上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃案例_住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃(參考版)
2024-11-27 20:35本頁(yè)面
【正文】 而從事含金量較高的房地產(chǎn)策劃、投資咨詢、市場(chǎng)分析、物業(yè)代理應(yīng)該作為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)今后發(fā)展的方向，這類(lèi)比房地產(chǎn)評(píng)估更高層次的咨詢業(yè)務(wù)為房地產(chǎn) 評(píng)估人員提供了更廣闊的舞臺(tái)。 上述信息資料及數(shù)據(jù)具有動(dòng)態(tài)性和時(shí)效性，本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)僅供參考，在引用時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況加以必要的修正。 市政建設(shè)配套費(fèi) 按 120元 /M2標(biāo)準(zhǔn)估算，即： 120元 /M2*52500M2=630萬(wàn)元 有關(guān)部門(mén)收取的各種手續(xù)費(fèi)： 按 15元 /M2標(biāo)準(zhǔn)估算： 15元 /M2*52500M2=79萬(wàn)元 小計(jì)： 3092萬(wàn)元 E、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按（ A） （ D）各項(xiàng)費(fèi)用的 5%估算 （ 9975 9866 1184 3092） *5%=24117*5%=1206萬(wàn)元 AE小計(jì)： 25323萬(wàn)元 F、建設(shè)期貸款利息 假設(shè)開(kāi)發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的 30%， 25%建設(shè)資金來(lái)源于樓盤(pán)的滾動(dòng)銷(xiāo) 售， 45%建設(shè)資金來(lái)源于向銀行貸款，銀行貸款 13年貸款利率為 %，貸款資金平均占用時(shí)間為 年，則建設(shè)貸款利息為： 25323*45%*[（ 1 %） ]=951萬(wàn)元 建設(shè)開(kāi)發(fā)成本匯總表： (見(jiàn)文末表格 ) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利性分析 住宅建設(shè)項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入（銷(xiāo)售稅費(fèi)取 8%）： 住宅商品房： 49800M2*6180 元 /平方米 *（ 18%） =28314萬(wàn)元 獨(dú)立式地下車(chē)位： 10 萬(wàn)元 /個(gè) *136個(gè) *（ 18%） =1251 萬(wàn)元 小計(jì) 29565 萬(wàn)元 住宅建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 26274 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)： 2956526274=3291 萬(wàn)元 利潤(rùn)率：開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)成本 =3291/26274*100%=% 假設(shè)整個(gè)住宅小區(qū)從開(kāi)發(fā)到完成共用 2 年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商自有資金為項(xiàng)目建設(shè)資金的 30%，即 25323*30%=7597 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)商自有資金年利潤(rùn)率：開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（自有資金 *2） *100%=3291/（ 7597*2） *100%=% 盈虧平衡分析： 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：銷(xiāo)售收入 =建設(shè)開(kāi)發(fā)成本 盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià) *49800*（ 18%） 100000*136*（ 18%） =262740000 盈虧 平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià) =5462 元 /平方米 即如果樓盤(pán)建成后住宅商品房平均售價(jià)超過(guò) 5462 元 /平方米，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利 如果樓盤(pán)建成后住宅商品房平均售價(jià)低于 5462 元 /平方米，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損 相比房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估而言，房地產(chǎn)前期策劃，投資及盈利性分析所涉及的項(xiàng)目?jī)?nèi)容多，范圍廣，信息數(shù)據(jù)量大。 電話容量指標(biāo)： 住宅： 100154門(mén) /萬(wàn) M2；公建配套設(shè)施： 25 門(mén) /萬(wàn) M2 小區(qū)日最大用水量為： 10升 /M2*49800M2（住宅） 10升 /M2*2700M2（公建配套） 2升/M2*9450M2（綠化） =544M3 小區(qū)日最高污水排放量為： /0M2*498000M2(住宅 ) 9升 /0M2*27000M22(公建配套 )=497M3 人工煤氣日最大用量： *480戶 27000M2*電話線數(shù)量： 154門(mén) /萬(wàn) M2* M2 25門(mén) /萬(wàn) M2* M2=774門(mén) 前期策劃成果匯總?cè)缦拢? 建設(shè)規(guī)模：擬建 4幢地 下 1層地上 12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層 5個(gè)單元，平均每戶建筑面積： ，層高 地塊總面積： 21000平方米 建筑物占地面積： 6270平方米 綠化占地面積： 7350平方米 網(wǎng)球場(chǎng)占地面積： 669平方米
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