山東魯商濟(jì)南國(guó)奧城公寓可行性再研究_72ppt(參考版)
2025-03-07 17:06本頁(yè)面
【正文】 。 突出人性化設(shè)計(jì)，在公寓樓座首層設(shè)置公共衛(wèi)生間，為外來人員提供方便。 二居： 70㎡ 一居： 52㎡ 居住 功能空間劃分示意 Soho平層： ㎡ 混合 功能空間劃分示意 Loft空間： 單層 ㎡ Soho平層： ㎡ 商務(wù) 功能空間劃分示意 Loft空間： 單層 ㎡ Soho平層： ㎡ Loft空間： ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層空間裝飾示意 頂層loft空間示意 底層商業(yè) loft空間示意 大堂 大堂設(shè)立公共前臺(tái)和休息區(qū)，風(fēng)格高檔現(xiàn)代。 loft空間，改為 23層設(shè)置 loft： ● loft空間戶型面積加大，需降低總價(jià)； ●參考晶都國(guó)際，其設(shè)在頂層的 loft銷售難度大。 國(guó)內(nèi)外高端商務(wù)人士： 周邊辦公企業(yè)高層管理人員； 外企在濟(jì)辦事處個(gè)人居住 /歐美人士、日韓人士 以商務(wù)居住為主體 /空中飛人 以居住為主體的 /企業(yè)會(huì)所 空巢期的高端人士 /本地企業(yè)高管 壟斷行業(yè)及上市公司中高層管理人員 第二類：投資型 對(duì)濟(jì)南地產(chǎn)有較高投資回報(bào)要求的高端人群。 公寓實(shí)力型目標(biāo)客戶： 實(shí)力大集團(tuán)、經(jīng)過 510發(fā)展處于成長(zhǎng)期的中等企業(yè)、高利潤(rùn)的小型智力公司、需要辦公形象支持的年輕型成長(zhǎng)公司： 地產(chǎn)咨詢公司 / 航空票務(wù) / 會(huì)計(jì)師事務(wù)所 / 理財(cái)公司 /投資公司 / 留學(xué)機(jī)構(gòu)。 第一類：自用型 對(duì)周邊單位依附性較強(qiáng)的客戶： 外省市政府企事業(yè)單位駐濟(jì)辦事處；（政府） 大中型企業(yè)單位駐濟(jì)辦事處；（政府） 律師事務(wù)所；（省高院） 醫(yī)藥公司、醫(yī)療器材等；（省立醫(yī)院） 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司；（規(guī)劃局） 。 公寓。廣義即指管理；中義即指各類國(guó)家機(jī)關(guān)的管理；狹義僅指除立法、司法機(jī)關(guān)以外的國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)社會(huì)事務(wù)的管理。 什么是行政？ “行政”一詞，來源于拉丁文，原意是指執(zhí)行社會(huì)群體的公共事務(wù)。使售價(jià)物有所值，甚至是物超所值。 解決之道 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，將公共部位和室內(nèi)衛(wèi)生間采用高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，提高項(xiàng)目的檔次。為保證其服務(wù)性，可先采取出租或免租金招商的辦法。 解決之道 宣傳推廣上，加強(qiáng)對(duì)本片區(qū)未來前景的引導(dǎo)，突出將來的配套，展現(xiàn)項(xiàng)目巨大的升值潛力，弱化客戶對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀的過度關(guān)注。 客戶是 上帝 黃金時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目并未全部建成寫字樓，而是公寓寫字樓平分秋色； 近期新出現(xiàn)的小面積辦公項(xiàng)目：嘉馨商務(wù)大廈、普利商務(wù)中心、天業(yè)國(guó)際等都采用了室內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)（不要衛(wèi)生間可預(yù)處理）。 專揀 軟 柿子捏 濟(jì)南 中小企業(yè)較多 ，提供了較大的客戶選擇面； 通過需求市場(chǎng)調(diào)查分析可知，多數(shù)中小企業(yè) 愿意設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間 的。 2023年公寓 銷售 ，寫字樓銷售 小戶型辦公項(xiàng)目： 項(xiàng)目名稱 均價(jià) （元 / ㎡ ） 總量（㎡） 銷售 情況 面積區(qū)間 （㎡） 層高 （ m） 空調(diào) 三翔 SOSA 6000 23000 ㎡ 55% 70137 戶式中央空調(diào) 三威大廈 6150 73300 ㎡ 90% 100200頂層 loft 中央空調(diào) 泉景恒展商務(wù)大廈 7800 12970㎡ 售罄 70200 3 無 三慶財(cái)富中心 C座 5800 90% 40200 無 三慶楓潤(rùn)商務(wù)大廈 6500 30000 ㎡ 售罄 70180 無 普利商務(wù)中心 未定 2萬(wàn)㎡ 認(rèn)購(gòu) 51251 未定 未定 嘉馨商務(wù)大廈 70008000 2萬(wàn)㎡ 認(rèn)購(gòu) 50150 3 無 區(qū)域內(nèi)小戶型辦公項(xiàng)目不多，且銷售較好，存量不大。 公寓的首付款 40%45%，寫字樓的為 50%；貸款利率一樣，同為基準(zhǔn)利率上調(diào) 10%，但首付比例有區(qū)別；同時(shí)我項(xiàng)目受土地性質(zhì)限制，不管做何物業(yè)利率都不會(huì)降低，還是做公寓更加適合。 粥多 僧 少， 如何是好？ 商務(wù)公寓 商務(wù) 小型辦公 大型辦公 要 西瓜 也要 芝麻 小面積辦公不可少，項(xiàng)目物
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