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物業(yè)服務項目投標文件(docx78頁)-文庫吧資料

2025-01-17 03:43本頁面
  

【正文】 中間的人行踏步的顏色應與水池表面顏色有明顯的區(qū)分。 監(jiān)控中心至少配備一部外接電話,以備緊急情況聯(lián)絡。 人車分流的小區(qū)各主入口應單獨設置防尾隨人行閘機。安裝射燈的,在紅外線觸動報警后能夠自動點亮。216。216。216。 其他216。合理配置:接待區(qū)、健身房、跳操室、網球場、棋牌室、乒乓室、桌球室、更衣室、淋浴室、辦公室、倉庫。 會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。 為節(jié)約能源,建議會所采用分體獨立空調,如果選擇中央空調,建議選用多機頭螺桿制冷機,使用率低時只使用一個機頭制冷,安裝位置要充分考慮到噪音和震動對居民的影響,送風口可以實現(xiàn)人工控制調節(jié)。 會所應安裝水、電表單獨計量。 化糞池要考慮清掏車輛停放場地,井蓋距離車行道路不宜太遠。 井蓋要加裝鎖具統(tǒng)一管理,防止隨意開啟。 化糞池設計地點要遠離存在明火的區(qū)域。 設計地點盡可能遠離住宅、小區(qū)主干道、集中活動場所等位置。 小區(qū)垃圾桶整體布局,便于垃圾投放及清運,使用方便、無異味,與小區(qū)整體定位協(xié)調,樓層設置煙灰缸或果皮桶,對垃圾進行分類收集,地下人行出入口設計一個生活垃圾分類收集點,收集點處墻地面粘貼瓷磚。 垃圾中轉站周圍建議種植綠化植物,居住區(qū)的垃圾站提倡使用具有生化處理能力的設備,加速生活垃圾的分解,并還原為綠地、盆栽的堆肥。 地面、內墻鋪設瓷磚,外墻設計風格應與小區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調,設置通風設施及工具擺放位置。 垃圾收集站應在室內預留給排水裝置,地面應鋪設成中間高兩邊低。 住戶大堂盡量不要安裝射燈。 電梯廳內建議墻面大理石敷設采用干掛形式,以免脫落。 考慮刷卡進出電梯或刷卡使用電梯的功能。 地下車庫、架空層等公共區(qū)域進入樓內的通道,應設置IC卡門禁。 電梯廳設有通風窗,低樓層通風窗應安裝限位裝置,或安裝內置窗花。 首層電梯廳應安裝閉路監(jiān)控鏡頭,監(jiān)控攝像機應能清晰看到出入口行人的面部圖像。有條件情況下,建議將背景音響系統(tǒng)引入地下車庫,營造出賓至如歸的溫馨氛圍。門廳前安裝相對應的單元門牌號,便于業(yè)主識別。同時不宜設置在坡道過度陡峭區(qū)域,防止車速過快造成讀卡困難;地下室機動車停車庫1車道坡度、轉彎半徑車庫出入口坡度最大不超過16%,出入口的轉彎半徑要考慮能通過加長轎車,彎道處須考慮雙向交匯車輛安全,降低碰擦幾率;2車道標識車庫出入口應劃分車道,并注明行駛方向;3車道視線干擾注意地下車庫內管道,井,箱,閥,立柱對車輛停放、駕駛員視覺的影響,車庫內主干道盡量避免和減少管道井;4管、溝、井蓋板車庫地面排水溝蓋板、管道井蓋板設計牢固,以降低噪聲污染和避免蓋板翹起損壞車輛底盤,建議排水溝蓋板采用鑄鐵材料,管道井蓋板采用混凝土蓋板;5車庫地坪做法車庫水泥地面起塵、反砂現(xiàn)象比較普遍,故地面宜采用蠟封技術或環(huán)氧樹脂地坪;6保潔取水點車庫應考慮保潔取水點,以每100個車位配置一個點位為宜;7車庫交叉路口安全設施車庫交叉路口設有減速坡,并配置反光鏡及安全標識;8防水措施地下車庫頂板作防水處理,防止頂板滲水,穿墻管線內外封堵,防止?jié)B水;9車庫內電梯廳地下車庫內電梯廳地坪高出車庫2~3公分,防止車庫內水進入。 交通序號項目建議內容車庫出入口1車庫入口安裝防止雨水倒灌設施地下車庫出入口安裝防洪板,并在坡道最低處設置排水溝,防止車庫進水,地面濕滑;車庫預設提升泵;2車庫入口設置路肩有條件的情況下,最好在車庫出入口設置路肩,以便于車輛緊急情況下臨時???;3車庫入口的減速裝置車庫(場)出入口應設減速坡、防滑坡槽和道閘;4車庫入口的安全設施按需要配置反光鏡,監(jiān)控鏡頭和刷卡處的防雨裝置;車庫道閘系統(tǒng)1讀卡器位置讀卡器應設置高于路面的安全島上,其前側宜設置地樁,防止車輛意外沖撞;同時不宜設置在坡道區(qū)域,方便業(yè)主刷卡;2門崗聯(lián)網讀卡器票箱和門崗聯(lián)網,設置通話功能和呼叫按鈕,便于堵車等突發(fā)情況聯(lián)系使用;3讀卡器和道閘的距離讀卡器和道閘的距離不宜過近,控制在5米左右,防止車輛碰撞道閘、跟車等情況發(fā)生;4減速帶出入口閘機前后應安裝減速帶,避免車速過快造成安全事故;5自動讀卡識別系統(tǒng)高檔項目車場出入口宜采用遠距離自動讀卡識別系統(tǒng),即ID卡。 小區(qū)綠化清潔用水、商業(yè)用水、會所用水、配套用房用水、公廁用水等單獨計量;需委托物業(yè)抄表分攤的冷、熱水應獨立設置計量表,集中設置在公共區(qū)域。 小區(qū)配套用房、消控中心、小區(qū)室外公共照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設備均應安裝計量裝置,以便分類計量核算;會所、商業(yè)、公廁設置獨立用電計量系統(tǒng)。 。 設計低壓配電柜時考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設備用電分開,留足備用商鋪用電接線開關,分類計量,便于供電局抄表到戶。 樓道照明應采取聲控或觸摸式控制,大堂設計的裝飾燈在設計時,建議與照明燈具分路控制。埋地管線應做好防潮、防水措施,避免短路。 地燈使用壽命短、故障率高、維修困難且易出現(xiàn)安全隱患,設計時盡可能減少使用。 小區(qū)內樓棟及主要出入口適當位置應設計預留節(jié)日裝飾用電源接口,電源接口應使用防水插座并上鎖管理。 苑內休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置。電纜不允許在水中接頭,不可避免時需要使用環(huán)氧樹脂密封。苑內射燈、節(jié)日彩燈設計不宜過多。216。路燈采用分段控制及時間控制,夜間可以關閉部分路燈以節(jié)約能源。216。 地下停車庫照明設計應考慮節(jié)能要求,分區(qū)域控制,控制方式為交叉多路、分級控制。 供配電系統(tǒng)設計時,應將居民用電與商鋪及公共用電分開設計,即居民用電單獨設計變壓器及配電房,商業(yè)用電及公共用電單獨設計變壓器及配電房。 小區(qū)主要出入口應與市政道路/住區(qū)機動車道路保持一定的安全緩沖距離(滿足條件的不小于10米),市政道路/住區(qū)機動車道路路面應安裝減速裝置。金屬網圍墻,只能作為臨時圍墻。216。如采用通透式圍欄,圍墻盡量平直,建議安裝高壓脈沖電網,方便安裝。216。圍墻設置:216。公開內部投訴郵箱——人事行政部每天受理,并以保密的方式,對于員工提出的建議、意見,進行取證、調查、核實和處置。B、 處理機制員工訪談、面對面——人事行政部牽頭,形成處理意見后公開、透明回復。 信息反饋渠道及處理機制(1) 服務信息A、 信息收集的渠道:項目開通24小時服務熱線(號碼待定),全天候受理客戶訴求;日常接待時間:365天24小時8:30—22:30前臺接待、22:30—8:30監(jiān)控中心、總值接待 首問責任制:任何員工都第一時間受理、記錄、處理、跟蹤客戶訴求。在整個過程中,主任還要從檢查、評比結果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題,并加以糾正,做到有布置、有檢查、有總結,從而保證管理服務的有效性。 運行機制在服務中心的具體運作中,服務中心主任是日常工作的指揮者,又是監(jiān)督檢查者。(6) 公眾監(jiān)督公司樂于接受公眾監(jiān)督,主動開辟多種外部監(jiān)督渠道。如在招聘過程中實行背景調查和擔保人制度;在內部提拔過程中實施的360度民意調查制度及見習期考察制度等;在公司內建立親友關系申報制度與回避制度等。(5) 職業(yè)道德建設,提高員工自律良好的商業(yè)信譽是企業(yè)持續(xù)經營的根本保障,而員工良好的職業(yè)操守又是企業(yè)商譽的根本保障。對于收集的信息,公司通過公開回復、保密處理、表揚、改進等方式予以受理。(3) 多層次、多業(yè)務內部審計,確保經營、管理和服務目標不偏差公司通過財務審計、業(yè)務內部審核、(半)年度管理評審、集團內部審計、神秘客戶調查等制度和手段,對公司內部各業(yè)務模塊的運作情況進行系統(tǒng)評估,識別運作的偏差,并從資源投入、管理結構調整、服務規(guī)范等方面著手制定糾偏措施,確保既定目標的實現(xiàn)和達成。公司以“用心,為您滿意”為指引,在服務策劃、流程設計、標準制定以及內部控制方面全程導入“以客戶為關注焦點”的經營和服務理念,追求圓滿、追求卓越,為業(yè)主創(chuàng)造價值。(3) 人力資源調配原則根據季度考核結果,半年度申報一次,具體操作如下:列前20%的員工,可由部門提出潛力培養(yǎng)、加薪、升職等申請;列后10%的員工,可由部門提出輪崗、降薪、降職等申請;(4) 合同是否續(xù)簽原則若員工在(半)年度考核中,排序結果位于后10%的員工,將作為考慮是否續(xù)簽下一次合同的首要條件。 職級分類考核結果應用季度獎加/降薪晉/降級輪崗潛力培養(yǎng)年終獎金管理層總經理—√√√—√職能部門經理—√√√—√專業(yè)經理/主任/專員—√√√√√項目項目經理—√√√—√主管√√√√√√管業(yè)員√√√√√√一線操作層√√√√√√(1) 主管層季度獎分配原則以分公司為單位進行季度考核,按照優(yōu)秀20%、良好30%、合格40%、需改進10%的比例發(fā)放季度獎金,分別為優(yōu)秀1500元、良好900元、合格500元、需改進0元。(下表為節(jié)選內容)獎勵依據金額處理結果,依獎勵情節(jié)確定5080元/次表揚個人或5人以下團隊:100200元/次5人(含)以上10人以下團隊:300500元/次10人以上團隊:5001000元/次表揚狀個人或5人以下團隊:300500元/次5人(含)以上10人以下團隊:600 1000元/次10人以上團隊:1000 2000元/次公司通報表揚個人或5人以下團隊:600800元/次5人(含)以上10人以下團隊:10001500元/次10人以上團隊:2000元及以上總經理批準的其他獎勵形式嘉獎令懲處依據對應條款金額處理結果員工行為規(guī)范考核標準依情節(jié)嚴重情況確定,情節(jié)嚴重者可直接解除勞動關系并不給予任何經濟補償50元/次批評100元/次警告書300800元/次公司通報批評,依情節(jié)嚴重情況確定,情節(jié)嚴重者可直接解除勞動關系并不給予任何經濟補償1080元/次批評100200元/次警告書300500元/次公司通報批評600800元/次記過/降級或降薪撤職降薪6) 競爭激勵競爭激勵是公司鼓勵進步、鞭策平庸、淘汰落后的關鍵環(huán)節(jié)。 (1)“1星”員工:專業(yè)考核——擇優(yōu)(通過)——實際操作+部門考核+司齡+職業(yè)技能——擇優(yōu)(通過)——成為“1星”員工(2)“2星”員工:專業(yè)考核——擇優(yōu)(通過)——情景模擬+ 演講答辯+部門考核+司齡+職業(yè)技能——擇優(yōu)(通過)——成為“2星”員工(3)“3星”員工:專業(yè)知識考核——案例評點——實景演練——命題論文——部門考核+司齡+職業(yè)技能——擇優(yōu)成為高級員工——公示5) 獎罰激勵獎罰激勵是公司管理活動中一種常用的激勵方法,比如表揚、贊賞、晉級和批評、處分、開除等都分別是獎勵和懲罰的一些常見形式。(公司總體控制指標如下)3) 情感激勵公司通過員工訪談、團隊拓展、員工生日、娛體活動等形式主動關心員工的需求以建立起正常、良好、健康的人際關系、工作關系,從而營造出一種相互信任、相互關心及支持、團結融洽的工作氛圍,增強員工對本企業(yè)的歸屬感。(6)年終激勵:適用于分公司負責人及區(qū)域物業(yè)事業(yè)部部門經理級及以上人員,是為激勵創(chuàng)造優(yōu)秀業(yè)績,突顯團隊運營的成果。(4)福利待遇:包括餐費補貼、通訊補貼、交通補貼、異地住房補貼、高溫費、節(jié)日補貼、奠儀等以貨幣或實物形式發(fā)放的福利。(2)月度績效獎金(僅限一線操作層員工):根據職員個人的崗位級別、專業(yè)技術水平、月度工作績效情況等確定。員工年度現(xiàn)金收入包括:月標準工資+月度績效獎金+考核獎金(根據考核結果浮動)+福利待遇。自入伙之日起16社區(qū)文化的開展:針對業(yè)戶需要,日?;顒优c主題相結合,高雅藝術與大眾文化相結合,常規(guī)活動和節(jié)日活動相結合。提供信息咨詢、便民藥箱等無償服務,并提供設備設施維修、家政等有償服務。制定、實施建筑物內、外公共區(qū)域、室內外各部位詳細的日、周、月、季等清潔保內容、標準。自入伙之日起13綠化養(yǎng)護:根據植物的生長特性和杭州氣候特點,對物業(yè)的綠化進行科學維護,制定、實施草坪、喬灌木、綠籬、草花、盆景等不同植物詳細的養(yǎng)護計劃和方法。 自入伙之日起12安全管理:依靠先進的技術設備與工具,科學組織日常管理,精心布置重大活動的安全保衛(wèi)工作,迅速協(xié)助解決突發(fā)事件。規(guī)范二次裝修,全程跟蹤監(jiān)督。自入伙之日起10房屋及公用設施的維修養(yǎng)護:制訂、實施砌體、鋼筋混凝土、防水、裝飾、門窗等結構、工程及公用設施詳細的維修養(yǎng)護計劃。自入伙之日起9員工管理:操作層新員工及一般管理員的招聘執(zhí)行擔保人制度,并進行嚴格的審查。定期為秩序維護員、管理人員、工程技術人員、水電維修人員、保潔綠化人員等培訓。自入伙之日起7檔案資料管理和創(chuàng)優(yōu)考評:不斷完善和改進規(guī)章制度、質量管理體系,各種記錄按填寫要求定期由專職資料管理人員整理歸檔;按“省優(yōu)”標準,制訂創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃及實施方案,跟蹤落實。自入伙之日起5財務管理:每月份結算,每年預算,成本控制,財務分析;每季度公布季度服務報告,每半年公布財務報告。每半年一次3合格供應商的評審:對供應商的產品質量、價格、售后服務及其經營規(guī)模等進行嚴格評審,確保維修零配件及備用品、備用件質量優(yōu)良。入住期間17入住后體驗評估入住后三個月內二、 集中交付培訓計劃序號培訓類別培訓內容培訓對象培訓日期1新員工入職培訓員工手冊全體人員2職員職務行為準則全體人員3員工行為規(guī)范全體人員4突發(fā)事件處置方案全體人員5安全崗位標準培訓手冊全體安全人員6客戶服務崗位標準培訓手冊全體客服人員7入戶維修崗位標準培訓手冊全體維修人員8管理制度培訓財務
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