【正文】 加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。 檢查風機是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風機軸承。 清潔整個冷卻塔外表。 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。 檢查電機、風扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。 制冷技工負責中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；c) 預(yù)計費用；d) 備品、備件計劃。 程序要點 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 機電維修部制冷技工具體負責中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 職責 主管經(jīng)理負責審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項性能完好。 對于中央空調(diào)的運行情況，當值管理員應(yīng)及時、完整、規(guī)范、清晰的記錄在《中央空調(diào)運行日記》表內(nèi)，并于每月的3號之前由機電維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《中央空調(diào)運行日記》表上簽名。 中央空調(diào)機房應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，當值管理員不得私自配鑰匙。 每班打掃一次中央空調(diào)機房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 中央空調(diào)機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。 中央空調(diào)機房管理 非值班人員不準進入中央空調(diào)機房，如需要進入，需經(jīng)機電維修部主管同意、并在值班人員的陪同下方可進入中央空調(diào)機房。 中央空調(diào)機房發(fā)生火災(zāi)時按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 e) 排除泄漏后，啟動中央空調(diào)試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。整改時，應(yīng)嚴格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 檢查線電壓（正常380V，不能超額定值）；b) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；c) 檢查油壓（正常1015kgf/fm2）；d) 檢查高壓（12 kgf/fm2）；e) 檢查低壓（ kgf/fm2）；f) 冷卻水進水溫度（正常35℃）；g) 冷卻水出水溫度（正常40℃）；h) 冷凍水進水溫度（正常1018℃）；i) 冷凍水出水溫度（正常610℃）；j) 檢查中央空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音；k) 檢查冷卻塔風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；l) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；m) 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。 當值管理員具體負責中央空調(diào)的運行管理。 職責 機電維修部主管負責中央空調(diào)運行管理工作管理的實施情況。 記錄 相關(guān)文件標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)運行管理工作，確保中央空調(diào)良好運行。 全部關(guān)停后，嚴禁將總電源開關(guān)拉下，應(yīng)保持壓縮機繼續(xù)預(yù)熱以便下次啟動。 停機 停壓縮機。 確認冷卻供水壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過510分鐘后啟動壓縮機。 啟動冷卻塔水泵。 各種閥是否均已打開。 程序要點 開機前的檢查 確認下列情況正常后方可開機； 電壓表指示否在額定值的 + 10%范圍以內(nèi)。 職責 機電維修部主管/組長負責檢查《中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)。 停止供應(yīng)熱水的管理 常壓生活鍋爐因檢修等原因需要停止供應(yīng)熱水時，應(yīng)由機電維修部組長事先填寫《停_________申請表》，經(jīng)機電維修部主管、主管經(jīng)理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前24小時通知有關(guān)用戶。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電維修部主管口頭批準，先行組織而后寫出《_________事故報告》并上報公司。 每次常壓生活鍋爐計劃維修保養(yǎng)的時效不允許超過8小時。 電氣控制系統(tǒng)：a) 清除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查是否動作可靠，否則應(yīng)作相應(yīng)修理；b) 檢查電控箱里面的各元器件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰或脫落，否則作相應(yīng)處理。每年度的1月、4月、7月、10月份分別對鍋爐附屬裝置進行一次清潔、保養(yǎng)。 檢查爐內(nèi)膽及耐火材料，對于損壞之處作必要的修復(fù)；檢查排煙管，并進行清潔處理。所有工作完成后。再次檢查熱交換器，如果仍有水垢，則用45℃的%酸溶液加洗一次。用細鐵絲刷和掃把清除熱交換器外面的碳化物，使熱交換器外部干凈；b) 內(nèi)部除垢。每年度的7月、12月應(yīng)分別對鍋爐本體進行一次維修保養(yǎng)。 電磁閥：a) 清洗控制器（可用壓縮空氣吹污或用干凈干抹布輕輕擦拭）；b) 如控制器損壞則應(yīng)更換同規(guī)格的控制器。 噴嘴：a) 清除噴嘴上的碳化物、污物，使其暢通；b) 如噴嘴磨損嚴重或已堵住，則應(yīng)更換同規(guī)格噴嘴。 油泵a) 檢查油泵與電動機的聯(lián)軸器是否牢固可靠，如果松弛則應(yīng)緊固處理；b) 檢查油泵進、出油管是否漏油，如是則應(yīng)重擴喇叭口并擰緊螺母；c) 用壓力表測試油泵出油壓力，最高不允許超過2MPA，過高過低應(yīng)調(diào)整；d) 清潔油泵進油油濾；e) 清潔油泵外表。每年度1月、4月、7月、10月份分別對燃燒機進行一次清潔、保養(yǎng)。 鍋爐管理員對常壓生活鍋爐進行維修保養(yǎng)時應(yīng)按《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：a) 常壓生活鍋爐使用的頻度：b) 常壓生活鍋爐的運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 公共事物部負責通知有關(guān)用戶關(guān)于停止供應(yīng)熱水的情況。 機電維修部主管負責組織制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》，并組織、監(jiān)督、實施該計劃。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)。 對于常壓生活鍋爐的運行情況，當值管理員應(yīng)及時完整、規(guī)范清晰的記錄在《常壓生活鍋爐運行日記》表內(nèi)，并于每月的3號之前由機電維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看《常壓生活鍋爐運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《常壓生活鍋爐運行日記》表上簽名。 常壓生活鍋爐房應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值常壓生活鍋爐管理員保管，常壓生活鍋爐房管理員不得自私配鑰匙。每周清潔一次常壓生活鍋爐房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、整潔光亮。常壓生活鍋爐房內(nèi)嚴禁吸煙。 常壓生活鍋爐內(nèi)嚴禁存放易爆、易然、危險物品。e) 排干水后,、熱風吹干、自然通風，更換相關(guān)管線等；f) 確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機運行‘；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。c) 如果漏水較大,應(yīng)立即通知機電維修部主管,同時盡力阻滯進水。 當常壓生活鍋爐發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況關(guān)掉運行中鍋爐,拉下總電源開關(guān)。注意最高溫度不能超過65℃。整改時應(yīng)遵守《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的正常情況，當值管理員應(yīng)及時采取措施予以解決。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 觀察各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；b) 是否有異常的聲響或振動，是否有異常氣味；c) 觀察排煙顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定；d) 觀察鍋爐水溫是否變化正常；e) 查看鍋爐水位，油箱油位；f) 檢查水泵機組： ——電機溫度是否太高（燙手），風葉是否碰殼； ——水泵是否漏水成線； ——有無松弛的螺栓、螺母。 當值班管理員具體負責常壓生活鍋爐的運行管理。 職責 機電維修部主管負責檢查壓力鍋爐運行工作的實施情況。 記錄16. 常壓生活鍋爐運行管理標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐運行管理工作，保證常壓生活鍋爐良好運行。此時應(yīng)拉下水泵控制箱電源開關(guān)。 停爐 將燃燒機轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，拉下電源開關(guān)，燃燒機停止燃燒。如果三次均未啟動成功，則需查明原因并排除故障后才允許再啟動。 如果點火不成功，經(jīng)過約25秒鐘后燃燒機上會亮起故障紅燈。點火電極產(chǎn)生點火花，約過7秒鐘的預(yù)吹風時間后，電磁閥自動打開，噴嘴噴出油霧。 開爐 合上水泵控制箱電源開關(guān)，按下水泵啟動按鈕，啟動水泵。 檢查各信號燈是否正常，否則應(yīng)整修。 當值管理員負責依照本規(guī)程操作常壓生活鍋爐。 適用范圍 適用于常壓生活鍋爐的操作管理。 對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由柴油機管理員將記錄交機電維修部存檔，長期保存。 對于計劃中列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電維修部主管盡快補充至計劃中。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進行處理并擰緊。 充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次：a) 清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油；b) 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應(yīng)及時更換；c) 檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應(yīng)申請外委維修。 潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次；a) 啟動柴油發(fā)電機，讓其運行15分鐘；b) 當柴油機高熱時，從油底殼螺塞排出機油，排完后用110NM（用扭力掃扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號親手新的與機油，渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號機油；c) 拆除兩個粗機油濾清器，換兩個新的機油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)新鮮的與機內(nèi)型號相同的機油（粗機油濾清器從代理商處購得）；d) 更換精濾清器濾芯（從代理商處購得），添加新的與機內(nèi)型號相同的機油。 b) 內(nèi)部除垢： ——把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開封口； ——向散熱器中倒入45。 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次：a) 用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電；b) 檢查電池液位是否在極板上15MM左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；c) 檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂上黃油。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng) 進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應(yīng)作記號），不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力扳手）。 《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容：b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；c) 預(yù)計費用；d) 備品、備件計劃。 程序要點 《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織柴油發(fā)電機管理員一起研究、制定《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 機電維修部主管負責制定《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的執(zhí)行。 適用范圍 適用物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。 當值管理員應(yīng)將柴油發(fā)電機的運行情況規(guī)范、詳細、清晰的記錄在《______柴油發(fā)電機運行日記》內(nèi)，并于每月的3號之前由柴油發(fā)電機管理員將上一個月的記錄整理成冊交由機電維修部存檔，保存期為兩年。 接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看《__________柴油發(fā)電機運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《___________柴油發(fā)電機運行日記》表上簽名。 機房都應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私自自配鑰匙。 每周打掃一次機房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。 柴油發(fā)電機機房管理 非值班人員不準進入機房，如需要進入，需經(jīng)機電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。 對于柴油發(fā)電機，當值管理員應(yīng)根據(jù)其負荷的變化，適當調(diào)整其油門的大小。 當值管理員應(yīng)按時開關(guān)柴油發(fā)電機。 柴油發(fā)電機房發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的柴油發(fā)電機；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理。排除故障后，試機運行，一切正常后方可正式使用。整改時應(yīng)遵守《柴油發(fā)電機保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，當值管理員及時采取措施予以解決。巡視部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。 當值管理員具體負責柴油發(fā)電機 的運行管理。 職責 機電維修部主管負責檢查柴油發(fā)電機運行管理工作的實施。 記錄 相關(guān)支持文件