【正文】 通過(guò)以上管理手段，使新保輝大廈的物業(yè)管理日益向高層次、全方 位發(fā)展，讓管理與服務(wù)相輔相成，相得益彰。 “四種理念 ”分別為：“人才理念”、“顧客理念”、“管理理念”、“經(jīng)營(yíng)理念”。 三九物業(yè)管理有限公司針對(duì)新保輝大廈的獨(dú)特氣質(zhì)實(shí)施“三 種模式”、“四種理念”和“一種現(xiàn)代化管理手段”的管理方式。 大廈文化活動(dòng)：為加強(qiáng)顧客與顧客之間，顧客與管理處之間的相互交流和溝通渠道，管理處將利用節(jié)日和假期，組織各種大廈文化活動(dòng)和郊游活動(dòng)，以促進(jìn)客戶間的友好、和睦的關(guān)系，形成良好的大廈新風(fēng)尚。 維修服務(wù)：為客戶提供及時(shí)準(zhǔn)確的服務(wù)。 清潔綠化服務(wù)：清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理；環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備完好，整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔。 四、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目 安全保衛(wèi)服務(wù)：提供 24 小時(shí)安全保衛(wèi)服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)防范區(qū)域采用 24 小時(shí)錄象和安全人員巡察服務(wù)，對(duì)來(lái)訪人員實(shí)現(xiàn)核實(shí)登記制度。 具有管理高科技智能大廈的成熟管理經(jīng)驗(yàn) 公司承接了聚友集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè) —— 聚友大廈的物業(yè)管理工作，該大廈聚集了聚友視訊公司、研發(fā)高科技公司等一批高科技 產(chǎn)業(yè)公司?！罢f(shuō)到、做到、行之有效”以規(guī)范的管理體系，嚴(yán)格的監(jiān)督檢查制度，保證管理工 作水準(zhǔn)保持一致。 （注：支持性程序文件或作業(yè)指導(dǎo)書符后） 三、三九物業(yè)管理民寧園商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì) 雄厚的實(shí)力 三九物業(yè)管理有限公司是國(guó)家經(jīng)貿(mào)委直屬三九集團(tuán)下屬公司，注冊(cè)資金 6000萬(wàn)元，是一家具有獨(dú)立法人資格，以發(fā)展物業(yè)管理及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的股份制有限公司，公司經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，管理面積以達(dá) 130 萬(wàn)平方米、八個(gè)管理處，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，其中大、中專畢業(yè)生占 80%以上，有專業(yè)技術(shù)職稱的占 60% 以上，是深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。 17 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好 率 95% 99% 制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。 13 投訴處理率 95%以上 100% 14 維修服務(wù)以及投訴回訪率 95% 100% 15 物業(yè)管理服務(wù)滿意率 95% 99% 實(shí)行人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，增進(jìn)與業(yè)戶的溝通，在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見，完善小區(qū)服務(wù)。 8 摩托車、汽車被盜率 1?以下 0 9 火災(zāi)發(fā)生率 1?以下 0 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安員進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確保院區(qū)安全。 5 公共照明完好率 95% 99% 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共照明及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程技術(shù)部監(jiān)督執(zhí)行，并健全檔案記錄。 3 保潔率 99% 100% 保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核，實(shí)行 10%淘汰率。 2 房屋零修、急修及時(shí)率 98% 99%以上 維修人員 24 小時(shí)待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 。 各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾及措施 序號(hào) 指 標(biāo) 各 稱 國(guó) 家 標(biāo) 準(zhǔn) 承 諾 指 標(biāo) 完 成 承 諾 指 標(biāo) 的 措 施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98% 99%以上 采用分工負(fù)責(zé)、責(zé)任到人。 二、管理指標(biāo)承諾 對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾，不僅是我們對(duì)客戶的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。檔案管 理人員需按時(shí)檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外文件，防止管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失和泄密。為工作方便可設(shè)置部門開架檔案。 5） 檔案的鑒定必須由管理處主任或其指 定人員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無(wú)權(quán)決定。 4） 原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。 2） 盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和利用。 B、 管理處 日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的手段，配備專職檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)現(xiàn)有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理。 10247。年限247。 12 個(gè)月 2021000 %247。月數(shù) 5000247。月，每噸 元計(jì) 用水量 /平方米 100 5 300247。 24+2 10247。更換時(shí)間 330 5247。（ 25 年 12 個(gè)月）維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)率 6000 3500 20%247。攤銷年限 132021247。折舊年限 6000247。月數(shù) 1800247。月數(shù) 50000247。 12=1167 元 /月 1167 元 /月 9? 三 辦公費(fèi) （ 1） +?? +（ 6） 19987 元 /月 8% (1) 交通通訊費(fèi) 1) 市內(nèi)交通、其他交通 30 元 /人 12=1041 元 /月 1041 元 /月 6? 二 制服費(fèi) 按每人每年二套 (保安員另加一套作訓(xùn)服 )計(jì)算 管理人員制服 :400 元 /套 工程技術(shù)部人員制服 :200 元 /套 保安員制服 :350 元 /套 。暫預(yù)定 6 名深圳市戶口， 19 名非深圳戶口。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 31 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 33 管 理 費(fèi) 用 測(cè) 算 表 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算式 測(cè)算結(jié)果 占總費(fèi)用比例(%) 備注 一 人工費(fèi) 本項(xiàng)目定崗定編配置人員 25 人，管理處 5 人（正、副經(jīng)理各 1 人、管理員 1 人、財(cái)務(wù) 2 人），工程部 7 人，保安部 6人，清潔綠化部 7 人 （ 1） +?? +（ 6） 65334 元 /月 38% (1) 員工工資 管理處經(jīng)理（港職） 1 人 5000 元 /月 助理經(jīng)理 1 人 3500 元 /月 管理員 1 人 3000 元 /月 會(huì)計(jì) 1 人 3000 元 /月 出納 1 人 2021 元 /月 工程技術(shù)人員 3 人 2500 元 /月 /人 監(jiān)控、消防中心技術(shù)人員 4 人 2500 元 /月 /人 保安員 6 人 1600 元 /月 /人 清潔、綠化人員 7 人 1100 元 /月 /人 1 5000=5000 1 3500=3500 1 3000=3000 1 3000=3000 1 2021=2021 3 2500=7500 4 2500=10000 6 1600=9600 7 1100=7700 51300 元 /月 30% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 34 小計(jì) : 51300 元 /月 (2) 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 按深圳市社會(huì)保險(xiǎn)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 抓好大廈的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督、杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本。 二、 增收節(jié)支措施 增設(shè)一些入住業(yè)主歡迎的有償服務(wù) 項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 30 3） 向入住業(yè)主提供多種有償服務(wù)費(fèi)。月收取 ,以后經(jīng)雙方協(xié)商可做適當(dāng)調(diào)整 .管理費(fèi)方面可以根據(jù)發(fā)展商提供的條件，采取一些優(yōu)惠措施如前期收費(fèi)適當(dāng)降低等吸引入住業(yè)主。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 29 第四部分 一、管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源 民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費(fèi)遵循三個(gè)原則： A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收??； B、 按照管理費(fèi)“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收??； C、 定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 4)物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組填寫《竣工資料和驗(yàn)收記錄表》，匯總驗(yàn)收的各種資料、報(bào)告。 2) 驗(yàn)收技術(shù)小組根據(jù)單項(xiàng)《工程驗(yàn)收交接記錄》，作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定，并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈交公司總經(jīng)理。至此，物業(yè)接收過(guò)程完成，物業(yè)管理處出具驗(yàn)收總結(jié)，物業(yè)進(jìn)入日常管理階段。 4. 崗位移交在完成資料交接、鎖匙交接和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收后，物業(yè)管理處各崗位人員全部進(jìn)駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運(yùn)行職責(zé)，管理處此間不承擔(dān)管理責(zé)任，僅作為責(zé)任移交過(guò)程。一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中。整改合格后，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行正式的物業(yè)驗(yàn)收。對(duì)不符合的指標(biāo)及時(shí)得出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重新調(diào)試，達(dá)到規(guī)定的要求。 3. 在預(yù)驗(yàn)中查出不合格項(xiàng)目，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改，并商定時(shí)間復(fù)核。 物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收 1. 物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組分專業(yè)，按驗(yàn)收計(jì)劃要求依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 資料的接管驗(yàn)收 開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。 成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗(yàn)接小組 制 訂 驗(yàn) 收 標(biāo) 準(zhǔn) 接 管 移 交 手 續(xù) 書 審 查 資 料 、 圖 紙， 親 臨 現(xiàn) 場(chǎng) 逐 項(xiàng) 檢 查， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 26 制定物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃及接管手續(xù)書 物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃》，在驗(yàn)收計(jì)劃中明確驗(yàn)收的步驟、驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收項(xiàng)目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收的責(zé)任人員，驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)由驗(yàn)收技術(shù)小組組長(zhǎng)審核，并報(bào)總經(jīng)理審批。 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。 物業(yè)交付使用之日起 七 大廈文化活動(dòng)開展 1． 舉辦宣傳； 2． 舉辦大廈活動(dòng)； 3． 提供大廈服務(wù)。 物業(yè)交付使用之日起 五 大廈環(huán)境管理 1． 綠化管理； 2． 清潔衛(wèi)生管理； 3． 環(huán)保管理。 物業(yè)交付使用之日起 三 安全事務(wù)管理 1． 治安管理； 2． 交通車輛管理； 3． 消防管理。 3． 培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)筆書面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)結(jié)果作為評(píng)核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。 （ 2）、培訓(xùn)計(jì)劃 入職培訓(xùn) 、 崗前培訓(xùn)計(jì)劃 階段 時(shí) 間 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對(duì)象 培訓(xùn)地點(diǎn) 一 八月 軍訓(xùn) 保安隊(duì)長(zhǎng) 全體員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 二 八月 企業(yè)概況及經(jīng)營(yíng)方針 、 企業(yè)理念 、 精神 呂總 全體員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八月 民寧園商業(yè)物業(yè)概況 、 管理目標(biāo)及管理規(guī)章制度 曹雷 全體員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八月 員工守則 、 理念行為規(guī)范手冊(cè) 、 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 韓彥中 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八月 崗位工種業(yè)務(wù)培訓(xùn)：職責(zé)工作流程 、 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 各部門主管 各部門員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八月 小區(qū) UI 手冊(cè) 環(huán)境手冊(cè) 韓彥中 全體員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 三 八月 參觀國(guó)優(yōu)小區(qū) 韓彥中 主管以上人員 待定 四 八月 驗(yàn)收移交程序 曹雷 管理人員 民寧園商業(yè)物業(yè) 五 八月 客戶手續(xù)辦理程序 曹雷 管理人員 民寧園商業(yè) 物業(yè) 六 八月 裝修管理工作程序執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 梁方勝 主管級(jí)人員及 工程部人員 民寧園商業(yè) 物業(yè) 七 八月 消防安全 、 應(yīng)急常識(shí) 外聘 主管級(jí)人員及 工程部人員 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八 八月 實(shí)習(xí)考核 班組長(zhǎng) 各部門員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 21 時(shí)間 培訓(xùn)主題 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對(duì)象 八月 管理與服務(wù) 曹雷 管理人員 八月 智能化設(shè)施簡(jiǎn)易維修知識(shí) 吳小奇 操作房人員 八月 物業(yè)管理現(xiàn)