【正文】 抵押權(quán)以證券化的形式轉(zhuǎn)讓。開發(fā)業(yè)者購買一塊生地(raw land)，租給一家由該開發(fā)業(yè)者組成之公司，并將該土地之所有權(quán)信托移轉(zhuǎn)給一位受托人，依據(jù)信托契約，受托人發(fā)行土地信托受益憑證，而由委托人(開發(fā)業(yè)者)銷售該受益憑證，受益憑證代表對土地所有權(quán)(信托財產(chǎn))之受益權(quán)，由銷售受益憑證所得之資金，用來改良土地。主要有如下幾種形態(tài)：第一，將不動產(chǎn)的價值形態(tài)分成若干份額，以證券的形式對外出售。物權(quán)的證券化主要體現(xiàn)在不動產(chǎn)的證券化上?！?[11]在市場經(jīng)濟條件下，土地不動產(chǎn)的利用價值越來越強調(diào)效益性，用益物權(quán)在社會生活中的作用日益突顯?！敖粍赢a(chǎn)所有權(quán)之趨勢應為利用權(quán)優(yōu)于所有權(quán)，因為對不動產(chǎn)加以利用生產(chǎn)物品者，比單純擁有不動產(chǎn)所有權(quán)者而不加以利用者對社會貢獻較大。物上的權(quán)利狀態(tài)越來越復雜。土地之下可以形成空間利用權(quán)，地下資源的開采權(quán)、利用權(quán)。法律鼓勵當事人設立更多的互不矛盾的物權(quán)，從而使主體能夠更充分、有效的利用資源。例如，一塊土地之上所有權(quán)人可以將其關(guān)于土地的使用權(quán)出讓給他人，這種出讓既可以是整體出讓，也可以是期限利益的出讓，從而使不動產(chǎn)得到了更有效率的利用?，F(xiàn)代物權(quán)法也表現(xiàn)出若干新的發(fā)展趨勢：　　一是所有權(quán)權(quán)能分離的更加復雜。由此可見，現(xiàn)代物權(quán)法除具有界定財產(chǎn)歸屬、明晰產(chǎn)權(quán)的功能外，其重心已表現(xiàn)為最大限度的發(fā)揮資源的效用以獲得最佳的經(jīng)濟社會效益。此時，所有權(quán)獲得了一種觀念的存在，變成了對物的抽象的支配，但所有人卻通過權(quán)能的分離使自身的利益獲得了最大的實現(xiàn)，而非所有人則可以利用所有人的財產(chǎn)組織生產(chǎn)經(jīng)營，物的效益由此得到充分發(fā)揮。在財產(chǎn)由只能由所有人利用的情形下，由于所有人不一定就是財產(chǎn)的最佳利用人，從而并不一定能做到物盡其用。根據(jù)經(jīng)濟分析法學派的觀點，在判斷財產(chǎn)權(quán)制度是否有效率的三個標準中，一個重要的標準就是財產(chǎn)權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性。首先，強調(diào)僅能由所有人對物加以利用就排斥了他人對物的利用，當所有人不能或不愿利用時，他人亦無法利用。此時，物由所有人進行現(xiàn)實的支配并由其自己利用，從而導致權(quán)利主體對物的所有關(guān)系和利用關(guān)系趨于一致。羅馬法以所有為中心的物權(quán)體系由于適應了早期資本主義經(jīng)濟發(fā)展的需要，因而為大多數(shù)資本主義國家所接受。羅馬法物權(quán)體系由于受個人主義思想的影響，強調(diào)所有而非利用。這種相對的土地所有權(quán)就使得土地的經(jīng)濟社會效益能得到較充分的發(fā)揮。于是法國開始采取一系列措施對這種絕對的所有權(quán)進行限制。這種絕對的所有權(quán)就使得在地上架設空中電纜或高壓電線、飛機在空中飛行，修建地鐵或其他地下設施遇到極大的障礙。如法國民法典第522條規(guī)定，“土地所有權(quán)并包含該土地上空和地下的所有權(quán)”。因此，各國紛紛采取私法或公法上的措施予以矯正，即強調(diào)所有權(quán)的行使應兼顧他人或社會利益，甚至所有人須負一定的社會義務，從而使所有權(quán)的絕對性受到限制，這一現(xiàn)象被稱為“所有權(quán)的社會化”。它不僅不應受到任何的干預和限制，而且應對之予以絕對的保護。　　(一)物權(quán)法從“歸屬到利用”或從“所有到利用” 的歷史演變過程體現(xiàn)了物盡其用的基本價值　　在資本主義早期，財產(chǎn)權(quán)以意志理論為基礎，財產(chǎn)被認為是個人自由意志的表現(xiàn)，是其自由的外在領(lǐng)域。作為一種解決因資源的有限性與需求的無限性而引發(fā)的緊張關(guān)系的法律手段，物權(quán)法的功能不僅僅在于界定財產(chǎn)歸屬、明晰產(chǎn)權(quán)從而達到定分止爭、實現(xiàn)社會秩序的效果，更在于使有限的自然資源的效益得到充分發(fā)揮，從而更好的滿足人類的需求。根據(jù)經(jīng)濟分析法學派的觀點，所有的法律規(guī)范、法律制度和法律活動歸根結(jié)底都是以有效的利用資源、最大限度的增加社會財富為目的，也就是通過法律手段促進資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)帕累托最優(yōu)效益。因此，物權(quán)法的建立和完善對于維護交易安全，整治市場秩序具有重要的作用。例如，在商品房買賣中，由于登記制度不健全，一些消費者在購買商品房時，無法通過查閱不動產(chǎn)登記，了解該房屋是否已經(jīng)設定抵押或者出售等情況，從而在交易中上當受騙和蒙受巨大的損害?！　∮纱丝梢姡餀?quán)法并不是置身于交易關(guān)系之外的，其諸多制度都是直接服務于交易關(guān)系的?！　∽鳛槲餀?quán)法上的一種維護交易安全的重要法律措施，善意取得制度實際上是通過阻切原權(quán)利人物權(quán)的追擊效力而使善意第三人取得動產(chǎn)所有權(quán)。由于公信可產(chǎn)生一種推定的權(quán)利，因此一方面第三人不必費時費力的調(diào)查物權(quán)的真實情況，從而降低交易費用，迅捷交易。二是任何人因為相信登記記載的權(quán)利或占有表彰的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項交易應當受到保護。公信原則與公示原則具有密切的聯(lián)系，公信原則實際上是賦予公示的內(nèi)容以公信力，沒有公信原則，如不賦予公示以公信力，則公示的作用必將大大的降低。因此如果物上的物權(quán)狀況不存在可由外界查悉的征象，則第三人難免會遭受不測的損害?！　」驹瓌t是指物權(quán)的各種變動以一種外部可知悉的方式予以展示。一般認為，債權(quán)制度旨在確保動的安全，物權(quán)制度則在于實現(xiàn)靜的安全。動的安全又稱交易安全，是指法律對主體取得利益的行為加以保護，使其合理期待能夠得到法律上的實現(xiàn)。因此，物權(quán)法明確物權(quán)變動的規(guī)則，將公示方法作為物權(quán)變動的生效要件而非作為其原因的買賣、贈與等合同的生效要件，實際上還能起到鼓勵交易的作用。此種作法并不妥當。物權(quán)法對交易的影響由此可見一斑。在這些國家，實現(xiàn)交易目的即發(fā)生物權(quán)變動的直接依據(jù)并不是合同法所規(guī)律的買賣、贈與等合同，而是物權(quán)法所規(guī)定的物權(quán)行為。由此可見，物權(quán)法不僅通過確認物權(quán)變動規(guī)則從而確立交易的起點和終點，而且通過規(guī)定完結(jié)交易的條件影響交易的過程。在交易過程中，交易主體雙方必然要利用買賣、贈與等合同形式，但這些合同僅為發(fā)生債的關(guān)系的協(xié)議，并不發(fā)生物權(quán)變動(即交易主體取得物權(quán)從而實現(xiàn)交易目的)的效果。在這一完整的交易過程中，不僅合同法將要發(fā)揮作用，而且物權(quán)法也要發(fā)揮其功能?！　?二)確立物權(quán)變動的規(guī)則，規(guī)范交易主體如何取得物權(quán)、實現(xiàn)其交易目的　　如前所述，交換實際上就是基于交易主體的自由意思而發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)，或者說交易過程實際上就是物權(quán)變動過程。債權(quán)法屬于財產(chǎn)流通法，以調(diào)整財產(chǎn)流通關(guān)系為使命，旨在實現(xiàn)財產(chǎn)流通秩序。沒有穩(wěn)定的財產(chǎn)歸屬秩序，財產(chǎn)流通秩序也將難以維持。誠如學者所言，有賴于鞏固財產(chǎn)歸屬、定分止爭，基于信賴的商品交換方能成為現(xiàn)實。在具體的交換過程中，如果沒有交易主體擁有物權(quán)的事實以及交易雙方對彼此物權(quán)的尊重，交易是不可能發(fā)生的。物權(quán)法對我國市場經(jīng)濟的重要作用是通過其所具有的支持、保障與促進交易順利進行的功能來實現(xiàn)的，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：　　(一)確認物權(quán)形態(tài)，為交易的進行提供前提　　市場概念的核心是交換?！　《⒅С?、保障與促進交易的順利進行　　物權(quán)法不僅是確認和保護所有制關(guān)系的法律，而且也是規(guī)范市場經(jīng)濟的基本法律規(guī)則。如土地使用權(quán)人將土地與建筑物分開轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)的受讓人與建筑物的所有人分屬不同的主體，這就有可能發(fā)生土地使用人基于其土地使用權(quán)要求建筑物所有人拆除建筑物或建筑物所有人基于其建筑物所有權(quán)禁止土地使用人使用土地的現(xiàn)象。抵押權(quán)人與留置權(quán)人在行使權(quán)利時就會發(fā)生沖突。在動產(chǎn)抵押的情況下，由于抵押權(quán)不以占有的移轉(zhuǎn)為要件，所以在抵押權(quán)設定以后，抵押人繼續(xù)占有抵押物。房屋之上所形成的空間越來越具有商業(yè)價值，對該空間的權(quán)利是應該屬于房屋所有權(quán)人還是土地使用權(quán)人?如果屬于房屋所有權(quán)人，則在建筑物區(qū)分所有的情況下，究竟應該屬于哪一個專有部分的所有人所有?這些問題在實踐中經(jīng)常發(fā)生糾紛。并且在我國，由于土地使用權(quán)是有期限的，而房屋所有權(quán)則沒有期限，如果房屋并沒有在房屋所占土地使用權(quán)期限屆滿前發(fā)生毀損滅失，那么在土地使用權(quán)期限屆滿以后，由于土地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)一起，將由國家無償收回，這就會使房屋所有人的利益受到損害?！　〉诙?、房屋