【正文】 ： 工程部要密切跟蹤國內(nèi)外節(jié)能減排等技術(shù)革新情況，結(jié)合廣場設(shè)備實際運行特點，穩(wěn)步推進新材料、新技術(shù)在廣場的應(yīng)用，最大限度節(jié)能減排，社會、企業(yè)雙重受益。 在按熱表計量的城市管網(wǎng)供熱的廣場和采用天然氣鍋爐供熱的廣場 ，要對廣場不同區(qū)域、業(yè)態(tài)如：停車場、首層、影院、 KTV 等的不同需求進行細分，進行綜合調(diào)節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同外部溫度、不同業(yè)態(tài)下的最佳節(jié)能運行方案。 配電系統(tǒng)效能評估 記錄各業(yè)態(tài)供電區(qū)域面積、營運時間段、簽約負(fù)荷指標(biāo)、峰值負(fù)荷發(fā)生和持續(xù)時間段； 記錄各變電所變壓器裝機容量、變壓器最大、最小、平均負(fù)荷率； 全面記錄商業(yè)部分的用電情況（含設(shè)備安裝容量、峰值負(fù)荷及持續(xù)時間、月用電量、營業(yè)時間等） 基于以上的數(shù)據(jù)分析，對廣場配電系統(tǒng)的方案、選型進行適宜性評價，同時評估配電系統(tǒng)是否能滿足未來一定時期內(nèi)的使用要求。 根據(jù)觀察和記錄的結(jié)果，對廣場空調(diào)方案、設(shè)備選型（含冷熱源設(shè)備大小、選型）進行適宜性評價。 夏季制冷期間觀察記錄各空調(diào)主機的最大負(fù)荷量。 2 設(shè)備效能評估 空調(diào)系統(tǒng)效能評估 夏季制冷期間，連續(xù)觀察空調(diào)各區(qū)域的 溫度、濕度情況，尋找可能的供冷不足或過冷區(qū)域，及時調(diào)整。 各地商管公司根據(jù)能源費數(shù)據(jù)，做出月度、年度同期對比圖，做出能源使用分析。 第 6節(jié) 能源管理 1 能源消耗控制 各地商管公司每日統(tǒng)計廣場電、水、油、氣等能源數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)以月、季度、年進行匯總。 4 建（構(gòu)）筑物和設(shè)施設(shè)備更新改造（含新建、改建、擴建） 設(shè)施設(shè)備運行效果不能滿足城市廣場營運要求或服務(wù)承諾內(nèi)容時，工程部應(yīng)提出退出運行、更新改造或報廢，包括 (不限于 )： 已超過規(guī)定使用年限，設(shè)施設(shè)備運行效果達不到規(guī)定要求且不能修復(fù)； 因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重； 出現(xiàn)重大安全隱患，繼續(xù)使用將會引起事故危險， 因廣場運營需要需進行的新建、改建、擴建等。 按照設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠、行業(yè)規(guī)范的要求，結(jié)合使用情況、檢測結(jié)果對機電設(shè)施設(shè)備提出大、中修計劃，并組織實施。 電梯系統(tǒng)：所有電梯外委維保（原 則上一般由原生產(chǎn)廠負(fù)責(zé)），外包單位每半 個月進行 1 次維保，相鄰兩次維保不少于 10 天，維修技工現(xiàn)場跟蹤；電梯井道、底坑由維保單位須每月清潔一次；年檢到期前一個月向技術(shù)監(jiān)督局申報下年度年檢。 背景音樂和消防廣播系統(tǒng)：每月進行一次的消防廣播強切試驗，每月對場內(nèi)的音控器、喇叭進行檢查一次；每月對背景音樂各區(qū)域的聲音音量、音質(zhì)調(diào)整一次。 視頻監(jiān)控系統(tǒng)： 每月對硬盤錄像機、降溫風(fēng)扇等進行除塵清潔一次；每月對各弱電井內(nèi)控制箱進行緊固、清潔一次；每季度擦拭攝像頭防塵罩一次，并檢查室外攝像系統(tǒng)的防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封性。 屋面建筑及設(shè)施設(shè)施設(shè)備：每季度檢查屋面建筑、防水情況，及時修補完善；每年季風(fēng)來臨前對屋面廣告牌及支架緊固情況檢測一次，季風(fēng)季節(jié)每周巡檢一次；屋面所有管道設(shè)施每年視老化情況至少安排除銹上漆一次，日常目視沒有明顯生銹現(xiàn)象；屋面有鋼結(jié)構(gòu)建（構(gòu)）筑物按相關(guān)規(guī)范定期安排探傷檢測。 供暖系統(tǒng)：鍋爐 系統(tǒng)必須外委維保，獨立氣體滅火系統(tǒng)每年度必須檢測；預(yù)作用噴淋系統(tǒng)并入水消系統(tǒng)外部維保。 中央空調(diào)系統(tǒng)：主機 4000 小時進行一級保養(yǎng)， 8000 小時進行二級保養(yǎng)， 12020小時進行三級保養(yǎng)；每兩年視開機時間和油質(zhì)情況考慮換油；冷卻塔、水泵每年冬季停機加油一次；每年冬季前管道外觀除銹上漆保養(yǎng)一次；風(fēng)機盤管翅片每年至少清洗一次；冷凍水過濾器每年至少清洗一次；水處理每月投藥至少一次、清洗冷卻塔一次、清潔冷卻塔及周邊環(huán)境一次，冷卻塔外觀沒有明顯水垢，塔 內(nèi)沒有郁積殘渣、不長青苔。 各地商管公司應(yīng)建立設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)和運行保障所必需的備品備件一覽表，明確規(guī)定備品備件種類、規(guī)格、最低庫存數(shù)量等，并對備品備件保存狀況進行定期檢查。 針對周期較長 (一個月以上，不含一個月 )的保養(yǎng)項目， 當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨氃诿磕?1 月 25 日前完成制訂年度維護保養(yǎng)計劃，列明設(shè)施設(shè)備名稱、保養(yǎng)項目、時間安排 (具體到旬 )、費用預(yù)算等，并上報商業(yè)集團營運中心備案。 商業(yè)集團已統(tǒng)一規(guī)定的，遵照執(zhí)行，或制訂更嚴(yán)格的保養(yǎng)規(guī)定；沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地商管公司自行制訂。 第 5節(jié) 維護保養(yǎng) 1 設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和預(yù)防性維護總體要求。 屬保險責(zé)任范圍的，立即向保險公司報案，同時展開搶險及善后工作，必須對緊急事故搶險、及搶險完成的現(xiàn)場拍照取證。 緊急事故發(fā)生后，各地商管公司要通過電話立即上報商業(yè)集團領(lǐng)導(dǎo)，同時做出書面詳細報告。 5 緊急故 障的處理 各地商管公司必須建立停電、停水、電梯困人、給排水、鍋爐、制冷等事故工程應(yīng)急預(yù)案。 設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備的操作手冊和運行規(guī)范設(shè)置適當(dāng)?shù)脑O(shè)備運行參數(shù)，保證設(shè)備良好運行。 對所有在用檢測設(shè)備、檢測儀器應(yīng)帶有校準(zhǔn)表示，標(biāo)明檢定日期和有效期。 發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備重大安全隱患，設(shè)備主管應(yīng)及時上報，由主管總經(jīng)理召集各相關(guān)專業(yè)人員進行確認(rèn)會診，解決隱患。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、溫度、振動、泄露等又不能迅速排除的，應(yīng)立即報告設(shè)備主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故發(fā)生或擴大。 設(shè)備維修工必須嚴(yán)格按照設(shè)備系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線、巡檢內(nèi)容和要求進行巡視檢查。 各地商管 公司設(shè)施設(shè)備運行管理必須嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)集團的統(tǒng)一規(guī)定，商業(yè)集團沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地項目公司根據(jù)自身情況具體制訂，需制訂書面文件進行規(guī)范設(shè)施設(shè)備運行活動包括，但不限于： 各類運行設(shè)備的操作規(guī)程 (開啟、關(guān)閉步驟及安全注意事項 )； 各類設(shè)備運行期間的巡視 (抄表 )要求； 重要設(shè)施設(shè)備區(qū)域 (機房、配電房 )的安全管理規(guī)定等。 2 設(shè)施設(shè)備巡視、檢查、操作、運行 各地商管公司應(yīng)根據(jù)寶龍城市廣場運營需要，對各類公共設(shè)施設(shè)備的運行 (開啟、關(guān)閉 )時間和控制標(biāo)準(zhǔn)進行系統(tǒng)規(guī)定，形成本公司的設(shè)施設(shè)備運行方案，并上報集團商管公司備案。技術(shù)崗位的人員配置，按實際情況增減。 第 4節(jié) 設(shè)備運行管理 1 崗位設(shè)置 人員配置原則：量入為出，滿足設(shè)施設(shè)備運行管理的需要，不突破定編定崗人員總費 用。 在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，由當(dāng)?shù)厣坦芄景l(fā)函給施工單位，同時抄報當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司出面協(xié)調(diào)，要 求其進場維修，如施工單位經(jīng)兩次發(fā)函催促仍不履行維保責(zé)任的， 7 日內(nèi)由地方商管公司負(fù)責(zé)估算維保金額向施工單位致函（抄報項目公司），并以聯(lián)絡(luò)單的形式上報集團建設(shè)中心備案，同時抄報集團財務(wù)部和商業(yè)集團營運中心，由集團財務(wù)部直接代扣施工單位相應(yīng)維?？?，撥付到當(dāng)?shù)厣坦芄?，?dāng)?shù)厣坦芄景粗贫葘ι鲜鼍S保項目做招投標(biāo)選定施工單位完成維修。如施工單位同一問題維修三次后仍未解決，當(dāng)?shù)厣坦芄究稍?書面通知當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司和責(zé)任施工單位的前提下，另行委托其他單位處理，相關(guān)費用從質(zhì)保金中扣除，如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責(zé)任施工單位承擔(dān)。 當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司可以授權(quán)當(dāng)?shù)厣坦芄救珯?quán)管理工程質(zhì)量問題處理工作。 屬施工單位施工質(zhì)量問題的適用以下條款： 正式接管驗收時，當(dāng)?shù)厣坦芄緫?yīng)與地產(chǎn)公司共同確認(rèn)遺留問題，列出項目遺留問題清單及整改計劃，報集團建設(shè)中心及商業(yè)集團營運中心備案。 屬規(guī)劃設(shè)計中未涉及、成本預(yù)算中 未考慮的項目，但經(jīng)過寶龍城市廣場經(jīng)營六個月，影響經(jīng)營或?qū)汖埑鞘袕V場品質(zhì)的項目，由當(dāng)?shù)厣坦芄緯?dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司形成“工程質(zhì)量問題處理報告”， 闡明情況，明確整改方案及費用測算，上報商業(yè)集團營運中心及成本中心、建設(shè)中心、設(shè)計中心，同時報主管項目副總裁及商業(yè)集團總經(jīng)理， 30 日內(nèi)得到批復(fù)后報集團財務(wù)部，由集團財務(wù)部專項撥款，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)整改實施，或地產(chǎn)公司委托商管公司負(fù)責(zé)整改實施。 2. 在收集整理基礎(chǔ)上組織項目公司、施工單位到現(xiàn)場核實、簽字確認(rèn)，廣場開業(yè)三個月內(nèi)形成書面報告上報商業(yè)集團，并抄報建設(shè)中心。 商管公司于開業(yè)后 15 天牽頭組織對商戶的二次裝修進行驗收，并使商戶確認(rèn)所提供的房產(chǎn)技術(shù)條件滿足租賃合同要求。 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。 信報箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。 保安、清潔、綠化設(shè)施 保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識清晰、完好無損。 單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好。 踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。 道路系統(tǒng) 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常且滿足節(jié)能；燈柱安裝牢固、油漆完好。上述功能正常，語音清晰。上述控制功能正常，語音清晰。 消防電梯的手動控制和聯(lián)動控制功能檢驗，非消防電梯的聯(lián)動返回首層功能檢驗，其控制功能、信號均正常。其控制功能、信號均正常。 氣體、泡沫、干粉等滅火系統(tǒng)，對其進行手動啟動和緊急切斷聯(lián)動，試驗控制功能、信號均正常。 室內(nèi)消火栓出水壓力符合現(xiàn)行國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕，其控制功能、信號均正常。 火災(zāi)報警控制器和消防聯(lián)動控制設(shè)備聯(lián)動功能正確。 消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。 消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好。 電梯的各種安全保護開關(guān)動作靈敏可靠。 電梯電源專用并與機房照明電源分開，每臺電梯均設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)。 電梯能準(zhǔn)確地啟動運行，選層、平層、停層準(zhǔn)確。 冷卻塔的水平衡，冷卻水排放正常。 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 電纜溝內(nèi)電纜鋪設(shè)平整，無積水和雜物。 強、弱電豎井應(yīng)獨立，強電、弱電要走各自的豎井，過線孔應(yīng)封閉，豎井的走線齊整并綁扎牢固。 電氣聯(lián)動正確。 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷 、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。水壓試驗及保溫，防腐措施必須符合 GBJ242的要求。 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。 護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。 公共設(shè)施設(shè)備接管驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 給排水系統(tǒng) 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻，無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。 配套系統(tǒng) 有線電視已開通，收視良好。 緊急按鈕靈活。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小