【正文】 通過以上管理手段，使新保輝大廈的物業(yè)管理日益向高層次、全方位發(fā)展，讓管理與服務相輔相成，相得益彰。 “四種理念 ”分別為：“人才理念”、“顧客理念”、“管理理念”、“經(jīng)營理念”。 三九物業(yè)管理有限公司針對新保輝大廈的獨特氣質(zhì)實施“三 種模式”、“四種理念”和“一種現(xiàn)代化管理手段”的管理方式。 大廈文化活動：為加強顧客與顧客之間，顧客與管理處之間的相互交流和溝通渠道，管理處將利用節(jié)日和假 期，組織各種大廈文化活動和郊游活動，以促進客戶間的友好、和睦的關系，形成良好的大廈新風尚。 維修服務：為客戶提供及時準確的服務。 清潔綠化服務：清潔衛(wèi)生實行一體化管理；環(huán)衛(wèi)設施齊備完好，整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設施隨時保持清潔。 四、物業(yè)管理服務項目 安全保衛(wèi)服務：提供 24 小時安全保衛(wèi)服務，對重點防范區(qū)域采用 24 小時錄象和安全人員巡察服務，對來訪人員實現(xiàn)核實登記制度。 具有管理高科技智能大廈的成熟管理經(jīng)驗 公司承接了聚友集團旗下產(chǎn)業(yè) —— 聚友大廈的物業(yè)管理工作，該大廈聚集了聚友視訊公司、研發(fā)高科技公司等一批高科技產(chǎn)業(yè)公司?！罢f到、做到、行之有效”以規(guī)范的管理體系，嚴格的監(jiān)督檢查制度，保證管理工作水準保持一致。 （注：支持性程序文件或作業(yè)指導書符后） 三、三九物業(yè)管理民寧園商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢 雄厚的實力 三九物業(yè)管理有限公司是國家經(jīng)貿(mào)委直屬三九集團下屬公司，注冊資金 6000萬元，是一家具有獨立法人資格，以發(fā)展物業(yè)管理及其相關產(chǎn)業(yè)為主的股份制有限公司，公司經(jīng)過多年的發(fā)展，管理面積以達 130 萬平方米、八個管理處，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，其中大、中專畢業(yè)生占 80%以上，有專業(yè) 技術職稱的占 60%以上，是深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)的企業(yè)。 17 大型及重要機電設備完好率 95% 99% 制定嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責任制，實行巡查制度，建立設備檔案，制定預防性維修保養(yǎng)計劃。 13 投訴處理率 95%以上 100% 14 維修服務以及投訴回訪率 95% 100% 15 物業(yè)管理服務滿意率 95% 99% 實行人性化管 理，增強服務意識，增進與業(yè)戶的溝通，在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見，完善小區(qū)服務。 8 摩托車、汽車被盜率 1?以下 0 9 火災發(fā)生率 1?以下 0 全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安員進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時 處理確保院區(qū)安全。 5 公共照明完好率 95% 99% 落實責任人，堅持對公共照明及停車場等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程技術部監(jiān)督執(zhí)行，并健全檔案記錄。 3 保潔率 99% 100% 保潔員十二小時保潔工作，按保潔標準進行操作，保潔工作落實到人，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核，實行 10%淘汰率。 2 房屋零修、急修及時率 98% 99%以上 維修人員 24 小時待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。 各項管理指標承諾及措施 序號 指 標 各 稱 國 家 標 準 承 諾 指 標 完 成 承 諾 指 標 的 措 施 1 房屋及配套設施完好率 98% 99%以上 采用分工負責、責任到人。 二、管理指標承諾 對民寧園商業(yè)物業(yè)各 項管理指標的承諾，不僅是我們對客戶的莊嚴責任和義務，同時也是我們在企業(yè)內(nèi)部推行目標責任管理和量化考核的基礎和標尺。檔案管理人員需按時檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止管理疏忽所導致的文件流失和泄密。為工作方便可設置部門開架檔案。 5） 檔案的鑒定必須由管理處主任或其指定人員負責，對檔案是否有效、作廢、復印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權人士無權決定。 4） 原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進行分類，并編制相應的文件目錄。 2） 盡可能把其它形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和利用。 B、 管理處日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序進行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的手段，配備專職檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，對現(xiàn)有檔案資料進行嚴格、科學、集中的管理。 10247。年限247。 12 個月 20xx000 %247。月數(shù) 5000247。月，每噸 元計 用水量 /平方米 100 5 300247。 24+2 10247。更換時間 330 5247。（ 25 年 12 個月）維修養(yǎng)護費率 6000 3500 20%247。攤銷年限 1320xx247。折舊年限 6000247。月數(shù) 1800247。月數(shù) 50000247。 12=1167 元 /月 1167 元 /月 9? 三 辦公費 （ 1） +?? +（ 6） 19987 元 /月 8% (1) 交通通訊費 1) 市內(nèi)交通、其他交通 30 元 /人 12=1041 元 /月 1041 元 /月 6? 二 制服費 按每人每年二套 (保安員另加一套作訓服 )計算 管理人員制服 :400 元 /套 工程技術部人員制服 :200 元 /套 保安員制服 :350 元 /套 。暫預定 6 名深圳市戶口， 19 名非深圳戶口。 經(jīng)費收支測算表 管 理 費 用 測 算 表 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總費用比例(%) 備注 一 人工費 本項目定崗定編配置人員 25 人，管理處 5 人（正、副經(jīng)理各 1 人、管理員 1 人、財務 2 人），工程部 7 人，保安部 6人，清潔綠化部 7 人 （ 1） +?? +（ 6） 65334 元 /月 38% (1) 員工工資 管理處經(jīng)理（港職） 1 人 5000 元 /月 助理經(jīng)理 1 人 3500 元 /月 管理員 1 人 3000 元 /月 會計 1 人 3000 元 /月 出納 1 人 20xx 元 /月 工程技術人員 3 人 2500 元 /月 /人 監(jiān)控、消防中心技術人員 4 人 2500 元 /月 /人 保安員 6 人 1600 元 /月 /人 清潔、綠化人員 7 人 1100 元 /月 /人 1 5000=5000 1 3500=3500 1 3000=3000 1 3000=3000 1 20xx=20xx 3 2500=7500 4 2500=10000 6 1600=9600 7 1100=7700 小計 : 51300 元 /月 51300 元 /月 30% (2) 社會保險費 按深圳市社會保險局規(guī)定的標準計算。 抓好大廈的綜合管理，加強巡視監(jiān)督、杜絕違章和人為破壞公共設施現(xiàn)象，杜絕浪費現(xiàn)象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。 二、 增收節(jié)支措施 增設一些入住業(yè)主歡迎的有償服務項目，以彌補管理經(jīng)費。 3） 向入住業(yè)主提供多種有償服務費。月收取 ,以后經(jīng)雙方協(xié)商可做適當調(diào)整 .管理費方面可 以根據(jù)發(fā)展商提供的條件，采取一些優(yōu)惠措施如前期收費適當降低等吸引入住業(yè)主。 第四部分 一、管理經(jīng)費來源 民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費遵循三個原則： A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費指導標準收取； B、 按照管理費“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收??； C、 定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 4)物業(yè)驗收技術小組填寫《竣工資料和驗收記錄表》，匯總驗收的各種資料、報告。 2) 驗收技術小組根據(jù)單項《工程驗收交接記錄》，作出綜合性驗收評定，并將驗收報告呈交公司總經(jīng)理。至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗收總結，物業(yè)進入日常管理階段。 4. 崗位移交在完成資料交接、鎖匙交接和現(xiàn)場驗收后，物業(yè)管理處各崗位人員全部進駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運行職責，管理處此間不承擔管理責任，僅作為責任移交過程。一是圖紙與設備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三是設備包括設備聯(lián)接的整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計的功能符合，驗收結果記錄在《驗收交接記錄》中。整改合格后，按驗收計劃進行正式的物業(yè)驗收。對不符合的指標及時得出書面意見，要求移交單位組織 設備制造廠家或施工單位進行重新調(diào)試，達到規(guī)定的要求。 3. 在預驗中查出不合格項目，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進行整改，并商定時間復核。 物業(yè)的預驗收 1. 物業(yè)驗收技術小組分專業(yè)，按驗收計劃要求依 據(jù)設計圖紙對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設施設備等進行預驗收。 資料的接管驗收 開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)公司接管驗收。 成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗接小組 制 訂 驗 收 標 準 接 管 移 交 手 續(xù) 書 審 查 資 料 、 圖 紙， 親 臨 現(xiàn) 場 逐 項 檢 查， 發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改 鑒 定 移 交 書 面 手 續(xù)， 做 好 遺 留 工 程 備 案 制定物業(yè)驗收計劃及接管手續(xù)書 物業(yè)驗收技術小組會同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應《物業(yè)驗收計劃》，在驗收計劃中明確驗收的步驟、驗收的項目 、驗收項目所依據(jù)的標準、驗收的責任人員，驗收計劃應由驗收技術小組組長審核，并報總經(jīng)理審批。 接管驗收是物業(yè)管理過程中不可少的一個環(huán)節(jié)。 物業(yè)交付使用之日起 七 大廈文化活動開展 1． 舉辦宣傳； 2． 舉辦大廈活動； 3． 提供大廈服務。 五 大廈環(huán)境管理 1． 綠化管理； 2． 清潔衛(wèi)生管理； 3． 環(huán)保管理。 物業(yè)交付使用之日起 三 安全事務管理 1． 治 安管理； 2． 交通車輛管理； 3． 消防管理。 3． 培訓后考核：分為實操考評筆書面考評兩種，反饋培訓績效，把考評結果作為評核員工綜合培訓成績的主要依據(jù)。 （ 2）、培訓計劃 入職培訓、崗前培訓計劃 階段 時 間 培訓內(nèi)容 培訓人 培訓對象 培訓地點 一 八月 軍訓 保安隊長 全體員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 二 八月 企業(yè)概況及經(jīng)營方針、企業(yè)理念、精神 呂總 全體員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八月 民寧園商業(yè)物業(yè)概況、管理目標及管理規(guī)章制度 曹雷 全體員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八月 員工守則、理念行為規(guī)范手冊、物業(yè)管理基礎知識 韓彥中 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八月 崗位工種業(yè)務培訓：職責工作流程、質(zhì)量標準 各部門主管 各部門員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八月 小區(qū) UI 手冊 環(huán)境手冊 韓彥中 全體員工 民寧園商業(yè) 物 業(yè) 三 八月 參觀國優(yōu)小區(qū) 韓彥中 主管以上人員 待定 四 八月 驗收移交程序 曹雷 管理人員 民寧園商業(yè)物業(yè) 五 八月 客戶手續(xù)辦理程序 曹雷 管理人員 民寧園商業(yè) 物業(yè) 六 八月 裝修管理工作程序執(zhí)行標準 梁方勝 主管級人員及 工程部人員 民寧園商業(yè) 物業(yè) 七 八月 消防安全、應急常識 外聘 主管級人員及 工程部人員 民寧園商業(yè) 物業(yè) 八 八月 實習考核 班組長 各部門員工 民寧園商業(yè) 物業(yè) 時間 培訓主題 培訓人 培訓對象 八月 管理與服務 曹雷 管理人員 八月 智能化設施簡易維修知識 吳小奇 操作房人員 八月 物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 方祥 管理人員 八月 崗前培訓總結表彰 韓彥中 全體員工 九月 《條例》、《細則》及有關法規(guī) 曹雷 管理人員 九月 公共關系原理 方祥 管理人員 九月 怎樣接待住戶及處理投訴的藝術 韓彥中 全體員工 九月 機電設備的原理與維護 吳小奇 管理人員 九月 住戶心理學 方祥 管理人員 九月 如何切實提高服務水準 曹雷 管理人員 九月 如何開