【正文】 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園 項(xiàng)目 可行性 分析 報(bào)告 有限公司 20xx年 4 月 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 2 目 錄 第一章 總 論 ................................................................................... 4 一、項(xiàng)目概況 .......................................................................................4 二、項(xiàng)目背景 .......................................................................................9 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ........................................................... 11 四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................................. 11 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 ................................................... 12 一、改善 贛州 地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn) .................. 12 二、促進(jìn)球會(huì)所在地區(qū)土地資源的綜合開(kāi)發(fā)利用 ............................. 12 第三章 市場(chǎng)前景與競(jìng)爭(zhēng)分析 ........................................................... 12 一、國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ....................................................... 12 二、國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ....................................................... 14 三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ................................................... 16 第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則及內(nèi)容 ........................................................... 28 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 .............................................................. 28 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 .......................................................................... 29 第五章 項(xiàng)目承擔(dān)單位及項(xiàng)目組織情況 ............................................ 30 第六章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) ...................................................................... 30 第七章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 ................................................... 31 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 3 第八章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 ................................................... 33 一、項(xiàng)目投資估算 ............................................................................. 33 二、資金來(lái)源 ..................................................................................... 34 第 九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................ 34 一、分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)及原則 ....................................................... 34 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 ............................................................................. 35 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................................................................... 37 第十章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ........................................................... 41 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 4 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 贛州 市 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū) 體育休閑公園 （以下簡(jiǎn)稱 贛州 項(xiàng)目、 約翰尼 項(xiàng)目、本項(xiàng)目、項(xiàng)目）。 地理區(qū)位： 贛州 市位于海南島西部稍偏南，昌化江下游，其海岸線蜿蜒曲折，形成八港七灣。 贛州 市是典型的濱海港口城市，全境海岸線長(zhǎng) 公里，基本 上沒(méi)有開(kāi)發(fā)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)極為明顯， 贛州 市旅游資源豐富，有大廣壩、獼猴嶺、 約翰尼水庫(kù)、大田坡鹿、紅興溫泉、九龍灣等，境內(nèi)和邊界上的大山大嶺共有 48 座，以“山、海、江、湖、溫泉、熱帶雨林”為主題的旅游資源獨(dú)具特色。 境內(nèi)八所港是海南的優(yōu)質(zhì)港，港口水深，吞吐量大，擁有 6 萬(wàn)噸級(jí)的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國(guó)八大港口之一。 全國(guó)最大的坡鹿保護(hù)區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。 擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 位于 贛州 市區(qū)東側(cè) 10 公里的 贛州 市八所鎮(zhèn)東郊，西側(cè)為西線高速，地塊東側(cè)為 225 國(guó)道，地塊環(huán)繞 贛州 市最大的水庫(kù) 約翰尼 水庫(kù)，全 部的用地均為原 贛州約翰尼 牧場(chǎng)范圍。整個(gè)旅游區(qū)項(xiàng)目占地 40 平方公里， 交通極為便利。 項(xiàng)目單位： 贛州 海航投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海航地產(chǎn) 贛州 公司”、 贛州 公司、公司、項(xiàng)目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司 ,于 20xx 年 12 月 9日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本為 5000 萬(wàn)元人民幣。公司主要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)在海南省 贛州市各類工業(yè)與民用建設(shè)項(xiàng)目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 5 投資與經(jīng)營(yíng)管理等產(chǎn)業(yè)。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 贛州 市 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項(xiàng)目 是 贛州 海航投資開(kāi)發(fā)有限公司 基于對(duì) 海南國(guó)際旅游島國(guó)家級(jí) 發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、 中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)、 海南島 和 贛州 市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在贛州 市委、 市政府的大力支持下，本著 帶動(dòng) 發(fā)展 贛州 市 體育、休閑、娛樂(lè)和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng) 贛州 市 高尚房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 ， 帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 完善 贛州 市商務(wù)投資 環(huán)境，提升 贛州 市商務(wù)形象 的目的，在 規(guī)劃建設(shè)中的 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)的核心位置， 規(guī)劃 建設(shè)的 54 洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施。該項(xiàng)目是一個(gè)集高爾夫體育運(yùn)動(dòng)、 商務(wù) 休閑、娛樂(lè)和旅游為一體的高尚 休閑 項(xiàng)目。 同時(shí)，項(xiàng)目將被打造成為海南國(guó)際旅游島西線的領(lǐng)軍項(xiàng)目。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 6 海航地產(chǎn) 贛州 公司十分重視海南 贛州 地區(qū)旅游資源的開(kāi)發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開(kāi)發(fā) 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預(yù)計(jì)總投資 48 億元。規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品為濱湖高爾夫、丘陵高爾夫和山地高爾夫，溫泉?jiǎng)e墅、湖心溫泉酒店 (高檔 )、濱湖國(guó)際水療中心。此外，昌化江入海口片區(qū)占地約 510 萬(wàn)畝，風(fēng)景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊，升值潛力巨大。 場(chǎng)地分析： 、 交通分析： 西線高速及國(guó)道 225 線從項(xiàng)目地塊旁經(jīng)過(guò) ,高速公路及國(guó)道均有出口與之連接 ,連接道路為混凝土道路，可直達(dá)一期用地，交通狀況非常理想。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 7 、 地塊形狀： 可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開(kāi)的魚(yú)嘴狀，接近南北走向，南北最長(zhǎng)距 3300米，東西寬 2500 米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。 、 坡度分析： 根據(jù)相關(guān)的地形分析， 95%以上區(qū)域坡度在 10%以內(nèi)，地形坡度極為理想。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 8 、地表植被： 項(xiàng)目地塊原為一農(nóng)場(chǎng)，部分區(qū)域?yàn)檗r(nóng)民承包地，絕大部分被開(kāi)墾種植，主要的經(jīng)濟(jì)作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。 、自然景觀： 地塊比較平坦，視野開(kāi)闊，中間為總面積達(dá) 8 平方公里的 約翰尼 水庫(kù)，部分區(qū)域伸入水庫(kù)內(nèi)形成半島或島狀，形成獨(dú)具特色的山水 相連的景觀。 、水源分析： 約翰尼 水庫(kù)為內(nèi)陸水庫(kù)，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。由于水源庫(kù)容量大，常年保證足夠庫(kù)容，即使在枯水期能保持相應(yīng)的水深，項(xiàng)目提供充足的水源保障。 、環(huán)保限制： 項(xiàng)目?jī)?nèi)水庫(kù)為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。 、土壤條件： 主要以沙壤土及沙土為主。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 9 、電源分析： 可接入三相 380 伏電源。 二、項(xiàng)目背景 行業(yè)背景 ： 高爾夫球是一項(xiàng)具有特殊魅力的體育運(yùn)動(dòng)，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和 網(wǎng)球 、足球并稱為 世界 三大 球類 運(yùn)動(dòng) 。高爾夫球在西方國(guó)家至今已有 五 百多年的歷史，目前全世界高爾夫球場(chǎng) 已有 30000 多家 ， 高爾夫愛(ài)好者 超過(guò) 6000 萬(wàn) ，分布在 超過(guò) 119 個(gè)國(guó)家。 全球高爾夫運(yùn)動(dòng)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)在過(guò)去的 幾 年中，平均每年新增 500 多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，高爾夫運(yùn)動(dòng)也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)全民的健身運(yùn)動(dòng)，在社會(huì)各階層得到了廣泛的普及。 自去年 10 月通過(guò)決議，高爾夫于 20xx 年正式成為奧運(yùn)會(huì)比賽項(xiàng)目，這對(duì)于全球范圍內(nèi)的高爾夫運(yùn)動(dòng)無(wú)疑是巨大的利好消息，在中國(guó)已經(jīng)表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。 圖：全球高爾夫分布 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們 對(duì)體育休閑活動(dòng)的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽(yáng)光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。同時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)作為一項(xiàng)人類交流情感、加深了解、 增進(jìn)友誼的休閑橋梁，在國(guó)際經(jīng)貿(mào)洽談、社交活動(dòng)、改善投資環(huán)境 等方面起到了越來(lái)越重要的作用。 企業(yè)背景 ： 國(guó)際 旅游島上升到國(guó)家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來(lái)了歷史上最好的發(fā)展契機(jī)，以海南為根基，見(jiàn)證并伴隨著海南一起進(jìn)步、起飛的海南航空更會(huì)在這個(gè)歷史性時(shí)刻與海南當(dāng)?shù)財(cái)y手共進(jìn)，是責(zé)任也是義務(wù)，這是一個(gè)雙贏的局面。 （ 1）外部環(huán)境 中國(guó)熱帶領(lǐng)土 5000 多平方公 里全部都在海南島，作為中國(guó)唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二 。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 10 旅游產(chǎn)業(yè)是海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車之一，高爾夫球產(chǎn)業(yè)是海南旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分。單從球場(chǎng)數(shù)量上來(lái)看，已經(jīng)很難滿足成長(zhǎng)增幅快的高爾夫需求；海南方面已經(jīng)意識(shí)到高爾夫球產(chǎn)業(yè)的重要性，初步確定將高爾夫球作為“海南島球”的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，契合本地塊的資源優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)明天市場(chǎng)前景非常樂(lè)觀。 整個(gè)海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨龋畬⑻峁﹥?yōu)惠政策、便利條件進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資力度。 放眼整個(gè)海南，包括中信、中信泰富、長(zhǎng)江 實(shí)業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場(chǎng)一定會(huì)成為海南的亮點(diǎn)，從而拉動(dòng)海南高球市場(chǎng)的發(fā)展。 海南，主要客群雷同，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新項(xiàng)目跳出現(xiàn)有市場(chǎng)，可操作性大，市場(chǎng)前景看好。 海南旅游市場(chǎng)，正在以傳統(tǒng)的觀光型旅游向度假型旅游轉(zhuǎn)型，本項(xiàng)目的總體定位符合市場(chǎng)和政策需要。 國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，空前利好。 （ 2）內(nèi)部因素 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，加速開(kāi)辟新的業(yè)務(wù)戰(zhàn)場(chǎng)對(duì)任何一家公司來(lái)說(shuō) 意義重大； 該項(xiàng)目定位以 54 洞頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以優(yōu)化公司