【正文】 寫字樓市場發(fā)展趨勢 Thank you for your attention !謝 謝一月 2101:23:1701:2301:23一月 21一月 2101:23 01:2301:23:17一月 21一月2101:23:172023/1/25 1:23:17? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 受房地產(chǎn)政策影響，目前寫字樓產(chǎn)品投資需求旺盛， 投資客戶為目前區(qū)域中端寫字樓產(chǎn)品的主力購買客戶。 未來本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌?“城市中心 ”，隨著區(qū)域中心化發(fā)展，區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)具有一定發(fā)展空間，且符合區(qū)域整體規(guī)劃；216。 區(qū)域主要客戶除部分高新企業(yè)之外，大部分 以本地中小規(guī)模的草創(chuàng)型、成長型公司為主，與高新企業(yè)相比 他們對物業(yè)的軟硬件設(shè)施要求不高。 受呼市經(jīng)濟發(fā)展特性影響， 整個寫字樓市場在過去幾年中發(fā)展速度緩慢 ，寫字樓未拉開與住宅、公寓類物業(yè)的價格梯度；216。價格升值空間較大：目前呼市寫字樓市場價格與同級別城市相比略低，增長趨勢呈平穩(wěn)緩慢上漲趨勢，未來升值潛力加大，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，辦公類物業(yè)市場需求會逐漸加大；價格漲幅略高于住宅產(chǎn)品：相比住宅物業(yè)，寫字樓的銷售價格在近年上漲幅度略高于住宅產(chǎn)品，且不受政策管控，作為投資產(chǎn)品更受房地產(chǎn)投資客戶追捧；寫字樓市場發(fā)展趨勢 其它 商 業(yè)營業(yè) 用房 辦 公樓 其中：商品住宅 資同比增減 %2023年 16月2023年 16月單 位項 目順應(yīng)市場發(fā)展要求，呼市寫字樓市場未來供應(yīng)量較大，開發(fā)總量增長幅度高于住宅產(chǎn)品，略低于商業(yè)產(chǎn)品。入駐寫字樓項目調(diào)查未來寫字樓項目調(diào)查項目名稱 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價（元 /㎡） 物業(yè)現(xiàn)狀海亮廣場 60000 — — 在售東達廣場 32435 — 6000 在售鴻都大廈 45155 4200 在售奈倫國際 36400 — 6800 在建琦琳北辰 58000 — — 在建內(nèi)蒙古世貿(mào)大廈 34363 — 在售波士名人國際 30000 — 7500 在售金天帝世界廣場 30000 — 7500 在售中銀城市廣場 29199 — — 在建熙華發(fā)展大廈 28000 5000 在售天辰銀筑 20230 — 3600 在售匯商廣場 11000 — 5600 在建蘭太廣場 10000 — 3650 在售項目名稱 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價（元 /㎡） 物業(yè)現(xiàn)狀益博財富大廈 工地停工 — — —盈嘉國際 14000 6300 在售豐澤大廈 11000 — 6800（精裝修） 在售維多利金色華府 未定 未定 未定 規(guī)劃巨華時代廣場 10000 — 5680 在售合計 459552㎡備注：以上均不包括企事業(yè)單位自建、自用或整體租用、整體購買及老舊非標準寫字樓新建寫字樓整體供應(yīng)量達到 46萬㎡，未來供應(yīng)體量較大，且主要集中在中山路商務(wù)區(qū)和新華大街商務(wù)區(qū) ；新建寫字樓中絕大部分在售，售價水平約為目前市場住宅價格的 ,市場競爭激烈；呼市寫字樓的整體發(fā)展趨勢在城市東部蔓延，且逐漸向?qū)I(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，再滿足中高端商務(wù)客戶需求的同時，針對于創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展型企業(yè)的寫字樓產(chǎn)品也在逐漸增多。入駐寫字樓項目調(diào)查項目 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價 （元 /㎡） 物業(yè)費 （元 /㎡ /月） 入住率 公司類型金沙大廈 8700 — 含 90% 保險、旅游未名樓 8000 — 含 80% 證券、教育天旭廣場 7600 — 含 90% 廣告、房地產(chǎn)興源大廈 5000 3800 100% 旅行社、羊絨綠洲大廈 5000 — 含 90% 旅行社、保險通達七、八、九號樓 5000 — 含 90% 中介、機電興益寫字樓 4000 — 含 90% 建材、保險北方大廈 4000 — 含 100% 商務(wù)、教育耕耘大廈 3673 — 含 90% 貿(mào)易、房地產(chǎn)蒙地雅大廈 3200 — 含 70% 裝飾、建材中福大廈 3000 — 70% 房地產(chǎn) 、貿(mào)易同創(chuàng)寫字樓 2023 — 含 100% 建材、貿(mào)易立業(yè)大廈 2023 — 含 90% 房地產(chǎn)、教育海光大廈 1500 5800 含 75% 裝飾、消防學(xué)府康都 160000 6500 A： B： 70% 乳業(yè)、房地產(chǎn)誠信數(shù)碼大廈 36000 — 70% 礦業(yè)、旅行社銀都大廈 35000 — 90% 羊絨、房地產(chǎn)眾生大廈 30755 — 8900 含 40% 中國移動巴黎廣場 30000 — 90% 房地產(chǎn)、旅行社國航大廈 1400 — 含 90% 通信、電氣項目 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價 （元 /㎡） 物業(yè)費 （元 /㎡ /月） 入住率 公司類型首府廣場 28311 6000 80% 廣告、房地產(chǎn)富恒大廈 21342 — 含 50% 廣告、裝飾工程盤古商務(wù)中心 18000 — 含 60% 房地產(chǎn)、商務(wù)長興大廈 15000 — 含 90% 保險、旅行社加利大廈 15000 — 含 90% 酒業(yè)、房地產(chǎn)艾博科電大廈 14500 4888 含 60% 貿(mào)易、電子產(chǎn)品華聞大廈 12023 — 含 90% 文化產(chǎn)業(yè)、廣告山丹大廈 10000 — 8000 含 80% 電業(yè)、乳業(yè)合計 489981㎡備注：以上均不包括企事業(yè)單位自建、自用或整體租用、整體購買及老舊非標準寫字樓。向東發(fā)展如意政務(wù)商務(wù)區(qū)呼市寫字樓市場現(xiàn)狀呼市寫字樓市場現(xiàn)狀從呼市的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，政府公共職能三產(chǎn)和資源密集型二產(chǎn)增長突出，因此未來寫字樓市場發(fā)展空間較大，但是支撐寫字樓市場的金融保險、證券、商貿(mào)、 IT等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比例不足，是導(dǎo)致整體寫字樓市場發(fā)展緩慢的根本原因。其中新華大街、中山西路、大學(xué)西街是目前為止呼和浩特市寫字樓最為集中的區(qū)域。n發(fā)展迅速 隨著城市經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，帶動了呼市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，通過招商引資吸引了大量省內(nèi)外商務(wù)人群涌入呼市，原有辦公物業(yè)供應(yīng)難以滿足日益增加的需求，這種供應(yīng)與需求的失衡，刺激了寫字樓市場的建設(shè)開發(fā)，寫字樓物業(yè)發(fā)展迅速。如萬達廣場正在建設(shè)、沃爾瑪、家樂福正在積極談判中，呼市商業(yè)未來將面臨激烈的競爭與經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰的殘酷過程。目前的商業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，細節(jié)設(shè)計缺乏人性化和對現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的理解；216。呼市主要商業(yè)現(xiàn)狀與未來的總體供應(yīng)量預(yù)計超過 250萬㎡，商業(yè)供應(yīng)充足，人均商業(yè)面積將超過1㎡，已到達較高的城市商業(yè)發(fā)展水平；216。劣勢：整租使可售商業(yè)位置欠佳，比例偏低收益期長，公寓產(chǎn)品類型單一全部東西朝向216。商業(yè)街：均價 2－ /㎡ .萬達廣場集流行百貨、酒店、辦公、公寓、住宅為一體，是呼市東區(qū)最大的商業(yè)中心，功能完備，業(yè)態(tài)齊全，憑借萬達巨大的品牌效應(yīng)和號召力，將成為呼市商業(yè)新地標。租金水平： － 2元 /日 .平方米項目總體建成后，集百貨、家居、超市、餐飲、休閑娛樂于一體，成為北部城區(qū)較大的都市綜合從已開業(yè)的主力店來看，經(jīng)營狀況良好。租金水平：一層 96—110 元 /平米 /月，二層 70—90 元 /平米 /月， 三層 60—70 元 /平米 /月 主要品牌：芝華士、圣洛克、心緣、真榮、雅風(fēng)、雙葉、四季繽紛、喜德來、我愛我家、九品、非同、聯(lián)邦、朗薩等潤宇項目在呼市消費者中具有良好口碑 ,經(jīng)營品種以面向中檔客群為主，品類、品牌在呼市現(xiàn)階段具有一定影響，但其物業(yè)條件較為落后，通道狹長窄小，硬件設(shè)施落后束縛了項目的整體發(fā)展。成熟商業(yè)研判 —— 潤宇家居裝飾城項目位置：興安北路與海拉爾東路交匯口開業(yè)時間： 1998年建筑面積： 30萬平米檔次：經(jīng)營產(chǎn)品面向中高端市場基本情況：擴建后的潤宇，集家居、家具、建材、燈飾等一體的大型綜合性市場。北京華聯(lián)超市系呼市唯一一家獨立經(jīng)營的大型超市，目前經(jīng)營情況良好，消費客群除周邊常住居民之外，幾乎吸引了全市的日常消費人群。王府井百貨位于中山西路商圈黃金地段，與民族商廈、維多利商廈隔街對應(yīng)，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的中端百貨。成熟商業(yè)研判 —— 王府井百貨開業(yè)時間： 2023年 12月商業(yè)面積： 37500m2樓層布局： B1－超市1F－ 服裝、鞋帽、箱包、藥店、化妝品 ；2F－ 服裝、箱包、飾品 ；3F－ 女裝、仿真飾品、美容4F男裝、體育休閑、愷力休閑場5F大小家電、兒童用品、辦公用品、床上用品代表品牌： 接吻貓、愛奴矯、新寵兒 金克拉、CBANNER、依伴、 TATA 租金與扣點： 8－ 10元 /天 . ㎡保底、 服裝 %、箱包 20%左右、藥品 2530%、小家電 10%商鋪面積： 10－ 100㎡商業(yè)配套：中央空調(diào)；兩部扶梯；每層一個洗手間；無顧客休息區(qū)、四層有兒童活動區(qū)；地下停車場約 100個車位。休閑、娛樂業(yè)的競爭逐漸從硬件設(shè)施的競爭向服務(wù)品質(zhì)的競爭轉(zhuǎn)變。216。其中，高檔場所有碧海藍天商務(wù)會館、錢柜 KTV等。216。216。呼和浩特餐飲消費旺盛，高檔次、高品質(zhì)的餐飲受市場追捧，其中市場上火鍋類、蒙餐類餐飲的最為受歡迎 ,且逐漸向品牌化和規(guī)模聚集化發(fā)展。216。大型單體店越來越多。216。從業(yè)態(tài)分布來看，呼市集中餐飲以餐飲街形式為主，長度在 200米到 500米不等。其中，如沃爾瑪、家樂福等國際性賣場巨頭，已經(jīng)加快了呼市選址建設(shè)的步伐，對一些大型項目進行了考察。216。 從經(jīng)營模式來看，呼市大型超市除維多利超市外，基本采用超市 +外租區(qū)的經(jīng)營模式，外租區(qū)租金因其所處位置與超市經(jīng)營狀況而不同，總體維持在 1－ 3元 /日 /平方米。從供應(yīng)情況來看，呼市大型超市主要有北京華聯(lián)超市、維多利超市、美特好超市三家，供應(yīng)數(shù)量較少；根據(jù)商圈格局與消費人群的分布特點，大型超市分布較散，輻射范圍較廣，因其提供日常必需品消費，經(jīng)營狀況良好。呼市專業(yè)店發(fā)展迅速，建材家居、電器專賣等行業(yè)發(fā)展較好，且 呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象，形成集中的專業(yè)賣場一條街或集中區(qū)域 。從發(fā)展趨勢看，專業(yè)店以其經(jīng)營品類的專一化、服務(wù)的專業(yè)化，與百貨形成了較有力的競爭。 從價格水平來看，服裝類專業(yè)店大部分定位中、低檔，位置臨近火車站或位于回民區(qū)，租金集中在 1－ 4元 /㎡ /天，建材家居專業(yè)店發(fā)展較為成熟，因其單店面積較大，租金較其他類型專業(yè)店低，租金主要在 － /㎡ /天，電腦、科技類專業(yè)店經(jīng)營品類較多，受樓層、位置影響較大，租金主要在 1－ 5元 /㎡ /天之間，農(nóng)貿(mào)市場租金在 － /㎡ /天。從經(jīng)營品類來看，呼市專業(yè)店供應(yīng)規(guī)模較大的專業(yè)店有服裝類、電腦科技類、建材家居類、農(nóng)貿(mào)類、小商品類、汽配類等，依據(jù)經(jīng)營品類的不同，形成了扎堆經(jīng)營的特色專業(yè)店集群，如興安北路－東庫街建材家居集中地、汽配一條街、火車站服裝、小商品市場集中地等。從競爭態(tài)勢來看，百貨逐漸扎堆現(xiàn)象明顯，從發(fā)展趨勢看，現(xiàn)階段百貨主要集中在中山路商圈，隨著城市東進戰(zhàn)略的實施，百貨、購物中心逐漸向東發(fā)展趨勢，呈現(xiàn)多中心分布的特點。從價格水平來看，百貨與購物中心租金差異很大，租金從 4－ 20元不等，部分百貨實行了保底租金與聯(lián)營相結(jié)合的租金政策。呼市的百貨以及大型購物商業(yè)整體偏于中端水平，市內(nèi)百貨以維多利集團一家獨大，幾乎壟斷呼市中高端市場，幾家外地及外資百貨經(jīng)營情況一般。由于經(jīng)營品種類似，各單店之間的競爭更加激烈。 從經(jīng)營狀況來看，現(xiàn)階段各家百貨、購物中心經(jīng)營狀況參差不齊。商業(yè)業(yè)態(tài)研判 —— 百貨 /購物中心從經(jīng)營主體看， 呼市百貨點主要有本地、外地、外資三部分組成，本地百貨數(shù)量最多，如維多利商廈、維多利購物中心，天元商廈等，外地百貨以王府井百貨、海亮廣場為主，外資百貨以尚未營業(yè)的太古廣場為代表。餐飲業(yè)：較為發(fā)達，有幾條自發(fā)形成的大型餐飲街，中高檔餐飲發(fā)展迅速；216。專業(yè)店：目前呼市專業(yè)店以服裝類、建材批發(fā)類、汽配類數(shù)量較多，發(fā)展相對較好；216。百貨：較為成熟，由中低檔逐漸向中高檔發(fā)展的趨勢，未來將以中高檔精品百貨為主；216。216。東庫街興安北路商圈蒙苑商圈以建材家居專業(yè)市場為主，是首府特色建材家居產(chǎn)業(yè)集中地，主要有蒙苑國際中心，潤宇家居等項目商業(yè)市場研判 城市商業(yè)概況城市商圈特征商業(yè)業(yè)態(tài)研判成熟商業(yè)研判潛在商業(yè)研判商業(yè)業(yè)態(tài)研判 —— 商業(yè)各業(yè)態(tài)發(fā)展狀況呼市商業(yè)處于快速發(fā)展階段，總體市場供應(yīng)充足，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展較為均衡。在營商業(yè)以建材、裝修材料、裝飾裝潢、室內(nèi)布藝以及配套的廣告設(shè)計等為主。據(jù)初步統(tǒng)計，商業(yè)總體量約有 100萬平米。位于火車站東北側(cè)，匯聚了潤宇裝飾城、海興建材城、居然之家等十余家大型裝飾建材批發(fā)市場與百余家建材、裝飾材料商鋪，是呼市乃至全自治區(qū)目前最大的裝修、裝飾產(chǎn)品集散中心。現(xiàn)有的批發(fā)市場已經(jīng)跟不上呼市城市化發(fā)展的進程，使火車站商品交易的升級無法快速推進。216。216?；疖囌旧倘κ呛艉秃铺貍鹘y(tǒng)的商業(yè)區(qū)、物流港。代表物業(yè)有通達商場、地下商城、國貿(mào)批發(fā)城、榮星批發(fā)市場、北京華聯(lián)等。相對其他商圈，本商圈的商業(yè)以中低檔為主。在營商業(yè)以經(jīng)營服裝、小商品、日常百貨批零為主。據(jù)初步統(tǒng)計，商業(yè)總體量約有 35萬平米。依靠火車站、長途汽車站的交通優(yōu)勢，以車站東西街為軸，自發(fā)形成了多家小商品批零市場，人流量主要集中在通達商場與國貿(mào)批發(fā)城兩個比較集中的商業(yè)。隨著煙廠改造、明澤廣場以及恩和家園等住宅小區(qū)的建設(shè)，商圈影響力將逐漸擴大，成為城區(qū)南拓發(fā)展的重要區(qū)域。商圈客群以城區(qū)西南方向居民消費為主。該商圈從華聯(lián)建設(shè)興起，目前，形成了以嘉茂購物中心（內(nèi)設(shè)華聯(lián)超市）、東瓦窯農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、東鴿