【正文】 三、財務(wù)評價 本部分內(nèi)容按照標(biāo)準(zhǔn) 18洞球場 （度假型球場，半會員半公眾球場） 進(jìn)行測算。企業(yè)所得稅執(zhí)行 30%的所得稅率， 3%的地方所得稅免征。 經(jīng)營成本及費用測算。 （ 2）球場日常經(jīng)營收入。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 收入預(yù)測 本項目的收入主要包括三部分：一是高爾夫球會會籍（會員證）銷售收入；二是球場運行過程中的日常經(jīng)營收入，含會員以及非會員的消費收入，包括了果嶺費、球僮 費、球車費、燈光費、租賃費、存包費以及其他消費收入等等；三是會所客房、餐飲、娛樂等的收入。 第 九 章 項目經(jīng)濟效益分析與財務(wù)評價 一、分析評價的主要依據(jù)及原則 依據(jù) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 35 （ 1）原國家發(fā)展計劃委員會頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； （ 2）現(xiàn)行國家和地方的有關(guān)稅、費征收政策和財務(wù)會計規(guī)章制度； （ 3）項目企業(yè)提供的其他有關(guān)資料。詳見項目總投資估算表。 建設(shè)工程其他費： 工程項目勘察 費、球場設(shè)計費、綠化設(shè)計費、會所及其他配套設(shè)施設(shè)計費、可行性研究報告的編制和評估費等工程前期費、場地平整費和公司開辦費 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 34 等，以及上繳的稅費等費用參照國家計委和 海南 當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)計算。 （ 2）會所及其他配套設(shè)施建設(shè)工程費 會所及配套設(shè)施建設(shè)工程的造價包含了建筑安裝工程費（包括土建工程、給排水工程、強電、弱電工程、暖通工程、通訊工程等費用），以及生產(chǎn)和生活用的辦公家具費和工器具購置費。 投資估算主要項目如下： 項目土地地價款 項目總占地面積為 7480畝。 項目試營業(yè)階段 ： 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 32 項目實施進(jìn)度計劃表 序號 內(nèi)容 項目實施進(jìn)度 20xx 年 20xx 年 20xx年 1 季度 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1月 1 項目立項 2 項目可行性研究 3 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計 4 施工前準(zhǔn)備（三通一平及施工手續(xù)辦理） 5 主體工程開工 6 工程建設(shè)及設(shè)備采購、安裝、調(diào)試 7 人員分批招聘、培訓(xùn)、上崗 8 工程完工，開始試營業(yè) 9 工程竣工驗收、完成試營業(yè)，正式開始營業(yè) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 33 第 八 章 項目投資估算與資金籌措 一、項目投資估算 項目總占地面積為 7480 畝 ， 規(guī)劃中的 3 個 18 洞高爾夫球場同時開工 。 第 七 章 項目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 本項目根據(jù)總體規(guī)劃及項目特點，其建設(shè)進(jìn)度分三個階段： 立項和可研階段 ： 第一階段：項目立項（編制項目建議書以及項目建議書批復(fù)） ； 第二階段：編制可行性研究報告、可行性研究報告批復(fù)； 初步設(shè)計與施工圖設(shè)計階段 ： 完成球場初步設(shè)計、施工圖設(shè) 計和施工前的三通一平工作，辦好開工前各項手續(xù)。在球場設(shè)計上，球場中心灌溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質(zhì)量；在草坪和果嶺維護(hù)過程中的農(nóng)藥化肥的使用 控制上，球會將聘請國家 從事植被維護(hù)的權(quán)威專家和高水平的技術(shù)工程師，按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，嚴(yán)格控制農(nóng)藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進(jìn)行球場內(nèi)水 質(zhì)的檢測。 球場建設(shè)過程中將完全杜絕對環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項目和設(shè)施。 項目前期進(jìn)展情況：該項目已列入度假區(qū)總規(guī)方案中 1項目地址： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 0898 Email： 第 六 章 項目環(huán)境保護(hù) 本項目的 設(shè)計、建造和經(jīng)營管理將充 分貫徹“自然為本”的原則和環(huán)境保護(hù)宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)工作。 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 18 洞濱湖高爾夫球場 1247畝 18 洞丘陵高爾夫球場 1183畝 18 洞山地高爾夫球場 1400畝 溫泉別墅 1585 湖心溫泉酒店 773畝 濱湖國際水療中心 92畝 會所及商業(yè) 300畝 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 30 休閑體育俱樂部 600畝 其他配套設(shè)施 300畝 第 五 章 項目承擔(dān)單位及項目組織情況 項目名稱： 贛州 市 約翰尼 濱湖溫泉度假區(qū)體育休閑公園 項目承辦單位： 贛州 海航投資開發(fā)有限公司 投資項目金額： 合作方式： 項目性質(zhì)：新建 項目所屬行業(yè)：旅游業(yè) 項目建設(shè)年限： 23年 項目主要內(nèi)容：以 3 個 18 洞錦標(biāo)賽球場為主的休閑度假區(qū) ：俱樂部、會所、酒店 等。 前瞻性原則和國際化原則 本項目 的設(shè)計將充分遵循前瞻性原則和國際化原則。 球場的設(shè)計既突出個人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點，為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來不同的難度目標(biāo)，讓他們在享受揮桿的愉快的同時又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。將成功的技術(shù)考驗和自然環(huán)境高度結(jié)合，使球場具備承辦各種國際職業(yè)大賽的條件。 第四章 項目建設(shè)原則及內(nèi)容 一、項目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 利用地形、融于環(huán)境、天地相諧 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 29 自然美與人工美相結(jié)合，可以產(chǎn)生風(fēng)景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達(dá)到天人合一的境界。 按 贛州 市政府的規(guī)劃，區(qū)內(nèi)新建兩大旅游風(fēng)景區(qū)，分別為市區(qū)濱海旅游區(qū)和 約翰尼 水庫風(fēng)景旅游區(qū)。目前 贛州 的交通基 礎(chǔ)設(shè)施完善，西線高速貫通全市，有著良好的深水碼頭，外貿(mào)經(jīng)濟活躍，同時，根據(jù)全國機場的規(guī)劃， 贛州 將會獲準(zhǔn)建造一座民用機場。調(diào)查顯示，在已開業(yè)的 287 家球場中，離市區(qū)較近的球場的經(jīng)濟收益明顯高于地理位置較為偏僻的球場。球場的地 理位置差異也已經(jīng)成為產(chǎn)品差別化的重要原因。俱樂部能否提供高品質(zhì)的服務(wù)以滿足客人的需求，影響著客人對俱樂部的忠誠度以及消費行為，并最終決定了俱樂部在激烈競爭中是否占據(jù)有利地位。高爾夫俱樂部產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，服務(wù)主要包括會所服務(wù)以及球童服務(wù)。 軟件 第一，服務(wù)。高爾夫球俱樂部間硬件差異還表現(xiàn)在每個球場草地的質(zhì)量不同。根據(jù)自然的地形地貌設(shè)計和建設(shè)球場，每一家球場都有自己獨特的自然景觀與打球難度，這就決定了每一家俱樂部所提供產(chǎn)品的差異 洼。 硬件 第一，球場設(shè)計以及打球難度。因此俱樂部為顧客提供產(chǎn)品的差異主要來自于球場。 由于目前海南球場中出于世界著名球場設(shè)計公司和設(shè)計師之手的作品不多，球場風(fēng)格類型較為雷同，因此要以前瞻的眼光，在規(guī)劃新球場項目時，對球場類型精 心選擇，不僅使海南球場風(fēng)格日趨多樣，而且為促進(jìn)海南高爾夫整體水平的提高做好鋪墊。由于球場經(jīng)營狀況普遍不盡理想，投資者的回報較慢。 海南各球場運營成本基本在 1000 萬元 1500 萬元 /年 (含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項保險等費用，不含折舊、攤銷 )，營業(yè)稅及各項附加高達(dá) 23%，費用支出浩大，經(jīng)營負(fù)擔(dān)較重。 目前?？?、三亞都開通了直達(dá)韓國的固定航線，方便了大批韓國客人來海南打球，使韓國客人在海南各球場客源結(jié)構(gòu)中上升為第一位；但由于海南到日本的航班只是旅游包機，沒有固定航線，使得日本客源很不穩(wěn)定。 因此，在經(jīng)營淡季，海南高爾夫行業(yè)亟需利用海南和世界其它國家和地區(qū)在氣候方面的季節(jié)性差異，加大對國際客源市場，尤其是美洲、北歐市場的促銷，吸引國際客源來海南打球，改善淡季的經(jīng)營狀況，但這方面的工作恐要假以時日，不可能一蹴而就，因此海南球場經(jīng)營淡旺季過于明顯的局面在短時期內(nèi)不會有明顯改觀。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 23 國際和國內(nèi)大多數(shù)球場的經(jīng)營實踐表明，如果一個球場的選址不發(fā)生失誤，那么在目前和今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，海南球場的盈利模式為 (不計房地產(chǎn)開發(fā)和會員證銷售收入，只依靠經(jīng)營打球 )：一個 18 洞球場每年的接待量要達(dá)到 4 萬輪次，人均消費要達(dá)到 600 元 /輪 /人以上；或一個球場的接待量要達(dá)到5 萬輪次，人均消 費要達(dá)到 500 元 /輪 /人以上才會有微利，而一個球場的盈虧平衡點是每年接待打球至少 3 萬輪次，并且果嶺費不低于 300 元。高爾夫發(fā)達(dá)國家在球場經(jīng)營中有一個著名的“四八定律”，指 40%的本地固定客人提供了 80%的打球輪次和經(jīng)營收入，而海南球場的“四八定律”則只能作另外一種解釋： 4 個月的經(jīng)營旺季對 8 個月的經(jīng)營淡 (平 )季；在 4 個月的 經(jīng)營旺季中創(chuàng)造了全年 80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入。 海南球場基本上都是旅游度假型球場， 70%以上的客人來自島外，因此球場同酒店業(yè)一樣，存在著明顯的淡旺季，每年的 1 12 月的冬季，由于國內(nèi)北方和亞 洲北部地區(qū)的球場大多封場，大批客人前來海南打球，這 4 個月成為海南球場的經(jīng)營旺季；每年的 9 月的夏季，海南氣候炎熱，國內(nèi)外客人來海南打球的人數(shù)很少，這 6 個月成為海南球場的經(jīng)營淡季， 10月為經(jīng)營平季。海南省唯一的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣，每年要承辦上百個跨國公司、國內(nèi)大型企業(yè)等舉行的各種高規(guī)格會議，幾乎一半的會議都安排有高爾夫內(nèi)容。高爾夫?qū)τ诟纳坪Ｄ下糜螛I(yè)客源結(jié)構(gòu)、提高境外客源比例、促進(jìn)海南旅游國際化將發(fā)揮重要作用，還直接帶動航空、酒店、餐飲、會展、零售商業(yè)、媒體廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 根據(jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫正是吸引國內(nèi)外高端客 源，有效延長游客停留時間，促進(jìn)海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長型向效益增長型轉(zhuǎn)變的重要力量。高爾夫球場如果利用價值更低的荒坡地、荒灘地、山地、臺地等，其經(jīng)濟、社會價值會更大，尤其在海南這樣有大量未利用土地的經(jīng)濟落后省份，這一優(yōu)勢更顯突出。按極限接待容量的 70%計，每年接待量為 萬人次，以每人每場平均消費 600 元計，則一個球場每年創(chuàng)造產(chǎn)值 3882 萬元。 上游產(chǎn)業(yè) 中游產(chǎn)業(yè) 下游產(chǎn)業(yè) 其他關(guān)聯(lián) 鋼鐵冶煉 金屬制造 碳纖維 高爾夫球頭、球桿、球具制造業(yè) 高爾夫球用品 交通、汽車、 航空 、 旅 游 、 酒店 、 餐 飲 、 傳媒、房地產(chǎn)、教育培訓(xùn) 、分時度假 等 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 21 在高爾夫教育培訓(xùn)方面，海南大學(xué)三亞學(xué)院、海航集團(tuán)三亞航空旅游職業(yè)學(xué)院相繼開 設(shè)了高爾夫?qū)I(yè)，為海南高爾夫行業(yè)培養(yǎng)初、中級管理人才； 在高爾夫傳媒方面，生根海南、面向全國的旅游衛(wèi)視開辦了高爾夫欄目，經(jīng)常對高爾夫賽事進(jìn)行現(xiàn)場直播或?qū)崨r轉(zhuǎn)播，已經(jīng)形成全國影響；《海南日報》開辦了“高爾夫?qū)０妗保Ｄ想娨暸_開播《魅力高爾夫》欄目，兩大中心城市的主流媒體《?？谕韴蟆贰ⅰ度齺喅繄蟆?、海口電視臺、三亞電視臺也加大了對高爾夫的報道，還有新創(chuàng)辦的專業(yè)媒體《新高爾夫》雜志等，為海南高爾夫營造了較好的社會環(huán)境和輿論氛圍； 在高爾夫房地產(chǎn)方面，?？诿酪暋⑽骱０?、東山等球場開發(fā)高爾夫房地產(chǎn)取得了較好的 業(yè)績，亞龍灣高爾夫球會占地 150 畝的別墅項目已經(jīng)開工，海航集團(tuán)在興隆投資的溫泉高爾夫度假酒店第五期工程日前動工，配套 54 洞錦標(biāo)級高爾夫球場，將打造中國最大的溫泉高爾夫度假酒店。 （ 4）管理水平日益提高 海南的一些球場已多次入選“中國十大最佳球會”、“全國十佳高爾夫球場” (提名獎 )、“亞洲最佳高爾夫球場”、“世界百佳球場”，在全國高爾夫行業(yè)占有重要地位。 20xx、 20xx 年 BAT 中國職業(yè)高爾夫聯(lián)盟杯總決賽， 20xx、 20xx 年亞洲職業(yè) 高爾夫巡回賽三亞公開賽， 20xx、20xx 歐洲職業(yè)高爾夫巡回賽 TCL 精英賽， 20xx 年皇冠假日三亞公開賽，中國職業(yè)高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，還有大眾汽車大師賽，為國內(nèi)球員提供了在本土與國際球員切磋球技、增加國際大賽經(jīng)