山東魯商濟(jì)南國奧城公寓可行性再研究_72ppt(編輯修改稿)
2025-03-23 17:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 濟(jì)南市中小企業(yè)主 多數(shù) 對(duì)我項(xiàng)目所在奧體片區(qū)未來發(fā)展 比較看好 ，但對(duì)現(xiàn)階段區(qū)域的辦公配套環(huán)境感到 尚不成熟 ，都存在 23年 的心理觀望期。 心理特征： 他們既希望追求高檔的辦公形象與舒適的辦公環(huán)境，又比較注重實(shí)用和節(jié)省。置業(yè)比較謹(jǐn)慎，既有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，又不會(huì)輕易出手。 公寓可行性再研究 公寓必要性 公寓可行性 運(yùn)作難點(diǎn) 解決之道 公寓建設(shè)的必要性 商業(yè) 商服用地 商務(wù) 酒店 商務(wù)產(chǎn)品面對(duì)市場(chǎng) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 建成時(shí)間 面積（萬平米） 1 IT總部基地 高新區(qū) 2023 74（ 8棟） 2 三慶財(cái)富中心（二期） 高新區(qū) 2023 （寫字樓面積未定） 3 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 高新區(qū) 2023 20 4 奧體酒店項(xiàng)目 高新區(qū) 2023 約 10 5 丁豪項(xiàng)目 高新區(qū) 2023 約 15（兩棟） 6 大地銳城 高新區(qū) 2023 4（ 1棟） 7 清大華創(chuàng)項(xiàng)目 高新區(qū) 2023 5 8 魯邦國際廣場(chǎng) 高新區(qū) 2023 9 9 國奧城 高新區(qū) 2023 約 20 合計(jì) 175 區(qū)域內(nèi)寫字樓未來供應(yīng)量極大，未來 23年放量達(dá) 175萬平左右，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大多將目標(biāo)鎖定在大型團(tuán)購客戶，而大型寫字樓的客戶主要是金融單位、實(shí)力國企及政府機(jī)關(guān)，但他們大都已建或已購，意向客戶屈指可數(shù)，競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化。 粥多 僧 少， 如何是好？ 商務(wù)公寓 商務(wù) 小型辦公 大型辦公 要 西瓜 也要 芝麻 小面積辦公不可少，項(xiàng)目物業(yè)存在互補(bǔ)性。 商務(wù) 大型辦公 商務(wù)公寓 小型辦公 多種功能 多 條路 都以商務(wù)功能為主適當(dāng)考慮居住功能： 產(chǎn)品 市場(chǎng) 功能互補(bǔ) 供應(yīng)市場(chǎng) 項(xiàng)目性質(zhì) 需求市場(chǎng) 商務(wù)公寓 公寓建設(shè)的可行性 商務(wù)公寓于寫字樓相比層高降低，外裝及土建每平米節(jié)省 150元左右。 公寓的首付款 40%45%，寫字樓的為 50%；貸款利率一樣，同為基準(zhǔn)利率上調(diào) 10%，但首付比例有區(qū)別；同時(shí)我項(xiàng)目受土地性質(zhì)限制，不管做何物業(yè)利率都不會(huì)降低，還是做公寓更加適合。 （兩棟公寓） 〃50 公寓 （公寓） （ loft） （酒店式公寓） （名士杰座） （商務(wù)公寓） （ SOHO） 100（ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （商務(wù)公寓） （規(guī)劃中） 公寓項(xiàng)目共 21個(gè)項(xiàng)目 14個(gè)在售項(xiàng)目（白色） 7個(gè)未售項(xiàng)目（紅色） 3. 小型商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)和緩 8 7 6 5 4 3 2 1 19 12 11 10 9 16 15 13 14 18 17 集中分布： 高新區(qū) 歷下區(qū) 20 21 （兩棟公寓） 〃50 公寓 （ loft） （酒店式公寓） （名士杰座） （商務(wù)公寓） （ SOHO） 100（ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （公寓） 12 7 混合功能 2 商 務(wù)為主 8 8 9 10 11 14 16 5 20 1 2 3 4 6 13 15 18 19 居住 為主 11 17 21 功能劃分 商務(wù)公寓項(xiàng)目 項(xiàng)目名 年限 總量 存量 銷售率 面積區(qū)間 層高 中央空調(diào) 裝修 三慶財(cái)富中心 D座 40 約 90% 40150 無 精裝 大地銳城 40 約 3萬 3萬 未售 未定 未定 未定 未定 名士杰座 40 約 5萬 10% 3080 3 無 簡(jiǎn)裝 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 40 約 15萬 約 15萬
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