【正文】 低電柜●5備用電源柜●6排風(fēng)機(jī)●7生活泵控制柜●8電源切換箱●9噴淋泵控制箱●10消防泵控制柜●11消防泵電機(jī)●12噴淋泵電機(jī)●13生活泵電機(jī)●14電源控制柜動(dòng)力配電箱備用柜●15動(dòng)力進(jìn)線柜●16照明柜17電梯空調(diào)柜●18給排水設(shè)備生活泵●19閥門●20排污泵●21電梯設(shè)備電梯●●●●●●●●●●●●22消防設(shè)備消防、噴淋泵●23閥門●24濕式報(bào)警閥門●25增壓泵●26消防報(bào)警設(shè)備●●●●●●●●●●●●27弱電設(shè)備具體詳見本章 “安防系統(tǒng)維護(hù)內(nèi)容及質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)”28水箱水箱●● 共用設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃表（保養(yǎng)標(biāo)志△）序號(hào)計(jì)劃保養(yǎng)項(xiàng)目月份1234567891011121下水道、明溝、窨井、窨井蓋、化糞池△△△△2蓄水池、水池、噴水池△△3鐵門、護(hù)欄、鐵柵△△△△4道路地坪、花壇△△5游樂器材、健身器材、休閑亭、休閑椅△△△△6秩序維護(hù)員崗?fù)ぁ鳌?雕塑、裝飾器△△△△8宣傳欄、標(biāo)志牌△△△△9自行車停車棚△△△△10擋車樁、擋車桿△△△△11室外公共照明△△△△12室外垃圾箱（筒）△△△△13消火栓、滅火機(jī)（箱）、接合器△△△△14信箱、水表箱、電表箱、弱電箱△△15樓梯、樓面、墻面、天花△△16木門、閉門器、窗戶△△△△17天臺(tái)、屋面、雨蓬、煙道、透氣孔△△△△18建筑外墻面、圍墻△△19防雷裝置△20室內(nèi)公共照明、開關(guān)△△△21室內(nèi)垃圾箱（筒）△△△22裝飾品△△△（4）公共秩序維護(hù)方案：（含停車方案）(一) 保潔服務(wù)方案 人員配置：（采用做六休一制）組長(zhǎng)：1人 樓道：2人 外圍：2人 垃圾清運(yùn)（兼專項(xiàng)）1人 調(diào)休：1人 崗位分布圖（1） 樓道崗位分布圖 （待定） （2）外圍崗位分布圖（待定）崗位4崗位3崗位1崗位5 保潔服務(wù)頻次和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)樓內(nèi)公共區(qū)域1地面每日清掃、每周拖洗一次；一層共用大廳每日拖洗一次；大堂、門廳花崗石、大理石每二個(gè)月保養(yǎng)一次，大堂石材地面根據(jù)磨損情況定期拋光，光度不低于85。3欄桿每天檫抹一次。5進(jìn)戶門每三天擦摸一次。7天臺(tái)、屋頂每月清潔一次9電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上，循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗一次）。樓外公共區(qū)域10垃圾收集高層按單元、多層按幢設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。11道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日清掃二次，并巡回保潔，做到無明顯暴露垃圾、無衛(wèi)生死角，垃圾滯留時(shí)間不超過1小時(shí)；明溝每周清掃一次。13垃圾廂房垃圾房、垃圾桶、果皮箱無超載、無強(qiáng)異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、不影響觀瞻，外表無污跡；垃圾房每天清運(yùn)后徹底沖洗；垃圾桶、果皮箱（含內(nèi)膽）每天沖洗1次。14果皮箱、垃圾箱合理設(shè)置。15消毒滅害每年滅鼠三次。2. 消殺前（含綠化），提前將計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)公示，公示內(nèi)容包括消殺時(shí)間、對(duì)象、范圍、注意事項(xiàng)等。4. 每年白蟻蟻害高發(fā)期內(nèi)，至少對(duì)房屋本體共用部位、共用設(shè)施檢查1次，并根據(jù)檢查結(jié)果采取防治措施；每年通過展板、講座等形式，開展2次四害防治宣傳，引導(dǎo)客戶共同做好室內(nèi)、庭院等部位消殺。室外休閑娛樂設(shè)施每日擦拭1次。露天停車場(chǎng)、綠地、水景噴泉露天停車場(chǎng)每日巡視清潔2次；綠化帶每日巡視清潔2次；水景噴泉有水時(shí)每日打撈漂浮物，每周清潔1次，無水時(shí)每天清掃1次、每月全面清潔1次。（2） 檢查方法A、 員工到崗情況以考勤記錄及不定時(shí)現(xiàn)場(chǎng)人員清點(diǎn)方式檢查；B、 每日崗位工作質(zhì)量以抽樣方法檢查，同時(shí)滿足3個(gè)條件：覆蓋高層、多層、別墅等不同區(qū)域；覆蓋到樓道、院落、架空層、停車位等區(qū)域；抽樣點(diǎn)分布均勻；C、 上下班列隊(duì)（兩人成行，三人成列）；D、 微笑服務(wù)：見到客戶3米左右距離要微笑，1米左右距離要點(diǎn)頭致意、問候，抽查三到四人。 對(duì)服務(wù)供方的考核（1） 對(duì)服務(wù)供方考核的依據(jù)：A、 內(nèi)外部監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問題點(diǎn)（不合格）；B、 人員缺崗，清潔材料未滿足約定標(biāo)準(zhǔn)；C、 客戶投訴；D、 供方員工在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的吵架、打架斗毆行為，其他不符合BI禮儀行為；E、 供方公司對(duì)我司人員進(jìn)行賄賂、供方員工在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的偷盜等違法違規(guī)行為；F、 客戶滿意度調(diào)查結(jié)果。（3） 服務(wù)外包合同中，可同時(shí)約定正向激勵(lì)的條件與方法。（2） 月度評(píng)估報(bào)告包括：月度履約情況綜述、存在不足與改進(jìn)要求、考核依據(jù)及考核結(jié)果、應(yīng)付款額等。（2）在合適地點(diǎn)固定捕蠅籠，%的比例摻入敵百蟲藥品固定在蒼蠅籠下，每周更換一次餌料并對(duì)捕蠅籠內(nèi)蒼蠅集中清理。（4）根據(jù)蟑螂活動(dòng)情況，投放毒餌或噴灑藥物滅蟑螂。停車方案:（1） 貨品運(yùn)輸管理：制定統(tǒng)一的貨運(yùn)路線，確保商業(yè)街的整體秩序有序；（2） 消防安全巡檢：每天巡視各商戶消防安全管理情況，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)處置；定期組織商戶參加各類消防演練。（4） 閉店安全監(jiān)督：各商鋪閉店前后，進(jìn)行巡視管理，確保“三關(guān)一鎖”。（6） 車輛、交通及停車場(chǎng)管理(一) 總體思路小區(qū)戶數(shù)408戶，機(jī)動(dòng)車位配置704（其中地庫(kù)車位684個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位 24個(gè)，基本能夠滿足業(yè)戶自身需求。由于小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行智能化管理，為保證廣大業(yè)主正常有序地使用小區(qū)車位，業(yè)戶購(gòu)買車位后，需先至服務(wù)中心辦理車位服務(wù)手續(xù)或車位使用服務(wù)手續(xù)，然后由車位管理員為業(yè)戶辦理智能停車卡，開通對(duì)應(yīng)權(quán)限，刷卡進(jìn)出對(duì)應(yīng)停車庫(kù)。（2） 外來車輛需進(jìn)入時(shí)，視車位使用情況決定是否放行。（3） 公安、消防、救護(hù)、工程搶險(xiǎn)等需到物業(yè)區(qū)域工作的車輛，經(jīng)核實(shí)后可直接通行。（5） 車流量高峰期應(yīng)增加崗位人員，加快車輛流通速度，防止大量車輛滯留。（7） 異常情況處理 非機(jī)動(dòng)車管理（1） 應(yīng)引導(dǎo)非機(jī)動(dòng)車主按指定的位置停放，嚴(yán)禁占用消防通道及樓梯間；（2） 非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)需設(shè)置停放標(biāo)識(shí)及停放須知，包括非機(jī)動(dòng)車停放規(guī)定及安全注意事項(xiàng)，免責(zé)提示；（3） 巡邏崗確保停車場(chǎng)車輛停放整齊有序，及時(shí)糾正未按規(guī)定亂停放的非機(jī)動(dòng)車。（5） 對(duì)小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期無人使用的自行車，服務(wù)中心張貼公示提示車主認(rèn)領(lǐng)，無人認(rèn)領(lǐng)的，服務(wù)中心統(tǒng)一移放至指定位置。為了使小區(qū)裝修管理有序，物業(yè)服務(wù)中心將根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)范裝修辦理流程和日常管理工作?？蛻艚哟龁T須先核對(duì)業(yè)主身份證及該業(yè)主是否已辦理入住手續(xù)，確認(rèn)無誤后予以辦理。按《住宅裝修須知》的規(guī)定嚴(yán)格審核《裝修申請(qǐng)表》的內(nèi)容，并要求施工隊(duì)負(fù)責(zé)人提供身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、裝修合同及裝修施工圖等，留存復(fù)印件歸檔。 要求并督促業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人為每位施工人員辦理臨時(shí)出入證。 為裝修戶制作《裝修告知》并張貼于裝修戶進(jìn)戶門上。（2） 違章/約行為：裝修與噪音施工時(shí)間；有無違章留宿；不影響建筑結(jié)構(gòu)安全，不變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，不開挖地下室，不超過建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載；不破壞防水層；不亂接線和擅自改動(dòng)、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施；不擴(kuò)大、增加承重墻上原有的門窗尺寸、數(shù)量，不拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，不對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。（4） 公共部位：包括樓道燈、樓梯、地磚、墻面、配電箱、水表箱等。 安全員每天和客戶管家進(jìn)行交叉巡視，巡視重點(diǎn)包括：（1） 《出入證》及其它有效證件狀況；（2） 滅火器配置情況、壓力、數(shù)量，鉛封是否完好；（3） 其他消防措施狀況；（4） 材料是否按要求堆放； （5） 垃圾處理是否及時(shí)； （6） 裝修時(shí)間是否符合規(guī)定； （7） 是否抽煙、生火做飯，使用電爐； （8） 有無違章留宿等。裝修垃圾應(yīng)袋裝，按甲方指定的地點(diǎn)、時(shí)間堆放和清運(yùn)。雙休日及節(jié)假日期間不得從事噪音施工、有刺激性氣味的油漆施工。(四) 違章行為的處理 危及建筑安全、重大公共利益（如破壞毗鄰承重墻、梁、柱、挖地基等）：應(yīng)堅(jiān)決阻止以防既成事實(shí)和安全事故發(fā)生，并上報(bào)執(zhí)法部門。 侵害相鄰業(yè)主利益（搭花架等）：可以做出明顯判斷的，書面告知、勸阻并協(xié)調(diào)相鄰業(yè)主協(xié)商，不能達(dá)成書面協(xié)議的，上報(bào)執(zhí)法部門。嚴(yán)格控制小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫，嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽。確保商業(yè)街整體環(huán)境的清潔、優(yōu)美、和諧和品質(zhì)提升。消殺服務(wù)方案蚊蠅等蟲害消殺（1）整合專業(yè)消殺公司資源，對(duì)小區(qū)內(nèi)蚊蟲類型進(jìn)行分析，有針對(duì)性地選用環(huán)保型滅蚊藥品，并制定詳細(xì)的滅蚊方案，就不同區(qū)域（如樓道、外圍、窨井等）采用不同方式及不同藥品進(jìn)行處理。（3）每季度一次對(duì)小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站、污雨水井、化糞池、管道井、綠地、樓道、自行車棚、地下室、設(shè)備房、明溝、花壇等地投放鼠藥進(jìn)行滅鼠。環(huán)境消毒對(duì)于樓道及小區(qū)活動(dòng)中心等人員較易集中的地方，將根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒。一般要去掉三分之二的枝葉，以減少水分蒸發(fā)。在天氣炎熱、蒸發(fā)量大時(shí)、或是種植名貴古木時(shí)，需采取遮蔭措施。新植樹木時(shí)，盡可能加入腐熟有機(jī)肥，以改良土壤。澆水應(yīng)遵循“不干不澆、澆則澆透”的原則。剛修剪過的植物，應(yīng)避免水澆傷口上。日照室內(nèi)盆栽植物每月移至室外無直射陽(yáng)光處，接受適當(dāng)光照。修剪喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀，枝條無雜亂現(xiàn)象。綠籬修剪應(yīng)保證表面平整，無凹凸現(xiàn)象，輪廓清晰。對(duì)剪草機(jī)操作不到的樹邊、墻角等部位，使用割灌機(jī)割邊。松土施肥未滿鋪的花壇應(yīng)每月松土，并結(jié)合施肥（以復(fù)合肥為主）一次；進(jìn)行重剪后的花壇應(yīng)進(jìn)行松土，并施入有機(jī)肥以改良土壤。施肥應(yīng)以復(fù)合肥為主，并避免灑落在葉面上，防止產(chǎn)生肥害。 年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃月份養(yǎng)護(hù)計(jì)劃1月進(jìn)行冬季翻土，改良土壤；對(duì)苗木和草坪進(jìn)行冬季施肥，確保苗木和草坪有足夠的養(yǎng)分；對(duì)部分樹干上的幼蟲采取鉤除的方法，減少病蟲害的繁衍滋生；花壇和草坪中要及時(shí)清除大型雜草，同時(shí)做好切邊工作；根據(jù)草坪的生長(zhǎng)情況，對(duì)草坪進(jìn)行一次修剪；對(duì)各種落葉樹進(jìn)行冬季修剪，確保樹木生長(zhǎng)趨向合理。3月對(duì)部分苗木空缺處進(jìn)行補(bǔ)植，并適當(dāng)施一些基肥；對(duì)部分苗木進(jìn)行澆灌以防春旱；對(duì)灌木、花壇和樹壇進(jìn)行松土，平整部分冬翻的地方；對(duì)部分受凍的殘花及枯葉進(jìn)行修剪；加強(qiáng)對(duì)黑麥草草坪低修剪二次，確保底草矮生百慕大草坪的萌發(fā)和生長(zhǎng)；必須及時(shí)清理樹壇、灌木叢、花壇和草坪內(nèi)的冬季雜草。為確保景觀草坪的萌發(fā)和生長(zhǎng)，進(jìn)行必要的割草、施肥及病蟲害防治；及時(shí)清除喬木上的枯枝和蟲害；（主要是香樟的樟巢螟）對(duì)部分喬木進(jìn)行修剪和剝芽，確保其觀賞效果；加強(qiáng)對(duì)枯枝落葉和石塊的清理；加強(qiáng)切邊工作，確保寬度不大于15公分，切邊的林緣線清晰；清除大型、惡性和纏繞性雜草； 對(duì)早春開花的花灌木和綠籬進(jìn)行修剪，確保觀賞效果；對(duì)部分苗木進(jìn)行補(bǔ)肥，確保其生長(zhǎng)良好；加強(qiáng)對(duì)春季病蟲害的監(jiān)控力度（主要是蚜蟲、煤污病和甲殼蟲