【正文】 試驗設備控制程序》6．4工作環(huán)境的保障6．4．1目的： 營造良好的辦公環(huán)境，提高工作效率和服務質量。6） 設備的庫存管理。3） 設備資料的管理4） 設備的維修和保養(yǎng)。6．3．4要點1） 新接物業(yè)的設備設施驗收。6．3．3職責1） 工程科和管理處有關人員負責建筑物配套主要設備的接管驗收2） 工程科負責公司所轄物業(yè)的設施設備的總體管理，包括對技術資料的管理和采購計劃的編制。6．2．2．5支持文件：《員工培訓程序》6．3設施和設備的維護6．3．1目的：通過對物業(yè)公共設備的管理，使公共設備在使用中保持良好狀態(tài)，滿足服務的要求。5） 培訓要求：a. 管理人員要求了解質量監(jiān)控體系的管理思想及系列標準；熟悉物業(yè)管理專業(yè)知識及服務標準；掌握職責范圍內的各項技能和要求；能夠準確、及時地判斷、處理工作中出現(xiàn)的問題。3） 對從事特殊工種的人員按有關規(guī)定進行資格考核，組織參加復審。6．2．2．4要點：1） 培訓分為兩大部門，一部分由總經理助理組織，包括公共培訓、管理員培訓、新員工培訓、特殊工培訓；另一部分由工程部、保安部各自組織的常規(guī)培訓。6．2．2．2范圍：公司所有從事對質量有影響的工作的人員。3） 總經理批準后，總經理助理組織監(jiān)督各個職能部門完成資源補充工作。6．1．4．2現(xiàn)有物業(yè)管理處的資源補充1） 各個職能部門根據(jù)實際情況，定期（一年）向總經理助理提交資源情況匯報?？偨浝碇硐蚩偨浝硖峤粫張蟾?。2） 物業(yè)拓展科就委托合同及調查報告，根據(jù)公司現(xiàn)有物業(yè)管理小區(qū)的資源配備狀況，結合政府的法律、法規(guī)的要求，提出資源供給方案，交綜合管理部經理。6) 財務部提供相應的協(xié)助。4) 各個相關職能部門參與會審，確認會審結果。5．6．5支持文件： E《管理評審程序》《全國優(yōu)秀住宅管理住宅小區(qū)評比標準》《 住宅區(qū)物業(yè)管理條例及實施細則》6．0服務資源的保證6．1．1目的:確保公司為各個職能部門提供的資源滿足工作實際的要求,避免 ,滿足業(yè)主的需求.6．1．2范圍: 本公司的各個職能部門.6．1．3職責:1) 物業(yè)拓展科負責新接管物業(yè)的供給方案策劃.2) 各職能部門定期提供本部門的資源情況報告。5．6．2評審的輸入：a. 質量監(jiān)控體系的現(xiàn)狀和適應性b. 質量方針和目標的有效性及目標的實現(xiàn)情況c. 質量監(jiān)控體系審核結果（包括內、外部質量體系審核）d. 服務評價情況（包括公司的定期檢查、外部的（住戶）評價和上級有關部門評比檢查）e. 業(yè)主（住戶）投訴的受理、處理情況f. 糾正和預防措施的實施情況g. 公司資源情況，如人員、資金、設備等配備是否充足和適用h. 上次評審提出的改進措施實施情況i. 與質量有關的內部和外界的重大變化（包括內部組織結構變化、外部年接物業(yè)類型不同，地方法規(guī)的變化等）j. 其它需要評審的內容5．6．3評審的輸出綜合管理部質量監(jiān)控主管記錄評審內容，管理者代表整理評審記錄，作出正式審核報告提交總經理審批后，以正式文件下達到各部室，由管理者代表對需整改、糾正的內容進行跟蹤監(jiān)督和驗證。3） 根據(jù)業(yè)主（住戶）的需要，經部室負責人同意，可提供相關的質量記錄。5．5．6．4要點：1） 質量記錄用專用資料柜放于適宜的環(huán)境中，以防止損壞變質和丟失。2） 質量記錄填寫人應準確、完整、清晰地填寫有關數(shù)據(jù)等內容。5．5．6．2范圍：適用于與公司物業(yè)管理質量活動有關的，以及來自承包方的質量記錄。c. 文件和資料的修訂和更改要填寫“文件更改登記表”。2） 文件和資料的更改：a. 文件和資料需要更改時，更改的內容應由原審批人審批，原審批人調離本崗位，應由總經理任命新審批人，新審批人審批時應根據(jù)有關的背景材料審批。c. 文件批準發(fā)布要明確實施日期，保證文件的有效版本及時發(fā)放到相應部門或場所，同時從發(fā)放和使用的場所及時收回失效或作廢文件。5．5．5．4要點：1） 文件和資料的批準、發(fā)布和處理：a. 根據(jù)文件和資料審批發(fā)放的有關程序和職責，通過相應的控制程序，予以發(fā)放。3） 管理者代表批準簽發(fā)工作手冊。5．5．5．3職責：1） 總經理批準簽發(fā)質量手冊和質量計劃。5．5．5質量體系文件的控制5．5．5．1目的：確保公司質量體系文件、有關法規(guī)、標準及技術資料的審批、發(fā)布、存檔、更改、收回和處理處于受控狀態(tài)，防止誤用失效或作廢文件。參考了GB/T19002—1994 idt ISO9002質量體系—生產、安裝和服務的保證模式。5．5．3內部溝通下面的信息流向圖，表明了本公司質量管理體系過程及相關部門的管理控制與信息流向關系。5．5．1．5支持文件《質量手冊》《工作程序》《記錄文件》5．5．2管理者代表。在質量手冊，各程序以及相關作業(yè)指導書（或工作手冊）中對有關職責作了描述，規(guī)定了對從事與質量有關的管理、執(zhí)行和驗證工作的人員，特別是需要獨立行使權力開展以下工作的人員的職責、權限和相互關系：a. 采取措施，防止出現(xiàn)與服務、過程和質量體系有關的不合格；b. 確認和記錄與服務、過程和質量體系有關的不合格；c. 通過規(guī)定的渠道，采取、推薦或提出解決辦法；d. 驗證解決辦法的實施效果；e. 控制不合格品的進一步加工、交付或安裝，直至缺陷或不滿足要求的情況得到糾正。3） 各部室按規(guī)定的管理職責執(zhí)行。5．5．1．3職責：1） 總經理負責制定質量方針，任命管理者代表，設立組織機構，明確各部室的職責、權限和相互關系，負責管理評審。5．4．2．3支持文件：A《物業(yè)管理方案編制程序》5．5質量監(jiān)控體系的管理與控制5．5．1職責和權限5．5．1．1目的：科學地規(guī)定與物業(yè)管理質量有關的所有職能部門和人員的職責、權限及相互關系，以利物業(yè)管理質量體系持續(xù)、適宜和有效運行。2） 其它重要質量活動，如舉辦大型社區(qū)活動在社區(qū)工作手冊等相應手冊中有具體規(guī)定。2） 針對新承接的物業(yè)管理和重大的質量活動，公司物業(yè)拓展科制定相應的物業(yè)管理方案和質量方針，以確保滿足新項目的質量要求。根據(jù)實際情況定期評估質量方針的適應性和有效性。5．4策劃5．4．1質量目標：1） 。4） 質量方針在公司的管理評審中應進行評審，以考查其適應性和有效性。2） 公司的質量方針是參照全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)和 市安全文明小區(qū)的評比標準結合我公司的能力來制定的，它能滿足業(yè)主（住戶）的期望和需求，是合理可行的。2） 滿足社會對環(huán)境保護的要求。 承諾人：總經理： 管理者代表： 管理者副代表： 二00三年四月二十五日5．2以業(yè)主為中心5．2．1最高管理層確保公司對業(yè)主的需求及期望已經明確識別，并經過評審確認已經識別的需求，制定了跟進措施。 本質量監(jiān)控體系的建立和運行符合政府的法律要求，符合業(yè)主的利益。 以業(yè)主為中心，建立評審公司的質量方針。為促使質量監(jiān)控體系能夠順利的運行，本公司最高管理層特向公司員工、廣大客戶（業(yè)主）作出如下承諾： 為質量監(jiān)控體系運行提供所需的人力物力資源。 質量體系文件為受控文件，按《文件和資料控制程序》和《質量記錄控制程序》實施管理。是為保證每項具體工作的質量而制定的程序及規(guī)章制度，它涉及到工作細節(jié)的要點、規(guī)范和評價標準等；4） 記錄文件：記錄文件是詳細的工作文件，是工作程序的支持文件，包括質量記錄和表格。2） 質量手冊：質量手冊是公司從事質量管理和質量保證必須長期遵守的綱領性文件，質量手冊的作用對內是進行管理的依據(jù)，衡量服務質量的標準，對外是向顧客展示服務水平和提供有效的服務承諾。4） 公司全體員工均應理解與實施體系文件相應職責內容，保證質量體系有效運行。2） 管理者代表負責建立、實施和保持質量體系；批準和發(fā)布程序文件；保證質量手冊等體系文件的準確性、完整性和連續(xù)性，使之處于有效控制中。2） 質量監(jiān)控體系文件參照ISO9000：2000標準要求編制能覆蓋公司與物業(yè)管理有關的所有部門和崗位及其工作程序和操作規(guī)范。4．2 質量監(jiān)控體系文件的要求4．2．1目的：質量監(jiān)控體系文件是以書面文件形式對質量體系的具體描述，是質量監(jiān)控體系運行和審核的依據(jù)，以最好最實際的方式來指導公司和工作人員實現(xiàn)各項管理目標。 業(yè)主的投訴處理。 業(yè)主、住戶的裝修管理。 安全防范消防工作。其中包含公共設施、給排水、電梯、消防、空調、樓宇結構等。 業(yè)主入伙的管理。通過形成文件、實施、維持并且不斷改進質量管理體系，逐步提高本公司的管理水平，滿足業(yè)主不斷提高的管理服務要求，通過對物業(yè)管理全過程的嚴格控制實現(xiàn)公司逐步發(fā)展。6） 協(xié)助公司其他部門完成相應的工作。4） 負責本管理處的文件和資料、質量記錄的管理和控制工作。2） 負責按照“物業(yè)委托管理合同”實施全方位的管理服務和經營。6） 負責員工的基本技能培訓計劃。4） 負責來訪人員接待。2） 負責公司文件文案的起草，行政制度文件的發(fā)放和對外聯(lián)系的安排。6） 參與全公司的清潔綠化用品、其他管理服務備品的采購工作，負責對供應商、承包商的評審工作。5） 負責環(huán)境保護知識宣傳工作。3） 做好公司所轄物業(yè)環(huán)境的綠化美化工作，協(xié)助地產公司作好物業(yè)入伙前的環(huán)境規(guī)劃工作。1） 負責做好本公司與國家環(huán)境保護部門的聯(lián)系工作,認真作好本公司物業(yè)小區(qū)內的環(huán)境保護工作，確保不發(fā)生環(huán)境污染事件。5) 負責各管理處的停車場、道路交通等的管理方案的審批和工作跟進。3) 做好公司所轄物業(yè)的消防安全工作，與有關部門定期對消防設備、設施進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時提出整改意見。7) 完成公司領導交待的其它工作。5) 參與全公司的工程方面物品、管理服務備品的采購工作，負責對供應商、承包商的評審工作。3) 做好對所轄物業(yè)及其附屬設備、設施的維護保養(yǎng)、維修合同的洽談工作，做出具體方案，呈主管領導審批。1) 負責本公司所轄物業(yè)及其設備、設施的維護保養(yǎng)、維修管理和結算工作，包括房屋、水電及消防系統(tǒng)出現(xiàn)問題時的維修及跟蹤管理。3) 嚴格執(zhí)行財務管理工作規(guī)定,及時、保質保量完成各項記賬、報賬、匯總及編制各項合計報表及財務結算工作。6） 完成公司領導交待的其它工作。3） 負責全公司質量記錄的管理監(jiān)督。（綜合管理部質量監(jiān)控主管）1） 負責質量手冊的編寫和程序文件的編寫組織工作，負責質量手冊和程序文件的控制工作。10） 代表公司總經理主持和參與重大的物業(yè)租賃合同的洽談工作，擬定和審批一般租賃合同的要約條件。8） 協(xié)助總經理對公司各部門的工作進行監(jiān)督。執(zhí)行公司總經理辦公會議決定。5） 主持內部質量審核。3） 協(xié)助總經理做好管理評審及相應糾正措施的實施工作。（總經理助理）1） 表總經理負責公司質量監(jiān)控保證體系的建立工作、保持和改進。4）在公司領導層中任命管理者代表。2）貫徹黨和國家的方針、政策、指令和規(guī)定，及時調整確定公司物業(yè)發(fā)展和經營開發(fā)的方向；執(zhí)行公司董事會決議，對公司董事會負責。 為了提高我公司經營管理服務質量水平，建立推廣公司的質量監(jiān)控管理體系，經總經理辦公室研究任命 先生為物業(yè)管理有限公司管理者代表，任命 先生為物業(yè)管理有限公司管理者副代表。3) 為第三方責任而引起的事故，未能及時處理而再次引起