【正文】 大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。 二、擬采取的管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)，是完備的信息化設(shè)施及專業(yè)服務(wù)體系為一體的適合商業(yè)發(fā)展和寫字間辦公的高尚環(huán)境，選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳效果呢？ 我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供全方位專業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為；運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，提供高質(zhì)、高效的服務(wù)。工作方式有談心、座談、家訪等等。 1） 培訓(xùn)對(duì)象： 入職培訓(xùn)：新入職員工 強(qiáng)化培訓(xùn)：擬轉(zhuǎn)正員工 在職（含升職）培訓(xùn)： 1） 部門經(jīng)理：各部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）及擬升為部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）人員； 2） 主管人員：各部門主管及擬升為主管人員； 3） 各專業(yè)人員：培訓(xùn)負(fù)責(zé)人 /入職引導(dǎo)人 /文員 /采購員 /倉管員 /設(shè)備責(zé)任人等； 4） 員工班長：保安班長、保結(jié)班長等。 2． 培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，根據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。 2. 驗(yàn)收技術(shù)小組依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同 標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。 5)將 經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報(bào)告存檔。作訓(xùn)服 200 元 /套 清潔及綠化人員制服 :150 元 /套 400 2 4=3200 200 2 6=2400 (350 2+200 1) 7=6300 150 2 7=2100 小計(jì) :14000 元 /年 每月攤制服費(fèi) : 14000247。 12+5 2 10 30=390 元 /月 640 元 /月 2? (2) 消殺費(fèi) 每月消殺 3 次 ,每次為 500 元 消殺次數(shù)單價(jià) 3 500=1500 元 /月 1500 元 /月 1% (3) 清理化糞池 每月估計(jì) 100 元， 100 元 /月 100 元 /月 (4) 清潔用料 按目前各物業(yè)管理公司實(shí)際支出平衡 800 元 /月 800 元 /月 800 元 /月 3? (5) 垃圾清運(yùn)費(fèi) 設(shè) 5 個(gè)垃圾桶，每月每桶 150 元清運(yùn)費(fèi)計(jì)算 垃圾桶數(shù)每桶清費(fèi)單價(jià) 5 150=750 元 /月 750 元 /月 3? 六 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 綠化面積 10575 平方米，大堂花卉擺設(shè) (1)+?? +（ 4） 971 元 /月 4% (1) 工具費(fèi) 常備易損小件工具，按每百平米綠化面積 5 元估算 綠化面積247。 檔案資料管理要求 1） 采用各種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗(yàn)，配合網(wǎng)絡(luò)的管理與維護(hù)，采取自己獨(dú)特的方式和專業(yè)技術(shù)，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術(shù)實(shí)力，與此同時(shí)也帶出了一大批專家型的技術(shù)和管理人才。 “ 一種現(xiàn)代化管理手段” 是：“無紙化辦公、信息資源共享”。 完善的質(zhì)量體系 三九物業(yè)管理有限公司具有 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系認(rèn)證。我們將通過推行各級(jí)目標(biāo)責(zé)任管理，實(shí)現(xiàn)量化考核，實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩頭擔(dān)責(zé)任，爭取在接管民寧園商業(yè)物業(yè)二年內(nèi)達(dá)到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)新保輝大廈各類指標(biāo)做以下承諾，請(qǐng)考評(píng)和監(jiān)督 實(shí)施。 12=16667 元 /月 16667 元 /月 14% 十三 公用水電費(fèi) 含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水 , 按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費(fèi)平均值預(yù)計(jì) 建筑面積單位面積費(fèi)用平均值 6000 =4800 元 /月 4800 元 /月 6% 合 計(jì) 一 +?? +十三 158042 元 /月 100% 第五部分 物業(yè)檔案建立與管理 科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。（ 25 12）40%=5600 元 /月 19600 元 /月 7% 五 清潔衛(wèi)生費(fèi) （ 1） +?? +（ 5） 3790 元 /月 2% (1) 工具費(fèi) 1）垃圾站鐵桶， 330 元 /個(gè)，共 5 個(gè)，每年更換一次 2）不銹鋼吐痰桶， 200 元 /個(gè)，每層樓二個(gè)，二年更換 一次 3）塑料桶，每層 2 個(gè)， 40 元 /個(gè)，一年更換一次 4）日常塑料袋，每層 2 個(gè) /天， 元 /個(gè) 材料費(fèi)用247。工資超過 20xx 元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為 1532 元（深圳市上年平均工資標(biāo)準(zhǔn)）；工資不足 20xx 元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為 1000 元。 1. 驗(yàn)收后的工作 1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗(yàn)收后的情況，填寫《工程驗(yàn)收交接記錄》和《房屋設(shè)備交接表》。驗(yàn)收小組應(yīng)在接管驗(yàn)收前 15 天 制定出接管驗(yàn)收手續(xù)書。 4. 最后根據(jù)評(píng)估考核，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點(diǎn)。由于積分制強(qiáng) 調(diào)業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)內(nèi)容必須通過試講確認(rèn)后，方能給以相應(yīng)的積分，這將有利于提高業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)質(zhì)量和效果，培養(yǎng)及發(fā)掘培訓(xùn)人力資源。 信息反饋系統(tǒng) 信息反饋圖 4 顧 客 監(jiān)控 2 5 員工 1 上級(jí) 接收 客戶服務(wù)中心 反饋 有關(guān)部門 3 傳媒 其他 命令 反饋 6 激勵(lì)系統(tǒng) 工資福利機(jī)制 獎(jiǎng) 懲 機(jī) 制 激勵(lì)機(jī)制 培養(yǎng)提升機(jī)制 文化活動(dòng)機(jī)制 思想工作機(jī)制 示意圖說明： a. 激勵(lì)是民寧園商業(yè)物業(yè)人性化管理的主要方式。 G、 負(fù)責(zé)擬定大廈月工作計(jì)劃。 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生。物業(yè)管理也是如此，通過實(shí)施嚴(yán)格的 ISO9002 質(zhì)量體系來保障員工的行為不能隨意惡化，來保障公司的管理標(biāo)準(zhǔn)整齊劃一，來保障公司能穩(wěn)步發(fā)展并來斷進(jìn)步。 我們有理由相信在三九物業(yè)人專業(yè)化、一體化的管理服務(wù)下，民寧園商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，一定會(huì)成為福田區(qū)商業(yè)物業(yè)管理學(xué)習(xí)觀摩的典范。 管理原則 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為顧客創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修 、服務(wù)”為一體的綜合管理。兼客戶投訴處理。 2） 客戶服務(wù)中心是指揮、控制樞紐， 24 小時(shí)值班。 e. 工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。 五 大廈環(huán)境管理 1． 綠化管理； 2． 清潔衛(wèi)生管理； 3． 環(huán)保管理。整改合格后，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行正式的物業(yè)驗(yàn)收。 3） 向入住業(yè)主提供多種有償服務(wù)費(fèi)。月數(shù) 1800247。月數(shù) 5000247。 5） 檔案的鑒定必須由管理處主任或其指定人員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。 8 摩托車、汽車被盜率 1?以下 0 9 火災(zāi)發(fā)生率 1?以下 0 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安員進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí) 處理確保院區(qū)安全。 維修服務(wù)：為客戶提供及時(shí)準(zhǔn)確的服務(wù)。 大廈文化活動(dòng)：為加強(qiáng)顧客與顧客之間，顧客與管理處之間的相互交流和溝通渠道，管理處將利用節(jié)日和假 期，組織各種大廈文化活動(dòng)和郊游活動(dòng)，以促進(jìn)客戶間的友好、和睦的關(guān)系，形成良好的大廈新風(fēng)尚。 13 投訴處理率 95%以上 100% 14 維修服務(wù)以及投訴回訪率 95% 100% 15 物業(yè)管理服務(wù)滿意率 95% 99% 實(shí)行人性化管 理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，增進(jìn)與業(yè)戶的溝通，在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見，完善小區(qū)服務(wù)。為工作方便可設(shè)置部門開架檔案。 12 個(gè)月 20xx000 %247。折舊年限 6000247。 二、 增收節(jié)支措施 增設(shè)一些入住業(yè)主歡迎的有償服務(wù)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中。 物業(yè)交付使用之日起 七 大廈文化活動(dòng)開展 1． 舉辦宣傳； 2． 舉辦大廈活動(dòng)； 3． 提供大廈服務(wù)。為了提高管理人員的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)一大批復(fù)合型人才，多層次地傳輸新理 論、新技術(shù)，我們確立了“全員培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處。 三、人員的培訓(xùn) 培訓(xùn)目的 ： 與企業(yè)發(fā)展、員工個(gè)人發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合，為公司員工提供良好的培訓(xùn)及訓(xùn)練機(jī)會(huì)，從而改善受訓(xùn)者的知識(shí)、技能及態(tài)度，并因此帶來工作效能和效率的提高，以適應(yīng)公司目前和長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。 4） 人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點(diǎn)要高，擁有智能化、網(wǎng)絡(luò)知識(shí)，熟悉電腦、懂英語。 B、 貫徹執(zhí)行公司制定的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。 管理內(nèi)容 大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等沉重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。總體而言，三九物業(yè)公司的運(yùn)作機(jī)制包括以下內(nèi)容： 1）“ 人才 是企業(yè)的根本 ”沒有百萬打工者，就沒有今天深圳這座一夜城的輝煌，沒有為物業(yè)管理辛勤耕耘的三九物業(yè)人，就沒有三九物業(yè)公司的明天。 3） “激勵(lì)是企業(yè)的潤滑劑” ，一個(gè)企業(yè)，剛開始發(fā)展時(shí)，是靠生存的原動(dòng)力及創(chuàng)業(yè)者的雄心，當(dāng)發(fā)展到一定階段時(shí)，就容易染上官僚主義，效率低下，人浮于事等大企業(yè)病，為讓企業(yè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須有一套完善的激勵(lì)機(jī)制，使公司能做到：“工資能高能低，人員能上能下”，永遠(yuǎn)保持創(chuàng)業(yè)時(shí)高速發(fā)展的雄心與動(dòng)力。 交通、車輛行駛和停泊管理。 E、 定期對(duì)房屋，公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。每個(gè)模塊培訓(xùn)的方式和內(nèi)容，將邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士召開專題會(huì)確定。 2． 計(jì)劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。我們?nèi)盼飿I(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，而且要充分利用其在接管驗(yàn)收中的地位嚴(yán)格把關(guān)，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。 各崗位移交最高時(shí)限 電 梯 2 周 消 防 1 周 配 電 1 周 給 排 水 1 周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。 三、 經(jīng)費(fèi)收支測 算 依據(jù) 1） 根據(jù)開發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測算； 2） 管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 3） 人工費(fèi)：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂； 4） 水、電、煤氣費(fèi)用按深圳供電公司和自來水公司、煤氣公司公布的價(jià)格支出。（ 2 12） =5500 元 /月 小計(jì)： 6500 元 /月 6500 元 /月 3% 吸塵吸水機(jī) 1 臺(tái) 7000 元，打蠟機(jī) 1 臺(tái) 18000 元 垃圾箱 80 個(gè) 4000 元，手拉車 2 輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元， ★剪草機(jī) 2 臺(tái) 240