【正文】 優(yōu)先。廚工2人身體健康，55歲以下，具有5年以上同業(yè)經(jīng)驗，持證上崗。行政文員1人大專以上文化，具有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，懂行政人事工作，熟悉培訓，協(xié)調能力強，懂ISO 9001質量體系，持物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。出納1人大專以上文化，具有1年以上出納經(jīng)驗，持會計證。行政后勤部會計1人大專以上文化，具有2年以上物業(yè)管理會計經(jīng)驗，持會計證。1）人員編制任職條件如下表:部門崗位人數(shù)任職條件山東天寧首府物業(yè)服務中心項目經(jīng)理1人大專以上文化，具有7年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調能力強，精通ISO 9001質量體系，持注冊物業(yè)管理證。服務中心架構圖如下：深圳市陸港物業(yè)管理有限公司山東日照天寧首府物業(yè)服務中心中心行政后勤部工程維修部安全管理部客戶服務部環(huán)境管理部財務出納后勤采購行政人事房屋本體維修公共設施維修設備運行管理上門維修服務安全防范商業(yè)住宅秩序維護消防管理車輛引導和管理客服管家社區(qū)文化物業(yè)服務前臺綠化養(yǎng)護四害消殺小區(qū)清潔保潔垃圾清運特約保潔服務對于山東天寧首府項目，我司采用矩陣式組織架構，矩陣式是一種以客戶為中心，最有效地利用資源，其中職能方面的專業(yè)知識和固定類別的物資配備可供片區(qū)所有項目使用，對人員使用上的靈活性，促進人員學習與交流，最大范圍地達成資源共享，管理層次也比較分明的組織架構。(2)積極開展我公司傳統(tǒng)的“12+6”文化宣傳活動，聯(lián)合居委會、派出所等政府社會力量在山東天寧首府項目小區(qū)內大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化，將山東天寧首府項目小區(qū)創(chuàng)建為和諧文明的一方樂土。5）、派駐優(yōu)秀維修工程隊，維護好公共設施設備公共配套設施設備是小區(qū)的心臟，我們會選派優(yōu)秀的維修工程隊伍對山東天寧首府項目小區(qū)采取專業(yè)的管理和服務，讓現(xiàn)有的設施設備“物盡所用、物有所值”、節(jié)能環(huán)保而良好運轉，滿足廣大業(yè)主/住戶的生活、安全需要。(3) 停車服務、引導，讓停車場管理規(guī)范而有效。4）、招聘、抽調優(yōu)秀安保團隊入駐，加強安全管理，提升小區(qū)檔次(1)實行人防與技防相結合的安保體制：招聘合格安保加以培訓并從我公司現(xiàn)有安保隊伍中選拔優(yōu)秀保安員組建新的安保團隊入駐，針對山東天寧首府項目的具體情況，我們設置形象崗、禮賓門崗、監(jiān)控崗、巡邏崗，實行人防與技防相結合的一體化安全管理體制，讓業(yè)主/住戶安全，讓我們自己放心。2）、從清潔做起，發(fā)揮我公司專業(yè)優(yōu)勢清潔保潔工作直接關系著業(yè)主/住戶生活，我們將首先從清潔保潔工作做起，發(fā)揮我公司從清潔專業(yè)起家的優(yōu)勢，以自己的清潔團隊專業(yè)系統(tǒng)化管理來進行小區(qū)的清潔保潔工作，從最基礎的面上讓業(yè)主/住戶滿意。對山東天寧首府項目管理的整體設想1）、我們將之做為品牌擴張的支點，不追求利潤最大化之目標根據(jù)山東天寧首府項目的特點、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將之做為品牌擴張的支點，在山東天寧首府項目，我們不追求利潤最大化之目標，而做為“薄利多銷”的典范。我公司對山東天寧首府項目的管理服務定位為：山東天寧首府項目是我司繼“齊魯園”、“皇山花園”、“華苑中天”在山東的又一大項目，我們計劃將之做為規(guī)模化建設的樣板片區(qū)，以片區(qū)綜合管理模式，讓之在日照乃至整個山東成為響當當?shù)钠放?。在充分考察分析的基礎上，我們根據(jù)貴公司天寧首府項目的建筑設計風格、標準，物業(yè)管理服務需求分析和貴公司對物業(yè)管理服務的要求，我公司為貴公司天寧首府項目量身定制了一站式無憂物業(yè)管理服務方案。陸港物業(yè)在十九年的發(fā)展歷程中，不斷挑戰(zhàn)自我、不斷滿足日益增長的顧客需求，孜孜追求卓越品質，厚積薄發(fā)、千錘百煉，逐漸形成了至誠、成熟的管理模式和積累起了無價的管理優(yōu)勢，在品牌與管理競爭日益激烈的今天，這些管理模式和管理優(yōu)勢是我們取得更大成功的寶貴資源，也是締造我們陸港物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的永恒的動力?。ㄈι綎|天寧首府的管理服務定位、整體設想對山東天寧首府的管理服務定位首先我們感謝山東天寧置業(yè)對我公司的信任，讓我們有本次合作機會，同時我們也深感榮幸。(3)物資共享：物資集中采購，有利于降低成本。9）、資源共享優(yōu)勢(1)人才共享：我司除了從在管物業(yè)管理項目選派優(yōu)秀員工進駐新盤外，公司各個專業(yè)部門還會定期前往各項目進行月檢、日常抽檢、季檢，幫助項目管理處找出管理和服務的盲點，限期整改。(2)我司秩序維護部成立于1995年，是一支按公安機關統(tǒng)一安排自建自管的秩序維護隊伍（深圳市公安局頒發(fā)的《內部保安組織許可證》粵公保(深福)證第046號），有著優(yōu)良的傳統(tǒng)和過硬的素質?？茖W、嚴謹、規(guī)范、縝密而有富有操作性的管理體系是我們確保接管項目物業(yè)管理質量的有力保證。7）、管理經(jīng)驗優(yōu)勢陸港物業(yè)是國級一級資質的物管企業(yè)。5）、互動管理模式在小區(qū)物業(yè)管理中，以培養(yǎng)業(yè)主的參與意識、加強與業(yè)主溝通為主要目的，充分發(fā)揮業(yè)主的積極性，讓其參與物業(yè)管理事務，讓其了解物業(yè)管理知識，增進互信，增強共識。3）、酒店管理模式學習星級酒店的管理經(jīng)驗，積極借鑒不斷創(chuàng)新，持續(xù)改善我們的服務模式，為客戶提供星級管理服務，使客戶滿意率達到95%以上。公司組織架構圖企業(yè)文化、服務宗旨、管理理念企業(yè)精神：服務至誠、精益求精、熱情奉獻、與時俱進企業(yè)使命：創(chuàng)造服務未來的典范、成就陸港明天的輝煌企業(yè)目標：努力打造中國物管行業(yè)最優(yōu)秀品牌質量方針：優(yōu)質、高效、務實、創(chuàng)新服務宗旨：3600舒心服務管理理念：以客為尊，精誠管理經(jīng)營理念：注重細節(jié)，落實責任，做受人尊重的企業(yè)成熟的物業(yè)管理模式與無價的管理優(yōu)勢1）、客戶完全滿意模式建立了以崗位責任制為基礎、以流程管理為核心、以客戶服務為中心、以客戶滿意為目標的管理體系。現(xiàn)公司全員100%持證上崗，其中大中專學歷占70%以上，有專業(yè)職稱占60%以上。其中：管理人員：126人，有大學以上文化程度62人，大專文化程度64人；技術人員：187人，有中級以上職稱54人（高級職稱4人），初級職稱133人；秩序維護人員：577人，復員、轉業(yè)軍人的占比達50%以上；清潔、綠化人員389人。我們始終堅持兩個創(chuàng)造——既為利益而創(chuàng)造，又為社會而創(chuàng)造，追求的是盡己所能地為社會負責。我們在綠色的大地上為客戶服務，我們微笑、彎腰、雙手、用心服務，將服務的小區(qū)變成客戶心的港灣。陸港物業(yè)秉承“努力打造中國物管行業(yè)最優(yōu)秀品牌”的指導思想，奉行“服務至誠、精益求精、熱情奉獻、與時俱進”的企業(yè)精神，經(jīng)過十八年物管實踐的錘煉，建立了鮮明而豐富的企業(yè)文化體系，擁有了一支忠誠、敬業(yè)、精業(yè)務、肯奉獻、高素質的物業(yè)管理團隊，健全了獨具特色的管理體制，現(xiàn)正努力推動企業(yè)向更高層次的現(xiàn)代化、專精化方向發(fā)展。陸港物業(yè)堅持“360176。陸港物業(yè)在人才資源的引進與培養(yǎng)方面具有不可比擬的優(yōu)勢，采用“內培外引、內培為主”的用人機制，先后成立了“陸港人才培訓基地”、“陸港保安培訓基地”、“陸港禮儀培訓基地”，為公司的持續(xù)發(fā)展儲備了大批高素質的管理人才。陸港物業(yè)全委在管項目80余個，管理面積超過1800萬平方米，物業(yè)類型含蓋政府辦公樓、商務寫字樓、高層商住小區(qū)、政府公務員生活小區(qū)、學校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)等；下設廣州、東莞、山東、江西、安徽、梅州、惠州、重慶、河南等九個分公司，管理面積超過800萬平方米，其特色項目有“山東齊魯園、皇山（馨園）”、“華苑中天”、“梅州翰林華府”、“新余永盛國際商務花園”、“重慶群眾藝術館”、“深圳龍華文體中心”、“海關大院”等；此外還管理政府儲備土地1200多萬平方米。目錄一、公司簡介、服務理念、山東天寧首府管理設想 3 （一）、公司概況 3 （二）、企業(yè)形象、組織架構、企業(yè)文化、管理模式和優(yōu)勢、服務承諾 4 （三）、對山東天寧首府的管理服務定位、整體設想 7 二、管理服務機構、服務內容標準及檢查辦法、督導制度 10（一）、山東天寧首府物業(yè)管理機構、人員配置及職責 10（二）、山東天寧首府物業(yè)服務內容、服務標準、檢查考核辦法 15（三）、制度保障 20三、山東天寧首府營銷階段前期介入服務方案 25（一）、營銷階段前期介入服務目的……………………………………………………..25（三）、營銷階段物管組織框架及工作職責…………………………………………..25（四）、營銷階段物管工作標準………………………………………………………..29 （五）、營銷階段人員配備及工資標準………………………………………………..31（六）、營銷階段開辦費用及明細………………………………………………. …..37四、山東天寧首府物業(yè)管理服務具體方案 42（一）、對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務的方案 42（二）、對物業(yè)管理區(qū)域內公共設施設備提供維修保養(yǎng)服務的方案 43（三）、對業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修室內的服務方案 53（四）、物業(yè)管理區(qū)域內保潔方案 59（五）、綠化的維護、保養(yǎng)方案 64（六）、物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護方案 65（七）、豐富社區(qū)文化、加強相互溝通（“12+6”社區(qū)文化活動） 68五、山東天寧首府的應急處理方案 69（一）、各小區(qū)突然斷水、斷電、無天然氣、采暖期停止供熱的應急措施 69（二）、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣、停止供熱的應急措施 71（三）、業(yè)主、使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施 72（四）、共用部位雨、污水管及排水管阻塞的應急措施 72（五）、電梯故障的應急措施 72（六）、消防的應急措施 73（七）冬季防滑掃雪應急預案 74（八）、與業(yè)主生活密切相關事項的應對預案 75七、山東天寧首府物業(yè)管理服務成本預算 76（一）、山東天寧首府物管服務總成本預算表(單位元)： 76（二）、山東天寧首府物管服務現(xiàn)場定崗及人員成本預算： 76一、公司簡介、服務理念、山東天寧首府管理設想（一）、公司概況深圳市陸港物業(yè)管理有限公司（Shenzhen LuGang Property Management C0.,）成立于一九九五年，注冊資金1,000萬元，是中國物業(yè)服務行業(yè)十大品牌企業(yè)，是深圳市歷屆政府采購供應商。2004年即通過了OHSA18001職業(yè)健康安全管理體系認證、ISO9001質量管理體系認證、ISO14001環(huán)境質量管理體系認證，并以此為標準，將日常運作、標準服務、優(yōu)化管理科學地融為一體，2007年獲得國家一級物業(yè)管理資質,是一家專注于物業(yè)管理、有著感恩文化、誠信負責的專業(yè)公司。陸港物業(yè)現(xiàn)有員工1,200余人，40%以上人員具大?；蛞陨蠈W歷，持證上崗率100%。在人才的選用上，陸港物業(yè)一貫執(zhí)行嚴格的競聘上崗制度以確保各崗位職工的綜合素質與能力。舒心服務”的服務宗旨，倡導“以客為尊，精誠管理”管理理念，創(chuàng)立“優(yōu)質、高效、務實、創(chuàng)新”的物業(yè)管理模式及“12+6”的社區(qū)文化體系，贏得了業(yè)主的廣泛認同、業(yè)界的良好口碑及社會的高度贊譽，在管項目中有30多個市優(yōu)、區(qū)優(yōu)、“安全文明小區(qū)”、“園林式、花園式達標小區(qū)”等榮譽稱號。陸港物業(yè)，情真意切！陸港物業(yè)，期待與您共創(chuàng)卓越！（二）、企業(yè)形象、組織架構、企業(yè)文化、管理模式和優(yōu)勢、服務承諾企業(yè)形象（1）企業(yè)標識：L，是陸地，我們希望所有的陸地都是綠色的，而綠色的大地都需要我們陸港物業(yè)來管理！G，是港灣，我們希望我們所服務的小區(qū)，不僅是客戶的綠色家園，同時也是客戶心的港灣！綠色，是生命、是感恩、是環(huán)保、是節(jié)能，我司是一家既結合大陸實情、又融入香港先進物管理念，有著強烈社會責任感，誠信、感恩的專業(yè)公司。我們的心在笑，客戶的心在笑，這就是我們的陸港物業(yè)?。?）經(jīng)營特點：優(yōu)質高效服務，微利保本運營。（3）人員素質公司現(xiàn)有人員人數(shù)：1279人。 陸港物業(yè)始終貫徹“以人為本”的用人原則，十分注重員工素質、技能的培養(yǎng)，積極組織員工參加物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、會計電算、機電維修、電梯操作、消防安全等業(yè)務培訓。我們有“陸港人才培訓基地”、“陸港保安培訓基地”、“陸港禮儀培訓基地”，同時還建立起強有力的人力資源保障體系，并執(zhí)行“三級培訓、四級檢查”，因此可以確保所選配的人員能勝任各類物業(yè)管理業(yè)務的需要。2）、首接負責制服務模式為方便業(yè)主，提高客戶服務效率和滿意率，要求客戶服務中心工作人員，在為客戶提供服務時，采取誰接單誰跟蹤到底的服務模式。4）、片區(qū)管理模式針對地區(qū)物業(yè)管理面積大、類型多的特點，按物業(yè)類型和規(guī)模分高層、綜合小區(qū)、寫字樓等片區(qū)，分別設立物業(yè)片區(qū)經(jīng)理進行管理。6）、“12+6”社區(qū)文化管理模式在服務的小區(qū)，每年舉行12次的靜態(tài)社區(qū)活動（利用社區(qū)宣傳欄、板報、刊物等）和6次的動態(tài)社區(qū)活動（重大節(jié)日的晚會、游園、公益活動等），不僅加強與客戶的溝通，宣傳物管知識，且讓客戶們的生活豐富多彩。我們在健全現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運作行為等方面績效顯著，建立起了“自主經(jīng)營，自我完善，自負盈虧，自我發(fā)展”的良性企業(yè)運作機制。8）、服務專業(yè)優(yōu)勢(1)我司在管物業(yè)類型多，對各類公共設施均有完善的技術保障和豐富的管理經(jīng)驗，因此，我們有充分把握管理好各類型物業(yè)的各種公共設施。公司現(xiàn)有秩序維護員877名，為了加強其專業(yè)化管理，不斷提高安管隊伍的專業(yè)水平，我司建立了秩序維護員培訓基地，并以作業(yè)指導書、《秩序維護員手冊》為操作指南，有效地保證了秩序維護隊伍的整體素質要求。(2)合作伙伴共享：我司的慣例是將前期進駐的物業(yè)服務項目與在管物業(yè)服務項目統(tǒng)一納入物管實踐，從而降低運行成本。(4)信息共享：我司在管項目覆蓋的范圍廣、客戶多，信息量豐富，可以集中分析利用。我們對本次合作機會非常重視，我們通過對貴公司天寧首府項目的宣傳PPT、網(wǎng)絡資料進行充分的考察、分析。我們是專業(yè)從事物管工作十九年的一級資質公司，我們注重物管服務的每一個細節(jié)，以成熟的物業(yè)管理模式、先進的物業(yè)管理方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明”的小區(qū)環(huán)境，回報山東天寧置業(yè)對我公司的信任。我公司對山東天寧首府項目管理服務的目