【正文】 區(qū)域內(nèi)商務(wù)產(chǎn)品提升空間較大，目前區(qū)域除政務(wù)大樓意外，其它寫(xiě)字樓產(chǎn)品檔次較低，產(chǎn)品形象、配置、配套等方面均 有很大提升空間；216。未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)查2023年上半年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)從市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格來(lái)看，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格高于居住類(lèi)物業(yè)價(jià)格 50%，且寫(xiě)字樓價(jià)格增長(zhǎng)幅度在住宅產(chǎn)品受到政策打壓之后略高于住宅產(chǎn)品。n目前呼市寫(xiě)字樓集中在中心區(qū)域但分布較散 呼市寫(xiě)字樓大多分布在城市中心區(qū)域，以通道北路、通道南路、大北街、大南街一線(xiàn)以東區(qū)域，形成以普通寫(xiě)字樓為主與高檔寫(xiě)字樓并存的局面，且整體分布較散。隨著 “ 呼包鄂城鎮(zhèn)群 ” 與 “ 大北京都市圈 ” 戰(zhàn)略的實(shí)施，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，呼市商業(yè)快速發(fā)展、隨著東進(jìn)南拓戰(zhàn)略的實(shí)施，呼市商業(yè)分布逐步由單中心向多中心發(fā)展，長(zhǎng)樂(lè)宮以東區(qū)域成為新的區(qū)域熱點(diǎn)；216。由家居中心、家具經(jīng)典館、名燈飾家居廣場(chǎng)、國(guó)際館、家具廣場(chǎng)、建材中心等部分組成。商業(yè)市場(chǎng)研判 城市商業(yè)概況城市商圈特征商業(yè)業(yè)態(tài)研判成熟商業(yè)研判潛在商業(yè)研判成熟商業(yè)研判 —— 維多利購(gòu)物中心處于呼市核心商圈的黃金地段，呼市百貨的領(lǐng)頭羊，擁有絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)，與品牌號(hào)召力，為內(nèi)蒙古地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最好的現(xiàn)代化商場(chǎng)項(xiàng)目介紹： 位于呼和浩特商業(yè)中心，中山西路黃金地段， 2023年 5月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，目前已經(jīng)成為內(nèi)蒙古地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最好的現(xiàn)代化商場(chǎng)規(guī)模體量： 和維多利商廈之間連通，二者總體量達(dá)到 14萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)定位： 以 “ 大眾、流行、時(shí)尚 ” 為主題的大眾時(shí)尚百貨店，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的現(xiàn)代化消費(fèi)中心商家 樓層 面積 坪效杰克瓊斯 2 300 3萬(wàn)元 /年 /㎡ONLY 2 289 /年 /㎡DIDIboy 2 80 /年 /㎡暇步士 2 70 /年 /㎡夏克蘭 3 70 4萬(wàn)元 /年 /㎡the north face 4 69 /年 /㎡樓層 商品品類(lèi)B1 超市F1 珠寶、名表、化妝品、F2 女裝、內(nèi)衣、淑女裝、飾品F3 男鞋、女鞋、箱包、男裝F4 休閑、戶(hù)外、運(yùn)動(dòng)、羽絨F5 嬰幼、數(shù)碼家電、家具、床品、游樂(lè)場(chǎng)、鼎齊兒童之家F6 美食城、電玩城、橫店電影城、靚仕堡健身會(huì)所成熟商業(yè)研判 —— 海亮廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)：海亮廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：一期 60萬(wàn) m2，其中購(gòu)物中心 22萬(wàn)平米物業(yè)類(lèi)型：購(gòu)物中心、公寓、寫(xiě)字樓、酒店、住宅項(xiàng)目情況：A棟： 45層的圈際 5A級(jí)智能化寫(xiě)字樓，高度為 149米；B、 C棟：時(shí)尚流行的公寓，標(biāo)準(zhǔn)層層高為 ；D、 E櫟：精裝修居住型公寓，全套名品裝修；F棟：產(chǎn)權(quán)式酒店，五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)；裙樓：大型購(gòu)物中心；停車(chē)場(chǎng)： B2－ B3層， 7000余個(gè)（一期 1000個(gè)，二期 6000個(gè)）成熟商業(yè)研判 —— 海亮廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)簡(jiǎn)介：維多利時(shí)代城系原來(lái)的海亮百貨 ，于 2023年 4月重組后重新開(kāi)業(yè)匯聚了 700個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌、旗艦店近 100個(gè)，是內(nèi)蒙古自治區(qū)時(shí)尚流行百貨第一店；商業(yè)規(guī)模： 22萬(wàn)平方米樓層規(guī)劃： 負(fù)一層是超市， 15樓流行百貨業(yè)態(tài)定位： 以時(shí)尚、流行為理念，匯聚了眾多充滿(mǎn)年輕、潮流、活力的時(shí)尚品牌客戶(hù)定位： 呼市年輕一族，白領(lǐng)、青春時(shí)尚消費(fèi)群體成熟商業(yè)研判 —— 維多利亞廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：新華東街與興安北路交匯口開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 10月商業(yè)面積： 71000m2（一、二期）樓層布局： B1－美特好超市（獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，入口分開(kāi)）1F－國(guó)際名品、化妝品、珠寶飾品、國(guó)際名表、皮具；2F－精品男女鞋、精品男女裝；3F－淑女裝、羊絨、文胸、配飾4F運(yùn)動(dòng)、戶(hù)外用品、流行服裝、時(shí)尚男裝5F童裝、玩具、家居、床品、小家電維多利集團(tuán)旗下高端精品百貨店，匯聚了眾多頂級(jí)時(shí)尚品牌，是呼市乃至全自治區(qū)高端消費(fèi)的首選地。分布情況：呼市休閑、娛樂(lè)分布較為分散，相對(duì)集中的休閑娛樂(lè)位于海東路與新華西路，均位于相對(duì)成熟的商圈 。從經(jīng)營(yíng)狀況看，呼市中餐以特色蒙餐為主，川菜、湘菜、東北菜成為重要組成部分。其中，位于興安北路蒙苑商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的華聯(lián)超市采取了產(chǎn)權(quán)商鋪返投資回報(bào)的方式進(jìn)行了外租區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式，其經(jīng)營(yíng)效果有待檢驗(yàn)。216。216。休閑娛樂(lè)業(yè)：發(fā)展較發(fā)達(dá)，中高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所分布零散，品牌效應(yīng)明顯。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各業(yè)態(tài)進(jìn)入快速升級(jí)的階段，復(fù)合業(yè)態(tài)應(yīng)運(yùn)而生，前景可觀。216?；疖?chē)站商圈火車(chē)站商圈，是呼市批發(fā)類(lèi)商業(yè)中心，以滿(mǎn)足周邊市、旗批發(fā)業(yè)為主，商業(yè)檔次中低定位，主要商業(yè)有海亮國(guó)貿(mào)城、通達(dá)市場(chǎng)等火車(chē)站商圈內(nèi)中高檔商業(yè)較少，整體定位檔次較低，租金水平偏低，約為 60240元 /月/㎡城市商圈特征 —— 火車(chē)站商圈價(jià)格情況① ② ③序號(hào) 商場(chǎng)名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 規(guī)模（㎡） 檔次1 海亮國(guó)際商貿(mào)城 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 110000 中低檔2 通達(dá)市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 30000 中低檔3 維多利時(shí)尚廣場(chǎng) 小商品市場(chǎng) 30000 中檔總計(jì) 30000216。216。南華聯(lián)商圈位于鄂爾多斯大街和錫林郭勒大街的交匯處，延鄂爾多斯大街向東西方向輻射，形成了購(gòu)物、批發(fā)、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多種功能一體化的商圈。新華大街商圈近年來(lái)發(fā)展迅速，東部區(qū)域商業(yè)中心的地位進(jìn)一步得到加強(qiáng)。長(zhǎng)樂(lè)宮底商經(jīng)營(yíng)的商品品類(lèi)占 48種，其中餐飲店占了最大的比例，約占四分之一，包含市場(chǎng)上最為具有品牌號(hào)召力的生活配套，說(shuō)明只能滿(mǎn)足周邊居民的一些生活設(shè)施。進(jìn)駐品牌 資生堂、美寶蓮、美的、海爾、花花公子、袋鼠、老人頭等。初步統(tǒng)計(jì)，主要商業(yè)體量超過(guò) 40萬(wàn)平米。服飾皮具為主，占一半以上。城市商圈特征 —— 鼓樓商圈商鋪數(shù)量216。該商圈主要經(jīng)營(yíng)物業(yè)有青城勸業(yè)場(chǎng)、九州商廈、時(shí)中鞋城、達(dá)芙妮專(zhuān)賣(mài)店、萬(wàn)特鞋城等。在中山西路的底商經(jīng)營(yíng)主要為服裝店，以中高檔品牌專(zhuān)營(yíng)店為主，中山西路業(yè)已成為呼和浩特市時(shí)尚集中地。 4900㎡ 45元 /㎡ /天 國(guó)美電器經(jīng)營(yíng)良好。 民族商場(chǎng)是中山路最早的百貨商場(chǎng)，目前經(jīng)營(yíng)還是不錯(cuò)的 。216。中山路商圈為 呼市目前最大的綜合性零售商業(yè)集結(jié)地，呼市的大量品牌商業(yè)品牌進(jìn)駐中山路商圈，商業(yè)體量約有 80萬(wàn)平米，密度較大，行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。向多極化發(fā)展趨勢(shì)不明顯。以傳統(tǒng)核心商業(yè)集聚地 中山路商圈；252。?經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展 ；成為城市主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；?通過(guò)支柱產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口集聚，區(qū)域整體形象不佳，居住氛圍與配套設(shè)施提升速度較慢?！?五軸 ”—— 核心功能發(fā)展軸和四條交通發(fā)展軸。 火車(chē)東站周邊的交通樞紐綜合功能區(qū)， 建設(shè)集交通、商貿(mào)、金融、居住等功能為一體的綜合型、生態(tài)型中心商務(wù)區(qū)，努力打造呼和浩特東部門(mén)戶(hù)的標(biāo)志性形象區(qū)域。宏觀經(jīng)濟(jì)分析 —— 如意開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)狀況城市發(fā)展規(guī)劃 —— 如意開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃“ 一街五區(qū) ” 的規(guī)劃集合了教育、物流、辦公復(fù)合職能，將成為呼市品質(zhì)高端，配套完善，交通發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城市中心“ 一街 ” 就是打造呼市第一街：抓好機(jī)場(chǎng)路的改造和建設(shè)，打造成具有一流水準(zhǔn)的景觀大道、迎賓大道，成為自治區(qū)首府的 “ 區(qū)門(mén)第一街 ” 。216。公建設(shè)施： 國(guó)際會(huì)展中心、如意廣場(chǎng)、市政廣場(chǎng)、烏蘭恰特大劇院等?！?北控、東優(yōu)、南拓、西聯(lián)、中興 ” ，城市發(fā)展方向以東為首，伴隨著政府東遷，東部必將成為新的城市中心東優(yōu)西聯(lián)南拓北控中興城市發(fā)展規(guī)劃 —— 城市總體規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃，北部打造生態(tài)園區(qū)，西部、南部承接工業(yè)發(fā)展，中部完善升級(jí)，東部成為唯一的政務(wù)、商務(wù)、金融辦公集中區(qū)。216。 2023年，呼市農(nóng)民人均純收入 8746元，同比增長(zhǎng)%。零售業(yè)絕對(duì)主導(dǎo)， 2023年 110月零售業(yè)消費(fèi)總額占比 71%252。 　三產(chǎn)從業(yè)人員以教育和公共管理為主宏觀經(jīng)濟(jì)分析 —— 固定資產(chǎn)投資 2023年以來(lái)，呼和浩特全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出 “ 高速增長(zhǎng)－低速增長(zhǎng)－反彈增長(zhǎng)” 的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 GDP在內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)排名第 3，在西部省會(huì)城市中排名靠前。216。比較有特色的旅游景點(diǎn)有大窯文化遺址、哈素海、大召寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗節(jié)慶有烏蘭牧騎藝術(shù)節(jié)、草原旅游節(jié)、昭君文化節(jié)等。航空：通往國(guó)內(nèi)主要城市航線(xiàn) 50余條，有通往烏蘭巴托和俄羅斯的國(guó)際航線(xiàn)兩條，另外還開(kāi)通了呼和浩特 香港、呼和浩特 上海 東京等不定期包機(jī)航線(xiàn)。呼和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，也是內(nèi)蒙古政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心。城市基本概況 —— 地理位置216。公路：市域內(nèi)有公路 94條，其中國(guó)道 3條，省道 5條。呼和浩特有 2300多年的建城歷史 。 216。近年來(lái)，呼和浩特借助得天獨(dú)厚的自然條件，乳業(yè)發(fā)展迅速，已成為聞名遐邇的 乳都 。呼和浩特產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是 “ 三、二、一 ” 型，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。2023年以來(lái)呼市社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，年均增長(zhǎng)率達(dá)到 18%。在內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)，在呼和浩特、包頭與鄂爾多斯所組成的“ 金三角 ” 中處于末位 。城市發(fā)展規(guī)劃 —— 城市總體規(guī)劃216。北控 :依托大青山打造北部綠化防護(hù)區(qū)，嚴(yán)控開(kāi)發(fā)，建立北部生態(tài)涵養(yǎng)帶。如意新區(qū)概況：n呼和浩特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)如意工業(yè)園區(qū)位于市區(qū)東部，緊鄰二環(huán)，總體規(guī)劃面積為 22平方公里 ，由北區(qū)和新工業(yè)區(qū)（南區(qū)）兩個(gè)功能區(qū)組成；n新工業(yè)區(qū)（南區(qū)） 轄地面積 ，位于呼市城南 209國(guó)道 26公里處，為 以物流為主的傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū) ；n北區(qū) 轄地面積 ，通過(guò) ISO14000環(huán)境管理體系的認(rèn)證，目前正在由傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)向呼和浩特 總部基地核心區(qū) 轉(zhuǎn)型；n截止 2023年，園區(qū)共引進(jìn) 企業(yè) 750多家 ，其中工業(yè)企業(yè) 100多家，外商投資企業(yè) 20多家，著名企業(yè)包括 利樂(lè)集團(tuán)、法國(guó)威立雅水務(wù)集團(tuán)、 TCL集團(tuán)、創(chuàng)維集團(tuán)、燕京啤酒集團(tuán)、華立集團(tuán)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信 等；如意經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為呼市最早的工業(yè)園區(qū)之一，于 2023年 7月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，為呼市重點(diǎn)打造區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃 —— 如意開(kāi)發(fā)區(qū)資源優(yōu)勢(shì)兩級(jí)政府辦公新址所在地，占據(jù)東河城市生態(tài)資源，目前已經(jīng)成為呼市新的城市核心片區(qū)如意開(kāi)發(fā)區(qū)如意廣場(chǎng) 150m寬的東河景觀帶自治區(qū)政府大樓 內(nèi)蒙古大劇院資源優(yōu)勢(shì)：216。教育資源： 內(nèi)蒙古大學(xué)、內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古師范大學(xué)、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)、呼和浩特大學(xué)城等城市發(fā)展規(guī)劃 —— 如意開(kāi)發(fā)區(qū)交通216。已形成特色明顯的四大支柱產(chǎn)業(yè)：電子及信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、貴金屬及新材料產(chǎn)業(yè)、精細(xì)紡織產(chǎn)業(yè)。216。城市發(fā)展規(guī)劃 —— 總部基地規(guī)劃“ 兩翼 ”—— 沿如意東河將總部基地園區(qū)劃分為東西兩翼。城市發(fā)展規(guī)劃 —— 總部基地人口情況總部基地未來(lái)常住人口約 1520萬(wàn)人，辦公人口約 15萬(wàn)人，人口總量約 30萬(wàn)人左右，未來(lái)人口放量較大且多為城市中堅(jiān)力量，消費(fèi)檔次與水平較高呼和浩特城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 呼和浩特城鎮(zhèn)居民人均商務(wù)辦公面積 100平米據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局呼和浩特調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查資料顯示，至 2023年年底，呼和浩特市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已超 30平方米 ,其中 人均現(xiàn)住房建筑面積達(dá)到了 ，從不同收入水平家庭看， 20%最高收入戶(hù)人均現(xiàn)住房建筑面積達(dá)到 ， 20%最低收入戶(hù)人均現(xiàn)住房建筑面積為 ；總部基地 預(yù)計(jì)未來(lái)辦公物業(yè)供應(yīng)量 1500萬(wàn)平米 。8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$消費(fèi)者價(jià)格敏感 多商品選擇，一站式購(gòu)物多種消費(fèi)需求，一站式體驗(yàn)，出現(xiàn)需求細(xì)分個(gè)性消費(fèi)文化需求25%45%85%70%95%商業(yè)處于原始狀態(tài)， 以集市為主人均 GDP1500美金 以下；城市化水平 在 25%以下人均 GDP1500~2023 美金；城市化水平 在 45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一 次升級(jí)，出現(xiàn)不間 斷經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)、商 店滿(mǎn)足城市生活人均 GDP2023~4500 美金；城市化水平 在 45%以上 70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多品類(lèi)聚集、規(guī)模 化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)人均 GDP4500~8000 美金；城市化水平 在 70%以上 90%以下廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)， 多業(yè)態(tài)、綜合性商業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)，開(kāi)始出 現(xiàn)細(xì)分人均 GDP8000~20230 美金；城市化水平在 90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn) 型， 主題化、個(gè)性 化商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)呼市：2023年人均GDP10000 US$呼市：城市化率 70%—— 歐美及國(guó)內(nèi)領(lǐng)先城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合餐飲、休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。以建材家居為主的 興安北路商圈；252。該商圈主要客戶(hù)覆蓋呼市城區(qū)、下轄縣市、以及呼包鄂區(qū)域，乃至全自治區(qū)與北部省份 。該商圈以中山西路為軸，對(duì)中山西路的交通依賴(lài)性很強(qiáng)。民族商場(chǎng) 百貨、超市 家電。 49600㎡ /㎡ /天。頤高數(shù)碼廣場(chǎng)筆記本、品牌機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品、 DIY華碩、方正、索尼、三星、摩托羅拉、尼康、佳能17000㎡ 　 ——2023年重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 ,IT連鎖第一強(qiáng)頤高數(shù)碼連鎖的第 50家店 ,經(jīng)營(yíng)狀況良好維多利購(gòu)物中心 購(gòu)物中心歐萊雅、歐伯萊、迪奧、戀人、乾坤金店。城市商圈特征 —— 鼓樓商圈概述216。奈倫商廈百 貨 、男裝、女裝、