【正文】 ，可以享受人生；在這里，可以揮酒人生。 目標(biāo)客戶共性： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 [廣告推廣策略 ] [目標(biāo)受眾分析 ] ◇ 要求物業(yè)具有較高品位的形象，關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)及功能。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富足人群， 人生經(jīng)歷很豐富，已取得一定成績(jī)，對(duì)前景有信心。 持續(xù)銷售期： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 [廣告推廣策略 ] 綠色中心城 完美生活家 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 35 廣告推廣策略 目標(biāo)受眾分析 廣告訴求點(diǎn) 廣告主題口號(hào) 廣告營(yíng)銷主線 [廣告推廣策略 ] [組織結(jié)構(gòu) ] 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 36 [廣告推廣策略 ] [目標(biāo)受眾分析 ] 核心客戶群，是指項(xiàng)目直接面對(duì)的、與項(xiàng)目最為貼近的客戶群體： 機(jī)關(guān)工作人員： 根據(jù)我司調(diào)查，由于行政中心的北移，使得機(jī)關(guān)工作人員紛紛將眼光投向北區(qū)，這部分人群，收入高，大部分人屬于二次置業(yè)。 強(qiáng)銷期： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 [階段營(yíng)銷策略 ] [階段營(yíng)銷策略 ] ◇ 推廣目的 持續(xù)銷售期，已經(jīng)是年后的時(shí)期，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售也進(jìn)入后期，客戶對(duì)本項(xiàng)目的新鮮感不再?gòu)?qiáng)烈，通過(guò)一次重大的事件營(yíng)銷，重新拾回客戶的熱度。 ◇ 目標(biāo)對(duì)象 老客戶帶新客戶；口碑宣傳所吸引的新客戶；以及宣傳推廣的客戶群體。而當(dāng)天成交的客戶，均可獎(jiǎng)得 500010000元優(yōu)惠，具體可按認(rèn)購(gòu)的人數(shù)靈活調(diào)整。 強(qiáng)銷期（開(kāi)盤期）： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 [階段營(yíng)銷策略 ] [階段營(yíng)銷策略 ] ◇ 造勢(shì)安排 為了吸引客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，形成火爆之勢(shì)，開(kāi)盤日所有到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的客戶，均可獲精美禮品（紀(jì)念品），并可參加抽取大獎(jiǎng)，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)兩份大獎(jiǎng)，上午和下午各抽取一份，所有人均可參加，吸引足夠的人氣。 ◇ 目標(biāo)對(duì)象 所有已認(rèn)購(gòu)客戶，以及其親朋好友；前期積累的誠(chéng)意客戶；口碑宣傳所吸引的新客戶；以及宣傳推廣的客戶群體。充分利用展示會(huì)等方式，向客戶展示。 ◇ 目標(biāo)對(duì)象 前期形象宣傳所吸引的客戶，戶外廣告牌、現(xiàn)場(chǎng)包裝以及周邊樓盤的分流的客戶，項(xiàng)目主題活動(dòng)吸引的客戶。 ◇ 在此期間，由于不具備現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放的條件，不必舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，但可參加展銷會(huì)、項(xiàng)目各種獎(jiǎng)項(xiàng)的評(píng)選活動(dòng)。 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 [階段營(yíng)銷策略 ] [階段營(yíng)銷策略 ] ◇ 針對(duì)全江都的潛在客戶。 總體銷售率 70% 優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)包裝，微調(diào)整媒體及價(jià)格策略，尋找新的宣傳突破點(diǎn)。 總體銷售率 30% 封盤，重新制訂新的營(yíng)銷、包裝策略，待時(shí)機(jī)成熟再售。 總體 20% 總體銷售不佳，尋找原因，暫停廣告宣傳，另謀思路。更多舉辦現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，吸引人氣。 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 [階段營(yíng)銷策略 ] [銷售流程 ] 強(qiáng)銷期 —— 前期 事項(xiàng) 成績(jī) 策略 銷售單位 價(jià)格策略 先穩(wěn)后升 穩(wěn)中有升，逐步上揚(yáng)。 持續(xù)銷售期： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 [階段營(yíng)銷策略 ] [銷售流程 ] 形象引銷期 事項(xiàng) 成績(jī) 策略 銷售單位 收取客戶 5000元誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金 價(jià)格策略 不告知 明確本項(xiàng)目是同區(qū)高品質(zhì)樓盤，價(jià)格只告知總體平均價(jià) 銷售情況 認(rèn)購(gòu) 70個(gè)以上 思路正確，形象推廣成功，價(jià)格樂(lè)觀 認(rèn)購(gòu) 50個(gè)以上 形象推廣有效果，需加強(qiáng)營(yíng)銷組合，對(duì)賣點(diǎn)進(jìn)行滲透，還需制造亮點(diǎn)。 ◇ 除了常規(guī)的宣傳手法外，公開(kāi)發(fā)售之后，采用一對(duì)一的宣傳策略，大力挖掘新客戶。 形象引銷期： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 [階段營(yíng)銷策略 ] [各階段必備條件 ] ◇ 通過(guò)前面的宣傳、包裝、調(diào)查、認(rèn)購(gòu)等方面的銷售鋪墊，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度和客戶積累的程度達(dá)到開(kāi)盤的條件，即可公開(kāi)發(fā)售； ◇ 前期的廣告已經(jīng)比較密集，此期間，廣告宣傳配合不同的銷售主題，以建筑產(chǎn)品、生活文化等細(xì)節(jié)活動(dòng)展開(kāi)。 形象展示期： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 [階段營(yíng)銷策略 ] [各階段必備條件 ] ◇ 依然以形象宣傳為主，隨著銷售硬件逐樣落實(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已慢慢具備對(duì)客戶開(kāi)放的條件； ◇ 宣傳主題由整體形象逐步向細(xì)節(jié)共賞演繹，目的是讓客戶對(duì)本項(xiàng)目有更充分的認(rèn)識(shí)，在此期間，廣告宣傳面適宜更廣，除了戶外廣告牌、現(xiàn)場(chǎng)圍板之外，適當(dāng)結(jié)合電視、電臺(tái)、海報(bào)等宣傳渠道，擴(kuò)大宣傳面。 公開(kāi)發(fā)售階段： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 [階段營(yíng)銷策略 ] [各階段必備條件 ] ◇ 形象展示初期，策略傾向是樓盤整體形象的對(duì)外描繪，并通過(guò)各種活動(dòng)、戶外廣告、圍墻包裝等多種宣傳渠道組合。 形象展示階段： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 19