【正文】 水管、電纜、公共設(shè)施或其它工程造成損害，如有損害、應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。：因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)及更換；火災(zāi)、水災(zāi)以及政府行為等不可抗力引致中斷服務(wù)；無法避免的燃料、材料、供水、電力、空調(diào)短缺；管理者所無法控制的其它一切原因。（3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。（11）空調(diào)系統(tǒng)確?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行應(yīng)無異常噪音和震動(dòng)；冷凍水、冷卻水進(jìn)出溫度應(yīng)符合要求；冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無異常噪音，淋水應(yīng)均勻，積水盤水位應(yīng)正常；膨脹水箱水位應(yīng)近溢水口；循環(huán)水泵應(yīng)無異常噪音、氣味和震動(dòng)；熱水器出水溫度應(yīng)正常；空調(diào)主機(jī)運(yùn)行應(yīng)平穩(wěn)，無異常噪音；管道、閥門應(yīng)無滲漏，保溫層應(yīng)完好；電控柜各儀表顯示參數(shù)應(yīng)正常，各元器件動(dòng)作應(yīng)正常。（5）日常巡視保安員為兼職消防巡視員。（2）管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。保潔作業(yè)時(shí)工具應(yīng)隨身攜帶或在保潔車上規(guī)范放置，不允許在作業(yè)區(qū)內(nèi)隨意亂放。磚面及拼縫，邊沿線等處應(yīng)潔凈，無積垢，灰塵，水跡，紙屑，食品殘?jiān)驼衬z物等，保持地面干燥清潔。●●●洗手間地面無污穢物、水跡和腳印。：；、通知、通報(bào)等文件；。檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外文件，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件丟失和泄密。G 設(shè)備管理檔案：；；；；。洗手間廢紙簍無污跡和臭味?！瘛褡詣?dòng)扶梯不銹鋼裙邊或玻璃擋板等表面無水跡和污跡?！癖嵐?yīng)遵守相關(guān)安全作業(yè)規(guī)范，牢固樹立“安全第一”思想，防止對物業(yè)設(shè)備設(shè)施和第三者造成損失，防止人身事故發(fā)生。東大街停車場實(shí)行日夜24h值班制度，由管理處保安員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。（5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。（三）、消防管理 消防組織機(jī)構(gòu)的建立管理處主任疏散組動(dòng)力組救護(hù)組崗位職責(zé)（1）管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時(shí)間停水現(xiàn)象。特此承諾。、排水渠、管道及水管無淤塞情況。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該租戶單獨(dú)負(fù)責(zé)，與其它租戶、發(fā)展商及管理者無關(guān)。，而無需經(jīng)其它租戶同意。；不得在單位內(nèi)儲(chǔ)存易燃易爆危險(xiǎn)品。物業(yè)管理公司管理期限自2005年1月1日起計(jì)，為期二年。施工隊(duì)?wèi)?yīng)注意環(huán)境清潔衛(wèi)生，不準(zhǔn)在公共部位或向窗外亂拋雜物、亂倒垃圾、隨地吐痰，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，視情節(jié)輕重予以罰款。因業(yè)戶或施工隊(duì)原因造成傷亡事故，由業(yè)戶或施工隊(duì)負(fù)責(zé)。 對違反裝修管理規(guī)定的，將按照相關(guān)規(guī) 定進(jìn)行處理。*熟悉消防器材的性能和使用方法，認(rèn)真接受有關(guān)消防知識(shí)的培訓(xùn)，參加操作技能的訓(xùn)練。*負(fù)責(zé)搞好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。*建立健全現(xiàn)金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現(xiàn)金、銀行日記帳。*做好設(shè)備事故的處理和防范工作，制定設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案和設(shè)備搶修方案，及時(shí)正確處理設(shè)備的突發(fā)故障、緊急事故。*負(fù)責(zé)制定管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制定涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實(shí)際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。處理好與業(yè)戶、地產(chǎn)的關(guān)系，與社會(huì)及政府部門建立良好的公共關(guān)系。全面質(zhì)量管理建立了一整行之有效的、具有商業(yè)特色的質(zhì)量管理體系，并根據(jù)ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，其有效方法之一是：建立“計(jì)劃—實(shí)施—檢查—處理”（PDCA）的質(zhì)量管理循環(huán)，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)、每個(gè)人，并通過品質(zhì)管理處監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高。物業(yè)顧問由公司富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，結(jié)合酒店管理的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，擬采用“酒店式物業(yè)管理”的模式，力求充分滿足業(yè)戶需求。急業(yè)戶之所急，想業(yè)戶之所想，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。 2005年3月1日目 錄一、方案編制前言........................................................................................3二、東大街物業(yè)基本情況……………………………………………....3三、東大街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨……………………………………………3四、物業(yè)管理追求目標(biāo)……………………………………………………3五、第一章物業(yè)管理追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，打造品牌。 采用“即時(shí)服務(wù)與隱性管理”相結(jié)合的管理理念，既為業(yè)戶提供及時(shí)滿意的服務(wù)，又充分尊重業(yè)戶經(jīng)營的私密空間。 全面督導(dǎo)管理將在管理現(xiàn)場采用國際酒店業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。1 積極倡導(dǎo)公司企業(yè)文化，創(chuàng)建文明班組，培養(yǎng)員工進(jìn)取精神，培養(yǎng)集體凝聚力。培訓(xùn)計(jì)劃（略）二、員工的管理具體的管理服務(wù)主要是由員工來實(shí)施的。*全面負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作，做好對各類突發(fā)事件的預(yù)案制定與防范工作。*負(fù)責(zé)對物業(yè)裝修施工的圖紙審查、現(xiàn)場監(jiān)管、房屋結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)施的保護(hù)?，F(xiàn)金日記帳。進(jìn)行交班時(shí)，認(rèn)真做好班組考勤、檢查、講評和指示。*在緊急情況下，服從管理處及現(xiàn)場負(fù)責(zé)人的指揮，通力合作，發(fā)揚(yáng)臨危不懼、見義勇為的精神，全力保護(hù)物業(yè)的安全和業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)的安全。裝修管理協(xié)議為確保物業(yè)區(qū)域之安全，凡入住裝修業(yè)戶（簡稱業(yè)戶）、承擔(dān)業(yè)戶裝修工程隊(duì)（簡稱施工隊(duì)），必須遵守如下規(guī)定：安全管理 審核裝修施工單位的資格（如：營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證）及其申請的裝修設(shè)計(jì)圖紙、裝修工程造價(jià)預(yù)算及有關(guān)的申報(bào)手續(xù)，對不符合管理處裝修要求的設(shè)計(jì)、預(yù)算提出修改意見，直至達(dá)到裝修管理之要求。1使用面積超過100平方米的室內(nèi)裝修，業(yè)戶應(yīng)事先向裝修所在地區(qū)的消防部門提出裝修防火審核申報(bào)及消防安全檢查申報(bào)。 施工隊(duì)白天禁止使用有噪音的工具。管理期限屆滿時(shí)，由發(fā)展商決定是否繼續(xù)聘請?jiān)芾砉净蛄硇衅刚埰渌飿I(yè)管理公司。；不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。，發(fā)展商有全權(quán)自行或授權(quán)管理者制訂及修改有關(guān)管理東大街的規(guī)則，而無需經(jīng)任何租戶同意；所有管理規(guī)則及其修改，應(yīng)張貼于東大街告示欄。發(fā)展商有權(quán)在適當(dāng)時(shí)候?qū)ρb修規(guī)定進(jìn)行修改，并可在裝修工程開始前，以合理的通知，要求裝修的租戶依據(jù)裝修規(guī)則繳交裝修保證金予管理者，并由管理者根據(jù)《裝修管理協(xié)議》的條款作有關(guān)的應(yīng)用。，并對損壞者進(jìn)行索償。、機(jī)械和器材包括東大街消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正常。租戶（簽章）： 二00五年 月 日42 / 42業(yè)戶進(jìn)場相關(guān)記錄《辦理裝修確認(rèn)書》《裝修審批表》《商戶情況登記表》《裝修施工批準(zhǔn)通知書》《裝修現(xiàn)場記錄》《整改通知》《出門證》《動(dòng)火申請審批表》《裝修驗(yàn)收表》《商鋪移交表》《裝修防火責(zé)任書》《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》《東大街商業(yè)廣場裝修繳費(fèi)通知單》二、日常管理相關(guān)工作（一）、公共設(shè)施設(shè)備管理 組織架構(gòu)機(jī)電工程師空調(diào)運(yùn)行電梯運(yùn)行強(qiáng)電維修弱電維修管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。建立事故應(yīng)急處理方案。（2）管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。（6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。東大街停車場實(shí)行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出東大街的磁卡（月卡或一次性卡）進(jìn)入停車場?！穸沤^浪費(fèi)，節(jié)約能源。橡膠護(hù)手表面應(yīng)保持光潔，無膠粘物和油跡。消火栓箱玻璃應(yīng)清潔明亮，箱內(nèi)和消防帶，水嘴，閥門無積塵。垃圾放置處應(yīng)定期消毒，保持干凈，衛(wèi)生，周邊無垃圾，蚊蠅和臭味。●：；；。（8）檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材和防潮物品及設(shè)施，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合管理處文檔管理要求。 ：；；?！裢鈬鷪龅貞?yīng)保持干凈，平整，無積水，殘葉和垃圾。大堂環(huán)境應(yīng)整潔，大理石墻面應(yīng)清潔光亮，地面無紙屑和水跡,花壇內(nèi)無煙蒂，雜物，走道和路邊無廢棄物。垂直電梯召喚面板應(yīng)光亮，無指印，污跡和膠粘物。不同材質(zhì)的地表面應(yīng)保持材料的原有色澤，無霧花現(xiàn)象出現(xiàn)?！褴囕v停放：車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。消防知識(shí)培訓(xùn)（1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。（4）保安負(fù)責(zé)人為專職安全監(jiān)督員。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。（2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。，但涉及刑事責(zé)任、蓄意或嚴(yán)重疏忽而造成之損失不包括在內(nèi)。、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。如管理者認(rèn)為必要，可以組織東大街內(nèi)的文娛活動(dòng)。裝修保證金在裝修工作完成后，經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)收合格及沒有違反有關(guān)裝修規(guī)定的情況下發(fā)還給該租戶，如款項(xiàng)需補(bǔ)償前述損失，則在計(jì)算及扣除補(bǔ)償后，余款發(fā)還該租戶。，發(fā)展商有全權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)別人占用、或以其它任何方式處置東大街任何部分而不需經(jīng)任何租戶同意。：，須遵守公約的規(guī)定。、完整性及對所有發(fā)展商、租戶、管理公司的約束性。1 施工時(shí)間應(yīng)事先通知管理處，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后方可在規(guī)定時(shí)間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行施工作業(yè)。1關(guān)于商鋪廣告、招牌及涉及專項(xiàng)施工的事項(xiàng)必須事先進(jìn)行申請。如違反以上規(guī)定，經(jīng)管理處或消防部門查出，由業(yè)戶負(fù)責(zé)全部整改，并承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)損失。*當(dāng)值時(shí)間應(yīng)思想集中，嚴(yán)禁睡覺、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接電話、玩手機(jī)等不良現(xiàn)象。*負(fù)責(zé)督促監(jiān)控中心、車庫崗?fù)?、保安值班室?nèi)設(shè)備和環(huán)境的保潔工作。不得白條頂庫。*每年負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備清單，對新建設(shè)備及時(shí)收集設(shè)備技術(shù)資料，做好整理歸檔工作。*負(fù)責(zé)建立完整的物業(yè)管理檔案（業(yè)戶資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、防火安全工作資料）。（1）管理者對員工必須具備服務(wù)意識(shí)，重視每一個(gè)員工，注重員工的感受，在工作中結(jié)合“原則與彈性原則”，鼓勵(lì)員工的進(jìn)步，修正員工的失誤。東大街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理 一、員工的培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標(biāo)為了把東大街商業(yè)廣場的物業(yè)管理達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的商業(yè)物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)。 制定管理處年度、季度、月度工作計(jì)劃。二是法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。加強(qiáng)品質(zhì)管理督導(dǎo)力度，引入競爭激勵(lì)機(jī)制，采用質(zhì)量管理和計(jì)劃管理相結(jié)合的方式?！　￠L期目標(biāo)：一年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)東大街商業(yè)物業(yè)管理的實(shí)際情況，逐步完善商業(yè)物業(yè)管理各操作流程；　　二年內(nèi)爭取達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)“安全文明標(biāo)兵大廈” 　　三年內(nèi)逐步達(dá)到國優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)市場價(jià)值，樹立佳兆業(yè)企業(yè)形象，打造品牌。編制《東大街商業(yè)物業(yè)管理方案》是在行業(yè)內(nèi)的一些成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在物業(yè)管理法律法規(guī)及深圳市相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)允許的基礎(chǔ)上編制而成，可能一些成熟經(jīng)驗(yàn)在實(shí)際運(yùn)營及管理過程之中，不能進(jìn)行實(shí)際操作，還有待于去證明和修正，為此，請公司的各位同事和各位領(lǐng)導(dǎo)加以修正和指導(dǎo)。為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)基礎(chǔ)、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。四、四項(xiàng)措施 強(qiáng)有力的目標(biāo)計(jì)劃管理將按照全國優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，在兩年時(shí)間內(nèi)成為省優(yōu)物業(yè)管理大廈。(5) 實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。建立文件資料檔案。機(jī)電工程師 大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機(jī)電設(shè)備、中