山東魯商濟南國奧城公寓可行性再研究_72ppt-預(yù)覽頁
【正文】 區(qū) 玉泉森信 數(shù)碼港大廈 嘉恒商務(wù)大廈 三慶財富中心 新聞大廈 融基大廈 東環(huán)國際廣場 三慶潤楓商務(wù)大廈 中銀大廈 國華經(jīng)典大廈 山東航空大廈 齊魯軟件園大廈 中信廣場 歷東商務(wù)大廈 第一大道 齊魯國際大廈 賽博數(shù)碼廣場 鴻苑大廈 勝利大廈 發(fā)展大廈 華魯大廈 七星吉星大廈 調(diào)查地點列表 為項目戶型面積的定位作參考 ！ 判斷各物業(yè)類型的認(rèn)可度 針對獨立衛(wèi)生間的取舍 市場對 SOH0的認(rèn)識 中央空調(diào)還是分戶空調(diào) 針對交房標(biāo)準(zhǔn)的要求 區(qū)域認(rèn)知度與認(rèn)可度調(diào)查 市場預(yù)期價格水平 行業(yè)界定 企業(yè)規(guī)模判斷 問卷設(shè)置： 被調(diào)查公司以小型企業(yè)為主 按照本次調(diào)查的目的，本次問卷調(diào)查主要面向中小型企業(yè)，尤其是小型公司。魯商 壹 貳 叁 需求市場調(diào)查分析 公寓可行性再研究 公寓產(chǎn)品設(shè)計建議 需求市場調(diào)查分析 調(diào)查目的 ： 為了能夠進一步了解濟南寫字樓市場的需求情況 ， 特別是小面積商務(wù) ，以形成對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲚^為直觀的認(rèn)知和判斷，從而有力的把握區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅男枨蟋F(xiàn)狀和需求趨勢，以便更好的為項目前期工作 （主要是 6樓的定位問題）提供市場參考。 這是以下其它主要調(diào)查項的統(tǒng)計與分析的重要前提背景。 3 4 %2 0 3 0 人。 2 %1 5 0 2 0 0 人。 通過對比以上各類需求，聯(lián)系濟南“中小企業(yè)基數(shù)大”的特點，綜合分析得出，60%以上的市場需求為 200㎡以下的辦公面積，其中多數(shù)集中在 150㎡以下的范圍。 1 3 %8 0 1 0 0 ㎡。 1 6 %3 0 0 5 0 0 ㎡。 物業(yè)類型需求對比圖純寫字樓。這主要是因為本次調(diào)查的對象主要是小型企業(yè)，其對于獨立衛(wèi)生間的需求符合其辦公人口較少、辦公面積不大的需求特征。 6 0 %不會。 中央空調(diào)是現(xiàn)代辦公的必要硬件配套 對空調(diào)的要求中央空調(diào)。與住宅需求相比，商務(wù)辦公的需求更講究效率和形象，以體現(xiàn)辦公裝修方面的省時、省力及形象的需求，因此，多數(shù)辦公需求更偏好以簡裝修或精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)。 5 5 %毛坯房。 1 0 %不會。 另外，有 23%比例的調(diào)查對象認(rèn)為該區(qū)域的價格在 6000元 /㎡，這主要是因為區(qū)域的價值不成熟現(xiàn)狀造成的；其次，很多客戶將高新區(qū)的其它在售寫字樓項目作為其價格參考標(biāo)準(zhǔn)，這說明了區(qū)域價格水平較低的市場現(xiàn)狀也較大的影響了市場對于該項目價格的預(yù)期。 3 3 %8 0 0 0 9 0 0 0 元/㎡。置業(yè)比較謹(jǐn)慎，既有長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，又不會輕易出手。 商務(wù) 大型辦公 商務(wù)公寓 小型辦公 多種功能 多 條路 都以商務(wù)功能為主適當(dāng)考慮居住功能： 產(chǎn)品 市場 功能互補 供應(yīng)市場 項目性質(zhì) 需求市場 商務(wù)公寓 公寓建設(shè)的可行性 商務(wù)公寓于寫字樓相比層高降低，外裝及土建每平米節(jié)省 150元左右。 整個濟南市場，特別是區(qū)域內(nèi)小型商務(wù)產(chǎn)品存量和未來放量較高檔寫字樓要小的多，為商務(wù)公寓提供了可行性。 對手是 鏡子 客戶需求 購買門檻 競爭市場 soho商務(wù)公寓 有較強可行性 成本 公寓運作難點與應(yīng)對 難點一 現(xiàn)階段項目周邊區(qū)域配套尚不齊全，辦公條件尚不成熟，吸引客戶近期購買存在較大難度。 難點二 公寓產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶為中小企業(yè)受目標(biāo)客戶實力限制，價格難以突破。 涉外行政公寓 什么是涉外公寓？ 涉外公寓是指專為外籍人士和高級商務(wù)人士量身定制的全精裝國際標(biāo)準(zhǔn)公寓，與普通住宅相比，涉外公寓無論是在區(qū)域選擇、精裝標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計，還是物業(yè)管理等方面的標(biāo)準(zhǔn)都要求極高，可以這樣說，涉外公寓的發(fā)展是一個城市走向國際化的標(biāo)志之一。 我們援引“行政”一詞的廣義，例如：行政級汽車、行政級豪宅。 客戶類型： 第一類：自用型 第二類：投資型 公寓建設(shè)可行 公寓建設(shè)有必要 公寓產(chǎn)品設(shè)計建議 ，為本樓提供服務(wù) 。借一層 loft之層高做局部挑高處理，層高 810米
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