【正文】 公文員 兼 工程維護班 資料、資產管理員 后勤、倉庫管理員 大廈文化、會所管理 人事、培訓管理員 電腦網絡工程師 保潔班 綠化班 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 9 骨干人員的素質要求 分類 崗位 職責 現具備條件（擬招條件） 備 注 管 理 經理 全面負責民寧園商業(yè)物業(yè)管理工作 男、 30 歲以上，機電專業(yè)，具多年物業(yè)管理經驗，協調管理能力強，熟悉ISO9002 質量體系 管理處經理、經理助理由公民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 10 處 助理經理 協助經理管理機電、維修、消防、車輛管理、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化七大服務項目 男、本科文化，具多年基層物業(yè)管理經驗，熟悉七大服務項目操作流程及檢驗標準，實踐經驗豐富，熟悉 ISO9002質量體系 司內部委派 房 管 部 管理員 負責房管工作手冊規(guī)定的工作內容，協助經理做好管理、監(jiān)督、協調、服務各項工作 大專學歷，土建或工民建專業(yè)，具有 2年以上基層物業(yè)管理經驗，綜合管理協調能力和技術專業(yè)能力均較強 管理員、會計、出納、大廈文化員、機電工程技術人員，保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調配 出納 負責管理大廈財務收支工作，前期水電表抄送，統計工作 財務專業(yè)，大專文化，懂物業(yè)管理財務規(guī)定， 3 年物業(yè)管理財務工作經驗 倉管員 專職負責倉庫管理工作，負責進行物品分類，擬定物品采購計劃 正派、廉潔、具多年倉庫管理 經驗 大廈 文化員 負責配合、開展、落實民寧園商業(yè)物業(yè)文化生活。 具多年組織經驗 機 電 部 水電、空調、土建、電梯 負責民寧園商業(yè)物業(yè)供配電，中央空調、電梯、消防等設備設施的正常運行和養(yǎng)護 助理工程師以上職稱，熟悉物業(yè)的各種配電、消防、空調、電梯、電腦網絡等的管理運作 普通操作層員工，部分保安、技工、清潔、綠化人員通過招聘，中控員 負責報警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓監(jiān)控中心起到管理“樞紐”的作用 初級以上技術職稱、工程、電 子類專業(yè)，懂消防知識 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 11 安全事務部 隊長 全面負責大廈的治安和車輛管理工作 高中文化，退伍軍人，軍事素質優(yōu)秀，具多年大廈治安管理經驗 經考核、崗前培訓、在崗培訓，合格者予以錄用 車輛 管理員 負責大廈車輛、車場管理工作 熟悉治安防盜報警系統運用 綠 化 隊 綠化 組長 負責大廈綠化養(yǎng)護、整治工作 技工、園藝專業(yè)，從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護和管理工作經驗 清潔 組長 負責大廈公共場地，用地清潔衛(wèi)生 責任心強，具多年物業(yè)管理清潔工作經驗 管理處職責 A、 負責對民寧園商業(yè)物業(yè)實施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務方面接受公司的指導和監(jiān)督。 C、 完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。 E、 定期對房屋，公共配套設施進行維修養(yǎng)護。 G、 負責擬定大廈月工作計劃。 I、 負責民寧園商業(yè)物業(yè)的安全、防火工作。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 12 二、擬采取的管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)，是完備的信息化設施及專業(yè)服務體系為 一體的適合商業(yè)發(fā)展和寫字間辦公的高尚環(huán)境，選擇怎樣的管理方式才能達到最佳效果呢？ 我們的基本思路是：嚴格資質管理，確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質；提供全方位專業(yè)化服務；嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為；運用現代管理手段，提供高質、高效的服務。 組織系統 組織機構的設置原則是精于高效 、 一專多能。 1） 管理處實行垂直領導，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 市政府 區(qū)政府 三九物業(yè)管理有限公司 市住宅局 居委、公安、工商、稅務等到等到等 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司 民寧園商業(yè)物業(yè)管理處 區(qū)住宅局 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 13 3） 安全事務負責大廈治安 、 交通 、 消防管理，工程技術負責設備維修 、 養(yǎng)護及便于服務，環(huán)境管理負責環(huán)保管理及大廈衛(wèi)生和綠化服務，大廈文化負責大廈文化活動，綜合事務部負責后勤 、 人事 、 房管等工作。 運作程序系統 B、 整體運作流程圖 超前介入 機構組建 驗收接管 裝修管理 擬定方案 崗位培訓 辦理入住 日常管理 B、內部運作流程圖 反 饋 客戶服務中心 監(jiān) 督 操作層各部員工 指 揮 在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮 、 監(jiān)督的封閉性。操作層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規(guī)范。 信息反饋系統 信息反饋圖 4 顧 客 監(jiān)控 2 5 員工 1 上級 接收 客戶服務中心 反饋 有關部門 3 傳媒 其他 命令 反饋 6 激勵系統 工資福利機制 獎 懲 機 制 激勵機制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 15 示意圖說明： a. 激勵是民寧園商業(yè)物業(yè)人性化管理的主要方式。服務住戶和創(chuàng)造經濟 、 社會雙重效益是權衡考核的唯一標準。工作方式有談心 、 座談 、 家訪等等。 d. 培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。 f. 文化活動機制是民寧園商業(yè)物業(yè)的發(fā)展之源，通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。 培訓方式： 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 16 為適應公司專業(yè)化 發(fā)展需要，年度培訓方式為設定培訓模塊，突出重點、注重實效，點、線、面相結合。每個模塊培訓的方式和內容，將邀請相關專業(yè)人士召開專題會確定。由于積分制強 調業(yè)務部門的培訓內容必須通過試講確認后，方能給以相應的積分，這將有利于提高業(yè)務部門的培訓質量和效果，培養(yǎng) 及發(fā)掘培訓人力資源。 強化培訓跟查和人力資源調研工作力度，加強與業(yè)務部門的溝通交流，有的放矢，注重實際效果。 1） 培訓對象： 入職培訓：新入職員工 強化培訓：擬轉正員工 在職（含升職）培訓： 1） 部門經理：各部門經理（含助理經理）及擬升為部門經理（含助理經理）人員； 2） 主管人員：各部門主管及擬升為主管人員； 3） 各 專業(yè)人員：培訓負責人 /入職引導人 /文員 /采購員 /倉管員 /設備責任人等； 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 17 4） 員工班長：保安班長、保結班長等。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 18 年度培訓內容安排： 培訓模塊 時間 培訓內容 預期達到效果 溝通與禮儀 兩個月 白領人士形象禮儀 提高一線員工溝通能力，基本達到對內對外的良好溝通，增強團隊凝聚力。 實用溝通技能 內、外部顧客溝通 品質管理知識 全年 與品質部 QC工作計劃結合 提高全員品質意識 物業(yè)管理系列知識 全年 物業(yè)管理專業(yè)知識 熟悉業(yè)務、了解相關知識、滿足崗位要求、提高工作質量 物業(yè)管理相關知識 房地產知識等 安全管理類 兩個月 管理人員體能訓練 提高應急能力和治安防范能力，增強體質、掌握安全消防常識 安全、治安專業(yè)技能 設備管理系列知識 三個月 組織給排水、供配電、空調、電梯、泳池等類別系列研討及培訓 提高設備保養(yǎng)、維護能力 綠化類知識 兩個月 綠化常識 提 高綠化操作技能和大廈綠化質量 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 19 民寧園商業(yè)物業(yè)管理人員的培訓 企業(yè)的競爭是人才的競爭。要實現管理人員現代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。 ⑴ 培訓系統構成圖 A 目標計劃 D B 崗位應用 組織安排 C 考核評估 1． 為了使培訓有實效，確定目標并擬定計劃。 2． 計劃制定后，根據培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。 4. 最后根據評估考核，及時調整培訓思路，確定今后培訓工作重點。 5. 培訓的組織形式： 民寧園商業(yè)物業(yè)憑借公司的人才優(yōu)勢，在公司的指導下具體落實執(zhí)行。 2． 培訓中考核：技術（能）方面的培訓，根據實際情況，邊培訓邊考察，理論與實踐相 結合，便于了解員工是否按培訓要求和標準指導對沒有按要求做的員工進行督導和指正。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 22 四、物質裝備計劃 為了確保的民寧園商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理方式和管理手段現代化，我們本著高起點一步到位 、 高水平科學先進 、 高效益合理實用的原則，擬定物資裝備計劃如下： 管理用房（共計 120 平方米） 客戶服務中心 30 平方米 A、電腦化管理配置 物業(yè)管理軟件 1 套 6000 元 B、行政：辦公用品 項 目 數量 合計價格（元） 用途 備注 辦公桌椅 25 張 20210 復印機 1 部 25000 打印機 2 部 6200 空調機 4 部 18000 電腦 3 部 18000 保險柜 1 個 500 電話 3 部 2021 傳真機 1 部 2500 照像機 1 部 2500 社區(qū)文化 公司統一購置 廚房裝備用具 1 套 6000 員工服裝 94 套 20210 冬裝、夏裝各 2套 辦公用資料 1 批 5000 資料柜 6 個 3000 沙發(fā) 、 茶幾 4 套 2400 C、維 修工具 75 型室內疏通機 1 部 2021 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 23 沖擊鉆 1 部 1200 元 切割機 1 部 800 元 電工工具 2500 元 水工工具