【正文】 往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時 冷時熱等現(xiàn)象。 四、前期物業(yè)管理的特點 (1)由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作， 2020年物業(yè)管理師報考條件 尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。 三、前期溝通協(xié)調(diào) 物業(yè)管理是一個綜合性較強的行業(yè)，物業(yè)管理活動所涉及的單位、部門也較多。物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分；二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。 (二 )管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 在前期物業(yè)管理過程中 ，物業(yè)項目管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)實際管理情況對已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進行調(diào)整、補充和完善。物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構(gòu)固定的管理用房。 第二節(jié) 前期物業(yè)管理 在前期物業(yè)管理期問，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗，業(yè)主入住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。 1．內(nèi)容 這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗收。 【案例】 物業(yè)項目的基本情況同上例。 2．方法和要點 (1)準確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。 (7)為前期物業(yè)管理做準備工作。 (3)在進行綠化帶施工時 ，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。典型的內(nèi)容如下： (1)對生活垃圾的收集、清運和處理方式提出了具體要求。 (2)仔細做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。 (2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經(jīng)驗，所以實施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評。在設(shè)計上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經(jīng)濟承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標利益相統(tǒng)一。 2．方法和要點 (1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設(shè)計方案提 出意見或建議。 (4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標和要求。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備 。 (2)除對物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。 (2)該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為提高當?shù)匚飿I(yè)管理水平，增強物業(yè)管理消費意識起到了積極的促進作用。建設(shè)單位為把這個項目建設(shè)經(jīng)營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)，并由其負責(zé)該項目物業(yè)管理的早期介入工作。 (五 )有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益 早期介入是物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場定位準確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿意的物業(yè)，促進物業(yè)的銷售。 (三 )有利于了解物業(yè)情況 對物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運行管理和維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作， 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 必須對物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。 (二 )早期介入的必要性 在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動，將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。 早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強制性要求，而是根據(jù)項目和管理需要進行選擇。2020 年注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實物講義（二） 續(xù) 1 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。 2020年物業(yè)管理師報考條件 早期介入在項目的開發(fā)建設(shè)中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容作用不同，早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù)；二是服務(wù)的對象不同，早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用。 二、早期介入的作用 (一 )優(yōu)化設(shè)計 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境要求越來越高，這使得建設(shè)單位在開發(fā)過程中除了要執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標準外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素。物業(yè)管理企業(yè)可以通過早期介入，如對于圖紙的改動部分做好記錄，對設(shè)備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進行全過程跟蹤等，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對癥下藥”。同時，建設(shè)單位還可以通過引入高水平的物業(yè)管理咨詢提升自身的品牌。 良好的物業(yè)管理品牌提高了這個商品房小區(qū)的知名度，同時早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計，使該項目與該市同類建設(shè)項目相比，具有更高的經(jīng)濟效益和社會效益。 (3)該項目成功后，建設(shè)單位的品牌形象得到大幅度提升，使其他建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認識。 (3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的管理人員承擔(dān)項目管理工作。由于第二期、第三期的市場定位為當?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。 實踐證明，這幾條意見和建議對建設(shè)單位 非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準確地進行市場定位，提高了項目的性能價格比。 (2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護等角度上對設(shè)計方案進行調(diào)整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進項目的成功，降低開發(fā)風(fēng)險。 (4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。建議的具體內(nèi)容如下： (1)考慮到項目較大，且為分期開發(fā)，在設(shè)計方案時，建議采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。 (3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規(guī)劃設(shè)計時就得以落實。 (3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。 (3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認真的態(tài)度，又不能影響 正常的施工、監(jiān)理工作。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場地設(shè)計方案，要點是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。 (4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進行培訓(xùn)， 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準備業(yè)主入住資料等。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾， 2020年注冊物業(yè)管理師報考條件 包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實事求是。其在銷售階段的介入內(nèi)容為： (1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項應(yīng)使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中； (2)在銷售前對售樓人員進行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解； (3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢； (4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開 規(guī)范的物業(yè)管理工作 (如清潔、綠化、安全保護等 )，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。本節(jié)只就前期物業(yè)管理的部分特殊內(nèi)容作簡明介紹，其他管理服務(wù)內(nèi)容在本書中另有章節(jié)闡述。 2．物資配備到位 一個新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開始運作的時候， 2020年物業(yè)管理師報名時間 一般只配備了其中的一部分。 (三 )確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包 對具體物業(yè)管理項目進行管理時，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務(wù)分包給社會專業(yè)服務(wù)公司。這兩部分的保修事務(wù)都 應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)。其中，直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等；相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等 公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等行政管理部門。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點。由于物業(yè)及設(shè)施設(shè)備需要經(jīng)過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能逐步進入平穩(wěn)的正常運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)。因此，前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。 第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗 在 物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進行承接查驗。 一、準備工作 圖 51物業(yè)的承接、查驗工作流程圖 (一 )人員準備 物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。 (三 )資料準備 在物業(yè)的承接查驗中，應(yīng)做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應(yīng)根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。 2．物業(yè)共用部位 按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進行查驗。 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠 (花 )籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。承接查驗還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)試和試運行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。 物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。 4．試驗查驗 試驗查驗通過必要的試驗方法 (如通水、閉水試驗 )測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。 (二 )處理方法 工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計 考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。對整改不合要求的工程項目則應(yīng) 繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。 查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。 從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。 (三 )跟蹤驗證 為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓 滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。 一、準備工作 (一 )符合承接查驗條件 在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗： (1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或 業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同； (2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。 (三 )準備資料和工具 物業(yè)的承接查驗驗收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關(guān)事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準備的各類表格、工具和物品等。 (二 )物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項目內(nèi)容有： (1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； (2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設(shè)施設(shè)備； (3)保安監(jiān)控、對講門禁設(shè)施； (4)清潔衛(wèi)生設(shè)施； (5)綠化及設(shè)施； (6)停車場、門崗、道閘設(shè)施； (7)室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； (8)公共活動場所及娛樂設(shè)施； (9)其他需了解查驗的設(shè)施、設(shè)備。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下，在不同的主體之間進行。建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求，及時完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作；物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴肅認真地做好承接工作。建設(shè)單位 應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。 (二 )移交內(nèi)容 1．物業(yè)資料 (1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料等。 (5)合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。 2．物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接 (1)房屋建 筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等； (2)共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施 (垃圾桶、箱、車等 )、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施 (值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等 )、文娛活動設(shè)施 (會所、游泳池、各類球場等 )； (3)物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂 (包括設(shè)施 )、倉庫等。 (2)財務(wù)。物資財產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費購置的物資財產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具