山東魯商濟(jì)南國奧城公寓可行性再研究_72ppt(存儲(chǔ)版)
【正文】 23 （寫字樓面積未定） 3 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 高新區(qū) 2023 20 4 奧體酒店項(xiàng)目 高新區(qū) 2023 約 10 5 丁豪項(xiàng)目 高新區(qū) 2023 約 15（兩棟） 6 大地銳城 高新區(qū) 2023 4（ 1棟） 7 清大華創(chuàng)項(xiàng)目 高新區(qū) 2023 5 8 魯邦國際廣場(chǎng) 高新區(qū) 2023 9 9 國奧城 高新區(qū) 2023 約 20 合計(jì) 175 區(qū)域內(nèi)寫字樓未來供應(yīng)量極大，未來 23年放量達(dá) 175萬平左右，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 專揀 軟 柿子捏 濟(jì)南 中小企業(yè)較多 ，提供了較大的客戶選擇面； 通過需求市場(chǎng)調(diào)查分析可知，多數(shù)中小企業(yè) 愿意設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間 的。 解決之道 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，將公共部位和室內(nèi)衛(wèi)生間采用高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，提高項(xiàng)目的檔次。 公寓。 loft空間，改為 23層設(shè)置 loft： ● loft空間戶型面積加大，需降低總價(jià)； ●參考晶都國際，其設(shè)在頂層的 loft銷售難度大。 。 國內(nèi)外高端商務(wù)人士： 周邊辦公企業(yè)高層管理人員； 外企在濟(jì)辦事處個(gè)人居住 /歐美人士、日韓人士 以商務(wù)居住為主體 /空中飛人 以居住為主體的 /企業(yè)會(huì)所 空巢期的高端人士 /本地企業(yè)高管 壟斷行業(yè)及上市公司中高層管理人員 第二類：投資型 對(duì)濟(jì)南地產(chǎn)有較高投資回報(bào)要求的高端人群。廣義即指管理；中義即指各類國家機(jī)關(guān)的管理；狹義僅指除立法、司法機(jī)關(guān)以外的國家行政機(jī)關(guān)對(duì)社會(huì)事務(wù)的管理。為保證其服務(wù)性，可先采取出租或免租金招商的辦法。 2023年公寓 銷售 ，寫字樓銷售 小戶型辦公項(xiàng)目： 項(xiàng)目名稱 均價(jià) （元 / ㎡ ） 總量（㎡） 銷售 情況 面積區(qū)間 （㎡） 層高 （ m） 空調(diào) 三翔 SOSA 6000 23000 ㎡ 55% 70137 戶式中央空調(diào) 三威大廈 6150 73300 ㎡ 90% 100200頂層 loft 中央空調(diào) 泉景恒展商務(wù)大廈 7800 12970㎡ 售罄 70200 3 無 三慶財(cái)富中心 C座 5800 90% 40200 無 三慶楓潤(rùn)商務(wù)大廈 6500 30000 ㎡ 售罄 70180 無 普利商務(wù)中心 未定 2萬㎡ 認(rèn)購 51251 未定 未定 嘉馨商務(wù)大廈 70008000 2萬㎡ 認(rèn)購 50150 3 無 區(qū)域內(nèi)小戶型辦公項(xiàng)目不多，且銷售較好，存量不大。 心理特征： 他們既希望追求高檔的辦公形象與舒適的辦公環(huán)境，又比較注重實(shí)用和節(jié)省。由此得出， 項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格范圍主要集中在 60008000元 /㎡。 3 1 %簡(jiǎn)裝修。同時(shí)，由于考慮到中央空調(diào)的使用費(fèi)用較高的現(xiàn)實(shí)，中小企業(yè)為了降低辦公成本，更傾向于需求分戶式中央空調(diào)。 4 %獨(dú)立衛(wèi)生間成為辦公需求考慮的重要方面 在是否選擇獨(dú)立衛(wèi)生間的問題上，有 60%的需求比例選擇了考慮獨(dú)立衛(wèi)生間，超過 50%，占多數(shù)比例。 1 4 %2 0 0 3 0 0 ㎡。其中， 100150㎡的需求比例最高，為 22%；其它需求比例大多在 11%— 16%之間。 1 6 %1020 人。因貴公司各位領(lǐng)導(dǎo)工作較忙，同時(shí)參加會(huì)議的機(jī)會(huì)很少，故借此次機(jī)會(huì)做以下匯報(bào)。從被調(diào)查公司的正常辦公的人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)對(duì)比上看， 1020人的企業(yè)占 34%，所占比重最大；其次，2030人的企業(yè)占 23%；第三， 10人以下的企業(yè)占 16%； 50100人和 3050人的企業(yè)各占 9%、7%。 7 %5 0 1 0 0 人。 需求面積數(shù)量與比例對(duì)比圖50 ㎡ 以下。 1 1 %純寫字樓的需求比重最高，市場(chǎng)對(duì)于 SOHO公寓缺乏認(rèn)知 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)圖顯示， 對(duì)純寫字樓的需求比例達(dá)到 82%， 而對(duì)住宅商務(wù)樓（傳統(tǒng)老式商住樓）和 SOHO公寓的需求比例相對(duì)較少，分別占 14%和 4%。由此可見，在辦公空間設(shè)立面積合理的獨(dú)立衛(wèi)生間是可以考慮的。 51%普通空調(diào)。 都存在 15年（大多為 23年）不等的觀望，這也與我項(xiàng)目的成長(zhǎng)期相吻合。 2 3 %6 0 0
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