【正文】 （6）檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊，編輯目錄，分類保存。 (3)檔案、資料的管理辦法檔案資料收、發(fā)管理程序⑴重要資料（如開發(fā)建設(shè)單位提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。 ：；。顧客休息區(qū)域坐椅應(yīng)保持清潔，無腳印、水跡和污跡。便蓋無水跡和污跡?！瘛瘛瘛瘛褡詣臃鎏萁饘偬ぐ灞砻鏌o銹斑和污跡，槽縫無殘留垃圾。內(nèi)墻面，天花，頂角，墻角和轉(zhuǎn)角等處應(yīng)保持粉刷涂料原色，無積塵和霉斑，蜘蛛網(wǎng)。●●保潔工應(yīng)遵守商場的規(guī)章制度，禮貌待人，規(guī)范作業(yè)。駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。（4）在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，有各組自行在活動記錄中登記并整改。（3）嚴(yán)禁在東大街內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。建立各項消防制度（1）消防檢查制度。（3）發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助共安機關(guān)調(diào)查破案。（2）維護好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。為維護及促進上述商鋪的管理，本人/我公司已經(jīng)收到公約并明白公約所有條文的內(nèi)容, 并同意遵守佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司制訂的《布吉東大街商業(yè)物業(yè)管理公約（試行版）》或其他定期及不定期制訂的相關(guān)規(guī)定和制度內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂。，應(yīng)首先用協(xié)商辦法解決；如協(xié)商不成，應(yīng)由深圳市仲裁委員會進行仲裁。，如在征得發(fā)展商書面同意后，停止供應(yīng)該租賃單位之水、電和限制該欠款或違約之租戶使用臨時公共東大街設(shè)備、公共設(shè)施，或于東大街告示欄張貼欠款租戶的欠款情況，直至該欠款租戶清償全部欠款、利息及手續(xù)費為止。根據(jù)東大街管理公約或用戶守則之條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下設(shè)施：裝卸貨區(qū)；垃圾收集站及垃圾車停放處；市政、綠地及其它設(shè)施。，負(fù)責(zé)清除東大街公共地方之垃圾及安排適當(dāng)?shù)拈g隔時間為租戶收集垃圾。，管理者可以根據(jù)需要提供訴訟服務(wù)并收取相關(guān)的服務(wù)費用。，使之保持良好的狀態(tài)，如維修或清潔主要結(jié)構(gòu)、外墻、窗框門及玻璃、設(shè)備、器材的更換、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人,可進入東大街的任何單位進行有關(guān)工作，除緊急情況外，應(yīng)事前發(fā)出通告。如果管理者發(fā)現(xiàn)該租戶聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕讓該等人士進入東大街，或在管理者認(rèn)為有必要的情況下，將其逐出東大街。、物業(yè)管理合同及其他合同協(xié)議中約定的發(fā)展商的權(quán)力和權(quán)利。除非租賃合同、物業(yè)管理合同及其他文件另有約定，發(fā)展商可于任何時間發(fā)出書面通知終止本公約授予管理者與租戶的權(quán)力。，只能將其單位按租賃合同規(guī)定用途使用，不得將其租賃的租賃單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其它租戶的事項。、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。，對其租賃的租賃單位進行裝修工程。如租賃單位是由兩位或以上租戶共同承租，該租戶在本公約項下所承擔(dān)的責(zé)任為連帶責(zé)任。1 施工隊施工完成后，負(fù)責(zé)對其施工場地、施工通道、施工人員生活區(qū)及進出通道進行清潔。 施工隊施工動用公用水、電和電梯運送材料，應(yīng)由業(yè)戶支付相應(yīng)水、電費用，用于補償物業(yè)公共耗能費。施工驗收前，管理處按獲批準(zhǔn)的施工圖先行檢查，對涉及公共部位裝修、增添或修改原設(shè)備等項目，管理處將嚴(yán)格檢查，如有不合格，責(zé)令業(yè)戶整改。1施工隊須做好現(xiàn)場管理工作，明確施工安全負(fù)責(zé)人。 施工隊進出本物業(yè)區(qū)域必須辦理施工人員工作證，平時進出本區(qū)域應(yīng)佩帶此證，施工隊上下電梯或運輸材料只能走指定電梯及樓梯。 裝修完工之后，由商戶向管理處提出裝辦理裝修驗收 修驗收申請，管理處將安排人員、約定 時間聯(lián)合商戶及項目部、經(jīng)營公司進行驗收。由經(jīng)營管理公司出具《辦理裝修確認(rèn)書》東大街商業(yè)管理處辦理裝修申請 商戶憑《辦理裝修確認(rèn)書》在管理處填 寫《裝修申請表》，裝修公司提供裝修審核資料（裝修企業(yè)承建資格證、營業(yè)執(zhí) 照、年審記錄、稅務(wù)登記證）的復(fù)印件 加蓋公章、裝修圖紙及水電改動圖紙全管理處財務(wù)交費 套、填寫〈商鋪移交表〉、簽署相關(guān)協(xié)議。交接班要清楚，責(zé)任明確。*熟悉物業(yè)安全重點部位和物業(yè)環(huán)境狀況，熟悉消防設(shè)備設(shè)施及器材的性能和使用方法，熟悉物業(yè)保安管理服務(wù)的專業(yè)知識，做好保安員的保安知識和操作實務(wù)培訓(xùn)，提高保安員的業(yè)務(wù)水平。*做好班前檢查，嚴(yán)格要求保安員規(guī)范著裝。*嚴(yán)格遵守各項操作規(guī)程，做好勤測試、勤記錄、勤調(diào)節(jié)，確?？照{(diào)機組、冷卻塔、膨脹水箱和循環(huán)水泵的正常運行，要節(jié)約能源，并認(rèn)真做好記錄。逾期支票，不準(zhǔn)出租出借支票給別的公司、個人使用。*關(guān)心設(shè)備維修工的生活，教育設(shè)備維修工互相團結(jié)與合作。*負(fù)責(zé)對物業(yè)維修服務(wù)質(zhì)量和設(shè)備維修工安全操作的檢查、督導(dǎo)。*完成公司總經(jīng)理室、主管職能部門交辦的其他工作。*負(fù)責(zé)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的宣傳貫徹工作，樹立良好的公司形象，與業(yè)戶及各相關(guān)方保持良好的關(guān)系。（4）主動了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發(fā)員工士氣，倡導(dǎo)團結(jié)合作精神。（3）訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。（3）管理人員持證上崗率100%。機電工程師 大學(xué)專科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗財務(wù)內(nèi)勤大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上，能熟練使用計算機，熟練使用物業(yè)管理財務(wù)軟件二、操作層員工將按照商業(yè)物業(yè)管理的任職要求由管理處進行招聘。3機電工程師2大學(xué)專科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。建立文件資料檔案。 嚴(yán)格貫徹企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系中的相關(guān)要求，保證企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有效運行并持續(xù)改進。(5) 實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。b) 實行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對管理處管理目標(biāo)進行細化和量化，做出具體要求。四、四項措施 強有力的目標(biāo)計劃管理將按照全國優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)制定各項管理指標(biāo)，在兩年時間內(nèi)成為省優(yōu)物業(yè)管理大廈。三、三個重點 安全管理為第一 為確保業(yè)戶和顧客生命、財產(chǎn)的安全，我們將根據(jù)商業(yè)的實際情況，進行人員科學(xué)的分部布崗防范，以商業(yè)智能系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)）為技防，進行安全管理全面防范。為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項基礎(chǔ)、三個重點、四項措施”的管理方針。編制《東大街商業(yè)物業(yè)管理方案》是在行業(yè)內(nèi)的一些成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在物業(yè)管理法律法規(guī)及深圳市相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)允許的基礎(chǔ)上編制而成，可能一些成熟經(jīng)驗在實際運營及管理過程之中，不能進行實際操作，還有待于去證明和修正，為此，請公司的各位同事和各位領(lǐng)導(dǎo)加以修正和指導(dǎo)。東大街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理.……………………..10九、第五章 東大街商業(yè)物業(yè)管理...........................................................16十、第六章 管理成本測算及經(jīng)濟效益分析.....................33十一、第七章 檔案的建立與管理.............................34方案編制前言布吉東大街商業(yè)項目，是佳兆業(yè)地產(chǎn)潛心打造的一條商業(yè)大街，是集天時、地理、人和諸多優(yōu)勢為一體的明星商業(yè)建筑，她將引領(lǐng)深圳第三條商業(yè)發(fā)展圈?！　￠L期目標(biāo)：一年內(nèi)達到市優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)東大街商業(yè)物業(yè)管理的實際情況，逐步完善商業(yè)物業(yè)管理各操作流程；　　二年內(nèi)爭取達到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)“安全文明標(biāo)兵大廈” 　　三年內(nèi)逐步達到國優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)市場價值，樹立佳兆業(yè)企業(yè)形象，打造品牌。 ●加強品質(zhì)管理督導(dǎo)力度，引入競爭激勵機制，采用質(zhì)量管理和計劃管理相結(jié)合的方式。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證商業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為東大街增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。二是法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。(2) 貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。 制定管理處年度、季度、月度工作計劃。 加強管理處內(nèi)部溝通，定期召開管理處工作例會，掌握業(yè)戶信息，檢查、推進服務(wù)工作和內(nèi)部管理工作。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運作實務(wù)。東大街商業(yè)管理處員工招聘 一、物業(yè)管理人員 （由公司進行招聘）東大街商業(yè)管理處主任 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強。東大街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理 一、員工的培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標(biāo)為了把東大街商業(yè)廣場的物業(yè)管理達到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的商業(yè)物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。訓(xùn)練計劃包括：A、按什么標(biāo)準(zhǔn)，達到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）；B、訓(xùn)練程序、方法；C、訓(xùn)練對象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）； D、訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識、操守等）；E、訓(xùn)練地點、時間以及經(jīng)費預(yù)算； F、效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者；G、預(yù)備修正計劃。（1）管理者對員工必須具備服務(wù)意識，重視每一個員工，注重員工的感受，在工作中結(jié)合“原則與彈性原則”，鼓勵員工的進步，修正員工的失誤。*負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)、控制管理處的各項管理工作和運作實務(wù)（基礎(chǔ)管理、業(yè)戶服務(wù)管理、設(shè)施設(shè)備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作、公關(guān)和公共事務(wù)管理等），保持管理處正常運行秩序及良性經(jīng)濟循環(huán)。*負(fù)責(zé)建立完整的物業(yè)管理檔案（業(yè)戶資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、防火安全工作資料）。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的定期檢查和年度檢測計劃（草案），報管理處。*每年負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備清單，對新建設(shè)備及時收集設(shè)備技術(shù)資料，做好整理歸檔工作。*現(xiàn)金出納應(yīng)按照規(guī)定使用現(xiàn)金，不得坐支現(xiàn)金，庫存現(xiàn)金按銀行核定的限額內(nèi)使用，隔夜現(xiàn)金最多不能超過5000元。不得白條頂庫。*嚴(yán)格執(zhí)行電梯運行安全操作規(guī)定，按時開啟和關(guān)閉電梯，嚴(yán)密監(jiān)視電梯運行狀況，及時處理各類問題。*負(fù)責(zé)督促監(jiān)控中心、車庫崗?fù)?、保安值班室?nèi)設(shè)備和環(huán)境的保潔工作。*樹立“服務(wù)第一，業(yè)戶至上”的觀念，統(tǒng)一著裝，儀表整潔、精神飽滿、語言文明、姿勢動作規(guī)范。*當(dāng)值時間應(yīng)思想集中，嚴(yán)禁睡覺、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接電話、玩手機等不良現(xiàn)象。審核完的裝修 資料及時轉(zhuǎn)管理處及經(jīng)營公司確認(rèn)。如違反以上規(guī)定，經(jīng)管理處或消防部門查出，由業(yè)戶負(fù)責(zé)全部整改，并承擔(dān)一切經(jīng)濟損失。 施工隊?wèi)?yīng)妥善保管易燃易暴物品，應(yīng)在遠離火源的專門房間集中集中存放，并加注明顯標(biāo)志。1關(guān)于商鋪廣告、招牌及涉及專項施工的事項必須事先進行申請。 施工隊施工產(chǎn)生的建筑和生活垃圾，應(yīng)袋裝后集中放置其裝修現(xiàn)場，并由業(yè)戶及時外運，不得有亂擺放、不外運或占用其它業(yè)戶場地及公共場地的現(xiàn)象。1 施工時間應(yīng)事先通知管理處，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后方可在規(guī)定時間進入物業(yè)管理區(qū)域進行施工作業(yè)。第一章 總 則、管理者與租戶的利益而設(shè)置，發(fā)展商、管理者與租戶均須遵守和履行公約所規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。、完整性及對所有發(fā)展商、租戶、管理公司的約束性。，亦需遵守由發(fā)展商審批并有物業(yè)管理公司公開發(fā)布的其他一系列文件。：，須遵守公約的規(guī)定。：，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任何建筑物；不得改變東大街任何部分的外貌，不得在東大街外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。（包括保留地方）在其認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r間內(nèi)，劃作額外的公共地方，并向各租戶公布，并將由管理者負(fù)責(zé)該等額外地方的保養(yǎng)及維修