上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃及投資咨詢粗探(參考版)
2025-05-12 22:49本頁面
【正文】 而從事含金量較高的房地產(chǎn)策劃、投資咨詢、市場(chǎng)分析、物業(yè)代理應(yīng)該作為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)今后發(fā)展的方向，這類比房地產(chǎn)評(píng)估更高層次的咨詢業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)評(píng)估人員提供了更廣闊的舞臺(tái)，本文對(duì)上海住宅小區(qū)的策劃、投資咨詢作了一些不成熟的、粗淺的探索，不妥之處，敬請(qǐng)大家批評(píng)指正。上述信息資料及數(shù)據(jù)具有動(dòng)態(tài)性和時(shí)效性，本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)僅供參考，在引用時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況加以必要的修正。 26274萬元開發(fā)利潤：2956526274=3291萬元利潤率：開發(fā)利潤/開發(fā)成本=3291/26274*100%=%假設(shè)整個(gè)住宅小區(qū)從開發(fā)到完成共用2年時(shí)間，開發(fā)商自有資金為項(xiàng)目建設(shè)資金的30%，即25323*30%=7597萬元開發(fā)商自有資金年利潤率：開發(fā)利潤/（自有資金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=%盈虧平衡分析：項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：銷售收入=建設(shè)開發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià)*49800*（18%）+100000*136*（18%）=262740000盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià)=5462元/平方米即如果樓盤建成后住宅商品房平均售價(jià)超過5462元/平方米，則開發(fā)項(xiàng)目盈利如果樓盤建成后住宅商品房平均售價(jià)低于5462元/平方米，則開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損相比房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估而言，房地產(chǎn)前期策劃，投資及盈利性分析所涉及的項(xiàng)目內(nèi)容多，范圍廣，信息數(shù)據(jù)量大。 29565萬元住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本 小計(jì) 獨(dú)立式地下車位：10萬元/個(gè)*136個(gè)*（18%）=1251萬元 住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（18%）=28314萬元 三、項(xiàng)目開發(fā)盈利性分析住宅建設(shè)項(xiàng)目銷售總收入（銷售稅費(fèi)取8%）： 26274 1206 建設(shè)期貸款利息 工程間接費(fèi)用 專業(yè)費(fèi) 592 開發(fā)商籌建管理費(fèi) 197 住宅配套費(fèi) 1594 人防配套費(fèi) 0 市政建設(shè)配套費(fèi) 630 有關(guān)部門收取各種手續(xù)費(fèi) 79 小計(jì) 54 主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì) 925 公建配套服務(wù)設(shè)施 幼兒園、托兒所 便民商店 其他配套設(shè)施 小計(jì) 獨(dú)立式地下停車庫 地下工程 結(jié)構(gòu) 0 建筑 機(jī)電設(shè)備 開辦費(fèi) 19 小計(jì) 7171 住宅商品房 地下工程 結(jié)構(gòu) 2988 建筑 土地費(fèi)用 出讓金 3675 動(dòng)拆遷費(fèi)用 6300 小計(jì) 小計(jì)： 9975萬元B、主體工程建設(shè)費(fèi)B住宅商品房地下工程：49800 M2*220元/M2=結(jié)構(gòu)：49800M2*600元/M2=2988萬元建筑：49800M2*145元/M2=機(jī)電安裝：49800M2*440元/M2=開辦費(fèi)：49800M2*35元/M2=小計(jì)：7171萬元B獨(dú)立式地下停車庫地下工程：4760M2*2800元/M2=結(jié)構(gòu)工程：4760M2*0=0建筑：4760M2*70元/M2=機(jī)電安裝：4760M2*195元/M2=開辦費(fèi)：4760M2*40元/M2=小計(jì) 1478萬元B公建配套設(shè)施幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=便民商店：945M2*1000元/M2=其他配套設(shè)施：675M2*1000元/M2=小計(jì) 238萬元B變電所設(shè)備：變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬元配電設(shè)備：高低壓開關(guān)柜、負(fù)荷開關(guān)、配電盤、電纜橋架等1000元/KW*3200KW=320萬元進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī)：1700元/KW*3200KW*20%=（容量按變壓器容量的20%計(jì)算）設(shè)備小計(jì)： 909萬元土建： 200M2*800元/ M2=16萬元小計(jì)： 925萬元B室外網(wǎng)球場(chǎng)（*,共1座）細(xì)石鋼筋混凝土基層：5萬元聚胺脂類面層：22萬元場(chǎng)地設(shè)備:5萬元進(jìn)口燈光系統(tǒng)：13萬元進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9萬元小計(jì)： 54萬元主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)：9866萬元C、室外工程費(fèi)：包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設(shè)費(fèi)的12%估算：9866*12%= 1184萬元D、工程間接費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)用：按主體工程建設(shè)費(fèi)的6%估算，9866*6%=
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