山東魯商濟(jì)南國(guó)奧城公寓可行性再研究_72ppt-免費(fèi)閱讀
【正文】 借一層 loft之層高做局部挑高處理，層高 810米。 我們?cè)靶姓币辉~的廣義，例如：行政級(jí)汽車、行政級(jí)豪宅。 難點(diǎn)二 公寓產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶為中小企業(yè)受目標(biāo)客戶實(shí)力限制，價(jià)格難以突破。 整個(gè)濟(jì)南市場(chǎng)，特別是區(qū)域內(nèi)小型商務(wù)產(chǎn)品存量和未來(lái)放量較高檔寫(xiě)字樓要小的多，為商務(wù)公寓提供了可行性。置業(yè)比較謹(jǐn)慎，既有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，又不會(huì)輕易出手。 另外，有 23%比例的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為該區(qū)域的價(jià)格在 6000元 /㎡，這主要是因?yàn)閰^(qū)域的價(jià)值不成熟現(xiàn)狀造成的；其次，很多客戶將高新區(qū)的其它在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目作為其價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)，這說(shuō)明了區(qū)域價(jià)格水平較低的市場(chǎng)現(xiàn)狀也較大的影響了市場(chǎng)對(duì)于該項(xiàng)目?jī)r(jià)格的預(yù)期。 5 5 %毛坯房。 中央空調(diào)是現(xiàn)代辦公的必要硬件配套 對(duì)空調(diào)的要求中央空調(diào)。這主要是因?yàn)楸敬握{(diào)查的對(duì)象主要是小型企業(yè)，其對(duì)于獨(dú)立衛(wèi)生間的需求符合其辦公人口較少、辦公面積不大的需求特征。 1 6 %3 0 0 5 0 0 ㎡。 通過(guò)對(duì)比以上各類需求，聯(lián)系濟(jì)南“中小企業(yè)基數(shù)大”的特點(diǎn)，綜合分析得出，60%以上的市場(chǎng)需求為 200㎡以下的辦公面積，其中多數(shù)集中在 150㎡以下的范圍。 3 4 %2 0 3 0 人。 壹 貳 叁 需求市場(chǎng)調(diào)查分析 公寓可行性再研究 公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 需求市場(chǎng)調(diào)查分析 調(diào)查目的 ： 為了能夠進(jìn)一步了解濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求情況 ， 特別是小面積商務(wù) ，以形成對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)較為直觀的認(rèn)知和判斷，從而有力的把握區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的需求現(xiàn)狀和需求趨勢(shì)，以便更好的為項(xiàng)目前期工作 （主要是 6樓的定位問(wèn)題）提供市場(chǎng)參考。 問(wèn)卷數(shù)量 ：共 320份問(wèn)卷，有效問(wèn)卷 287份 調(diào)查對(duì)象 ：中小企業(yè)的老板和高管 調(diào)查地點(diǎn) ：濟(jì)南主要商務(wù)區(qū)域的辦公樓（中檔為主），詳見(jiàn)附件一 調(diào)查時(shí)間 ： 2月 2628日（周四、周五、周六） 調(diào)查組織 ：山東百居安置業(yè)咨詢有限公司 調(diào)查人員 ：百安居市場(chǎng)部人員、山東師范大學(xué)房產(chǎn)專業(yè)研究生 中心區(qū) 山大路 二環(huán)東路 — 經(jīng)十路 高新區(qū) 玉泉森信 數(shù)碼港大廈 嘉恒商務(wù)大廈 三慶財(cái)富中心 新聞大廈 融基大廈 東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 三慶潤(rùn)楓商務(wù)大廈 中銀大廈 國(guó)華經(jīng)典大廈 山東航空大廈 齊魯軟件園大廈 中信廣場(chǎng) 歷東商務(wù)大廈 第一大道 齊魯國(guó)際大廈 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 鴻苑大廈 勝利大廈 發(fā)展大廈 華魯大廈 七星吉星大廈 調(diào)查地點(diǎn)列表 為項(xiàng)目戶型面積的定位作參考 ！ 判斷各物業(yè)類型的認(rèn)可度 針對(duì)獨(dú)立衛(wèi)生間的取舍 市場(chǎng)對(duì) SOH0的認(rèn)識(shí) 中央空調(diào)還是分戶空調(diào) 針對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)的要求 區(qū)域認(rèn)知度與認(rèn)可度調(diào)查 市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格水平 行業(yè)界定 企業(yè)規(guī)模判斷 問(wèn)卷設(shè)置： 被調(diào)查公司以小型企業(yè)為主 按照本次調(diào)查的目的，本次問(wèn)卷調(diào)查主要面向中小型企業(yè)，尤其是小型公司。 2 3 %3 0 5 0 人。 150㎡ 以下辦公面積的需求為 50%，這恰恰吻合了 20人以下辦公企業(yè)的比例。 1 1 %500 ㎡ 以上。通過(guò)調(diào)查，了解到這些需求主要是考慮到方便和衛(wèi)生的問(wèn)題，很多人反映公共衛(wèi)生間存在打掃不及時(shí)、環(huán)境不衛(wèi)生等現(xiàn)象。 4 0 %分戶中央空調(diào)。 1 4 % 從調(diào)查的統(tǒng)計(jì)上看，有 54%的調(diào)查群體選擇了“暫不考慮，以后會(huì)”，占到了較大的比重，這一方面說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)奧體中心區(qū)域的認(rèn)知度、關(guān)注度較高，并對(duì)該區(qū)域的前景表現(xiàn)出較強(qiáng)的信心；另一方面，由于奧體中心區(qū)域的整體成熟度還不高，主要體現(xiàn)為配套不全、環(huán)境亂雜、區(qū)位偏遠(yuǎn)、政府動(dòng)遷不明確等問(wèn)題，造成市場(chǎng)對(duì)于該區(qū)域的疑慮和觀望的現(xiàn)狀。 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域預(yù)期價(jià)格集中在 60008000元 /㎡ 對(duì)奧體中心商務(wù)樓價(jià)格意向6000 元/ ㎡。 公寓可行性再研究 公寓必要性 公寓可行性 運(yùn)作難點(diǎn) 解決之道 公寓建設(shè)的必要性 商業(yè) 商服用地 商務(wù) 酒店 商務(wù)產(chǎn)品面對(duì)市場(chǎng) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 建成時(shí)間 面積（萬(wàn)平米） 1 IT總部基地 高新區(qū) 2023 74（ 8棟） 2 三慶財(cái)富中心（二期） 高新區(qū) 20
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