【正文】 客戶類型： 第一類：自用型 第二類：投資型 公寓建設(shè)可行 公寓建設(shè)有必要 公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 ，為本樓提供服務(wù) 。 對手是 鏡子 客戶需求 購買門檻 競爭市場 soho商務(wù)公寓 有較強(qiáng)可行性 成本 公寓運(yùn)作難點(diǎn)與應(yīng)對 難點(diǎn)一 現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊區(qū)域配套尚不齊全，辦公條件尚不成熟，吸引客戶近期購買存在較大難度。 3 3 %8 0 0 0 9 0 0 0 元/㎡。與住宅需求相比，商務(wù)辦公的需求更講究效率和形象，以體現(xiàn)辦公裝修方面的省時、省力及形象的需求，因此，多數(shù)辦公需求更偏好以簡裝修或精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)類型需求對比圖純寫字樓。 2 %1 5 0 2 0 0 人。魯商 1 % 200 人以上。 8 2 %住宅商務(wù)樓。另外，由于各企業(yè)對于寫字間的裝修風(fēng)格、裝修的標(biāo)準(zhǔn)、個性化等方面的要求不同，所以更多的選擇簡裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)。 1 0 %10000 元/ ㎡ 左右。 解決之道 宣傳推廣上，加強(qiáng)對本片區(qū)未來前景的引導(dǎo)，突出將來的配套，展現(xiàn)項(xiàng)目巨大的升值潛力，弱化客戶對區(qū)域現(xiàn)狀的過度關(guān)注。 公寓實(shí)力型目標(biāo)客戶： 實(shí)力大集團(tuán)、經(jīng)過 510發(fā)展處于成長期的中等企業(yè)、高利潤的小型智力公司、需要辦公形象支持的年輕型成長公司： 地產(chǎn)咨詢公司 / 航空票務(wù) / 會計(jì)師事務(wù)所 / 理財公司 /投資公司 / 留學(xué)機(jī)構(gòu)。 二居： 70㎡ 一居： 52㎡ 居住 功能空間劃分示意 Soho平層： ㎡ 混合 功能空間劃分示意 Loft空間： 單層 ㎡ Soho平層： ㎡ 商務(wù) 功能空間劃分示意 Loft空間： 單層 ㎡ Soho平層： ㎡ Loft空間： ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層空間裝飾示意 頂層loft空間示意 底層商業(yè) loft空間示意 大堂 大堂設(shè)立公共前臺和休息區(qū)，風(fēng)格高檔現(xiàn)代。使售價物有所值，甚至是物超所值。 粥多 僧 少， 如何是好？ 商務(wù)公寓 商務(wù) 小型辦公 大型辦公 要 西瓜 也要 芝麻 小面積辦公不可少，項(xiàng)目物業(yè)存在互補(bǔ)性。 市場關(guān)注度高，環(huán)境不成熟導(dǎo)致較強(qiáng)的觀望態(tài)勢 會不會去奧體中心辦公會。 是否選擇獨(dú)立衛(wèi)生間會。 2 %5 0 8 0 ㎡。分析可以看出， 100人以下的小型企業(yè)接近占到本次調(diào)查企業(yè)總量的 90%，占本次問卷調(diào)查的絕對比重。 ） 被調(diào)查公司正常辦公人口10 人以下。 2 2 %1 5 0 2 0 0 ㎡。這反映了寫字樓市場對于中央空調(diào)（含分戶式中央空調(diào)）的需求程度非常高，中央空調(diào)（含分戶式中央空調(diào)）已經(jīng)成為現(xiàn)代辦公的必要硬件配套部分。 5 4 % 區(qū)域價格認(rèn)同方面的調(diào)查數(shù)據(jù)如上圖所示，認(rèn)為價格在 7000— 8000元 /㎡的占到 33%，為最大比重；認(rèn)為價格在 6000— 7000元 /㎡占到 30%，與前者幾乎接近，兩者占到 63%。 （兩棟公寓） 〃50 公寓 （公寓） （ loft） （酒店式公寓） （名士杰座） （商務(wù)公寓） （ SOHO） 100（ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （商務(wù)公寓） （規(guī)劃中） 公寓項(xiàng)目共 21個項(xiàng)目 14個在售項(xiàng)目（白色） 7個未售項(xiàng)目（紅色） 3. 小型商務(wù)市場競爭相對和緩 8 7 6 5 4 3 2 1 19 12 11 10 9 16 15 13 14 18 17 集中分布： 高新區(qū) 歷下區(qū) 20 21 （兩棟公寓） 〃50 公寓 （ loft） （酒店式公寓） （名士杰座） （商務(wù)公寓） （ SOHO） 100（ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （ 1棟公寓） （公寓）