【正文】 城市新城 ” 轉(zhuǎn)變；?政府東遷利好，使得區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施等大幅改善；?成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點。以華聯(lián)超市發(fā)端的 南華聯(lián)商圈。由于建成時間早，發(fā)展快，大體量商業(yè)、酒店的聚集，導(dǎo)致近年來中山西路交通擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重，整體面臨停車位緊張、交通混亂問題。天元商廈在中山路屬于高檔的商業(yè)，加上維多利的觸動天元商廈同比去年營業(yè)額下降 30%左右。鼓樓商圈興起于上世紀(jì)八十年代，發(fā)端于個體經(jīng)營戶集資貸款建起的第一家大型綜合集貿(mào)市場 —— 青城勸業(yè)場，是呼市傳統(tǒng)商圈之一。其它以餐飲、眼鏡、電器、酒店為主。城市商圈特征 —— 長樂宮商圈項目情況序號 項目名稱 類型 位置 總建筑面積（平米） 建筑形態(tài)1 財富 216。南華聯(lián)商圈城市商圈特征 —— 火車站商圈概述216。商圈內(nèi)餐飲、休閑娛樂、酒店等商業(yè)配套主要以低檔次為主，缺乏有特色的休閑娛樂場所，不能滿足批發(fā)交易市場多元化的需求。各類便利店：基本滿足市民日常需求，但 24小時便利店較少；216。216。知名的餐飲街有東影南路餐飲街、金宇文苑餐飲街、海中路餐飲街、牛街，經(jīng)過多年發(fā)展，由于其規(guī)模效應(yīng)，逐漸被消費者認同，總體經(jīng)營狀況較好，并形成自身特色，以此為賣點的商業(yè)環(huán)境較為成熟。發(fā)展趨勢：休閑、娛樂逐漸與購物中心、大型城市綜合體相結(jié)合，并呈現(xiàn)逐步向東、向南發(fā)展的趨勢。未來商業(yè)研判 —— 奈倫國際住宅建筑面積 ——建筑形態(tài) 二梯 34戶戶型面積 160400主力戶型 180主力戶型占比 45%公攤率 17%裝修程度 毛坯價格水平 5600起物業(yè)費 車位分布 地下公寓建筑面積 31200公寓類型 酒店式公寓戶型面積 45117主力戶型 45103主力戶型占比 50%公攤率 　裝修程度 精裝價格水平 6700起物業(yè)費 車位分布 地下商業(yè)建筑面積 20230商業(yè)建筑類型 裙樓經(jīng)營定位 購物中心、超市酒店 希爾頓檔次 五星級項目位置：新華東路維力斯大酒店東側(cè)總建筑面積： 350000平米物業(yè)類型： 酒店、公寓、寫字樓、購物廣場、住宅開盤時間： 2023年未來商業(yè)研判 —— 匯商廣場項目位置：昭烏達路與南二環(huán)交叉西北角賽罕區(qū)政府西側(cè)總建筑面積： 130000平米物業(yè)類型：智能寫字樓、行政公寓、 soho、星級酒店、品牌商業(yè)街公寓建筑面積 20403公寓類型 行政公寓戶型面積 36112公攤率 26%裝修程度 毛坯、公共部分已裝修價格水平 5500起物業(yè)費 2元 3元車位分布 地下 700地上 200停車比例 75%車位租價格 1315商業(yè)建筑面積 13600商業(yè)建筑類型 底商 2層經(jīng)營定位 無要求商鋪面積 114362主力商鋪面積 145250主力商鋪占比 50%租售價格物業(yè)費 23元車位分布 地面車位租（售）價格 1315寫字樓建面 26000戶型面積 631400主力戶型 100主力戶型占比 70%公攤率 26%裝修程度 毛坯價格水平 均價 6000主要客戶 創(chuàng)業(yè)、能源、事務(wù)所、小型地產(chǎn)公司、礦業(yè)物業(yè)費 23元未來商業(yè)研判 —— 匯商廣場項目位置：新華東路與展覽館西路交叉口建筑規(guī)模： 入住時間： 2023年 10月物業(yè)情況： 由凱賓斯基五星酒店、國際精裝公寓、商業(yè)廣 場、時尚購物中心、 soho辦公空間、高檔住宅 組成，商業(yè)廣場地上 5層，地下一層超市價格水平：底商 3－ 5萬元 /平米， soho均價 6400元 /平米， 公寓均價 6200元 /平米，起價 5600元 /平米， 集中商業(yè)整賣 8000元 /平米優(yōu)勢：酒店簽約了凱賓斯基，對項目的整體價值有較大提升；規(guī)劃了較大面積的臨街廣場，有利于商業(yè)氛圍的營造。呼市在用的寫字樓單個體量均比較小（多數(shù)在 20230平方米以下），在用總體量近 49萬平方米；在用寫字樓大部分為租，租金中已經(jīng)包含物業(yè)費，租金水平集中在 1— 元 /㎡ /天之間，部分不足 1元 /㎡ /天；入住率水平較高 ——70%90% ，入住客群有很大一部分是房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)行業(yè)如地產(chǎn)廣告、建材、裝飾等，其余還有旅行社、教育等行業(yè)公司。 區(qū)域良好的發(fā)展前景，為投資客戶提供了有力的信心保障。n如意新區(qū)將成為呼市寫字樓未來發(fā)展的主要區(qū)域 隨著機關(guān)政府單位陸續(xù)遷入如意開發(fā)區(qū)，如意開發(fā)區(qū)的政務(wù)、商務(wù)功能逐漸成熟，未來城市商務(wù)將逐漸由市區(qū)轉(zhuǎn)向如意開發(fā)區(qū)。成熟商業(yè)研判 —— 蒙苑國際商業(yè)廣場項目位置：興安北路與海拉爾東街交匯處東南開業(yè)時間： 2023年建筑面積： 30萬平米（已開業(yè) 10萬平米）基本情況：由 A/B/C/D/E五座單體建筑組成，規(guī)劃占地 10萬平米，總建面 30萬，已開業(yè) 10萬平米，以建材、家具、家裝、家飾、時尚百貨、綜合超市、家用電器、國際生活館（金磚國際生活館 8000平米）、餐飲、娛樂和休閑為主體的一站式購物中心，現(xiàn)已成功引進北京華聯(lián)、國美電器、北京居然之家、肯德基、國際窗簾布藝等國內(nèi)外著名連鎖企業(yè)入住經(jīng)營。經(jīng)營狀況：休閑、娛樂以夜總會、影院、咖啡館、商務(wù)會館、洗浴、 KTV為主，酒吧較少。從發(fā)展趨勢看，隨著呼市城市化進程的加快與居民生活水平的提高，大型超市數(shù)量將逐漸增加，綜合性大賣場也將進駐，滿足市場需求。216。購物中心：近幾年興起，體量龐大，目前市場上以海亮廣場、萬達廣場為代表；216。商圈內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點密布，由于前期規(guī)劃沒有充分考慮商業(yè)與人流的因素，使得交通極為擁擠，直接影響了車站街商業(yè)網(wǎng)點的商業(yè)形象和商業(yè)運作。216。東影南路底商目前共計 118家，主要以餐飲為主占 32家，被稱為餐飲一條街，其次是服裝專業(yè)店等。商圈客群主要為呼市城區(qū)居民、下轄區(qū)縣。216。從圖中可以看出：?維多利底商租金最高。 37500㎡服裝 %、箱包 20%左右、藥品 2530%、小家電 10%、大家電 78%。216。以新興購物廣場為主的 新華大街商圈；252?！?多片區(qū) ”—— 結(jié)合現(xiàn)狀，規(guī)劃整合出的多個功能片區(qū)。 如意總部基地， 要逐步將這一區(qū)域的工業(yè)企業(yè)全部外遷至工業(yè)園區(qū)，按照行政中心、商務(wù)中心、金融中心和總部基地的定位來建設(shè)。交通條件： 緊鄰火車東站 (新客站 )和白塔機場 (高速 10分鐘車程 )；城市主干道新華大街、東二環(huán)穿區(qū)而過；北接京藏高速公路、110國道；216。216。宏觀經(jīng)濟分析 —— 人均可支配收入居民人均可支配收入穩(wěn)定增長，居民具有較強的消費能力，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供有力支撐216。著名企業(yè)如 TCL集團。呼市大青山蘊藏著豐富的礦產(chǎn)資源，現(xiàn)已探明的有 20多種，礦產(chǎn)地 85處，其中大型 4處，中型 3處，小型 15處，礦點礦化點 63處。全市總面積 17224平方公里，總?cè)丝?人，市區(qū)人口 167萬。呼和浩特地理位置得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有 “ 北京后花園 ” 之稱440km150km城市基本概況 —— 交通條件呼和浩特是國家 45個公路主樞紐城市之一，交通發(fā)達。礦產(chǎn)規(guī)模以礦點及礦化點居多，工業(yè)礦床較少。冶金化工充足的電力以及礦產(chǎn)資源，吸引了一批冶金化工產(chǎn)業(yè)的進入，如唐山勇峰集團，中鋁集團、三聯(lián)化工等。領(lǐng)先鄰近的省會城市： 與西北省會城市相比 ,呼和浩特市人均可支配收入處于領(lǐng)先水平。南拓 :工業(yè)發(fā)展向南拓展，打造呼南工業(yè)新城和托清重化工業(yè)城 。自然資源： 東河及沿河 90米綠化帶，占據(jù)城市最優(yōu)生態(tài)資源。216。按規(guī)劃共劃分 23個片區(qū)，包括住宅區(qū)，辦公區(qū)，商業(yè)區(qū)，金融區(qū)，創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，展覽區(qū)，景觀區(qū)，軍區(qū)等本項目所在區(qū)域為商務(wù)規(guī)劃區(qū)，是總部基地商務(wù)板塊位置最佳，面積最大的板塊，因此注定本項目將圍繞商務(wù)主題展開產(chǎn)品規(guī)劃。以長樂宮購物中心為核心的 長樂宮商圈；252。據(jù)初步統(tǒng)計，主要商業(yè)擁有購物中心、百貨，專業(yè)店（數(shù)碼、電器、家居等），酒店，書店、餐飲、院線、酒店，加上眾多沿街店鋪，商業(yè)總體量（不含酒店）超過 80萬平米。王府井在中山路段車位比較少，向一些有車族會選者好停車的位置，所以一些人選擇這里會考慮他的產(chǎn)品目前處于經(jīng)營良好。?在維多利商場的帶動下 使底商的租金也增高 5元 /㎡。個體經(jīng)營和中低消費是該商圈的最大亮點， 211間店鋪，20種店鋪。216。部分商鋪資料名稱 位置 格局 年租金 日租金面寬（ m）進深（ m）層高（ m）長樂宮底商 東影南路西 －11 7－ 8 1681元 /㎡ /㎡民族超市底商 商圈客群以城區(qū)西南方向居民消費為主。216。百貨：較為成熟，由中低檔逐漸向中高檔發(fā)展的趨勢，未來將以中高檔精品百貨為主；216。從競爭態(tài)勢來看，百貨逐漸扎堆現(xiàn)象明顯，從發(fā)展趨勢看，現(xiàn)階段百貨主要集中在中山路商圈，隨著城市東進戰(zhàn)略的實施，百貨、購物中心逐漸向東發(fā)展趨勢，呈現(xiàn)多中心分布的特點。其中，如沃爾瑪、家樂福等國際性賣場巨頭，已經(jīng)加快了呼市選址建設(shè)的步伐，對一些大型項目進行了考察。其中，高檔場所有碧海藍天商務(wù)會館、錢柜 KTV等。租金水平： － 2元 /日 .平方米項目總體建成后，集百貨、家居、超市、餐飲、休閑娛樂于一體，成為北部城區(qū)較大的都市綜合從已開業(yè)的主力店來看，經(jīng)營狀況良好。向東發(fā)展如意政務(wù)商務(wù)區(qū)呼市寫字樓市場現(xiàn)狀呼市寫字樓市場現(xiàn)狀從呼市的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，政府公共職能三產(chǎn)和資源密集型二產(chǎn)增長突出，因此未來寫字樓市場發(fā)展空間較大，但是支撐寫字樓市場的金融保險、證券、商貿(mào)、 IT等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比例不足，是導(dǎo)致整體寫字樓市場發(fā)展緩慢的根本原因。寫字樓市場發(fā)展趨勢 Thank you for your attention !謝 謝一月 2101:23:1701:2301:23一月 21一月 2101:23 01:2301:23:17一月 21一月2101:23:172023/1/25 1:23:17? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。入駐寫字樓項目調(diào)查項目 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價 （元 /㎡） 物業(yè)費 （元 /㎡ /月） 入住率 公司類型金沙大廈 8700 — 含 90% 保險、旅游未名樓 8000 — 含 80% 證券、教育天旭廣場 7600 — 含 90% 廣告、房地產(chǎn)興源大廈 5000 3800 100% 旅行社、羊絨綠洲大廈 5000 — 含 90% 旅行社、保險通達七、八、九號樓 5000 — 含 90% 中介、機電興益寫字樓 4000 — 含 90% 建材、保險北方大廈 4000 — 含 100% 商務(wù)、教育耕耘大廈 3673 — 含 90% 貿(mào)易、房地產(chǎn)蒙地雅大廈 3200 — 含 70% 裝飾、建材中福大廈 3000 — 70% 房地產(chǎn) 、貿(mào)易同創(chuàng)寫字樓 2023 — 含 100% 建材、貿(mào)易立業(yè)大廈 2023 — 含 90% 房地產(chǎn)、教育海光大廈 1500 5800 含 75% 裝飾、消防學(xué)府康都 160000 6500 A： B： 70% 乳業(yè)、房地產(chǎn)誠信數(shù)碼大廈 36000 — 70% 礦業(yè)、旅行社銀都大廈 35000 — 90% 羊絨、房地產(chǎn)眾生大廈 30755 — 8900 含 40% 中國移動巴黎廣場 30000 — 90% 房地產(chǎn)、旅行社國航大廈 1400 — 含 90% 通信、電氣項目 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價 （元 /㎡） 物業(yè)費 （元 /㎡ /月） 入住率 公司類型首府廣場 28311 6000 80% 廣告、房地產(chǎn)富恒大廈 21342 — 含 50% 廣告、裝飾工程盤古商務(wù)中心 18000 — 含 60% 房地產(chǎn)、商務(wù)長興大廈 15000 — 含 90% 保險、旅行社加利大廈 15000 — 含 90% 酒業(yè)、房地產(chǎn)艾博科電大廈 14500 4888 含 60% 貿(mào)易、電子產(chǎn)品華聞大廈 12023 — 含 90% 文化產(chǎn)業(yè)、廣告山丹大廈 10000 — 8000 含 80% 電業(yè)、乳業(yè)合計 489981㎡備注：以上均不包括企事業(yè)單位自建、自用或整體租用、整體購買及老舊非標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。商業(yè)街：均價 2－ /㎡ .萬達廣場集流行百貨、酒店、辦公、公寓、住宅為一體，是呼市東區(qū)最大的商業(yè)中心，功能完備，業(yè)態(tài)齊全，憑借萬達巨大的品牌效應(yīng)和號召力，將成為呼市商業(yè)新地標(biāo)。216。從業(yè)態(tài)分布來看，呼市集中餐飲以餐飲街形式為主，長度在 200米到 500米不等。從經(jīng)營品類來看，呼市專業(yè)店供應(yīng)規(guī)模較大的專業(yè)店有服裝類、電腦科技類、建材家居類、農(nóng)貿(mào)類、小商品類、汽配類等，依據(jù)經(jīng)營品類的不同，形成了扎堆經(jīng)營的特色專業(yè)店集群，如興安北路－東庫街建材家居集中地、汽配一條街、火車站服裝、小商品市場集中地等。專業(yè)店：目前呼市專業(yè)店以服裝類、建材批發(fā)類、汽配類數(shù)量較多，發(fā)展相對較好；216。216。隨著煙廠改造、明澤廣場以及恩和家園等住宅小區(qū)的建設(shè)，商圈影響力將逐漸擴大，成為城區(qū)南拓發(fā)展的重要區(qū)域。城市商圈特征 —— 長樂宮商圈重點經(jīng)營項目城市商圈特征 —— 新華大街商圈概述新華大街商圈是呼市第二大商圈，眾多百貨及品牌及專賣店都在此區(qū)域扎根，整體定位中檔，新建商業(yè)項目較多，未來發(fā)展前景良好。從未來供應(yīng)的大型項目來看，分布在新華東路兩側(cè)，向東擴展了長樂宮商圈的輻射范圍，未來長樂宮商圈將成為辦公、商業(yè)比較集中的區(qū)域，有望成為商務(wù)、休閑商業(yè)中心。216。城市商圈特征 —— 鼓樓商圈概述216。