【正文】 維修員注意事項 應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。 職責 機電維修部主管負責檢查弱電系統(tǒng)維修工作的實施情況。 如果檢測不合格，則應重新清洗和消毒水池（箱）直至合格為止。 c) 注水：清洗消毒工作全部結束后，清理收拾好所有工具。 掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。 水池（箱）消毒人員需戴防護眼鏡和口罩，如果在水池（箱）內感到頭暈、氣喘，則應馬上離開水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。 水池（箱）應每隔4個月清洗、消毒一次，清洗員應持 有衛(wèi)生防疫站認可的《健康證》。 水泵房管理員具體負責二次供水管理。 困人救援工作完畢后，電梯管理員應將情況完整、規(guī)范的記錄在《電梯運行日記》內。 救援人員之一把旋柄，另一救援人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。 協(xié)助乘客離開轎廂。 根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。 職責 機電維修部主管負責電梯、困人后的救援工作的組織實施。 本規(guī)程作為電梯工的績效考評的依據(jù)之一。 底坎： a) 緩沖器開關、底坎急停開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲過長，對重碰到緩沖器開關+損壞所致。 開道與轎箱：a) 上、下限位幾極限開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致。應斷去來水源，排除短路點，換上雙同保險絲、指示燈回路； ——廳外指示有水或有線破裂短路。應調整安全篋鋼絲繩，更換軸承；c) 緩沖器故障：緩沖器生銹，不活動，液壓油量不足。應調整軌道尺寸，用找道尺調正、用軌道銼修平接口；e) 導靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動現(xiàn)象，導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等，應更換導靴，調整導靴座位置；f) 安全鉗故障：運行時有磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎車，或單邊剎車。應清洗雜物、更換軸承。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用； ——上、下滑桿不靈活：主要是導向軸承修死、或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。 程序要點 電梯發(fā)生故障后，電梯維修工應快速到達現(xiàn)場（值班人員和電梯工10分鐘內；分包公司30分鐘內）。 記錄 相關支持文件 目的 規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。 對于計劃中末列出的維修保養(yǎng)工作，應由機電維修部主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性的設備設施故障，先經機電維修部主管口頭批準后，按《電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。 對終端限位開關做越和試驗，其越程距離為上下端站地坎以遠150200MM。 清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調整好門機速度。 清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。 檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應擰緊。 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。，[安全觸板傳動機構是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞，要求門刀距廳門地坎58MM，運行中門刀不能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為3MM，廳門不能從外面用手扒開。 清潔控制柜內各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器繼電器；檢查熔斷器有無人松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應予以更換。 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則更換。 檢查拽引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應更換彈性圈，檢查拽引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應擰緊。進入底坑后，應將底坑檢視燈箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開；i) 應盡量避免在井道內上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應戴上安全帽；j) 檢修末完，檢修人員需暫時離開現(xiàn)場時，應做到： ——關閉所有廳門，暫時關不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守； ——切斷電梯總電源開關； ——排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 檢修過程中的安全注意事項：a) 給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯；b) 人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃干凈，以防滑倒；c) 人在轎頂上準備開動電梯觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內，防止被其他部件碰傷。 程序要點 《電梯保養(yǎng)年度計劃表》的制定 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》并上報公司審批。 職責 主管經理負責審核《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。 有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程》處理。 異常情況處置 發(fā)生火災的處置：a) 樓層發(fā)生火災時，電梯管理員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導乘客迅速離開轎廂；b) 井道內或轎廂發(fā)生火災時，電梯管理員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。 巡視監(jiān)控的主要內容如下：a) 曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；b) 減速想是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動；c) 指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響；d) 變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；e) 制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；f) 曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，；有無異常聲響；g) 通訊設施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否已放置在指定位置；h) 轎照明是否正常，廳外轎內指層、指令及指示燈是否正常；i) 廳門及轎門踏板是否清潔干凈；j) 轎廂和對重導靴油盅油量是否足夠；k) 電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；l) 開關門有無異常（順暢），轎廂內應急燈是否可靠；m) 底坑限速器、張緊裝置、開關可碰鐵距離是否異常；n) 補償鏈是否有異響；o) 底坑有無積水或贓物。 職責 機電維修部主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由機電維修部主管填寫《停用申請表》經主管經理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有關營業(yè)部門。： a) 壓縮機電機絕緣電阻（ MΩ 以上）； b) 壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； c) 壓縮機油壓（正常1015kgf/cm2）； d) 壓縮機外殼溫度（正常85 ℃ 以下）； e) 吸氣壓力（）； f) 排氣壓力（） g) 檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h) 檢查壓縮機是否有異常的氣味。f) 中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；g) PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。：a) 清潔控制柜內外的灰塵、贓物；b) 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；c) 交流接觸器維修保養(yǎng)： ——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒； ——清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器； ——清潔鐵芯上的灰塵及贓物； ——擰緊所有緊固螺栓。 清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。 水泵維修保養(yǎng)：a) 轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如實軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；b) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng) 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：a) 每周清洗一次空氣過濾網；b) 清潔蒸發(fā)器散熱片；c) 清潔接水盤。 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。 風機盤管維修保養(yǎng)：冷卻技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng) 每周清洗一次空氣過屢網，排除盤管內的空氣（不定期）。 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。 冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng) 。 制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：a) 中央空調使用的頻度；b) 中央空調運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 機電維修部主管負責組織制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。 記錄 《中央空調運行日記》 相關支持文件 《中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》 《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》中央空調運行日記 NO：巡視時間室內溫電流（V）電流（A）T1T2T3T4高壓低壓油壓年 月 日 星期線電壓相電壓ABABABAB天氣交接時間負責人運行情況：交班人： 接班人：天氣交接時間負責人運行情況：交班人： 接班人：天氣交接時間負責人運行情況：交班人： 接班人：說明：“T1”表示“冷凍水進水溫度”，“T2”表示“冷凍水出水溫度”； “T3”表示“冷凍水出水溫度”，“T4”表示“冷凍水出水溫度”。 交接班要求 接班人員應準時接班。中央空調機房內嚴禁吸煙。 當值管理員應根據(jù)用冷部門的要求，按時開關中央空調，并根據(jù)負荷情況啟用相應的中央空調機組，調整相應的制冷溫度，最大限度地節(jié)省能源。 異常情況的處置 中央空調發(fā)生制冷劑泄漏時的處置：a) 立即關停中央空調主機，關閉相關的閥門；b) 加強現(xiàn)場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設備上）；c) 救護人員應身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現(xiàn)場，并要求兩人為一組，確保安全；d) 對于不同情況的中毒者采取不同的方法： ——對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉移到通風良好的地方去休息； ——如中毒者出現(xiàn)痙攣、神志不清，處于昏迷狀態(tài)，應立即轉移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療； ——如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應用2%的硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛并送醫(yī)院治療。 程序要點 巡視監(jiān)控 當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調機組，巡視部位包括：中央空調主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內各類中央空調的運行管理。 過510分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風機。 啟動冷水泵。 各種信號燈顯示是否正常。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內的會所、食街的中央空調操作。 鍋爐管理員將常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)工作完整、規(guī)范的記錄在《_________維修保養(yǎng)工作記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內由機電維修部組長將記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。 附屬閘閥、儲油箱、熱水箱：a) 檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應加裝、壓緊黃油麻繩；檢查附屬閘閥是否開關靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應在螺桿上加注黃油；b) 清除儲油箱里面的污物和積水；c) 清除熱水箱里面的泥沙、污物。 鍋爐附屬裝置維修保養(yǎng)要領。除垢后，用3%堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗3次。 熱交換器：a) 外部清潔。 光電探測器、點火變壓器：a) 清潔光電探測器，點火變壓器；b) 如光電探測器、點火變壓器已老化或已損壞、則應更換同規(guī)格光電探測器、點火變壓器。 電動機及風機：a) 檢查電動機接線是否銹蝕或松動，如是則修理并重新接好；b) 檢查電動機電容是否已變形、膨脹或開裂，如是則應更換同型號規(guī)格的電容；c) 檢查電動機與風機聯(lián)軸器是否牢固可靠，如果松弛則應緊固處理；d) 對電動機軸承、風機波絲加注潤滑油；e) 用500V搖表測量電動機線圈絕緣