【正文】 否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場考慮的重要因素。調(diào)查顯示，在已開業(yè)的 287 家球場中，離市區(qū)較近的球場的經(jīng)濟收益明顯高于地理位置較為偏僻的球場。 本項目所處區(qū)域 SWOT 分析： SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strengths） 鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū) 對外具有良好的道路和海洋交通條件 海南島西部惟一擁有民用機場的市 部分地區(qū)還保留著獨特的、典型的熱帶稀樹草原環(huán)境（大田國家級自然保護區(qū)） 以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū) 豐富而有特色的黎族文化 在城區(qū)，商務(wù) 型酒店設(shè)施正在出現(xiàn) 市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務(wù) 工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動力 無論是政府還是社會都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 26 與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量） 富有特色的餐飲食品 村莊少 弱勢（ Weaknesses） 規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護意識 現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計 缺乏高效的區(qū)域公共交通 過度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞 一些企業(yè)缺乏社會責(zé)任心 旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與 缺乏對高品質(zhì)旅游的投資意識 文化旅游產(chǎn)品的 開發(fā)還很落后 對生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ識不足 市域水上交通還停留在交通運輸功能上，還沒有成為一種旅游產(chǎn)品 機會（ Opportunities） 泛北部灣經(jīng)濟合作組織國家的大型國際性活動將帶來大批國際游客 海南國際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 27 基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場正在不斷增長 康療旅游正在起步（如 贛州 水鄉(xiāng)的溫泉?。? 高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場 城區(qū)居民的消費能力和休閑意識正在提高 周邊城市（海口、三亞）已經(jīng)出現(xiàn)了一個周末出游市場 可能會 有更多投資商對開發(fā)旅游感興趣 海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機遇 瓊州海峽跨海工程的上馬 威脅（ Threats） 過分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對環(huán)境造成破壞 過度開發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競爭、降低收益 對旅游投資不加控制可能會導(dǎo)致大量的投機行為和低水平的開發(fā) 汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會影響旅游地的舒適性 大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞 未經(jīng)規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨特文化和景觀質(zhì)量 農(nóng)村的 重建可能會毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 28 在敏感的湖岸旁進行開發(fā)建設(shè)可能會破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境 草率的開發(fā)建設(shè)、缺乏對景觀的規(guī)劃設(shè)計，可能對優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響 公路的過度建設(shè)也可能影響景觀效果 當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠、剝削、及社會不平等 如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費游客就可能會另找新的旅游目的地 本項目 市場前景預(yù)測 ： 贛州 市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設(shè)國際旅游島的背景下，政府加大了對旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。目前 贛州 的交通基 礎(chǔ)設(shè)施完善，西線高速貫通全市，有著良好的深水碼頭，外貿(mào)經(jīng)濟活躍，同時，根據(jù)全國機場的規(guī)劃， 贛州 將會獲準(zhǔn)建造一座民用機場。這些硬件無疑對 贛州 的地方經(jīng)濟騰飛，起關(guān)鍵的作用。 按 贛州 市政府的規(guī)劃，區(qū)內(nèi)新建兩大旅游風(fēng)景區(qū)，分別為市區(qū)濱海旅游區(qū)和 約翰尼 水庫風(fēng)景旅游區(qū)。 約翰尼 景區(qū)總規(guī)劃面積為 40 平方公里，海航擬開發(fā)的項目計劃占地面積 7480 畝 ，為區(qū)內(nèi)的第一個擬建項目，隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動，高爾夫球場建成后，場內(nèi)的土地價格將得到充分其實在的價值，而在目前的開發(fā)前期，土地的價格還處于價值的洼地，毫無疑問這是一 個很好的投資時機和項目。 第四章 項目建設(shè)原則及內(nèi)容 一、項目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 利用地形、融于環(huán)境、天地相諧 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 29 自然美與人工美相結(jié)合，可以產(chǎn)生風(fēng)景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達到天人合一的境界。 風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我 本項目 將在充分結(jié)合地形特點、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)。將成功的技術(shù)考驗和自然環(huán)境高度結(jié)合，使球場具備承辦各種國際職業(yè)大賽的條件。球場內(nèi)有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖 橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視 野開闊。 球場的設(shè)計既突出個人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點，為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來不同的難度目標(biāo)，讓他們在享受揮桿的愉快的同時又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。使球場成為一個富有挑戰(zhàn)性的天然競技場。 前瞻性原則和國際化原則 本項目 的設(shè)計將充分遵循前瞻性原則和國際化原則。在縝密細致調(diào)查分析國內(nèi)外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設(shè)計風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場設(shè)計的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設(shè)成為一個現(xiàn)代化、國際化的高質(zhì)量球場，使得國內(nèi)外消費者能夠在 本項目 真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 18 洞濱湖高爾夫球場 1247畝 18 洞丘陵高爾夫球場 1183畝 18 洞山地高爾夫球場 1400畝 溫泉別墅 1585 湖心溫泉酒店 773畝 濱湖國際水療中心 92畝 會所及商業(yè) 300畝 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 30 休閑體育俱樂部 600畝 其他配套設(shè)施 300畝 第 五 章 項目承擔(dān)單位及項目組織情況 項目名稱： 贛州 市 約翰尼 濱湖溫泉度假區(qū)體育休閑公園 項目承辦單位： 贛州 海航投資開發(fā)有限公司 投資項目金額： 合作方式： 項目性質(zhì)：新建 項目所屬行業(yè)：旅游業(yè) 項目建設(shè)年限： 23年 項目主要內(nèi)容：以 3 個 18 洞錦標(biāo)賽球場為主的休閑度假區(qū) ：俱樂部、會所、酒店 等。 項目區(qū)位及其它優(yōu)勢：該項目位于海南島重要的工業(yè)城市 贛州 市以東約 10 公里處，度假區(qū)熱帶風(fēng)情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設(shè)施便利，規(guī)劃前景廣闊。 項目前期進展情況：該項目已列入度假區(qū)總規(guī)方案中 1項目地址： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 0898 Email： 第 六 章 項目環(huán)境保護 本項目的 設(shè)計、建造和經(jīng)營管理將充 分貫徹“自然為本”的原則和環(huán)境保護宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護工作。在環(huán)境保護方面，項目建設(shè)將采取如下舉措： 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 31 充分尊重大自然，尊重原始景觀。 球場建設(shè)過程中將完全杜絕對環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項目和設(shè)施。球場內(nèi)將建造完善的生活污水和其他垃圾污染物的排放、初級處理設(shè)施，所有的生活用水排放和其他污染物都將在球場內(nèi)進行初級處理，然后并入城市污染物排放和輸送管網(wǎng)。在球場設(shè)計上，球場中心灌溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質(zhì)量；在草坪和果嶺維護過程中的農(nóng)藥化肥的使用 控制上，球會將聘請國家 從事植被維護的權(quán)威專家和高水平的技術(shù)工程師，按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，嚴(yán)格控制農(nóng)藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進行球場內(nèi)水 質(zhì)的檢測。 本項目 在經(jīng)營管理過程中將環(huán)境保護的理念貫徹到球會的日常經(jīng)營管理全過程中。 第 七 章 項目建設(shè)工期及進度安排 本項目根據(jù)總體規(guī)劃及項目特點，其建設(shè)進度分三個階段： 立項和可研階段 ： 第一階段：項目立項（編制項目建議書以及項目建議書批復(fù)） ； 第二階段：編制可行性研究報告、可行性研究報告批復(fù)； 初步設(shè)計與施工圖設(shè)計階段 ： 完成球場初步設(shè)計、施工圖設(shè) 計和施工前的三通一平工作，辦好開工前各項手續(xù)。 工程建設(shè)階段 ： 球場主體工程開工； 完成工程建設(shè)、完成設(shè)備購置安裝和調(diào)試； 完成工程的竣工驗收。 項目試營業(yè)階段 ： 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 32 項目實施進度計劃表 序號 內(nèi)容 項目實施進度 20xx 年 20xx 年 20xx年 1 季度 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1月 1 項目立項 2 項目可行性研究 3 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計 4 施工前準(zhǔn)備（三通一平及施工手續(xù)辦理） 5 主體工程開工 6 工程建設(shè)及設(shè)備采購、安裝、調(diào)試 7 人員分批招聘、培訓(xùn)、上崗 8 工程完工，開始試營業(yè) 9 工程竣工驗收、完成試營業(yè)，正式開始營業(yè) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 33 第 八 章 項目投資估算與資金籌措 一、項目投資估算 項目總占地面積為 7480 畝 ， 規(guī)劃中的 3 個 18 洞高爾夫球場同時開工 。 項目總投資額的估算，是根據(jù)國家計委、建設(shè)部和 海南省、 贛州 市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項目自身的定位、需求等進行整體估算的。 投資估算主要項目如下： 項目土地地價款 項目總占地面積為 7480畝。 建設(shè)工程費 依據(jù) 贛州 市當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ谈潘愣~，以及相關(guān)文件法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項目的具體特點和建材價格及走勢， 對各類不同功能的建筑造價進行估算如下： （ 1）高爾夫球場核心工程建設(shè)費 高爾夫球場建設(shè)費包括土方工程、草坪鋪設(shè)工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工程等。 （ 2）會所及其他配套設(shè)施建設(shè)工程費 會所及配套設(shè)施建設(shè)工程的造價包含了建筑安裝工程費（包括土建工程、給排水工程、強電、弱電工程、暖通工程、通訊工程等費用），以及生產(chǎn)和生活用的辦公家具費和工器具購置費。 草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購置費 項目車輛、設(shè)備價格中包括了設(shè)備的購買價格、進口關(guān)稅和各種手續(xù)費以及設(shè)備的保管和運雜費等。 建設(shè)工程其他費： 工程項目勘察 費、球場設(shè)計費、綠化設(shè)計費、會所及其他配套設(shè)施設(shè)計費、可行性研究報告的編制和評估費等工程前期費、場地平整費和公司開辦費 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 34 等，以及上繳的稅費等費用參照國家計委和 海南 當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)計算。 其他不可預(yù)見開支： 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項目的靜態(tài)建設(shè)投資估算為 萬元。詳見項目總投資估算表。 項目總投資估算表 序號 項目名稱 金 額 (萬元 ) 一 建設(shè)工程費 30000 1 高爾夫球場建設(shè)工程費 18000 2 會所及其他配套設(shè)施費用 120xx 二 建設(shè)工程其他費 600 1 工程勘察、設(shè)計和評估、策劃費 300 2 開辦費 300 三 球車、草坪設(shè)備等購置費 20xx 四 不可預(yù)見費 400 五 土地費 六 項目靜態(tài)投資合計 七 建設(shè)期利息 八 項目總投資 33000 二、資金來源 本部分內(nèi)容（暫略）。 第 九 章 項目經(jīng)濟效益分析與財務(wù)評價 一、分析評價的主要依據(jù)及原則 依據(jù) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項目可行性分析報告 35 （ 1）原國家發(fā)展計劃