【正文】 建筑宣傳、一對(duì)一的銷(xiāo)售服務(wù) 包裝、推廣與銷(xiāo)售的策略主線(xiàn)。我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是實(shí)現(xiàn)一種生活層次，一種自在、優(yōu)雅的生活方式。 ◇ 廣告宣傳與公關(guān)活動(dòng)共放 廣告宣傳與公關(guān)活動(dòng)同等重要，讓客戶(hù)親身體驗(yàn)尊貴的生活文化。 ◇ 強(qiáng)銷(xiāo)期集密投放 以戶(hù)外大牌鋪開(kāi)宣傳的序幕，再配合單頁(yè)宣傳，輔助一些其他 的媒體，例如橫幅、電視。 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 [ 戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo) ] [最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī) ] 現(xiàn)場(chǎng)形象 廣告形象宣傳，僅僅是吸引客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注，而現(xiàn)場(chǎng)展 示，將是客戶(hù)理解本項(xiàng)目的形象的重要舉措。 形象開(kāi)放日：十月。這時(shí)形象宣傳已經(jīng)對(duì)外鋪開(kāi)，銷(xiāo)售中心所有宣傳物料準(zhǔn)備妥當(dāng)，客戶(hù)也有了一定的積累，適時(shí)舉辦公開(kāi)認(rèn)購(gòu)日活動(dòng)。 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 [ 戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo) ] [最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī) ] 公開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)機(jī) 當(dāng)銷(xiāo)售硬件具備公開(kāi)展示時(shí)，即為最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，因?yàn)榍捌? 已經(jīng)進(jìn)行廣告宣傳、現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放、認(rèn)購(gòu)（登記）等鋪墊。 擬于十一月中下旬開(kāi)始正式發(fā)售。 階段劃分方案 ： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 17 [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] [階段劃分方案 ] ◇ 時(shí)間靈活安排，只是策略有所輕重，周邊大盤(pán)林立，先機(jī)宜早不宜遲，但也必須具有足夠的形象支持方可入市； ◇ 如果強(qiáng)銷(xiāo)期太短，對(duì)銷(xiāo)售不太有利，因?yàn)檫^(guò)年氣氛會(huì)沖淡銷(xiāo)售氣氛，年后啟動(dòng)，還須大費(fèi)氣力。 階段劃分的問(wèn)題： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] [各階段必備條件 ] ◇ 圍墻包裝、售樓處包裝、道路包裝完成； ◇ 整體模型及戶(hù)型單體模型具備； ◇ 部分宣傳資料完成，包括：宣傳小冊(cè)、戶(hù)型單張、手提袋等； ◇ 戶(hù)外廣告發(fā)布，部分報(bào)紙形象廣告發(fā)布； ◇ 貴賓禮品、活動(dòng)禮品到位； ◇ 銷(xiāo)售人員、服務(wù)人員到位，銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備完成。 ◇ 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)準(zhǔn)備工作完成。 ◇ 形象展示期后期，主要是以軟性宣傳和主題公關(guān)活動(dòng)，結(jié)合戶(hù)外廣告宣傳，由樓盤(pán)整體形象轉(zhuǎn)為區(qū)域與樓盤(pán)的和諧形象，目的是提升項(xiàng)目在區(qū)域的舉足輕重的位置； ◇ 期間，售樓中心現(xiàn)場(chǎng)組織客戶(hù)調(diào)查，送贈(zèng)精美禮品。 ◇ 收取客戶(hù)誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金。以活動(dòng)促銷(xiāo)為主。 強(qiáng)銷(xiāo)期： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] [各階段必備條件 ] ◇ 持續(xù)銷(xiāo)售期是在年后重啟的銷(xiāo)售時(shí)期，伴隨著一次大型的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)（也可以是慶祝部分客戶(hù)入伙活動(dòng)），而再次令全城關(guān)注； ◇ 更換戶(hù)外廣告牌，以主題活動(dòng)為著重宣傳點(diǎn)。 認(rèn)購(gòu)不足 30個(gè) 推廣思路不正確，相應(yīng)調(diào)整形象包裝策略，形象宣傳、認(rèn)購(gòu)策略。 銷(xiāo)售情況 總體 50% 加強(qiáng)推廣，乖勝追擊。 總體 35% 優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)包裝，微調(diào)整媒體及價(jià)格策略，尋找新的宣傳突破點(diǎn)。 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 26 [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] [銷(xiāo)售流程 ] 強(qiáng)銷(xiāo)期 —— 后期 事項(xiàng) 成績(jī) 策略 銷(xiāo)售單位 價(jià)格策略 穩(wěn)妥 用優(yōu)質(zhì)單位托價(jià)，適當(dāng)增加促銷(xiāo)措施 銷(xiāo)售情況 總體銷(xiāo)售率 70% 繼續(xù)跟進(jìn)銷(xiāo)售，保持適量的廣告投放 總體銷(xiāo)售率 50% 暫停銷(xiāo)售廣告，年后另謀思路。 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 27 [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] [銷(xiāo)售流程 ] 持續(xù)銷(xiāo)售期 事項(xiàng) 成績(jī) 策略 銷(xiāo)售單位 價(jià)格策略 穩(wěn)妥 用優(yōu)質(zhì)單位托價(jià)，適當(dāng)增加促銷(xiāo)措施 銷(xiāo)售情況 總體銷(xiāo)售率 90% 以事件、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主。 總體銷(xiāo)售率 50% 重新制訂新的營(yíng)銷(xiāo)、包裝策略。 ◇ 充分 利用戶(hù)外廣告等媒體，進(jìn)行形象推廣，并且在江都房產(chǎn)信息網(wǎng)登陸備案，目的是提升項(xiàng)目的知名度，并樹(shù)立良好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌形象，提升美譽(yù)度。 形象展示期： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] ◇ 推廣目的 建立品牌形象，提升知名度和美譽(yù)度，積累目標(biāo)客戶(hù)。 ◇ 銷(xiāo)售渠道 采用前期宣傳的常規(guī)媒體，吸引客戶(hù)。 形象引銷(xiāo)期： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] ◇ 推廣目的 利用開(kāi)盤(pán)日營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)聚集人氣，形成開(kāi)盤(pán)火爆之勢(shì)，產(chǎn)生新的購(gòu)買(mǎi)熱點(diǎn)；將前期誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)轉(zhuǎn)為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)，回收資金。 ◇ 銷(xiāo)售渠道 常規(guī)強(qiáng)勢(shì)媒體，現(xiàn)場(chǎng)舉辦各種活動(dòng)，吸引客戶(hù)。 ◇ 銷(xiāo)售手段 安排誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)按認(rèn)籌順序號(hào)選房，所有認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)，均可獲得 23%的優(yōu)惠。 強(qiáng)銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)期）： 本報(bào)告版權(quán)歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] [階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ] ◇ 推廣目的 持續(xù)開(kāi)盤(pán)期的熱度進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售。 ◇ 銷(xiāo)售手段 成功介紹客戶(hù)，即可獲 3000元現(xiàn)金；所有購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，可以獲得總樓價(jià) 3%的優(yōu)惠。 ◇ 推廣事件 慶祝本項(xiàng)目榮獎(jiǎng) XXX稱(chēng)號(hào)； ◇ 銷(xiāo)售渠道 一周內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)宣傳組合，更換戶(hù)外廣告牌，現(xiàn)場(chǎng)包裝重新著裝，報(bào)紙樓書(shū)等。 精英中青年人群和富足人群， 多是私企老板或者白領(lǐng)人士，豐厚收入和社會(huì)地位