【正文】 利用，則無法提供產(chǎn)品和服務供人們所需，所以，法律必須鼓勵人們?nèi)ダ貌粍赢a(chǎn)加以生產(chǎn)，因為利用權人才是真正利用不動產(chǎn)以生產(chǎn)產(chǎn)品或服務之人，而所有權人并非直接利用不動產(chǎn)之人，因此，利用權之保障應優(yōu)于所有權而受保障。 　　三是強化用益物權的功能，充分保證對物的利用，盡可能提高物的使用效率。土地之下可以形成空間利用權，地下資源的開采權、利用權；土地之上可以設定地上權、空間的利用權等，土地所有權本身還可以用于抵押。法律鼓勵當事人設立更多的互不矛盾的物權，從而使主體能夠更充分、有效的利用資源。例如，一塊土地之上所有權人可以將其關于土地的使用權出讓給他人，這種出讓既可以是整體出讓，也可以是期限利益的出讓，從而使不動產(chǎn)得到了更有效率的利用?，F(xiàn)代物權法也表現(xiàn)出若干新的發(fā)展趨勢： 　　一是所有權權能分離的更加復雜。由此可見，現(xiàn)代物權法除具有界定財產(chǎn)歸屬、明晰產(chǎn)權的功能外，其重心已表現(xiàn)為最大限度的發(fā)揮資源的效用以獲得最佳的經(jīng)濟社會效益。此時，所有權獲得了一種觀念的存在，變成了對物的抽象的支配，但所有人卻通過權能的分離使自身的利益獲得了最大的實現(xiàn)，而非所有人則可以利用所有人的財產(chǎn)組織生產(chǎn)經(jīng)營，物的效益由此得到充分發(fā)揮。在財產(chǎn)由只能由所有人利用的情形下，由于所有人不一定就是財產(chǎn)的最佳利用人，從而并不一定能做到物盡其用。根據(jù)經(jīng)濟分析法學派的觀點，在判斷財產(chǎn)權制度是否有效率的三個標準中，一個重要的標準就是財產(chǎn)權具有可轉讓性。首先，強調(diào)僅能由所有人對物加以利用就排斥了他人對物的利用，當所有人不能或不愿利用時，他人亦無法利用。此時，物由所有人進行現(xiàn)實的支配并由其自己利用，從而導致權利主體對物的所有關系和利用關系趨于一致。羅馬法以所有為中心的物權體系由于適應了早期資本主義經(jīng)濟發(fā)展的需要，因而為大多數(shù)資本主義國家所接受。 　　自物權制度產(chǎn)生以來，人類社會就形成了兩種各具特色的物權體系，即以“所有”為中心的羅馬法物權體系和以“利用”為中心的日爾曼法物權體系。至1900年的德國民法典第905條則在規(guī)定土地所有權的范圍包括地表、地上與地下三部分的同時，還規(guī)定“所有人對于他人在地下或高空所為的干涉，無任何利益者不得禁止”。此種作法顯然不實現(xiàn)物盡其用，同時還構成對社會公共利益的妨害。相應的，任何對地表或地表上下權利的介入都構成對土地所有權的侵犯。在傳統(tǒng)民法中，土地上下的空間被認為是土地所有權的自然延伸，土地所有權的范圍“上達天寰，下至地心”，也就是說，土地所有權人對自己的土地，以地表為中心而享有上下垂直的支配力。此種絕對性被推崇到極致的所有權觀念固然有助于促成了資本主義市場經(jīng)濟的形成與發(fā)展，但是它必然會引發(fā)個人利益與他人利益及社會利益的沖突，導致資源閑置、阻礙大規(guī)模經(jīng)濟建設，甚至會引發(fā)個人濫用所有權損害他人及社會利益的現(xiàn)象。作為一種重要的財產(chǎn)權，所有權完全由個人享有，受個人意志支配，為個人利益服務。無論是從物權法自身的演變來看，還是從制度構造來看，物權法都以充分發(fā)揮資源的經(jīng)濟社會效益作為其追求的目標。盡管將效益的目標擴張于所有的法律部門的觀點，其合理性誠值得商榷，但其作為物權法立法中應確立的基本價值卻依然十分必要。
三、增進財產(chǎn)的利用效益，實現(xiàn)物盡其用的目標 　　現(xiàn)代物權法以效益作為重要的目標。極少數(shù)不法行為人將一物數(shù)賣，或以已經(jīng)出售的財產(chǎn)作抵押，以騙取他人財產(chǎn)，甚至從事金融欺詐行為，造成經(jīng)濟秩序混亂，社會信用降低。當前，市場交易中存在的一些混亂現(xiàn)象，確與物權法不完善有關。由于此項制度的存在，第三人在交易的過程中不必費時費力的調(diào)查交易相對人財產(chǎn)的來源，擔心其為無權處分人從而使自己取得的所有權為他人所追奪。由于公信可產(chǎn)生一種推定的權利，因此一方面第三人不必費時費力的調(diào)查物權的真實情況，從而降低交易費用，迅捷交易；另一方面第三人與推定的物權人為交易時，不必擔心發(fā)生權利沖突，特別是在物權移轉后不必擔心第三人追奪，從而交易秩序與交易安全得以維護。二是任何人因為相信登記記載的權利或占有表彰的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到保護。公信原則與公示原則具有密切的聯(lián)系，公信原則實際上是賦予公示的內(nèi)容以公信力，沒有公信原則，如不賦予公示以公信力，則公示的作用必將大大的降低。因此如果物上的物權狀況不存在可由外界查悉的征象，則第三人難免會遭受不測的損害。 　　公示原則是指物權的各種變動以一種外部可知悉的方式予以展示。一般認為，債權制度旨在確保動的安全，物權制度則在于實現(xiàn)靜的安全。動的安全又稱交易安全，是指法律對主體取得利益的行為加以保護，使其合理期待能夠得到法律上的實現(xiàn)。因此，物權法明確物權變動的規(guī)則，將公示方法作為物權變動的生效要件而非作為其原因的買賣、贈與等合同的生效要件，實際上還能起到鼓勵交易的作用。此種作法并不妥當。物權法對交易的影響由此可見一斑。在這些國家，實現(xiàn)交易目的即發(fā)生物權變動的直接依據(jù)并不是合同法所規(guī)律的買賣、贈與等合同，而是物權法所規(guī)定的物權行為。由此可見，物權法不僅通過確認物權變動規(guī)則從而確立交易的起點和終點，而且通過規(guī)定完結交易的條件影響交易的過程。在交易過程中，交易主體雙方必然要利用買賣、贈與等合同形式，但這些合同僅為發(fā)生債的關系的協(xié)議，并不發(fā)生物權變動（即交易主體取得物權從而實現(xiàn)交易目的）的效果。在這一完整的交易過程中，不僅合同法將要發(fā)揮作用，而且物權法也要發(fā)揮其功能。 　?。ǘ┐_立物權變動的規(guī)則，規(guī)范交易主體如何取得物權、實現(xiàn)其交易目的 　　如前所述，交換實際上就是基于交易主體的自由意思而發(fā)生的物權移轉，或者說交易過程實際上就是物權變動過程。債權法屬于財產(chǎn)流通法，以調(diào)整財產(chǎn)流通關系為使命，旨在實現(xiàn)財產(chǎn)流通秩序。沒有穩(wěn)定的財產(chǎn)歸屬秩序，財產(chǎn)流通秩序也將難以維持。誠如學者所言，有賴于鞏固財產(chǎn)歸屬、定分止爭，基于信賴的商品交換方能成為現(xiàn)實。在具體的交換過程中，如果沒有交易主體擁有物權的事實以及交易雙方對彼此物權的尊重，交易是不可能發(fā)生的。物權法對我國市場經(jīng)濟的重要作用是通過其所具有的支持、保障與促進交易順利進行的功能來實現(xiàn)的，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 　?。ㄒ唬┐_認物權形態(tài)，為交易的進行提供前提 　　市場概念的核心是交換。 　　二、支持、保障與促進交易的順利進行 　　物權法不僅是確認和保護所有制關系的法律，而且也是規(guī)范市場經(jīng)濟的基本法律規(guī)則。如土地使用權人將土地與建筑物分開轉讓后，土地使用權的受讓人與建筑物的所有人分屬不同的主體，這就有可能發(fā)生土地使用人基于其土地使用權要求建筑物所有人拆除建筑物或建筑物所有人基于其建筑物所有權禁止土地使用人使用土地的現(xiàn)象。抵押權人與留置權人在行使權利時就會發(fā)生沖突。在動產(chǎn)抵押的情況下，由于抵押權不以占有的移轉為要件，所以在抵押權設定以后，抵押人繼續(xù)占有抵押物。房屋之上所形成的空間越來越具有商業(yè)價值，對該空間的權利是應該屬于房屋所有權人還是土地使用權人？如果屬于房屋所有權人，則在建筑物區(qū)分所有的情況下，究竟應該屬于哪一個專有部分的所有人所有？這些問題在實踐中經(jīng)常發(fā)生糾紛。并且在我國，由于土地使用權是有期限的，而房屋所有權則沒有期限，如果房屋并沒有在房屋所占土地使用權期限屆滿前發(fā)生毀損滅失，那么在土地使用權期限屆滿以后，由于土地使用權連同房屋所有權一起，將由國家無償收回，這就會使房屋所