【正文】 n價(jià)格方面，新城區(qū) 211月整體成交均價(jià) 為 5853元元 /㎡㎡ ，上半年 維 持上 漲勢(shì)頭 ，下半年波 動(dòng) 下行，與 賽 罕區(qū)價(jià)格走 勢(shì) 如出一 轍 。月份。價(jià)格以 7月 為 分界點(diǎn)，呈 現(xiàn) 截然不同的趨勢(shì) ： 6月及 6月以前，價(jià)格在波 動(dòng) 中小幅上 揚(yáng) ， 環(huán) 比上 漲 幅度不超 過(guò) 6%， 7月成交價(jià) 環(huán) 比大 漲 ，并首次突破8000元元 /㎡㎡ ； 7月以后成交價(jià)在 劇 烈波 動(dòng) 中 進(jìn) 入下行通道。在 12月達(dá)到限 購(gòu) 后峰 值 ， 總總 體月成交量波體月成交量波 動(dòng)動(dòng)劇劇 烈，市烈，市 場(chǎng)場(chǎng) 成交極不成交極不 穩(wěn)穩(wěn) 定定 。呼市區(qū)域新建住宅情況 賽罕區(qū) ： 全年 月成交波 動(dòng) 明 顯 ，成交價(jià)格 環(huán) 比中波動(dòng) 強(qiáng) 烈， 總 體下降 為 主2023年賽罕區(qū)每月新建商品房成交量走勢(shì)圖（單位：㎡）01000002023003000004000005000006000007000008000009000001000000150%100%50%0%50%100%150%200%250%賽罕區(qū) 54253 23286 64808 52292 74710 94929漲幅 0% 158% 96% 79% 133% 186% 57% 178% 19% 43% 27%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年賽罕區(qū)商品房成交價(jià)格走勢(shì)圖0202340006000800010000%%%%%%%%%賽罕區(qū) 5886 5083 5361 5596 5921 8130 5973 6309 漲幅 %%%%%%%%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月n成交量 為 170萬(wàn)㎡萬(wàn)㎡ ，在 4月限 購(gòu) 之前的 23月大幅 上上 漲漲 ，并在 3月達(dá)到高峰，原因： 往年存在大量成交未往年存在大量成交未 辦辦 網(wǎng)網(wǎng) 簽簽現(xiàn)現(xiàn) 象，象， 為為 避限集中避限集中 辦辦 理手理手 續(xù)續(xù) 。其中 2月、 3月、 6月、 7月、 8月、 9月月均 漲 幅超 過(guò) 20%；市 場(chǎng)進(jìn) 入 10月，價(jià)格同比仍呈上升 態(tài)勢(shì) ，但 漲 幅控制在 5%以?xún)?nèi)， 11月、 12月同比成交價(jià)下降 29%和 %， 調(diào) 控效果 顯現(xiàn) 。線性回歸顯示，成交價(jià)格依然維持下行趨勢(shì) 。 9月后成交價(jià)格環(huán)比急劇下跌并出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控在調(diào)整需求結(jié)構(gòu)方面收到明顯成效， 12月價(jià)格回暖，主要原因是 玉泉區(qū)成交玉泉區(qū)成交單一價(jià)格高，整體拉高。 11月份金川和 賽 罕（中海 凱 旋 門(mén) ）大量新 盤(pán) 上市，成交量有小幅 回回升升 。n成交面 積 分布區(qū)域中， 賽 罕區(qū)以 54%占 第一第一 ，新城區(qū) 36%位列 第二第二 ， 賽 罕新城兩個(gè)區(qū)域占全市 總 成交面 積 的90%；回民區(qū)和玉泉區(qū)以 6%、 4%，分列三、四位。 4月限 購(gòu) 之前的 3月份，全市出 現(xiàn) 網(wǎng) 簽 和 購(gòu) 房的高峰期； 4月限 購(gòu) 后成交量大幅下滑；前半年旺季出 現(xiàn) 在 7月份；后半年金九 銀 十出 現(xiàn) 成交小高潮，但同比去年明 顯 下滑； 11月、 12月份成交小幅上升。住宅市場(chǎng)開(kāi)始向剛需客群靠攏，整體呼市商品房消費(fèi)以中產(chǎn)階級(jí)為主。限購(gòu)之后，市場(chǎng)整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住宅產(chǎn)品減少，不受限購(gòu)的商業(yè)、寫(xiě)字樓產(chǎn)品增加，泡沫風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)換，但并未降低。受限購(gòu)以及呼市城市發(fā)展戰(zhàn)略影響，市區(qū)可用于開(kāi)發(fā)資源（土地）枯竭，開(kāi)始向環(huán)線發(fā)展。受限購(gòu)前期市場(chǎng)利好驅(qū)使，大量項(xiàng)目盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，同質(zhì)化嚴(yán)重，在國(guó)家突然收緊政策口袋時(shí)，市場(chǎng)庫(kù)存被推至高位，未來(lái)銷(xiāo)售壓力可想而知。n尚達(dá)信認(rèn)為： 呼客群消費(fèi)呈中間大兩頭小的形狀，說(shuō)明呼市中產(chǎn)階呼客群消費(fèi)呈中間大兩頭小的形狀，說(shuō)明呼市中產(chǎn)階級(jí)占住房消費(fèi)大級(jí)占住房消費(fèi)大 。n尚達(dá)信認(rèn)為 ： 剛需依然占呼市市場(chǎng)的主導(dǎo)，改善中投資需求占很剛需依然占呼市市場(chǎng)的主導(dǎo)，改善中投資需求占很大一部分，隨著調(diào)控的深入，未來(lái)剛需比重將逐步加大大一部分，隨著調(diào)控的深入，未來(lái)剛需比重將逐步加大 。住宅供需為主導(dǎo)，消化速度尚可；辦公商業(yè)消化極不理想n2023年呼市供應(yīng)面積為： ㎡，成交： ㎡ ， 成交 /供應(yīng) %；n住宅、辦公、商業(yè)的成交 /供應(yīng)比值分別為： %、 %、 %尚達(dá)信認(rèn)為： 從數(shù)據(jù)總數(shù)上看， 2023年商品房市場(chǎng)總體供給遠(yuǎn)大于需求；從供需結(jié)構(gòu)分析，住宅仍舊是商品房供應(yīng)主導(dǎo)，商業(yè)較之辦公比重大一倍；住宅消化量最大，消化比值遠(yuǎn)大于辦公及商業(yè)，但仍舊有約 150萬(wàn)㎡庫(kù)存堆積到 2023年；商業(yè)辦公消化比值非常不理想。目前呼和浩特市城區(qū)正處于不斷向外拓寬的階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要圍繞著 環(huán)線 進(jìn)行建設(shè)。 造成原因： ； 4月限購(gòu)前的大量網(wǎng)簽和銷(xiāo)售； 劇，客群觀望加重 ,整體觀望形成。n銷(xiāo)售數(shù)據(jù)圖顯示，歷年呼市銷(xiāo)量在 0607年大幅下降后，一路以 兩位數(shù)的漲幅 在快速增長(zhǎng)，在2023年達(dá)到最高，漲幅為 105%。n尚達(dá)信認(rèn)為尚達(dá)信認(rèn)為 ： 。未來(lái)供應(yīng)過(guò)剩增大，銷(xiāo)售前景不明朗呼市歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況（單位：萬(wàn)㎡）0100020233000施工新開(kāi)竣工施工 新開(kāi) 竣工 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年呼市歷年商品房銷(xiāo)量統(tǒng)計(jì)情況（單位：萬(wàn) /㎡ ）0100200300400%%%%%%%%%%銷(xiāo)量同比漲幅銷(xiāo)量 % % % %%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年n開(kāi)發(fā)曲線走勢(shì)顯示 、新開(kāi)工面積整體分別呈大幅和小幅 上揚(yáng) ， 在在 08年、年、 11年市場(chǎng)年市場(chǎng)環(huán)境低迷時(shí)達(dá)到波峰環(huán)境低迷時(shí)達(dá)到波峰 ； ，以 08年為界，在 08年以前呈大幅 上升 趨勢(shì)， 08年后呈下降趨勢(shì)。→ 趨勢(shì) ： 11全年政策總體全面收緊，但在臨近年底時(shí)信貸放松，預(yù)計(jì)在 12年保障房運(yùn)作時(shí)調(diào)控會(huì) 趨向緊中偏穩(wěn)趨向緊中偏穩(wěn) ，隨住房信息系統(tǒng)的完備，逐步為限購(gòu)的市場(chǎng)退出提供基礎(chǔ)， 但不會(huì)但不會(huì)全面放松，全面放松， 12年總體形勢(shì)依然看緊年總體形勢(shì)依然看緊 。供需： 在政策的步步蔓延中，一線城市市場(chǎng)庫(kù)存被不斷累積，開(kāi)發(fā)商資金缺口放大，年前表現(xiàn)尤其突出，打折促銷(xiāo)等手段貫穿四季度成交 。廣州： 量升價(jià)平 ，成交 5391套 ㎡，環(huán)比上升 %左右，價(jià)格 10311，環(huán)比上月微跌 %。深圳： 量升價(jià)跌 ，成交 1685套 ㎡，環(huán)比上升 %，價(jià)格 18032，跌幅達(dá)到 15%。上海： 量升價(jià)穩(wěn) ， 成交 10758套 ㎡，環(huán)比上漲 12%，價(jià)格 13021，環(huán)比基本持平，天津： 量跌持平 ， 成交 4223套 ㎡，環(huán)比微漲 %，價(jià)格 9187，微降 %。北京： 量升價(jià)穩(wěn) ， 本月成交 15181套 ㎡，環(huán)比上升 %，市區(qū)均價(jià) 16895環(huán)比上月基本持平。成交價(jià)格 ：本月，重點(diǎn)城市價(jià)格穩(wěn)中有降，深圳跌幅在 15%，其他城市環(huán)比浮動(dòng)不大。北京保障房入市，抬高市場(chǎng)成交份額，深圳新盤(pán)促銷(xiāo)上市成交上升，其他重點(diǎn)城市成交環(huán)比持平。 重點(diǎn)城市庫(kù)存繼續(xù)增加重點(diǎn)城市庫(kù)存繼續(xù)增加未來(lái)供應(yīng)盤(pán)踞高位未來(lái)供應(yīng)盤(pán)踞高位 。百城住宅成交價(jià)格的表現(xiàn)一定程度上反應(yīng)了政策調(diào)控的時(shí)間緊迫性，相較以往的調(diào)控越調(diào)越高，限購(gòu)的出臺(tái)多百城住宅成交價(jià)格的表現(xiàn)一定程度上反應(yīng)了政策調(diào)控的時(shí)間緊迫性，相較以往的調(diào)控越調(diào)越高，限購(gòu)的出臺(tái)多讓市場(chǎng)有些反應(yīng)過(guò)敏，從圖中所示的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看讓市場(chǎng)有些反應(yīng)過(guò)敏，從圖中所示的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看 12年的政策嚴(yán)苛程度基本會(huì)持續(xù)年的政策嚴(yán)苛程度基本會(huì)持續(xù) 。住宅價(jià)格漲幅受限購(gòu)的逐步影響，隨時(shí)間推移跌速上下波動(dòng)，但整體漲幅已下降為主。部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：中房指數(shù)年度：住宅價(jià)格 本年，在調(diào)控伴隨的情況下，住宅成交均價(jià)以 8月為臨界，呈雙向下降趨勢(shì)，價(jià)格漲跌明顯，限購(gòu)影響持續(xù)， 12月成為谷底收尾階段漲幅形勢(shì) ： 全國(guó)住宅價(jià)格在 6月前，政策在一線城市影響擴(kuò)散時(shí)，全國(guó)百城住宅價(jià)格上漲幅度一直在 %～%之間波動(dòng)； 6月后政策開(kāi)始向二三線城市延伸，住宅整體價(jià)格漲幅速度開(kāi)始步調(diào)一致， 6到 9月在 %～ 0.03%波動(dòng)，漲幅速度呈逐漸放緩；在進(jìn)入 10月銷(xiāo)售旺季時(shí)，限購(gòu)影響顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體成交慘淡，伴隨著打折促銷(xiāo)以及后續(xù)的降價(jià)保量，價(jià)格漲幅跌速開(kāi)始加大。本年度：全國(guó)商品房銷(xiāo)售累計(jì) ㎡， 同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng) %；增速環(huán)比 111月 下降下降 ； 12月住宅銷(xiāo)售 8122萬(wàn)㎡ 同比下降同比下降 %。%～2%1%～ % ＜ 1%＞2%～ 2% 1%～ %百城住宅價(jià)格 同比漲跌形勢(shì) ：同比漲幅繼續(xù)放緩，跌幅范圍擴(kuò)大12月同比去年住宅價(jià)格上漲 %，漲幅環(huán)比 11月縮小 ，本年度最低漲幅月份，可以看出限購(gòu)影響平穩(wěn)深入；本月， 20個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌增加11個(gè) 蕪湖、寧波、?？?、蘇州、重慶、嘉興、無(wú)錫、成都跌幅在 15%，其余跌幅1%。 本月，住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市繼續(xù)擴(kuò)大，價(jià)格整體小幅緩步下降， 受市場(chǎng)影響目前住宅價(jià)格進(jìn)入低價(jià)階段，年尾順?shù)N樓盤(pán)打折力度放大（詳見(jiàn)呼市周報(bào)），一方面繼續(xù)拉低整體住宅價(jià)格，一方面力爭(zhēng)避免明年的產(chǎn)品沖突，減少庫(kù)存。百城住宅價(jià)格 環(huán)比漲跌形勢(shì) ：環(huán)比漲幅繼續(xù)下降，跌幅范圍擴(kuò)大環(huán)比 漲幅 居前的城市：東營(yíng)、新鄉(xiāng) /衡水、 汕頭汕頭 、 廊坊、菏澤 /烏魯木齊、邯鄲、宿遷 、 淄博淄博 10個(gè)城市，漲幅整體繼續(xù)呈下降趨勢(shì)；另：鄭州、大連等 27城市 漲幅低于漲幅低于 %。 同比去年來(lái)看，本月住宅價(jià)格上漲 %，自 7月以來(lái)漲幅持續(xù)縮小 。樓面地價(jià)大到小依次排列為其他 358元 /㎡ ，商服 148元 /㎡ ，中小套型、中低價(jià)位143元 /㎡ ，住宅 140元 /㎡ 。金山土地出讓?zhuān)航鹕酵恋爻鲎專(zhuān)?保障性住房及工業(yè)供給量充足2023年特征n 成交量成交量 ：本年度成交 82宗，宗地面積為 ㎡，合 8747畝，建筑面積為 ㎡；成交面積：其他（工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)）第一，住宅第二，中小套型、中低價(jià)位第三，商服第四。金川土地成交：金川土地成交： 住宅為主，中小套型中低價(jià)位占比超過(guò)1/3，為呼市本年度保障性住房土地供應(yīng)主要區(qū)域2023年特征n 出讓 59宗，出讓面積為 ㎡ ，合 3238畝畝，建筑面積為 ㎡；n 出讓面積其他第一，中小套型、中低價(jià)位第二，商服第三，住宅第四；n金山開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)主要為其他（工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)）用地和中小套型中低價(jià)位為主。n 成交額及成交價(jià)：成交額及成交價(jià)：成交金額為 6354萬(wàn)元，成交單價(jià)為 1521元 /㎡ ，樓面地價(jià)為 150元 /㎡ 。金川土地出讓?zhuān)航鸫ㄍ恋爻鲎專(zhuān)?僅有商服用地出讓2023年特征n 成交量：成交量：土地成交 5宗，宗地面積為 ㎡，合 626畝，建筑面積為 ㎡。金橋土地成交：金橋土地成交： 住宅成交面積居首位，商業(yè)地價(jià)領(lǐng)跑2023年特征n 金川全年出讓土地 2宗，出讓面積為 47106㎡ ，合 ，建筑面積為 61323㎡ ，均為商服用地。n 成交額及成交價(jià)成交額及成交價(jià) ：成交金額為 ，成交單價(jià)為 4612元 /㎡ ，樓面地價(jià)為 1559元 /㎡ 。n出讓面積出讓面積 ：出讓面積住宅第一，住兼商第二，商服第三，商兼住第四。n 成交額及成交價(jià)成交額及成交價(jià) ：玉泉區(qū) 2023年成交金額為，成交單價(jià)為 3067元 /㎡ ，樓面地價(jià)為 1616元 /㎡ ；樓面地價(jià)大到小依次排列為住宅 1618元 /㎡ 、商服為 1143㎡ 、商住兼商用地為 1028㎡。n出讓性質(zhì)出讓性質(zhì) ：出讓面積商服第一，住宅第二，其他住第三。n成交金額及價(jià)格成交金額及價(jià)格 ：成交金額為 ，成交單價(jià)為 2086元 /㎡ ，平均樓面地價(jià)為 1518元 /㎡ ；樓面地價(jià)大到小依次排列為住宅 1744元 /㎡ 、商服為1212元 /㎡ 、商住兼商用地為 1028元 /㎡ 。如意區(qū)土地成交：如意區(qū)土地成交： 住兼商、商業(yè)成交占主導(dǎo)與總部基地定位一定程度上契合2023年特征n出讓數(shù)值出讓數(shù)值 ： 回民區(qū) 2023土地招拍掛出讓 9宗，出讓面積為 ㎡，合637畝，建筑面積為㎡；n出讓面積出讓面積 ：出讓面積商服第一，住宅第二，其他第三。n成交金額及價(jià)格成交金額及價(jià)格成交金額為 ，成交單價(jià)為 2401元 /㎡ ，平均樓面地價(jià)為 1077元 /㎡ 。如意區(qū)土地出讓?zhuān)喝缫鈪^(qū)土地出讓?zhuān)?土地出讓結(jié)構(gòu)體現(xiàn)區(qū)域定位2023年特征n 成交量成交量成交 8宗，宗地面積為 萬(wàn)㎡，合 486畝，建筑面積為㎡。樓面地價(jià)大到小依次排列為住宅 1850元 /㎡ 、商服為 1421㎡、住兼商用地為 965㎡ 。成交面積：商服第一，住宅第二，住兼商第三。n出讓面積出讓面積 ：出讓面積商兼住第一，住宅第二，中小套型、中低價(jià)位住第三。n 成交金額及價(jià)格成交金額及價(jià)格 ：成交金額為 ，成交單價(jià)為 3106元 /㎡ ，平均樓面地價(jià)為 1728元 /㎡ ；樓面地價(jià)大到小依次排列：住宅 3133元 /㎡ 商兼住 1880元 /㎡ 住兼商 1200元 /㎡ 商服為 698元 /㎡ 。n出讓面積出讓面積 ：出讓面積排序：商服47%住兼商 23%住宅22