【正文】 在此，向張老師以及陳老師、栗老師、武老師致以真摯的謝意和崇高的敬意。用心服務(wù)》．山西科學技術(shù)出版社，2010年6月千艷青．《物業(yè)管理概論與實務(wù)》．北京：化學工業(yè)出版社，2007年1月山西工商學院畢業(yè)論文（設(shè)計）李加林、周心怡．《物業(yè)管理實務(wù)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年8月滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實務(wù)》北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004年感謝詞感謝我的導師張塵喜老師，陳福才老師、栗風剛老師、武巖平老師，在我的寫作過程中幫我開拓思路，精心點撥，熱忱鼓勵。物業(yè)服務(wù)雖然不是開發(fā)建設(shè)的主體骨干，但絕對可以從閂后管理的角度幫您拾遺補缺，使您避免建管分離等可能發(fā)生的弊端。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)按照公司的各項管理制度進行嚴格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。同時不斷完善社區(qū)服務(wù)山西工商學院畢業(yè)論文（設(shè)計）功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開辟廣闊的空間。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會生存質(zhì)量和整個城市文明程度的管理是一項以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。同時為項目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。同時，通過前期介入管理可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。山西工商學院畢業(yè)論文（設(shè)計）作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。四、物業(yè)管理前期介入的意義(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)l、我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導向的階段。同時，物業(yè)管理公司前期介入時應(yīng)注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽；分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決山西工商學院畢業(yè)論文（設(shè)計）丁以下幾個方面：一是會不會增加其成本；二是難度大不大；三是對設(shè)計風格和外立面的影響：四是對其房屋銷售有無好處。要將過去管理和服務(wù)中的經(jīng)驗和教訓告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見性去感知可能會發(fā)土的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在 萌芽狀態(tài)。三、物業(yè)管理前期介入時怎樣與開發(fā)商配合物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進行，關(guān)鍵在于與刀：發(fā)商的配合。(三)在物業(yè)的驗收期介入及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關(guān)，可以明確責任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設(shè)單位嚴格按照國家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業(yè)主追時應(yīng)得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔。山西工商學院畢業(yè)論文（設(shè)計）(二)在項目建設(shè)期介入強化物業(yè)的施工監(jiān)理從物業(yè)管理的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強烈。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)訓‘細’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于閂后的使用和管理。二、物業(yè)管理前期介入的時機和方法(一)在規(guī)劃設(shè)計階段介入積極參與物業(yè)建設(shè)項目的設(shè)計完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理[：的問題規(guī)劃設(shè)計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。因此，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。(3)招標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同。(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析。因此說重視物業(yè)管理的前期介入對于開發(fā)商和購房者來說都是一個雙贏的策略。為驗收接管打下基礎(chǔ)。有利于后續(xù)工作的順利進行。能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設(shè)的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動，本著“服務(wù)第一，誠信服務(wù)，以質(zhì)取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減 3山西工商學院畢業(yè)論文（設(shè)計）少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)丌發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。物業(yè)管理前期介入的目的是為了后續(xù)物業(yè)管理的正式實施能夠順利地丌展或更好的進行。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)．．．．．．．．．．．．．．(二)物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證．．．．．．．．五、結(jié)論．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 參考文獻．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 感謝詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 作者簡介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9山西工商學院畢業(yè)論文（設(shè)計）淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入作者：任麗軍 指導教師：張塵喜摘要：物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服務(wù)”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的，符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標準、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平第五篇：淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入論文山西工商學院畢業(yè)論文（設(shè)計）淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入作者：任麗軍指導教師：張生喜摘 要物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服 務(wù)”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定 做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā) 商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習慣各不相同，想法各異。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經(jīng)理既要懂得管理，更要熟悉有關(guān)的法律法規(guī)，要有依法經(jīng)營的意識，切不可盲目蠻干。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務(wù)收費。合理收費。”在前期物業(yè)管理中，無論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。簽訂協(xié)議。同時積極協(xié)調(diào)，根據(jù)存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。同時物管公司決不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質(zhì)量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給開發(fā)商，認為與己無關(guān)，更不能大拍胸口承諾解決。在這些矛盾當中絕大多數(shù)不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業(yè)主認為交了物管費，物管公司就應(yīng)該負責解決。協(xié)調(diào)各種矛盾。三是要充分利用好已有的安全設(shè)施，如防盜門、窗、電子對講門等，減少失竊案件發(fā)生機率。前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進出小區(qū)人員比較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施沒有到位，容易給一些偷盜者可乘之機，因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。另外裝修工人隨地大小便，個別業(yè)主圖方便，從樓上向下拋雜物和垃圾，等等。衛(wèi)生保潔工作是小區(qū)管理最直觀最形象的環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應(yīng)根據(jù)收費標準來確定保潔的方法和任務(wù)。在巡查裝修施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業(yè)主擅自更改裝修方案，拆改房屋墻體也就在這一階段，這一階段如果沒有發(fā)生問題，一般情況下這一戶的裝修就不會發(fā)生問題。其次要抓好裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的方案要及時發(fā)現(xiàn)糾正，做好說服解釋。物管公司在業(yè)主裝修之前要制定周密的管理計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。裝修管理。其次，要派人伴隨業(yè)主看房，及時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以