【正文】 只是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，要求“將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償”，充分體現(xiàn)出抵押權(quán)之價(jià)值權(quán)特性和抵押物價(jià)值可以分割的精神。通常而言，房地產(chǎn)抵押不外三種情形：其一，單獨(dú)抵押；其二，集合抵押；其三，分別抵押。法律之所以強(qiáng)調(diào)“房隨地走、地隨房走”，是因?yàn)槿魞烧呋ギ惼錂?quán)利主體，將導(dǎo)致兩者用益上的沖突并在流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)障礙；為減少權(quán)利沖突并降低交易成本，法律規(guī)定兩者應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)移并同一歸屬。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)擔(dān)保法第四十二條第二款關(guān)于“一并抵押”之規(guī)定，將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)解釋為在一個(gè)集合體設(shè)定抵押，故該集合體上先后設(shè)定了兩個(gè)抵押權(quán)，構(gòu)成一物兩押，兩個(gè)抵押權(quán)皆應(yīng)認(rèn)定為有效，并按照登記先后順位實(shí)行抵押權(quán)。　　審判實(shí)踐中，就房地產(chǎn)分別抵押?jiǎn)栴}的處理，形成三種觀點(diǎn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，分別登記的兩個(gè)抵押權(quán)皆違反“房隨地走、地隨房走”雙向統(tǒng)一原則，故應(yīng)認(rèn)定兩個(gè)抵押權(quán)均無(wú)效。 其后，該公司又以該寫(xiě)字樓作為抵押物，向B銀行借款2000萬(wàn)元，寫(xiě)字樓評(píng)估為3000萬(wàn)元；B銀行接受僅以該寫(xiě)字樓設(shè)定抵押，并在房屋管理部門辦理抵押登記。　　為解析該問(wèn)題，筆者以案例說(shuō)明：某公司在受讓土地使用權(quán)后于其上建成一棟寫(xiě)字樓?！睂徟袑?shí)務(wù)中面臨的一個(gè)爭(zhēng)論問(wèn)題是：在擔(dān)保法及其司法解釋的框架下，若擔(dān)保實(shí)務(wù)中出現(xiàn)就房產(chǎn)和地產(chǎn)分別設(shè)定抵押權(quán)并完成登記的情形，應(yīng)如何認(rèn)定兩者的效力？ 物權(quán)法頒行之前，擔(dān)保法在房地產(chǎn)抵押方面采“房屋抵押權(quán)在房產(chǎn)管理部門登記、土地使用權(quán)在土地管理部門登記”的分別登記制度；而物權(quán)法第十條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。物權(quán)法第一百八十二條和第一百八十三條再次重申該原則：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。筆者認(rèn)為，物權(quán)法第二百零二條在立法技術(shù)上屬于一個(gè)不大不小的“敗筆”。其二，符合物權(quán)法第四編擔(dān)保物權(quán)體系內(nèi)在邏輯，即物權(quán)法在第十五章“一般規(guī)定”中的第一百七十七條規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)的統(tǒng)一消滅原因；在第十八章第二百四十條規(guī)定了留置權(quán)的特殊消滅原因；將第二百零二條解釋為抵押權(quán)的特別消滅原因，在體系邏輯上比較順暢。比照前述各國(guó)規(guī)制抵押權(quán)實(shí)行的模式，對(duì)比立法成本與效益，相對(duì)妥當(dāng)?shù)慕忉寫(xiě)?yīng)為：物權(quán)法第二百零二條參照了法國(guó)民法第2180條的抵押權(quán)規(guī)制模式，主債權(quán)訴訟時(shí)效完成后，抵押權(quán)消滅。筆者認(rèn)為，該解釋不無(wú)道理，也符合擔(dān)保權(quán)從屬性規(guī)則之精神。尤其是，若將第二百零二條解釋為抵押權(quán)適用于訴訟時(shí)效，將面臨一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題：在主債權(quán)訴訟時(shí)效完成后，質(zhì)權(quán)和留置權(quán)是否適用于訴訟時(shí)效？若作肯定解釋，則將因物權(quán)法沒(méi)有明確規(guī)定而違反物權(quán)法定原則；若作否定解釋，則“抵押權(quán)適用于訴訟時(shí)效，質(zhì)權(quán)和留置權(quán)不適用訴訟時(shí)效”的解釋結(jié)果必將構(gòu)成物權(quán)法第四編內(nèi)部的體系違反。該解釋所追求的立法效益是為了防止抵押權(quán)人在抵押人自愿履行擔(dān)保義務(wù)的場(chǎng)合構(gòu)成不當(dāng)?shù)美珔s以突破民法通說(shuō)和造成物權(quán)法體系內(nèi)部沖突為代價(jià)。筆者認(rèn)為，這種解釋實(shí)際上是使抵押權(quán)成為訴訟時(shí)效制度之客體，有失妥當(dāng)?！眱上啾容^，可明顯看出：在存續(xù)期間方面，擔(dān)保法解釋與物權(quán)法均堅(jiān)持物權(quán)法定主義，禁止當(dāng)事人約定抵押權(quán)的存續(xù)期間；但在實(shí)行期間方面，兩者之間存在沖突，前者通過(guò)兩年的除斥期間模式規(guī)制抵押權(quán)，后者通過(guò)主債權(quán)的訴訟時(shí)效模式限制抵押權(quán)?！痹摋l款的本意是抵押權(quán)經(jīng)過(guò)兩年除斥期間而消滅。就存續(xù)期間而言，基于物權(quán)法定主義，該條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力?！　?duì)于擔(dān)保物權(quán)的期間問(wèn)題，擔(dān)保法未置明文。 抵押權(quán)人在消滅時(shí)效完成后五年內(nèi)不實(shí)行抵押權(quán)的，抵押權(quán)消滅?；谠V訟時(shí)效制度，抵押權(quán)可以成為訴訟時(shí)效的客體；同時(shí)，基于取得時(shí)效而取得抵押物所有權(quán)的人可以對(duì)抗抵押權(quán)的行使。其二，德國(guó)立法例：通過(guò)取得時(shí)效限制擔(dān)保物權(quán)，承認(rèn)取得人取得抵押物的完整所有權(quán)，從而對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)行?！　　皳?dān)保物權(quán)期間”是一個(gè)關(guān)涉擔(dān)保當(dāng)事人利益損失的重大問(wèn)題。 五、擔(dān)保物權(quán)的期間 考慮到留置權(quán)人在對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押物進(jìn)行加工、維修等行為后，該動(dòng)產(chǎn)在一定程度上已具備動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人與留置權(quán)人共有之特性，尤其是考慮留置權(quán)人的工資債權(quán)的特殊保護(hù)問(wèn)題，故即便該留置權(quán)人屬于惡意，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。其次，當(dāng)某債權(quán)人明知抵押物上存在未登記抵押權(quán)時(shí)，仍接受該抵押人提供的該動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，此時(shí)該債權(quán)人雖屬惡意質(zhì)權(quán)人，但因交付占有是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的法定公示方式，故該惡意質(zhì)權(quán)人應(yīng)受到公示制度的保護(hù)，可對(duì)抗未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。隨之而來(lái)的問(wèn)題是，“未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人”能否反面解釋為“未經(jīng)登記可以對(duì)抗惡意第三人”？筆者認(rèn)為，若采反面解釋，亦只能解釋為未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)可以對(duì)抗抵押物的惡意買受人，而不能對(duì)抗已經(jīng)依法公示的惡意抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人和留置權(quán)人?！　∧敲矗绾卫斫馕餀?quán)法第一百九十九條“善意第三人”的范圍？關(guān)于該問(wèn)題，學(xué)界存在第三人是否包括一般債權(quán)人的爭(zhēng)論。 無(wú)論是擔(dān)保法第五十四條還是物權(quán)法第一百九十九條，均綜合采用權(quán)利功利主義和平等主義兩種模式，并共同體現(xiàn)為“已登記優(yōu)先于未登記”、“先登記優(yōu)先于后登記”、“未登記的不得對(duì)抗第三人”之清償規(guī)則；但兩法之間也存有兩個(gè)沖突：其一，在數(shù)個(gè)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)均未登記之場(chǎng)合，擔(dān)保法第五十四條依照抵押合同成立先后確定清償順序，而擔(dān)保法解釋第七十六條和物權(quán)法第一百九十九條則按照債權(quán)比例清償，以貫徹登記對(duì)抗之精神和防止抵押權(quán)人與抵押人串通變動(dòng)簽約日期而惡意優(yōu)先受償。解決方式通常有二：其一，平等主義模式，即各抵押權(quán)人地位平等，按照債權(quán)比例分配，以實(shí)現(xiàn)“人人有份”的清償目的。　　第二，清償順序規(guī)則不同：因抵押權(quán)具有絕對(duì)性和排他性，故同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的數(shù)個(gè)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)總額超過(guò)抵押物價(jià)值時(shí)，抵押物必然成為稀缺資源而出現(xiàn)“僧多粥少”的權(quán)利競(jìng)爭(zhēng)局面。 有鑒于此，在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)屬證書(shū)與登記簿發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法第十七條規(guī)定處理，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。其雖以登記為公示方式，但該登記僅為對(duì)抗要件而非成立要件，動(dòng)產(chǎn)抵押遂成為傳統(tǒng)民法上的一個(gè)另類制度，其登記根本不具備賦予公信力之基礎(chǔ)。其四，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以占有作為具備公信力的基礎(chǔ)，乃各國(guó)民法之通例。其二，物權(quán)法第十二條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（包括不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)）登記的實(shí)質(zhì)審查制度，從而使登記權(quán)利與實(shí)質(zhì)權(quán)利之間的誤差率顯著降低，可信度大幅提升；而動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記并不施行實(shí)質(zhì)審查制度，動(dòng)產(chǎn)種類和數(shù)量的繁多也導(dǎo)致對(duì)其登記無(wú)法采取實(shí)質(zhì)審查，致使動(dòng)產(chǎn)抵押登記誤差率極高，可信度較低。具體而言：其一，物權(quán)法第一百八十七條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記乃抵押權(quán)的成立或創(chuàng)設(shè)要件，未經(jīng)登記，抵押權(quán)根本不能存在；而物權(quán)法第一百八十八條和第一百八十九條規(guī)定動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)均以書(shū)面合同為抵押權(quán)成立或創(chuàng)設(shè)要件，未經(jīng)登記的結(jié)果僅是不能對(duì)抗善意第三人。而2007年3月8日第七次審議稿、3月16日第八次審議稿和正式公布稿均刪除以前草案中關(guān)于“抵押合同的內(nèi)容與登記簿不一致的，以登記簿為準(zhǔn)”之規(guī)定，足以表明：我國(guó)物權(quán)法遵從物權(quán)變動(dòng)原理和大陸法系國(guó)家物權(quán)法之通例，明確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)抵押和動(dòng)產(chǎn)抵押，僅賦予不動(dòng)產(chǎn)抵押登記以公信力，而否定動(dòng)產(chǎn)抵押登記的公信力。擔(dān)保法解釋第六十一條則明確規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。　　物權(quán)變動(dòng)是否具備公信力在抵押權(quán)登記制度上的直接體現(xiàn)就是：因當(dāng)事人或登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記的權(quán)利和事實(shí)的權(quán)利不一致時(shí)，是以權(quán)利憑證為準(zhǔn)，還是以登記簿記載為準(zhǔn)？若賦予抵押權(quán)登記以公信力，則應(yīng)以登記簿為準(zhǔn)；否則，應(yīng)以權(quán)利憑證（包括抵押合同）為準(zhǔn)。 其二，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度，最大限度地保障公示的財(cái)產(chǎn)權(quán)利與真正的財(cái)產(chǎn)權(quán)利相一致。所以，并非所有的物權(quán)變動(dòng)的公示都具公信力。質(zhì)言之，公信原則主要解決登記或交付等公示錯(cuò)誤的問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是真正權(quán)利人與善意第三人的權(quán)益衡量問(wèn)題。公示制度旨在使世人“知悉”物權(quán)變動(dòng)，側(cè)重點(diǎn)在于保護(hù)物權(quán)合同當(dāng)事人的權(quán)益，同時(shí)發(fā)揮保障善意第三人之功能，即公示制度可以阻止第三人取得已經(jīng)公示的權(quán)利，藉以保護(hù)物權(quán)合同當(dāng)事人；同時(shí)可以使第三人取得未經(jīng)公示的權(quán)利，以保障交易安全。為強(qiáng)化對(duì)善意第三人的交易安全之保護(hù)，各國(guó)物權(quán)法還建立公信力制度?！　〉谝?，登記公信力沖突：物權(quán)變動(dòng)應(yīng)兼顧所有權(quán)的安全與交易安全兩種價(jià)值，既要保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)益，又要保護(hù)善意第三人的利益，故各國(guó)物權(quán)法之通例是建立物權(quán)變動(dòng)的公示原則：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方式，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以交付占有為公示方式。 擔(dān)保法及其司法解釋與物權(quán)法第四編在抵押權(quán)登記制度上的沖突主要體現(xiàn)在登記效力、登記公信力、清償順序以及登記部門等四個(gè)方面。根據(jù)物權(quán)法之區(qū)分原則，在當(dāng)事人通過(guò)合同創(chuàng)設(shè)新型擔(dān)保物權(quán)時(shí)，除司法解釋有明確規(guī)定，在合同效力認(rèn)定方面，應(yīng)依契約自由原則，只要不存在合同法第五十二條規(guī)定之情形，不宜輕易否定非典型擔(dān)保合同之效力，以滿足擔(dān)保實(shí)踐之需要。在德國(guó)、日本等大陸法系國(guó)家，非典型擔(dān)保因其適用便捷、成本交低、方式靈活，故極具生命力并在擔(dān)保交易方式中獨(dú)占鰲頭。因此，區(qū)分原則可謂貫穿物權(quán)法中的一條“紅線”，對(duì)交易安全的保護(hù)作用甚巨；除法律另有規(guī)定，該原則應(yīng)是我們理解和適用物權(quán)變動(dòng)效力規(guī)則的基本原則。采納物權(quán)獨(dú)立性理論的區(qū)分原則，不僅能夠修正擔(dān)保法的立法不當(dāng)，使法律行為和關(guān)系更加清晰，而且可以契合現(xiàn)行法制所長(zhǎng)期實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記要件主義，實(shí)現(xiàn)保障交易安全之目的?！　」P者認(rèn)為，盡管區(qū)分原則的規(guī)定帶有比較濃厚的實(shí)用主義色彩，但仍不失為我國(guó)物權(quán)法上的一次理論創(chuàng)新。 這意味著分解了物權(quán)行為理論，采納獨(dú)立性理論，否定無(wú)因性理論，并通過(guò)物權(quán)公示原則、公信原則和善意取得制度替代物權(quán)行為無(wú)因性的保障交易安全之功能。雖然就理論的完整性而言，物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性不宜割裂，但為了解決擔(dān)保法第四十一條等規(guī)定造成的理論矛盾和實(shí)務(wù)困境。贊成的觀點(diǎn)認(rèn)為，該理論的最大益處在于：物權(quán)行為獨(dú)立性可以使法律關(guān)系明晰，物權(quán)行為無(wú)因性有利于維護(hù)交易安全。物權(quán)行為理論是德國(guó)物權(quán)法的核心理論，該理論的核心是物權(quán)行為獨(dú)立性和無(wú)因性理論。物權(quán)合同等原因行為的效力，應(yīng)受合同法的調(diào)整；物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等物權(quán)變動(dòng)的效力，則受物權(quán)法的規(guī)制；原因行為的效力不受物權(quán)變動(dòng)要件的影響。第二十三條規(guī)定除法律另外規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)自交付時(shí)發(fā)生效力。　　物權(quán)法第十五條是我國(guó)民事立法第一次正式明確規(guī)定原因行為與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 為解決該實(shí)務(wù)困境，擔(dān)保法解釋第五十六條第二款明確采用原因行為與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。　　擔(dān)保法第四十一條關(guān)于“抵押合同自登記之日起生效”的規(guī)定，以及該法第六十四條和第七十六條規(guī)定關(guān)于“質(zhì)押合同自交付質(zhì)物或登記時(shí)生效”的規(guī)定，混淆了擔(dān)保物權(quán)合同等原因行為與登記、交付等物權(quán)變動(dòng)行為，導(dǎo)致?lián)?shí)務(wù)和審判實(shí)踐面臨相當(dāng)尷尬的局面。 　　原因行為與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，可謂我國(guó)物權(quán)法頗具特色的核心規(guī)則?！　∪?、擔(dān)保物權(quán)合同與擔(dān)保物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分規(guī)則