山東魯商濟(jì)南國奧城公寓可行性再研究_72ppt(已修改)
2025-03-13 17:06 本頁面
【正文】 魯商 國奧城 公寓可行性再研究 謹(jǐn)呈：山東省魯商置業(yè)有限公司 山東百安居置業(yè)咨詢有限公司 2023年 4月 20日 前言： 自今年 1月份我司與貴公司合作以來，我方已就公寓建設(shè)的可行性和公寓產(chǎn)品建議進(jìn)行了幾次提報(bào)，并與貴方進(jìn)行了多次探討研究，此次探討我們在原來思考的基礎(chǔ)上，做了完善和豐富。因貴公司各位領(lǐng)導(dǎo)工作較忙，同時參加會議的機(jī)會很少，故借此次機(jī)會做以下匯報(bào)。 壹 貳 叁 需求市場調(diào)查分析 公寓可行性再研究 公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 需求市場調(diào)查分析 調(diào)查目的 ： 為了能夠進(jìn)一步了解濟(jì)南寫字樓市場的需求情況 ， 特別是小面積商務(wù) ，以形成對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲚^為直觀的認(rèn)知和判斷，從而有力的把握區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅男枨蟋F(xiàn)狀和需求趨勢，以便更好的為項(xiàng)目前期工作 （主要是 6樓的定位問題）提供市場參考。 問卷數(shù)量 ：共 320份問卷，有效問卷 287份 調(diào)查對象 ：中小企業(yè)的老板和高管 調(diào)查地點(diǎn) ：濟(jì)南主要商務(wù)區(qū)域的辦公樓（中檔為主），詳見附件一 調(diào)查時間 ： 2月 2628日（周四、周五、周六） 調(diào)查組織 ：山東百居安置業(yè)咨詢有限公司 調(diào)查人員 ：百安居市場部人員、山東師范大學(xué)房產(chǎn)專業(yè)研究生 中心區(qū) 山大路 二環(huán)東路 — 經(jīng)十路 高新區(qū) 玉泉森信 數(shù)碼港大廈 嘉恒商務(wù)大廈 三慶財(cái)富中心 新聞大廈 融基大廈 東環(huán)國際廣場 三慶潤楓商務(wù)大廈 中銀大廈 國華經(jīng)典大廈 山東航空大廈 齊魯軟件園大廈 中信廣場 歷東商務(wù)大廈 第一大道 齊魯國際大廈 賽博數(shù)碼廣場 鴻苑大廈 勝利大廈 發(fā)展大廈 華魯大廈 七星吉星大廈 調(diào)查地點(diǎn)列表 為項(xiàng)目戶型面積的定位作參考 ！ 判斷各物業(yè)類型的認(rèn)可度 針對獨(dú)立衛(wèi)生間的取舍 市場對 SOH0的認(rèn)識 中央空調(diào)還是分戶空調(diào) 針對交房標(biāo)準(zhǔn)的要求 區(qū)域認(rèn)知度與認(rèn)可度調(diào)查 市場預(yù)期價(jià)格水平 行業(yè)界定 企業(yè)規(guī)模判斷 問卷設(shè)置： 被調(diào)查公司以小型企業(yè)為主 按照本次調(diào)查的目的，本次問卷調(diào)查主要面向中小型企業(yè)，尤其是小型公司。從被調(diào)查公司的正常辦公的人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)對比上看， 1020人的企業(yè)占 34%，所占比重最大；其次，2030人的企業(yè)占 23%；第三， 10人以下的企業(yè)占 16%； 50100人和 3050人的企業(yè)各占 9%、7%。分析可以看出， 100人以下的小型企業(yè)接近占到本次調(diào)查企業(yè)總量的 90%，占本次問卷調(diào)查的絕對比重。 這是以下其它主要調(diào)查項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)與分析的重要前提背景。 （正常辦公人數(shù)在 20人以下的企業(yè)占 50%的比例。 ） 被調(diào)查公司正常辦公人口10 人以下。 1 6 %1020 人。 3 4 %2 0 3 0 人。 2 3 %3 0 5 0 人。 7 %5 0 1 0 0 人。 9 %1 0 0 1 5 0 人。 2 %1 5 0 2 0 0 人。 1 % 200 人以上。 8 %區(qū)域市場對 200㎡以下的辦公面積需求較大 統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)， 各辦公需求面積的比例總體較為平均，呈現(xiàn)相對離散的特征 ，而沒有出現(xiàn)比例集中度很高的現(xiàn)象，這歸因于企業(yè)大小及發(fā)展規(guī)劃的不統(tǒng)一。其中， 100150㎡的需求比例最高，為 22%；其它需求比例大多在 11%— 16%之間。 通過對比以上各類需求，聯(lián)系濟(jì)南“中小企業(yè)基數(shù)大”的特點(diǎn)，綜合分析得出，60%以上的市場需求為 200㎡以下的辦公面積，其中多數(shù)集中在 150㎡以下的范圍。 150㎡ 以下辦公面積的需求為 50%，這恰恰吻合了 20人以下辦公企業(yè)的比例。 需求面積數(shù)量與比例對比圖50 ㎡ 以下。 2 %5 0 8 0 ㎡。 1 3 %8 0 1 0 0 ㎡。 1 1 %1 0 0 1 5 0 ㎡。 2 2 %1 5 0 2 0 0 ㎡。 1 4 %2 0 0 3 0 0 ㎡。 1 6 %3 0 0 5 0 0 ㎡。 1 1 %500 ㎡ 以上。 1 1 %純寫字樓的需求比重最高，市場對于 SOHO公寓缺乏認(rèn)知 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)圖顯示， 對純寫字樓的需求比例達(dá)到 82
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