【正文】 大廈的管理標準，并獲得有效證書。 二、擬采取的管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)，是完備的信息化設施及專業(yè)服務體系為一體的適合商業(yè)發(fā)展和寫字間辦公的高尚環(huán)境，選擇怎樣的管理方式才能達到最佳效果呢？ 我們的基本思路是：嚴格資質管理，確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質；提供全方位專業(yè)化服務；嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為；運用現(xiàn)代管理手段，提供高質、高效的服務。工作方式有談心、座談、家訪等等。 1） 培訓對象： 入職培訓：新入職員工 強化培訓：擬轉正員工 在職（含升職）培訓： 1） 部門經(jīng)理：各部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）及擬升為部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）人員； 2） 主管人員：各部門主管及擬升為主管人員； 3） 各專業(yè)人員：培訓負責人 /入職引導人 /文員 /采購員 /倉管員 /設備責任人等； 4） 員工班長：保安班長、保結班長等。 2． 培訓中考核：技術（能）方面的培訓，根據(jù)實際情況，邊培訓邊考察，理論與實踐相結合，便于了解員工是否按培訓要求和標準指導對沒有按要求做的員工進行督導和指正。 2. 驗收技術小組依據(jù)國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》、《房屋接管驗收簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同 標準》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。 5)將 經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報告存檔。作訓服 200 元 /套 清潔及綠化人員制服 :150 元 /套 400 2 4=3200 200 2 6=2400 (350 2+200 1) 7=6300 150 2 7=2100 小計 :14000 元 /年 每月攤制服費 : 14000247。 12+5 2 10 30=390 元 /月 640 元 /月 2? (2) 消殺費 每月消殺 3 次 ,每次為 500 元 消殺次數(shù)單價 3 500=1500 元 /月 1500 元 /月 1% (3) 清理化糞池 每月估計 100 元， 100 元 /月 100 元 /月 (4) 清潔用料 按目前各物業(yè)管理公司實際支出平衡 800 元 /月 800 元 /月 800 元 /月 3? (5) 垃圾清運費 設 5 個垃圾桶，每月每桶 150 元清運費計算 垃圾桶數(shù)每桶清費單價 5 150=750 元 /月 750 元 /月 3? 六 綠化養(yǎng)護費 綠化面積 10575 平方米，大堂花卉擺設 (1)+?? +（ 4） 971 元 /月 4% (1) 工具費 常備易損小件工具，按每百平米綠化面積 5 元估算 綠化面積247。 檔案資料管理要求 1） 采用各種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應的保管、儲存方法。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗，配合網(wǎng)絡的管理與維護，采取自己獨特的方式和專業(yè)技術，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術實力，與此同時也帶出了一大批專家型的技術和管理人才。 “ 一種現(xiàn)代化管理手段” 是：“無紙化辦公、信息資源共享”。 完善的質量體系 三九物業(yè)管理有限公司具有 ISO9002 物業(yè)管理質量體系認證。我們將通過推行各級目標責任管理，實現(xiàn)量化考核，實現(xiàn)人人身上有指標，個個肩頭擔責任，爭取在接管民寧園商業(yè)物業(yè)二年內達到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項管理指標達到“國優(yōu)”標準，我們對新保輝大廈各類指標做以下承諾，請考評和監(jiān)督 實施。 12=16667 元 /月 16667 元 /月 14% 十三 公用水電費 含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水 , 按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費平均值預計 建筑面積單位面積費用平均值 6000 =4800 元 /月 4800 元 /月 6% 合 計 一 +?? +十三 158042 元 /月 100% 第五部分 物業(yè)檔案建立與管理 科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。（ 25 12）40%=5600 元 /月 19600 元 /月 7% 五 清潔衛(wèi)生費 （ 1） +?? +（ 5） 3790 元 /月 2% (1) 工具費 1）垃圾站鐵桶， 330 元 /個，共 5 個，每年更換一次 2）不銹鋼吐痰桶， 200 元 /個，每層樓二個，二年更換 一次 3）塑料桶，每層 2 個， 40 元 /個，一年更換一次 4）日常塑料袋，每層 2 個 /天， 元 /個 材料費用247。工資超過 20xx 元的員工，計算繳費工資定為 1532 元（深圳市上年平均工資標準）；工資不足 20xx 元的員工，計算繳費工資定為 1000 元。 1. 驗收后的工作 1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗收后的情況，填寫《工程驗收交接記錄》和《房屋設備交接表》。驗收小組應在接管驗收前 15 天 制定出接管驗收手續(xù)書。 4. 最后根據(jù)評估考核，及時調整培訓思路，確定今后培訓工作重點。由于積分制強 調業(yè)務部門的培訓內容必須通過試講確認后，方能給以相應的積分，這將有利于提高業(yè)務部門的培訓質量和效果，培養(yǎng)及發(fā)掘培訓人力資源。 信息反饋系統(tǒng) 信息反饋圖 4 顧 客 監(jiān)控 2 5 員工 1 上級 接收 客戶服務中心 反饋 有關部門 3 傳媒 其他 命令 反饋 6 激勵系統(tǒng) 工資福利機制 獎 懲 機 制 激勵機制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制 示意圖說明： a. 激勵是民寧園商業(yè)物業(yè)人性化管理的主要方式。 G、 負責擬定大廈月工作計劃。 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生。物業(yè)管理也是如此，通過實施嚴格的 ISO9002 質量體系來保障員工的行為不能隨意惡化，來保障公司的管理標準整齊劃一，來保障公司能穩(wěn)步發(fā)展并來斷進步。 我們有理由相信在三九物業(yè)人專業(yè)化、一體化的管理服務下，民寧園商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，一定會成為福田區(qū)商業(yè)物業(yè)管理學習觀摩的典范。 管理原則 根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質服務”的管理原則，執(zhí)行公司“為顧客創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質量方針，實行“管、養(yǎng)、修 、服務”為一體的綜合管理。兼客戶投訴處理。 2） 客戶服務中心是指揮、控制樞紐， 24 小時值班。 e. 工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻大小進行工資決策。而人才的競爭關鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。 五 大廈環(huán)境管理 1． 綠化管理； 2． 清潔衛(wèi)生管理； 3． 環(huán)保管理。整改合格后，按驗收計劃進行正式的物業(yè)驗收。 3） 向入住業(yè)主提供多種有償服務費。月數(shù) 1800247。月數(shù) 5000247。 5） 檔案的鑒定必須由管理處主任或其指定人員負責，對檔案是否有效、作廢、復印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權人士無權決定。 8 摩托車、汽車被盜率 1?以下 0 9 火災發(fā)生率 1?以下 0 全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安員進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時 處理確保院區(qū)安全。 維修服務：為客戶提供及時準確的服務。 大廈文化活動：為加強顧客與顧客之間，顧客與管理處之間的相互交流和溝通渠道，管理處將利用節(jié)日和假 期，組織各種大廈文化活動和郊游活動，以促進客戶間的友好、和睦的關系，形成良好的大廈新風尚。 13 投訴處理率 95%以上 100% 14 維修服務以及投訴回訪率 95% 100% 15 物業(yè)管理服務滿意率 95% 99% 實行人性化管 理，增強服務意識，增進與業(yè)戶的溝通，在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見，完善小區(qū)服務。為工作方便可設置部門開架檔案。 12 個月 20xx000 %247。折舊年限 6000247。 二、 增收節(jié)支措施 增設一些入住業(yè)主歡迎的有償服務項目，以彌補管理經(jīng)費。一是圖紙與設備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設備的安裝位置與安裝質量符合；三是設備包括設備聯(lián)接的整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計的功能符合，驗收結果記錄在《驗收交接記錄》中。 物業(yè)交付使用之日起 七 大廈文化活動開展 1． 舉辦宣傳； 2． 舉辦大廈活動； 3． 提供大廈服務。為了提高管理人員的綜合素質，培養(yǎng)一大批復合型人才，多層次地傳輸新理 論、新技術，我們確立了“全員培訓、全過程考核”的培訓方針，使培訓真正落實到實處。 三、人員的培訓 培訓目的 ： 與企業(yè)發(fā)展、員工個人發(fā)展規(guī)劃緊密結合，為公司員工提供良好的培訓及訓練機會，從而改善受訓者的知識、技能及態(tài)度，并因此帶來工作效能和效率的提高，以適應公司目前和長遠發(fā)展的需要。 4） 人員素質上要求一專多能，員工起點要高，擁有智能化、網(wǎng)絡知識，熟悉電腦、懂英語。 B、 貫徹執(zhí)行公司制定的物業(yè)管理質量體系標準，按標準要求實施管理。 管理內容 大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等沉重結構部位，外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理?？傮w而言，三九物業(yè)公司的運作機制包括以下內容： 1）“ 人才 是企業(yè)的根本 ”沒有百萬打工者，就沒有今天深圳這座一夜城的輝煌，沒有為物業(yè)管理辛勤耕耘的三九物業(yè)人，就沒有三九物業(yè)公司的明天。 3） “激勵是企業(yè)的潤滑劑” ，一個企業(yè)，剛開始發(fā)展時，是靠生存的原動力及創(chuàng)業(yè)者的雄心，當發(fā)展到一定階段時，就容易染上官僚主義，效率低下，人浮于事等大企業(yè)病，為讓企業(yè)高速運轉，就必須有一套完善的激勵機制，使公司能做到：“工資能高能低，人員能上能下”，永遠保持創(chuàng)業(yè)時高速發(fā)展的雄心與動力。 交通、車輛行駛和停泊管理。 E、 定期對房屋，公共配套設施進行維修養(yǎng)護。操作層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規(guī)范。每個模塊培訓的方式和內容，將邀請相關專業(yè)人士召開專題會確定。 2． 計劃制定后，根據(jù)培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。我們三九物業(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設，而且要充分利用其在接管驗收中的地位嚴格把關，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。 各崗位移交最高時限 電 梯 2 周 消 防 1 周 配 電 1 周 給 排 水 1 周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場，全部管理責任由物業(yè)管理處負責。 三、 經(jīng)費收支測 算 依據(jù) 1） 根據(jù)開發(fā)商提供的有關數(shù)據(jù)資料進行測算； 2） 管理服務費的收費依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費指導標準執(zhí)行； 3） 人工費：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂； 4） 水、電、煤氣費用按深圳供電公司和自來水公司、煤氣公司公布的價格支出。（ 2 12） =5500 元 /月 小計： 6500 元 /月 6500 元 /月 3% 吸塵吸水機 1 臺 7000 元，打蠟機 1 臺 18000 元 垃圾箱 80 個 4000 元，手拉車 2 輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元， ★剪草機 2 臺 240