【正文】 責(zé)中央空調(diào)的運(yùn)行管理。 中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。 中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，當(dāng)值管理員不得私自配鑰匙。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。 制冷技工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。 清潔整個冷卻塔外表。 清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。 擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。 f) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： ——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡； ——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。 對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)油機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃 中；對于突發(fā)行的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《___________事故報告》并上報公司。 程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控 電梯管理員每天應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有的主要部位至少巡視一次。確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻達(dá)到要求并且試梯運(yùn)行無異常后，方可投入正式運(yùn)行。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看《電梯運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《電梯運(yùn)行日記》表上簽名。 公共事物部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。5M的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。C。，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時更換。 拽引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。 清潔機(jī)械選層器，對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，損壞的元器件應(yīng)予以更換。 每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時，若要超過8小時，則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污； d) 限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)調(diào)整補(bǔ)償鏈長度；b) 安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運(yùn)行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開點(diǎn)，更換保險絲。 電梯故障排除后，電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期保存。入彀轎廂門處于半開閉狀態(tài)，電梯管理員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。 拆除電動機(jī)尾軸罩蓋，安上旋柄座及勸柄。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)定時檢查二次供水管理工作的實(shí)施情況。 抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開關(guān)，漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)動作可靠。 b) 消毒： ——用掃把或尼龍刷蘸取1“00的滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池（箱）蓋好封閉半小時； ——用清水沖洗一遍整個水池（箱），排出消毒水溶液； ——重復(fù)用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。 應(yīng)注意安全操作。 水池（箱）清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情況記錄在《水池（箱）清洗消毒記錄表》內(nèi)，并于每次小區(qū)內(nèi)全部水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由水泵房組長把記錄整理成冊交機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 水池（箱）清洗消毒程序 排放水： a) 排放水時應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進(jìn)水閘閥，讓水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪費(fèi)； b) 為確保用戶正常用水，排放干水池（箱）。 清洗消毒水池（箱）時應(yīng)提前兩天通知公共事物部，由公共事物部通知有關(guān)用水部門和用戶做好儲水準(zhǔn)備。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 重新關(guān)好廳門。 電梯管理員負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)； b) 張緊輪斷繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)排干水，排除短路點(diǎn)，更換保險絲，控制回路； ——控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點(diǎn)、換上雙同保險絲。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機(jī)構(gòu)，加油潤滑，保證各活動部位靈活。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)軸銹污、加潤滑油。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作。 ，電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4Mひ以上，如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。 張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500+50MM，超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。 檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查機(jī)械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動機(jī)構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。 檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應(yīng)擰緊。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，末經(jīng)許可不準(zhǔn)開動電梯；d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；e) 檢修電器部件是時尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動運(yùn)行；f) 使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；c) 對于上述兩種情況，電梯管理員應(yīng)及時通知小區(qū)消防中心，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。 機(jī)電維修部班組長負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)（外委維修）。 d) 熱繼電器維修保養(yǎng)： ——檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； ——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期—）。 用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時間；c) 預(yù)計(jì)費(fèi)用；d) 備品、備件計(jì)劃。標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好。 每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 e) 排除泄漏后，啟動中央空調(diào)試運(yùn)行，確認(rèn)無泄漏后，機(jī)組方可投入正式運(yùn)行。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)中央空調(diào)運(yùn)行管理工作管理的實(shí)施情況。 確認(rèn)冷卻供水壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過510分鐘后啟動壓縮機(jī)。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管/組長負(fù)責(zé)檢查《中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。 每次常壓生活鍋爐計(jì)劃維修保養(yǎng)的時效不允許超過8小時。所有工作完成后。 電磁閥：a) 清洗控制器（可用壓縮空氣吹污或用干凈干抹布輕輕擦拭）；b) 如控制器損壞則應(yīng)更換同規(guī)格的控制器。 鍋爐管理員對常壓生活鍋爐進(jìn)行維修保養(yǎng)時應(yīng)按《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)。每周清潔一次常壓生活鍋爐房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、整潔光亮。c) 如果漏水較大,應(yīng)立即通知機(jī)電維修部主管,同時盡力阻滯進(jìn)水。 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的正常情況，當(dāng)值管理員應(yīng)及時采取措施予以解決。 記錄16. 常壓生活鍋爐運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐運(yùn)行管理工作，保證常壓生活鍋爐良好運(yùn)行。 如果點(diǎn)火不成功，經(jīng)過約25秒鐘后燃燒機(jī)上會亮起故障紅燈。 當(dāng)值管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程操作常壓生活鍋爐。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時進(jìn)行一次：a) 用驗(yàn)電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電；b) 檢查電池液位是否在極板上15MM左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；c) 檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂上黃油。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的執(zhí)行。 機(jī)房都應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私自自配鑰匙。 對于柴油發(fā)電機(jī)，當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)其負(fù)荷的變化，適當(dāng)調(diào)整其油門的大小。整改時應(yīng)遵守《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)檢查柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理工作的實(shí)施。 停機(jī)：a) 先把柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)扳下（OFF）位置，讓發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行5分鐘，然后把鑰匙轉(zhuǎn)回“0”位置；b) 如果有緊急情況停電需停機(jī)，可以在不切斷負(fù)載的情況下把鑰匙轉(zhuǎn)到“0”位置或干脆按下紅色急停按鈕。 程序要點(diǎn) 啟動前檢查 檢查機(jī)油油位是否在標(biāo)示刻度線以內(nèi)，不夠加同型號機(jī)油至標(biāo)示線以內(nèi)位置。 當(dāng)值管理員依照本規(guī)程負(fù)責(zé)進(jìn)行柴油發(fā)電機(jī)的操作。在開機(jī)1015秒內(nèi)，油壓是否達(dá)到正常范圍（），如果有不正常現(xiàn)象，則應(yīng)作出相應(yīng)整改處理，等一切正常后將柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)合上（ON位置），開始供電。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。處理不了的問題，應(yīng)及時詳細(xì)地匯報給機(jī)電維修部組長或主管，請求支援解決。對于手動操作的柴油發(fā)電機(jī)，在停“市電“時，應(yīng)在15分鐘內(nèi)啟動柴油發(fā)電機(jī)并開始供電；在來”市電“時，應(yīng)在20分鐘內(nèi)關(guān)停柴油發(fā)電機(jī)。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃執(zhí)行情況。 空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時進(jìn)行一次： a) 空氣濾清器顯示器： 當(dāng)顯示的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達(dá)到使用限度，應(yīng)立即進(jìn)行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù)位； b) 空氣濾清器： ——松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯； ——濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴咀不太接近濾芯； ——如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風(fēng)筒吹干（注意不能過熱）； ——清洗完畢，應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點(diǎn)則表明濾芯已穿孔 ，此時則應(yīng)更換同型號的濾芯； ——如果沒有發(fā)現(xiàn)光點(diǎn)出現(xiàn)則表明濾芯末穿孔，此時則應(yīng)小心安裝好空氣濾清器。 發(fā)電機(jī)控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進(jìn)行一次。 職責(zé) 機(jī)電維修部班組長負(fù)責(zé)員工的操作質(zhì)量。油霧被點(diǎn)火花燃后形成火焰，點(diǎn)火電極再延時點(diǎn)火約15秒鐘后停止點(diǎn)火，燃燒機(jī)開始進(jìn)入正常工作。 檢查鍋爐及附件是否有不正常情況 ，如有應(yīng)及時整改。 g) 檢查控制箱： ——各指示燈是否正常； ——各元器是否動作可靠，有無燒傷、過熱、打火現(xiàn)象。b) 堵住漏水源。 每班打掃一次常壓生活鍋爐房的衛(wèi)生。 記錄 《常壓生活鍋爐運(yùn)行日記》 相關(guān)支持文件 《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》常壓生活運(yùn)行日記 年 月 日 NO： 班次 巡視時間序號 項(xiàng) 目早班當(dāng)值人：中班當(dāng)值人：晚班當(dāng)值人：1鍋爐水溫2水泵機(jī)組（電機(jī)溫升、水泵漏水等）3電控箱（批示燈、儀表、繼電器等）4燃燒機(jī)（火焰是否穩(wěn)定、點(diǎn)火情況）5各連接處是否漏油、漏水6柴油量7其他附屬裝置情況8重要運(yùn)行情況記錄9負(fù)責(zé)人意見及簽名說明：正常打“√”，已調(diào)整打“△”，外委打“☆”，等料“▲”養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)工作，確保常壓生活鍋爐隨時處于完好狀態(tài)，保證其良好運(yùn)行。 《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時間；c) 預(yù)計(jì)費(fèi)用；d) 備品、備件計(jì)劃。 光電探測器、點(diǎn)火變壓器：a) 清潔光電探測器，點(diǎn)火變壓器；b) 如光電探測器、點(diǎn)火變壓器已老化或已損壞、則應(yīng)更換同規(guī)格光電探測器、點(diǎn)火變壓器。除垢后，用3%堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗3次。 附屬閘閥、儲油箱、熱水箱：a) 檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應(yīng)加裝、壓緊黃油麻繩；檢查附屬閘閥是否開關(guān)靈活，如有阻滯現(xiàn)