【正文】 利用，則無(wú)法提供產(chǎn)品和服務(wù)供人們所需，所以，法律必須鼓勵(lì)人們?nèi)ダ貌粍?dòng)產(chǎn)加以生產(chǎn)，因?yàn)槔脵?quán)人才是真正利用不動(dòng)產(chǎn)以生產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)之人，而所有權(quán)人并非直接利用不動(dòng)產(chǎn)之人，因此，利用權(quán)之保障應(yīng)優(yōu)于所有權(quán)而受保障。 　　三是強(qiáng)化用益物權(quán)的功能，充分保證對(duì)物的利用，盡可能提高物的使用效率。土地之下可以形成空間利用權(quán)，地下資源的開采權(quán)、利用權(quán)；土地之上可以設(shè)定地上權(quán)、空間的利用權(quán)等，土地所有權(quán)本身還可以用于抵押。法律鼓勵(lì)當(dāng)事人設(shè)立更多的互不矛盾的物權(quán)，從而使主體能夠更充分、有效的利用資源。例如，一塊土地之上所有權(quán)人可以將其關(guān)于土地的使用權(quán)出讓給他人，這種出讓既可以是整體出讓，也可以是期限利益的出讓，從而使不動(dòng)產(chǎn)得到了更有效率的利用?，F(xiàn)代物權(quán)法也表現(xiàn)出若干新的發(fā)展趨勢(shì)： 　　一是所有權(quán)權(quán)能分離的更加復(fù)雜。由此可見，現(xiàn)代物權(quán)法除具有界定財(cái)產(chǎn)歸屬、明晰產(chǎn)權(quán)的功能外，其重心已表現(xiàn)為最大限度的發(fā)揮資源的效用以獲得最佳的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。此時(shí)，所有權(quán)獲得了一種觀念的存在，變成了對(duì)物的抽象的支配，但所有人卻通過(guò)權(quán)能的分離使自身的利益獲得了最大的實(shí)現(xiàn)，而非所有人則可以利用所有人的財(cái)產(chǎn)組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，物的效益由此得到充分發(fā)揮。在財(cái)產(chǎn)由只能由所有人利用的情形下，由于所有人不一定就是財(cái)產(chǎn)的最佳利用人，從而并不一定能做到物盡其用。根據(jù)經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)派的觀點(diǎn)，在判斷財(cái)產(chǎn)權(quán)制度是否有效率的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中，一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)就是財(cái)產(chǎn)權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性。首先，強(qiáng)調(diào)僅能由所有人對(duì)物加以利用就排斥了他人對(duì)物的利用，當(dāng)所有人不能或不愿利用時(shí)，他人亦無(wú)法利用。此時(shí)，物由所有人進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的支配并由其自己利用，從而導(dǎo)致權(quán)利主體對(duì)物的所有關(guān)系和利用關(guān)系趨于一致。羅馬法以所有為中心的物權(quán)體系由于適應(yīng)了早期資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而為大多數(shù)資本主義國(guó)家所接受。 　　自物權(quán)制度產(chǎn)生以來(lái)，人類社會(huì)就形成了兩種各具特色的物權(quán)體系，即以“所有”為中心的羅馬法物權(quán)體系和以“利用”為中心的日爾曼法物權(quán)體系。至1900年的德國(guó)民法典第905條則在規(guī)定土地所有權(quán)的范圍包括地表、地上與地下三部分的同時(shí)，還規(guī)定“所有人對(duì)于他人在地下或高空所為的干涉，無(wú)任何利益者不得禁止”。此種作法顯然不實(shí)現(xiàn)物盡其用，同時(shí)還構(gòu)成對(duì)社會(huì)公共利益的妨害。相應(yīng)的，任何對(duì)地表或地表上下權(quán)利的介入都構(gòu)成對(duì)土地所有權(quán)的侵犯。在傳統(tǒng)民法中，土地上下的空間被認(rèn)為是土地所有權(quán)的自然延伸，土地所有權(quán)的范圍“上達(dá)天寰，下至地心”，也就是說(shuō)，土地所有權(quán)人對(duì)自己的土地，以地表為中心而享有上下垂直的支配力。此種絕對(duì)性被推崇到極致的所有權(quán)觀念固然有助于促成了資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形成與發(fā)展，但是它必然會(huì)引發(fā)個(gè)人利益與他人利益及社會(huì)利益的沖突，導(dǎo)致資源閑置、阻礙大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，甚至?xí)l(fā)個(gè)人濫用所有權(quán)損害他人及社會(huì)利益的現(xiàn)象。作為一種重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，所有權(quán)完全由個(gè)人享有，受個(gè)人意志支配，為個(gè)人利益服務(wù)。無(wú)論是從物權(quán)法自身的演變來(lái)看，還是從制度構(gòu)造來(lái)看，物權(quán)法都以充分發(fā)揮資源的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益作為其追求的目標(biāo)。盡管將效益的目標(biāo)擴(kuò)張于所有的法律部門的觀點(diǎn)，其合理性誠(chéng)值得商榷，但其作為物權(quán)法立法中應(yīng)確立的基本價(jià)值卻依然十分必要。
三、增進(jìn)財(cái)產(chǎn)的利用效益，實(shí)現(xiàn)物盡其用的目標(biāo) 　　現(xiàn)代物權(quán)法以效益作為重要的目標(biāo)。極少數(shù)不法行為人將一物數(shù)賣，或以已經(jīng)出售的財(cái)產(chǎn)作抵押，以騙取他人財(cái)產(chǎn)，甚至從事金融欺詐行為，造成經(jīng)濟(jì)秩序混亂，社會(huì)信用降低。當(dāng)前，市場(chǎng)交易中存在的一些混亂現(xiàn)象，確與物權(quán)法不完善有關(guān)。由于此項(xiàng)制度的存在，第三人在交易的過(guò)程中不必費(fèi)時(shí)費(fèi)力的調(diào)查交易相對(duì)人財(cái)產(chǎn)的來(lái)源，擔(dān)心其為無(wú)權(quán)處分人從而使自己取得的所有權(quán)為他人所追奪。由于公信可產(chǎn)生一種推定的權(quán)利，因此一方面第三人不必費(fèi)時(shí)費(fèi)力的調(diào)查物權(quán)的真實(shí)情況，從而降低交易費(fèi)用，迅捷交易；另一方面第三人與推定的物權(quán)人為交易時(shí)，不必?fù)?dān)心發(fā)生權(quán)利沖突，特別是在物權(quán)移轉(zhuǎn)后不必?fù)?dān)心第三人追奪，從而交易秩序與交易安全得以維護(hù)。二是任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利或占有表彰的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。公信原則與公示原則具有密切的聯(lián)系，公信原則實(shí)際上是賦予公示的內(nèi)容以公信力，沒有公信原則，如不賦予公示以公信力，則公示的作用必將大大的降低。因此如果物上的物權(quán)狀況不存在可由外界查悉的征象，則第三人難免會(huì)遭受不測(cè)的損害。 　　公示原則是指物權(quán)的各種變動(dòng)以一種外部可知悉的方式予以展示。一般認(rèn)為，債權(quán)制度旨在確保動(dòng)的安全，物權(quán)制度則在于實(shí)現(xiàn)靜的安全。動(dòng)的安全又稱交易安全，是指法律對(duì)主體取得利益的行為加以保護(hù)，使其合理期待能夠得到法律上的實(shí)現(xiàn)。因此，物權(quán)法明確物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，將公示方法作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件而非作為其原因的買賣、贈(zèng)與等合同的生效要件，實(shí)際上還能起到鼓勵(lì)交易的作用。此種作法并不妥當(dāng)。物權(quán)法對(duì)交易的影響由此可見一斑。在這些國(guó)家，實(shí)現(xiàn)交易目的即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的直接依據(jù)并不是合同法所規(guī)律的買賣、贈(zèng)與等合同，而是物權(quán)法所規(guī)定的物權(quán)行為。由此可見，物權(quán)法不僅通過(guò)確認(rèn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則從而確立交易的起點(diǎn)和終點(diǎn)，而且通過(guò)規(guī)定完結(jié)交易的條件影響交易的過(guò)程。在交易過(guò)程中，交易主體雙方必然要利用買賣、贈(zèng)與等合同形式，但這些合同僅為發(fā)生債的關(guān)系的協(xié)議，并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)（即交易主體取得物權(quán)從而實(shí)現(xiàn)交易目的）的效果。在這一完整的交易過(guò)程中，不僅合同法將要發(fā)揮作用，而且物權(quán)法也要發(fā)揮其功能。 　?。ǘ┐_立物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，規(guī)范交易主體如何取得物權(quán)、實(shí)現(xiàn)其交易目的 　　如前所述，交換實(shí)際上就是基于交易主體的自由意思而發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)，或者說(shuō)交易過(guò)程實(shí)際上就是物權(quán)變動(dòng)過(guò)程。債權(quán)法屬于財(cái)產(chǎn)流通法，以調(diào)整財(cái)產(chǎn)流通關(guān)系為使命，旨在實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)流通秩序。沒有穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)歸屬秩序，財(cái)產(chǎn)流通秩序也將難以維持。誠(chéng)如學(xué)者所言，有賴于鞏固財(cái)產(chǎn)歸屬、定分止?fàn)?，基于信賴的商品交換方能成為現(xiàn)實(shí)。在具體的交換過(guò)程中，如果沒有交易主體擁有物權(quán)的事實(shí)以及交易雙方對(duì)彼此物權(quán)的尊重，交易是不可能發(fā)生的。物權(quán)法對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要作用是通過(guò)其所具有的支持、保障與促進(jìn)交易順利進(jìn)行的功能來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 　　（一）確認(rèn)物權(quán)形態(tài)，為交易的進(jìn)行提供前提 　　市場(chǎng)概念的核心是交換。 　　二、支持、保障與促進(jìn)交易的順利進(jìn)行 　　物權(quán)法不僅是確認(rèn)和保護(hù)所有制關(guān)系的法律，而且也是規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法律規(guī)則。如土地使用權(quán)人將土地與建筑物分開轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)的受讓人與建筑物的所有人分屬不同的主體，這就有可能發(fā)生土地使用人基于其土地使用權(quán)要求建筑物所有人拆除建筑物或建筑物所有人基于其建筑物所有權(quán)禁止土地使用人使用土地的現(xiàn)象。抵押權(quán)人與留置權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)就會(huì)發(fā)生沖突。在動(dòng)產(chǎn)抵押的情況下，由于抵押權(quán)不以占有的移轉(zhuǎn)為要件，所以在抵押權(quán)設(shè)定以后，抵押人繼續(xù)占有抵押物。房屋之上所形成的空間越來(lái)越具有商業(yè)價(jià)值，對(duì)該空間的權(quán)利是應(yīng)該屬于房屋所有權(quán)人還是土地使用權(quán)人？如果屬于房屋所有權(quán)人，則在建筑物區(qū)分所有的情況下，究竟應(yīng)該屬于哪一個(gè)專有部分的所有人所有？這些問題在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生糾紛。并且在我國(guó)，由于土地使用權(quán)是有期限的，而房屋所有權(quán)則沒有期限，如果房屋并沒有在房屋所占土地使用權(quán)期限屆滿前發(fā)生毀損滅失，那么在土地使用權(quán)期限屆滿以后，由于土地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)一起，將由國(guó)家無(wú)償收回，這就會(huì)使房屋所