【正文】 人員配備 根據(jù)公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和民寧園商業(yè)物業(yè)綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，科學(xué)、合理設(shè) 置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。 具多年組織經(jīng)驗(yàn) 機(jī) 電 部 水電、空調(diào)、土建、電梯 負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)供配電，中央空調(diào)、電梯、消防等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù) 助理工程師以上職稱，熟悉物業(yè)的各種配電、消防、空調(diào)、電梯、電腦網(wǎng)絡(luò)等的管理運(yùn) 作 普通操作層員工，部分保安、技工、清潔、綠化人員通過(guò)招聘，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)，合格者予以錄用 中控員 負(fù)責(zé)報(bào)警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓監(jiān)控中心起到管理“樞紐”的作用 初級(jí)以上技術(shù)職稱、工程、電子類專業(yè)，懂消防知識(shí) 安全事務(wù)部 隊(duì)長(zhǎng) 全面負(fù)責(zé)大廈的治安和車輛管理工作 高中文化，退伍軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具多年大廈治安管理經(jīng)驗(yàn) 車輛 管理員 負(fù)責(zé)大廈車輛、車場(chǎng)管理工作 熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用 綠 化 隊(duì) 綠化 組長(zhǎng) 負(fù)責(zé)大廈綠化養(yǎng)護(hù)、整治工作 技工、園藝專業(yè)，從事多年小區(qū)綠 化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn) 清潔 組長(zhǎng) 負(fù)責(zé)大廈公共場(chǎng)地，用地清潔衛(wèi)生 責(zé)任心強(qiáng)，具多年物業(yè)管理清潔工作經(jīng)驗(yàn) 管理處職責(zé) A、 負(fù)責(zé)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)實(shí)施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受 公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。 E、 定期對(duì)房屋，公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。 I、 負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)的安全、防火工作。 組織系統(tǒng) 市政府 區(qū)政府 三九物業(yè)管理有限公司 市住宅局 居委、公安、工商、稅務(wù)等到等到等 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精于高效、一專多能。 3） 安全事務(wù)負(fù)責(zé)大廈治安、交通、消防管理，工程技術(shù)負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及便于服務(wù)，環(huán)境管理負(fù)責(zé)環(huán)保管理及大廈衛(wèi)生和綠化服務(wù)，大廈文化負(fù)責(zé)大廈文化活動(dòng)，綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)后勤、人事、房管等工作 。操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。服務(wù)住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一 標(biāo)準(zhǔn)。 d. 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。 f. 文化活動(dòng)機(jī)制是民寧園商業(yè)物業(yè)的發(fā)展之源，通過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。每個(gè)模塊培訓(xùn)的方式和內(nèi)容，將邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士召開(kāi)專題會(huì)確定。 強(qiáng)化培訓(xùn)跟查和人力資源調(diào)研工作力度，加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門的溝通交流，有的放矢，注重實(shí)際效果。 年度培訓(xùn)內(nèi)容安排： 培訓(xùn)模塊 時(shí)間 培訓(xùn)內(nèi)容 預(yù)期達(dá)到效果 溝通與禮儀 兩個(gè)月 白領(lǐng)人士形象禮儀 提高一線員工溝通能力，基本達(dá)到對(duì)內(nèi)對(duì)外的良好溝通，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。要實(shí)現(xiàn)管理人員現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。 2． 計(jì)劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。 5. 培訓(xùn)的組織形式： 民寧園商業(yè)物業(yè)憑借公司的人才優(yōu)勢(shì)，在公司的指導(dǎo)下具體落實(shí)執(zhí)行。 四、物質(zhì)裝備計(jì)劃 為了確保的民寧園商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化，我們本著高起點(diǎn)一步到位、高水平科學(xué)先進(jìn) 、高效益合理實(shí)用的原則，擬定物資裝備計(jì)劃如下： 管理用房（共計(jì) 120 平方米） 客戶服務(wù)中心 30 平方米 A、電腦化管理配置 物業(yè)管理軟件 1 套 6000 元 B、行政：辦公用品 項(xiàng) 目 數(shù)量 合計(jì)價(jià)格（元） 用途 備注 辦公桌椅 25 張 20xx0 復(fù)印機(jī) 1 部 25000 打印機(jī) 2 部 6200 空調(diào)機(jī) 4 部 18000 電腦 3 部 18000 保險(xiǎn)柜 1 個(gè) 500 電話 3 部 20xx 傳真機(jī) 1 部 2500 照像機(jī) 1 部 2500 社區(qū)文化 公司統(tǒng)一購(gòu)置 廚房裝備用具 1 套 6000 員工服裝 94 套 20xx0 冬裝、夏裝各 2套 辦公用資料 1 批 5000 資料柜 6 個(gè) 3000 沙發(fā)、茶幾 4 套 2400 C、維 修工具 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 部 20xx 元 沖擊鉆 1 部 1200 元 切割機(jī) 1 部 800 元 電工工具 2500 元 水工工具 1500 元 高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 鋁合金梯 3 部 1500 元 電焊機(jī) 1 臺(tái) 2500 元 常用材料備件 1 批 5000 元 D、清潔綠化工具 吸塵吸水機(jī) 1 臺(tái) 7000 元 打蠟機(jī) 18000 元 垃圾箱 80 個(gè) 4000 元 手拉車 2 輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元 剪草機(jī) 2 臺(tái) 24000 元 綠籬修剪機(jī) 1 臺(tái) 20xx 元 鋤、鏟、鎬各 10 把 750 元 刀、剪各 10 把 300 元 膠管 400 米 20xx 元 垃圾周轉(zhuǎn)車 4 臺(tái) 3200 元 噴霧器 2 臺(tái) 400 元 鐵鏟 10 把 200 元 掃帚 10 把 100 元 E、治安、交通、消防管理裝備 無(wú)線對(duì)講機(jī) 10 部 20xx0 元 警示牌 30 個(gè) 300 元 消防斧頭 5 把 500 元 專用消防扳手 5 把 150 元 防毒面具 10 套 20xx 元 消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 滅火器 20 支 3000 元 推車式 1211 滅火器 6 套 6000 元 消防云梯 1 把 1200 元 訓(xùn)練器材 1 套 5000 元 五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計(jì)劃 正常期的管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 備 注 一 房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng) 1． 制定房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃； 2． 養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案； 3． 維修基金的管理； 4． 房屋的維修管理； 5． 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù) 物業(yè)交付使用之日起 二 機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng) 1． 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理； 2． 設(shè)備的運(yùn)行管理； 3． 設(shè)備的維修管理； 4． 設(shè)備能源和安全管理。 物業(yè)交付使用之日起 六 財(cái)務(wù)管理 1． 財(cái)務(wù)帳務(wù) 2． 費(fèi)用收取。我們?nèi)盼飿I(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，而且要充分利用其在接管驗(yàn)收中的地位嚴(yán)格把關(guān)，決不允許馬虎從事，得過(guò)且過(guò)，避免公司今后遭受損失。驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同民寧園商業(yè)物業(yè)管理處按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行資料的接管驗(yàn)收，認(rèn)真審查驗(yàn)收、移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中，對(duì)于個(gè)別一時(shí)難以備齊的資料，在不影響整個(gè)接管驗(yàn)收工作的進(jìn)度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。 4. 對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單種設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。 2. 樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行，做到三符合。 各崗位移交最高時(shí)限 電 梯 2 周 消 防 1 周 配 電 1 周 給 排 水 1 周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場(chǎng)，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。 3)公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗(yàn)收單位，同物業(yè)移交單位辦理相關(guān)手續(xù)。 1） 管理服務(wù)費(fèi) 民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（寫(xiě)字樓）》二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，即辦公、寫(xiě)字樓按人民幣 元 /平方米 4） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。 三、 經(jīng)費(fèi)收支測(cè) 算 依據(jù) 1） 根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測(cè)算； 2） 管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 3） 人工費(fèi)：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂； 4） 水、電、煤氣費(fèi)用按深圳供電公司和自來(lái)水公司、煤氣公司公布的價(jià)格支出。 養(yǎng)老： 6 1532 12% = 1103 19 1000 7% =1330 醫(yī)療 : 6 1532 7% = 643 19 1532 2% =582 工傷 : 25 1532 % = 306 待業(yè) : 51300 1% =51 小計(jì) : 4015 元 /月 4015 元 /月 2% (3) 福利基金 工資總額的 14% 51300 14%=7182 元 /月 7182 元 /月 4% (4) 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 工資總額的 2% 51300 2%=1026 元 /月 1026 元 /月 6? (5) 教育經(jīng)費(fèi) 工資總額的 % 51300 %=770 元 /月 770 元 /月 4? (6) 辦勞動(dòng)用工手續(xù)及暫住證 按人均 500 元 /年計(jì) 25 500247。月 5 人 2) 通訊：傳真機(jī) 500 元 /臺(tái)，電話 300 元 /臺(tái) 5 臺(tái) 30 5=150 3650 元 /月 2% 500+300 5+300 5=3500 小計(jì)： 3650 元 /月 (2) 低值易耗品 人均 80 元 /月計(jì) 人均金額人數(shù) 80 44=3520 元 /月 3520 元 /月 1% (3) 大廈文化活動(dòng)費(fèi) 為大廈客戶免費(fèi)提供書(shū)刊、雜志、背景音樂(lè)用品及集體活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，預(yù)估 5 萬(wàn)元一年 年費(fèi)247。 12=150 元 /月 150 元 /月 1? (5) 業(yè)務(wù)費(fèi) 用于各項(xiàng)往來(lái)業(yè)務(wù)開(kāi)支，預(yù)計(jì) 20xx 元 /月 20xx 元 /月 20xx 元 /月 7? (6) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、籌建費(fèi)攤銷 ★空調(diào)機(jī) 3 部 10000 元 ★復(fù)印機(jī) 1 部 5000 元 ★電腦 2 部 15000 元，★物業(yè)管理軟件 1 套 6000 元 打印機(jī) 2 部 6200 元，傳真機(jī) 1 部 2500 元 照相機(jī) 1 部 2500 元，辦公桌椅 5 張 3000 萬(wàn)元 沙發(fā)、茶幾 4 套 2400 元，保險(xiǎn)柜 1 個(gè) 500 元 資料柜 6 個(gè) 3000 元，電話 3 部 20xx 元 辦公用資料一批 5000 元，廚房用具 1 套 6000 元 75 型疏通機(jī) 1 部 20xx 元，沖擊鉆 1 部 1200 元 切割機(jī) 1 部 800 元，電工工具 2500 元 水工工具 1500 元，高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 鋁合金梯 3 部 1500 元，電焊機(jī) 1 臺(tái) 2500 元 常用材料備件