【正文】 玉泉區(qū)慧谷藍(lán)庭恒大云鼎金川區(qū)時代天驕寬城 半山半水金華學(xué)府中海錦繡城中海紫御東郡東河灣璽園加州華府 東河城萬達(dá)廣場海亮廣場陽光諾卡東方文苑呼和佳地城市維也納賽罕區(qū)新城區(qū)金色華府左右城好室成雙鉑金時代儷城如意開發(fā)區(qū)麥迪遜花園東岸國際綠地 賽上公館恩和家園豐瑞公園一號巨華上上城左岸陽光新雅藝墅長隆灣金 橋開發(fā)區(qū)二環(huán)沿線成 吉 思 汗 大 街 沿 線南拓東優(yōu)北控 、東優(yōu)、南拓以及西連是呼和浩特市房地產(chǎn)發(fā)展格局的總結(jié)。目前呼和浩特市城區(qū)正處于不斷向外拓寬的階段，房地產(chǎn)項目主要圍繞著 環(huán)線 進(jìn)行建設(shè)。呼市總體市場概況 2023年供需情況 ?： 買方市場。住宅供需為主導(dǎo)，消化速度尚可；辦公商業(yè)消化極不理想n2023年呼市供應(yīng)面積為： ㎡，成交： ㎡ ， 成交 /供應(yīng) %；n住宅、辦公、商業(yè)的成交 /供應(yīng)比值分別為： %、 %、 %尚達(dá)信認(rèn)為： 從數(shù)據(jù)總數(shù)上看， 2023年商品房市場總體供給遠(yuǎn)大于需求；從供需結(jié)構(gòu)分析，住宅仍舊是商品房供應(yīng)主導(dǎo)，商業(yè)較之辦公比重大一倍；住宅消化量最大，消化比值遠(yuǎn)大于辦公及商業(yè)，但仍舊有約 150萬㎡庫存堆積到 2023年；商業(yè)辦公消化比值非常不理想。在限購影響呼市一年后，市場住宅、辦公、商業(yè)等產(chǎn)品空置率發(fā)生易主，市場潛在泡沫開始轉(zhuǎn)移呼市總體市場概況 2023年成交結(jié)構(gòu)及價格 ?： 2023年呼市地產(chǎn)市場，成交結(jié)構(gòu)整體平衡，成交價格區(qū)間趨于合理，調(diào)控效果顯現(xiàn)；短期內(nèi)結(jié)構(gòu)會向剛需客群偏移，價格 6000元 /㎡ 以下產(chǎn)品供應(yīng)及成交將比重放大2023年呼市商品房成交結(jié)構(gòu)情況面積區(qū)間 ＜ 60㎡ 6080㎡ 8090㎡ 90100㎡ 100120㎡ 120144㎡ 144180㎡ 大于 180㎡占比 % % % % % % % %2023年呼市成交商品房不同價位分布情況價格（元 /㎡ ）150020232023250025003000300040004000500050006000600070007000800080009000900010000 大于10000占比 % % % % % % % % % % %n成交結(jié)構(gòu)表格看： 7個面積區(qū)間占比平均分布， 120㎡ 以下的剛需戶型占到 %； 120㎡ 以上的改善戶型占 %。n尚達(dá)信認(rèn)為 ： 剛需依然占呼市市場的主導(dǎo)，改善中投資需求占很剛需依然占呼市市場的主導(dǎo)，改善中投資需求占很大一部分，隨著調(diào)控的深入，未來剛需比重將逐步加大大一部分，隨著調(diào)控的深入，未來剛需比重將逐步加大 。n成交價格表看：紅色區(qū)域的部分占比大，其中 15002023元 /㎡ 和40005000元㎡占比達(dá) 15%以上； 15003000元 /㎡ 占 %； 30006000元 /㎡ ， %； 6000以上占到 %。n尚達(dá)信認(rèn)為： 呼客群消費(fèi)呈中間大兩頭小的形狀，說明呼市中產(chǎn)階呼客群消費(fèi)呈中間大兩頭小的形狀，說明呼市中產(chǎn)階級占住房消費(fèi)大級占住房消費(fèi)大 。呼市總體市場概況 2023年呼市新建商品房成交總結(jié) ：開發(fā)建設(shè)量大、產(chǎn)能過剩，整體供大于求；限購之后，供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化252。受限購前期市場利好驅(qū)使，大量項目盲目開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，同質(zhì)化嚴(yán)重，在國家突然收緊政策口袋時，市場庫存被推至高位，未來銷售壓力可想而知。252。受限購以及呼市城市發(fā)展戰(zhàn)略影響，市區(qū)可用于開發(fā)資源（土地）枯竭，開始向環(huán)線發(fā)展。252。限購之后，市場整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住宅產(chǎn)品減少，不受限購的商業(yè)、寫字樓產(chǎn)品增加，泡沫風(fēng)險開始轉(zhuǎn)換，但并未降低。252。住宅市場開始向剛需客群靠攏，整體呼市商品房消費(fèi)以中產(chǎn)階級為主。呼市區(qū)域成交概況 2023年 市內(nèi)各區(qū)商品住宅成交概況： 限購前出現(xiàn)大量網(wǎng)簽導(dǎo)致成交大幅度上揚(yáng)，隨后的金九銀十成交慘淡， 11月份后成交小幅回暖，賽罕、新城兩區(qū)成交量繼續(xù)領(lǐng)跑11年 2月 12月各區(qū)成交分布情況（單位：㎡）賽罕區(qū) ,54%新城區(qū) , 36%回民區(qū) , 6%玉泉區(qū) , 4%2023年呼市商品房成交情況050100150200成交套數(shù)：百套 14成交面積：萬㎡ 成交金額：億元 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月n呼和浩特市 2023年商品房成交 總 套數(shù) 為 29844套，面 積為 3472181㎡ ，成交金 額 1985744萬元。 4月限 購 之前的 3月份，全市出 現(xiàn) 網(wǎng) 簽 和 購 房的高峰期； 4月限 購 后成交量大幅下滑；前半年旺季出 現(xiàn) 在 7月份；后半年金九 銀 十出 現(xiàn) 成交小高潮，但同比去年明 顯 下滑； 11月、 12月份成交小幅上升。 值值 得注意的是呼和浩特得注意的是呼和浩特市今年成交量高達(dá)到市今年成交量高達(dá)到 347萬㎡，而萬㎡，而 2023年成交不到年成交不到 150萬㎡萬㎡ 。n成交面 積 分布區(qū)域中， 賽 罕區(qū)以 54%占 第一第一 ，新城區(qū) 36%位列 第二第二 ， 賽 罕新城兩個區(qū)域占全市 總 成交面 積 的90%；回民區(qū)和玉泉區(qū)以 6%、 4%，分列三、四位。n尚達(dá)信 認(rèn)為 ： 4月出臺限 購 令，很多樓 盤 趕在限 購 令出臺前形成大量網(wǎng) 簽 局面，造成成交量 虛虛 漲漲 ， 2023年 4月以后，各月同比去年成交量有所 下降下降 。 11月份金川和 賽 罕（中海 凱 旋 門 ）大量新 盤 上市，成交量有小幅 回回升升 。 呼市區(qū)域成交概況 2023年商住成交價格概況 ： 環(huán)比總體波動激烈， 7月以后漲幅明顯見緩， 9月以后成交價格首次出現(xiàn)負(fù)增長，宏觀調(diào)控在調(diào)整需求結(jié)構(gòu)方面收到明顯成效；同比大幅度上漲，宏觀調(diào)控抑制房價高速增長在 10月之后收到成效果，均價賽罕新城領(lǐng)跑2023年 2023年呼市 112月價格走勢及價格指數(shù)0100020233000400050006000700080004030201001020304050602023年（元 /㎡ ） 4642 3986 4197 4365 4373 4466 4479 4473 4802 5012 5108 52172023年（元 /㎡ ） 4921 5788 5981 4721 5322 6556 6713 6846 6859 5232 3650 4845環(huán)比價格指數(shù) 0 同比價格指數(shù) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年呼市各區(qū)均價（單位：元 /㎡ ）5795 58064191 430501000202330004000500060007000呼市各區(qū)均價 5795 5806 4191 4305 賽罕區(qū) 新城區(qū) 回民區(qū) 玉泉區(qū)n2023年呼市房屋成交價格為 5719元元 /㎡㎡ ，在 13月小幅上漲； 4月大幅下降，降幅達(dá)到 21%，原因推斷為 高價高價位改善型產(chǎn)品客層受限購，購房需求被行政調(diào)控抑制位改善型產(chǎn)品客層受限購，購房需求被行政調(diào)控抑制 ； 49月波動上漲，其中 6月份月均漲幅超過 12%， 79月環(huán)比漲幅控制在 3%以內(nèi)，漲幅明顯緩慢，漲勢在 9月達(dá)到高峰， 成交價突破成交價突破 6800元元 /㎡㎡ 。 9月后成交價格環(huán)比急劇下跌并出現(xiàn)負(fù)增長，宏觀調(diào)控在調(diào)整需求結(jié)構(gòu)方面收到明顯成效， 12月價格回暖，主要原因是 玉泉區(qū)成交玉泉區(qū)成交單一價格高，整體拉高。線性回歸顯示，成交價格依然維持下行趨勢單一價格高，整體拉高。線性回歸顯示，成交價格依然維持下行趨勢 。n2023年呼和浩特市住宅同比成交價在 110月持 續(xù) 上 揚(yáng) ， 11月 進(jìn) 入下行通道。其中 2月、 3月、 6月、 7月、 8月、 9月月均 漲 幅超 過 20%；市 場進(jìn) 入 10月，價格同比仍呈上升 態(tài)勢 ，但 漲 幅控制在 5%以內(nèi)， 11月、 12月同比成交價下降 29%和 %， 調(diào) 控效果 顯現(xiàn) 。n區(qū)域均價：新城 賽 罕 玉泉 回民。呼市區(qū)域新建住宅情況 賽罕區(qū) ： 全年 月成交波 動 明 顯 ，成交價格 環(huán) 比中波動 強(qiáng) 烈， 總 體下降 為 主2023年賽罕區(qū)每月新建商品房成交量走勢圖（單位：㎡）01000002023003000004000005000006000007000008000009000001000000150%100%50%0%50%100%150%200%250%賽罕區(qū) 54253 23286 64808 52292 74710 94929漲幅 0% 158% 96% 79% 133% 186% 57% 178% 19% 43% 27%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年賽罕區(qū)商品房成交價格走勢圖0202340006000800010000%%%%%%%%%賽罕區(qū) 5886 5083 5361 5596 5921 8130 5973 6309 漲幅 %%%%%%%%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月n成交量 為 170萬㎡萬㎡ ，在 4月限 購 之前的 23月大幅 上上 漲漲 ，并在 3月達(dá)到高峰，原因： 往年存在大量成交未往年存在大量成交未 辦辦 網(wǎng)網(wǎng) 簽簽現(xiàn)現(xiàn) 象，象， 為為 避限集中避限集中 辦辦 理手理手 續(xù)續(xù) 。 5月成交量在限 購 后成交量 連續(xù) 大幅 環(huán) 比下跌，跌幅超 過 75%； 7月迎來上半年旺季成交小高潮之后， 8月成交量大幅下滑； 9月迎來 傳統(tǒng) 旺季，出 現(xiàn) 下半年成交小高潮，上半年及下半年成交峰 值 基本持平； 10月成交量 環(huán) 比下跌， 1112月 環(huán) 比上升。在 12月達(dá)到限 購 后峰 值 ， 總總 體月成交量波體月成交量波 動動劇劇 烈，市烈，市 場場 成交極不成交極不 穩(wěn)穩(wěn) 定定 。n整體成交均價 為 5877元元 /㎡㎡ ，上半年 維 持上 漲勢頭 ，下半年波 動 下行。價格以 7月 為 分界點(diǎn)，呈 現(xiàn) 截然不同的趨勢 ： 6月及 6月以前，價格在波 動 中小幅上 揚(yáng) ， 環(huán) 比上 漲 幅度不超 過 6%， 7月成交價 環(huán) 比大 漲 ，并首次突破8000元元 /㎡㎡ ； 7月以后成交價在 劇 烈波 動 中 進(jìn) 入下行通道。呼市區(qū)域新建住宅情況 新城區(qū) ： 總體 成交量波動大，月度成交價格在上、下半年高低立分2023年呼市每月新建商品房成交量走勢圖050000100000150000202300250000300000350000400000450000500000200%100%0%100%200%300%400%500%新城區(qū) 47203943682111269 25022 18077 30293 26189 54581 54644漲幅 0% 7% 97% 79% 453% 90% 28% 68% 14% 108% 0%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年新城區(qū)每月新建商品成交價走勢0202340006000800010000%%%%%%%%%%新城區(qū) 5202 5503 4171 5678 6475 8984 6498 5591 漲幅 %% %%%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月n成交量 為 104萬㎡萬㎡ ， 2月達(dá)到全年成交峰 值 ， 3月略有下滑； 4月急 劇 下降，降幅高達(dá)到 97%； 5月成交量在 4月基 礎(chǔ) 上 繼續(xù) 下滑，并在 7月份旺季出 現(xiàn) 大幅度反 彈 ； 8月市 場進(jìn) 入下半年旺季的 調(diào) 整期，成交量 環(huán) 比出 現(xiàn)負(fù)增 長 ； 9月出 現(xiàn) 下半年成交高峰； 10 月網(wǎng) 簽 數(shù)據(jù) 顯 示 環(huán) 比下跌，而 1 12月成交又一次達(dá)到高峰，根據(jù) 實(shí)際 操作情況分析： 10月開月開 盤項盤項 目多，成交量目多，成交量 較較 大，但多數(shù)網(wǎng)大，但多數(shù)網(wǎng) 簽簽 推推 遲遲 到到到到 11月，與房管局月，與房管局 實(shí)際實(shí)際 成交數(shù)據(jù)略成交數(shù)據(jù)略 顯顯 脫脫 節(jié)節(jié) ，從從 這這 個意個意 義義 上上 說說 ，新城區(qū)下半年旺季出，新城區(qū)下半年旺季出 現(xiàn)現(xiàn) 在在 10月份。月份。 對對 比今年上下半年旺季成交數(shù)據(jù)，下半年旺季月比今年上下半年旺季成交數(shù)據(jù)，下半年旺季月 銷銷 量量不超不超 過過 5萬平米，萬平米， 結(jié)結(jié) 合去年合去年 經(jīng)驗經(jīng)驗 ，本年度成交量受到政策影響明，本年度成交量受到政策影響明 顯顯 。n價格方面，新城區(qū) 211月整體成交均價 為 5853元元 /㎡㎡ ，上半年 維 持上 漲勢頭 ，下半年波 動 下行，與 賽 罕區(qū)價格走 勢 如出一 轍 。具體表 現(xiàn)為 ：以 7月 為 分界 線 ， 23月小幅上 漲 ， 4月急 劇 下跌， 5至 7月份 環(huán) 比大幅上 漲 ，