【正文】 房屋銷(xiāo)售 房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法 ,指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房 。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn) ,以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等 ,如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。本項(xiàng)目房屋預(yù)售及銷(xiāo)售款項(xiàng)全部用于再投資直至項(xiàng)目完成。 2020 年度再籌款 萬(wàn)元 , 自籌資金共占投資比例為%。 ②土地批租費(fèi) :主要包括土地出讓金、征地費(fèi)和市土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) ,共計(jì) 萬(wàn)人民幣。 土地購(gòu)置費(fèi)用 拆遷安置費(fèi) :項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為 : 居民安置費(fèi) :每畝地補(bǔ)償村委會(huì) 20 萬(wàn)元計(jì)算共計(jì) 6300 萬(wàn)人民幣。 各年度計(jì)劃完成開(kāi)發(fā)量見(jiàn)表 表 各年度計(jì)劃完成開(kāi)發(fā)量 項(xiàng)目 規(guī)模 (?) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 1 多層商品住宅 150000 40000 40000 40000 30000 2 高層商品住宅 202000 30000 40000 40000 90000 3 其余配套建筑 50000 20200 10000 10000 10000 合計(jì) 400000 90000 90000 90000 130000 詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 第六章 投資估算及資金籌措 投資估算范圍 本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資范圍估算 ,項(xiàng)目?jī)?nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施 ,如天然氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開(kāi)閉所等項(xiàng)目設(shè)施不列入投資估算范圍。 2020 年度工作計(jì)劃 2020 年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開(kāi)始銷(xiāo)售 ,室外配套項(xiàng)目同步施工。 2020 年度工程計(jì)劃 2020 年度內(nèi)將完成整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng) ,前期手續(xù)審批 ,項(xiàng)目可行性研究 ,規(guī)劃設(shè)計(jì) ,部分開(kāi)工地段工程地質(zhì)勘察 ,開(kāi)工地段土地整理 , 部分項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)、開(kāi)工項(xiàng)目招投標(biāo)及部分項(xiàng)目施工 ,按計(jì)劃建成部分房屋并開(kāi)始銷(xiāo)售 ,室外配套項(xiàng)目同步施工。 第五 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 御花園住宅小區(qū)整個(gè)工程計(jì)劃分四年 2020 年 1 月 ?2020年 12 月完成 ,室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進(jìn)行、同步交工。 ④消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 在首層設(shè)置消防控制室 ,火災(zāi)時(shí)啟動(dòng)相關(guān)消防設(shè)備進(jìn)行滅火 ,向消防中心報(bào)警并控制切斷非消防電源。 ②電視系統(tǒng) 電視光纖從有線電視網(wǎng)引來(lái) ,前端裝置設(shè)置在電信機(jī)房 ,經(jīng)信號(hào)轉(zhuǎn)換分配后 ,用同軸電纜引至各用戶 ,住宅每戶可使用兩個(gè)電視插座。 弱電系統(tǒng) 本項(xiàng)目小區(qū)擬設(shè)置一座電信機(jī)房 ,提供小區(qū)住宅及商務(wù)等電話、有線電視和寬帶網(wǎng)。 ③變配電所 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地形建筑方案及供電半徑 ,擬在負(fù)荷中心設(shè)置一座變電所 (變電所采用 4 臺(tái) 1000KVA 變壓器 ),電源經(jīng)變壓器由 10KV 降為 380/220V 后 ,再由若干臺(tái)低壓配電屏配出 ,分別分給各用電負(fù)荷。 ②用戶電荷 本建設(shè)項(xiàng)目用電負(fù)荷分別有一級(jí)負(fù)荷、二級(jí)負(fù)荷和三級(jí)負(fù)荷?？紤]留有余地 ,變壓器容量為8000 千伏安。 供電規(guī)劃 本項(xiàng)目擬采用雙路供電 ,一路從五愛(ài)村開(kāi)閉站引一條 10 千伏電纜 ,接入小區(qū)內(nèi)配 電室 。設(shè)置單獨(dú)雨水系統(tǒng) ,在樓房屋面設(shè)計(jì)雨水斗 ,由雨水立管排到小區(qū)雨水管道 ,地面道路雨水經(jīng)雨水收集排至小區(qū)雨水管道 ,最后排至小區(qū)附近市政雨水管道網(wǎng)。 雨水、污水排放 項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的雨、污水排放采用分流制排放體制 ,分別排入市政污水和雨水管網(wǎng)。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣 ,地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道 ,可直接入戶使用。 730 層采用生活變頻泵組加壓供給 ,分組團(tuán)設(shè)置加壓泵站及生活水池 ,水池采用獨(dú)立結(jié)構(gòu)體 ,設(shè)在用水負(fù)荷中心附近。市政供水壓力按 考慮。在小區(qū)成環(huán)狀布置 ,保障供水的安全性。 整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)完整 ,建筑布局合理 ,充分利用土地 ,交通流線順暢 ,小區(qū)居住品質(zhì)良好。濱水景觀、小區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)組成貫穿小區(qū)的景觀軸線 ,站在小區(qū)主入口 ,內(nèi)部景觀一覽無(wú)余。用地北側(cè)布置 30 層的高層住宅 ,而東南部分和中部則布置 6~20 層的住宅 ,較小的體量為商業(yè)內(nèi)街的行人營(yíng)造更舒適親切的空間尺度。 合理劃分功能分區(qū) ,組織好不同的交通流線 ,使建筑與景觀資源相互融合 ,是整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。通過(guò)社區(qū)景觀、文化、生活空間 ,營(yíng)造和諧健康的社區(qū)氛圍 ,使居民生活在和諧、友善、 積極、上進(jìn)、健康、樂(lè)觀、豁達(dá)的氛圍中 ,使生活更閑逸、更幸福、更健康。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 ,緊鄰御河生態(tài)園 ,御河生態(tài)園占地面積達(dá) 413000?,北 起御河大橋北 500m,南至迎賓大橋南 500m,南北長(zhǎng) ,東西寬 500m800m,綠化擴(kuò)展區(qū)包括規(guī)劃布置 4 座公園 ,分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園 ,總占地面積 ?,這一優(yōu)秀的親水自然景觀 ,為打造本項(xiàng)目成為一個(gè)集居住、購(gòu)物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū) ,提供了充分的條件。 項(xiàng)目工程規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃理念 如今人們都向往綠樹(shù)成蔭、高山流水 ,單純的物質(zhì)生活已經(jīng)滿足不了當(dāng)今人們的生活需要。當(dāng)洪峰呼嘯的時(shí)候 ,我們沒(méi)有能力讓它屈服 ,但可以修條引水渠 ,把災(zāi)害降到最低。但是想想全國(guó)各地都在這種影響下 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)照樣火爆 ,所以這些影響還不至于 成為本項(xiàng)目的硬傷。 項(xiàng)目 SWOT 分析 御花園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 : ①項(xiàng)目位于交通樞紐與黃金地段 ②周邊政府部門(mén) ,商業(yè) ,金融 ,醫(yī)療 ,教育等配套齊全 ③道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接 ,會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有正面的影響 ④專(zhuān)業(yè) 的物業(yè)管理 ⑤公平交易 ,沒(méi)有內(nèi)部操作 ⑥商業(yè)部分門(mén)面會(huì)隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值 ⑦先天可開(kāi)發(fā)素質(zhì)較好 ,土地平整 ⑧空氣清新 ,環(huán)境好 ,天然水景優(yōu)勢(shì) ,提升項(xiàng)目品質(zhì) ⑨周邊建筑遮擋較少 ,有利項(xiàng)目整體采光 ⑩項(xiàng)目所在的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善可達(dá)性高 ,極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力 御花園項(xiàng)目劣勢(shì)分析 : ①與該項(xiàng)目依托御河生態(tài)園有四個(gè)同期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)形成了強(qiáng)烈的對(duì)比及競(jìng)爭(zhēng) ②臨近主干道 ,部分臨街住宅將受到噪音干擾 ③開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足 ,品牌知名度不高 ④外來(lái)打工人群的增 多 ,導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜 ,對(duì)本項(xiàng)目的形象造成不利影響 御花園項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 : ①御河生態(tài)園區(qū)規(guī)劃前景看好 ②御河?xùn)|區(qū)建設(shè)快速推進(jìn) ,企業(yè)單位激增 ,住宅消費(fèi)上升 ③外來(lái)人群的需求份額持續(xù)走高 ,住宅項(xiàng)目增多 ,居住氛圍將逐漸上升 ④隨著區(qū)域的升入開(kāi)發(fā) ,住宅項(xiàng)目增多 ,居住氛圍將逐漸上升 ⑤未來(lái)區(qū)域人口的增加 ,有利于項(xiàng)目公建的銷(xiāo)售 ⑥城東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 ,為投資提供了較高的投資回報(bào)率 御花園項(xiàng)目威脅分析 : ①整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在逐步上漲 ,而居民的收入沒(méi)有明顯看漲 ②融入上 海建筑設(shè)計(jì)的結(jié)晶 ,采用獨(dú)有的小高層電梯樓及復(fù)式樓 ③御河?xùn)|區(qū)最高檔的住宅小區(qū) ,滿足本地區(qū)精英階層生活 ④價(jià)格較周邊其他小區(qū)要稍高 ⑤本地區(qū)收入及購(gòu)買(mǎi)力不高 ⑥居民對(duì)電梯樓及復(fù)式接受能力有限 ,而電梯戶型總數(shù)較高 從以上分析可以看出 ,優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì) ,劣勢(shì)機(jī)會(huì)以及優(yōu)勢(shì)威脅 ,如果策略處理得當(dāng) ,完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。 交通狀況 :31 路 36 路 32 路 201 路 38 路 附近學(xué)校 :大同一中 大同二中 大同十二中 北岳中學(xué) 周邊配套 :御河生態(tài)園 雁北影劇院 雁北賓館 永康商貿(mào)城 大同西亞醫(yī)院 雙語(yǔ)幼兒園 浩海國(guó)際酒店 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地 本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為 315 畝 ,部分為耕地 ,部 分為荒地 ,通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究 ,發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好 ,屬于四類(lèi)土 (砂礫堅(jiān)土 ),地基強(qiáng)度好 ,適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ) ,建造 10 萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該建設(shè)用地屬大同市五愛(ài)村管轄。因此該項(xiàng)目有很大的競(jìng)爭(zhēng)力。東面緊鄰大同市近期將啟動(dòng)的人工河工程的御河 ,生態(tài)環(huán)境極佳 ,區(qū)域位置極其優(yōu)越。 表 恒圓魏都 項(xiàng)目名稱(chēng) 恒圓魏都 開(kāi)發(fā)時(shí)間 2020 年 9 月 樓盤(pán)地址 迎賓大橋南 水泉灣 開(kāi)發(fā)商 山西世紀(jì)恒圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 價(jià)格 起價(jià) :3850 元 /?均價(jià) :3950 元 /?最