【正文】 3:38:48 下午 3:38 下午 15:38:48三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 三月 213:38 下午 三月 2115:38March 28, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 三月 21三月 2115:38:4815:38:48March 28, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 15:38:4815:38:4815:38Sunday, March 28, 20231知人者智，自知者明。 15:38:4815:38:4815:383/28/2023 3:38:48 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 3:38:48 下午 3:38 下午 15:38:48三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 213:38 下午 三月 2115:38March 28, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 三月 21三月 2115:38:4815:38:48March 28, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 2115:38:4815:38Mar2128Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/3/28 15:38:4815:38:4828 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 28 三月 20233:38:48 下午 15:38:48三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 15:38:4815:38:4815:38Sunday, March 28, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 15:38:4815:38:4815:383/28/2023 3:38:48 PM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。匯報結(jié)束 Thanks!杭州橡果博日地產(chǎn)顧問機構(gòu)愿通過我們的努力成功造就項目未來！愿通過我們的努力成功造就項目未來！靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。1. 根據(jù)項目的市場定位、推廣概念、區(qū)位價值、經(jīng)營范圍等進行檔身立面整體化包裝；2. 規(guī)范市場內(nèi)部功能區(qū)，突出公共區(qū)的市場形象，對展示區(qū)、公共走道、商鋪門楣、轉(zhuǎn)角等片區(qū)進行全方位包裝；3. 建立市場外圍導(dǎo)視系統(tǒng)，精神堡壘、主入門庭，樓頂項目 VI識別系統(tǒng)；1. 商品物流服務(wù)配套管理系統(tǒng)； 商品進出門禁檢驗系統(tǒng)； 安全巡防管理； 專人導(dǎo)購。3. 通過開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈或溫州商會搜尋服裝廠商和經(jīng)銷商；4. 參與寧波本地、浙江、江蘇、上海、廣東、福建等地服裝交易會，發(fā)布項目和招商信息，如寧波服裝交易會，廣交會等；1. 通過寧波服裝產(chǎn)業(yè)協(xié)會，聯(lián)合本地廠家和外地成熟市場的二類品牌經(jīng)銷商，籌劃一屆以項目為背景的主題式服裝節(jié)，以本案、經(jīng)銷商、廠家、市民互動方式熱炒，引起行業(yè)和居民關(guān)注，借勢招商。強化功能品牌傳播圈層推廣定向推廣事件營銷形象功能服務(wù)功能區(qū)位價值線1. 設(shè)立品牌展播區(qū)，以櫥窗、入口前庭展臺向有意向的代表性品牌服飾經(jīng)銷商戶出租，并提供展示方案和包裝服務(wù)；2. 建立市場整體性的共享資源數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站信息，提供網(wǎng)絡(luò)直銷平臺，按分類、品種、款式、檔次等，網(wǎng)購型消費者推薦；3. 建立門庭導(dǎo)購系統(tǒng)，以計算機觸屏方式搜索市場各方位經(jīng)營分類屬性、品種、款式等信息，便于采購客商了解市場商品并快速選擇采購?fù)ǖ馈?. 寧波地鐵線上唯一的個性服裝賣場，一個快速聚人流和財富的商業(yè)旺地，一個商家趨之若赴的專業(yè)市場。 是在撇開物業(yè)增值的角度計算收益。市場運作費用和租金關(guān)系：項目租收益分析本案商業(yè)租金收益分析表樓層 出租面積 /收益 第 2年 第 4年 第 6年 第 8年 第 10年當(dāng)前租金倍率 一層 出租面積（㎡） 5783 5783 5783 5783 5783月租金 (元 /㎡ ) 年租收益（單位：元） 25476139 29433828 34031382 39316200 45430473 收益累積（單位：元） 49174873 106004437 171673629 247556975 335242291 二層 出租面積（㎡） 7714 7714 7714 7714 7714月租金 (元 /㎡ ) 年租收益（單位：元） 22847634 26396987 30520238 35259744 40743176 收益累積（單位：元） 44101247 95067410 153961171 222023239 300653607 綜合租金收益累積（單位：元） 93276120 202371847 325634800 469572215 635895898 注： 各樓層租金年度水平和綜合收益詳見電子表格 。u 招商期所招商戶以項目正式開業(yè)時間為租賃合同起始時間；正式開業(yè)后，以合同簽訂時間為起始時間；u 如商戶經(jīng)營期限超過 1年 6個月后拒不簽訂續(xù)租合同，管理公司可按合同扣除商戶所有入場保證金。商戶經(jīng)營期滿 2年，首期合同保證金自動轉(zhuǎn)為租金，一期合同終止，二期合同生效。租金權(quán)重分析及租金定位項目招商和租金關(guān)系：u 鑒于中檔專業(yè)服裝市場在寧波的空白性，招商前期，本土商戶資源少，以較低的入駐門坎吸收本土和外市商戶或廠家進駐能有效縮短招商期限，我司建議實行免除第一年租金；第 2年以計算租金值的 ， 后續(xù) 10年內(nèi)以 %的漲幅（商鋪投資回報率每年 7%8%）遞增 ，（ 地鐵開通后單鋪年租金總額可增加 20%，連續(xù)增加 5年后進行調(diào)整）。內(nèi)部鋪位分割建議（一層）較小商鋪區(qū) (8 ㎡以下)中等商鋪區(qū) (812) ㎡)較大商鋪區(qū) (1216㎡ )內(nèi)部鋪位分割建議（一層面積配比）面積段 (㎡ ) 商鋪個數(shù) 面積段比例 (%)45（包含 5） 2 %56（包含 6） 6 %67（包含 7） 16 %78（包含 8） 47 %89(包含 9) 109 %910(包含 10） 46 %1011（包含 11） 39 %1112（包含 12） 7 %1213（包含 13） 9 %1314（包含 14） 10 %1415（包含 15） 2 %2122(包含 22) 1 %小 計 294 %內(nèi)部鋪位分割建議（二層）較小商鋪區(qū) (8 ㎡以下)中等商鋪區(qū) (812) ㎡)大商鋪區(qū) (16㎡以上 )較大商鋪區(qū) (1216㎡ )內(nèi)部鋪位分割建議（二層面積配比）面積段（㎡） 商鋪個數(shù) 面積段比例（ %）56（包含 6） 3 %67（包含 7） 4 %78（包含 8） 13 %89（包含 9） 6 %910（包含 10） 15 %1011（包含 11） 14 %1112（包含 12） 30 %1213（包含 13） 30 %1314（包含 14） 32 %1415（包含 15） 31 %1516（包含 16） 24 %1617（包含 17） 15 %1718（包含 18） 9 %1819（包含 19） 6 %1920（包含 20） 11 %2023（包含 221） 7 %2122（包含 22） 7 %2223（包含 23） 4 %2324（包含 24） 2 %2425（包含 25） 1 %2526（包含 26） 2 %2627（包含 27） 1 %3132（包含 32） 1 %小 計 268 %面積段（㎡） 商鋪個數(shù) 面積段比例（ %）48（包含 8） 91 %812（包含 12） 266 %1216（包含 16） 139 %1620（包含 20） 41 %2024（包含 24） 20 %2432（包含 32） 5 %合 計 562 %內(nèi)部鋪位分割建議（綜合面積配比）項目綜合面積配比租金權(quán)重分析及租金定位可比競爭市租金定位分類比較項目名稱 本項目 望湖市場 輕紡城 仇畢服裝輔料市場參考權(quán)重 　 15% 70% 15%租賃均價：元 /月 PX= PA=1458 PB=300 PC=218地理位置 10 8 10 7 5交通狀況 8 7 8 6 4商業(yè)氛圍 9 7 9 8 6人流狀況 8 6 8 5 7項目規(guī)模 6 4 5 6 5項目規(guī)劃 12 9 8 9 8人流動線 7 6 6 6 5商場裝修 6 5 4 4 5綜合 /單一 8 7 8 8 6經(jīng)營管理 8 8 7 7 7品牌形象 10 7 5 8 6推廣手法 8 7 5 5 6合計 100 81 83 79 70運用市場比較法計算一樓鋪位租賃價格修正后各相關(guān)項目的價格 PI’PI’= （ Qx / QI） PI 注： PI為租賃均價PA’= （ Qx / QA） PAPB’= （ Qx / QB） PBPC’= （ Qx / QC） PC各相關(guān)項目權(quán)重取值為 WIWA=15% WB=70% WC=15% PX=∑PIWI= 元 /平方米根據(jù)市場比較法，得出首層商鋪的目前租賃均價為： /平米以此方法算得二層月租金為 /平方米鑒于產(chǎn)品內(nèi)部具多元化交通體系 ,二層租可隨市上調(diào) 10%，即 /平方米。 項目綜合定位 —— 商戶定位和商戶組合項目交通組織建議（一層）輔道交通節(jié)點外圍通道主道主入口次入口導(dǎo)購樞紐項目交通組織建議（二層）輔道交通節(jié)點外圍通道主道導(dǎo)購樞紐次入口次入口主入口交通組設(shè)計要要求：u 內(nèi)部主道要充分考慮安全消防要求，在保證各個區(qū)塊有效連接的同時要與安全出口相連u 主道具有消費引導(dǎo)性，盡量保證商鋪的臨道面和方正性；u 主道要引導(dǎo)輔道設(shè)計，能使輔道在邊角回拐彎和近距離回轉(zhuǎn)；u 輔道盡量能和主道直角型相連；u 在消防栓處都必須有主道和輔道通過u 縱線過長應(yīng)設(shè)置導(dǎo)購樞紐，可以達到商鋪均好性的效果；u 結(jié)合項目定位和市場同類產(chǎn)品比較主道寬度分 4米、 、 3米四個等級；輔道以 ，特殊位置寬不得小于 2米。招商方向為： 浙江省范圍內(nèi)的所有知名品牌服裝三資企業(yè)、民營企業(yè)、港、澳、臺廠商；u寧波本土非國際知名品牌 約 85戶， 占 15%招商方向： 寧波本土非知名品牌加工企業(yè)、個體經(jīng)營戶，定位于二層，共約 85戶，占預(yù)租總商戶數(shù)的 15%。位于一、二層，共約 110戶，占預(yù)招租總量的 20%。項目綜合定位 —— 形象定位地鐵 “ 零 ” 換乘，樂 “ 淘 ” 甬鑫城 ！寧波甬鑫服裝批發(fā)城 “ 裳 ” 耀寧波的理由—— 寧波最前沿的個性服裝賣場—— 寧波最個性的休閑服飾賣場引領(lǐng)文案：主題：u外貿(mào)休閑類經(jīng)營戶 約 195戶 ，占 35% 外貿(mào)休閑類經(jīng)營戶以個體經(jīng)營為主，定位于一樓層，共約 195個商戶，占預(yù)招租總商戶數(shù)的 46%。 鑫：取金多興盛的意思，三個金字疊加形容財富會如金字塔一樣越聚越多，金多財富就多，顧名思義，這個服裝城有三座金山在，財富會不斷涌來。n 項目綜合定位思路：項目綜合定位 —— 市場定位市場定位：——— 集外貿(mào)休閑類服飾、國內(nèi)女裝、亞洲品牌廠商二、三類品牌服飾，兼有寧波服裝產(chǎn)業(yè)非國際知名品牌的中檔服飾批發(fā)專業(yè)市場。項目綜合定位 —— 差異化定位思路u 2023年人居 GDP達 10068美元，人均可支配收入達 30166元，走高的社會經(jīng)濟發(fā)展帶動了居民消，略占可支配收 15%比例的服飾類消費，全市消費總額近達 257億元之多，居居服裝消費水平由中低檔向中檔邁近；u 從消費結(jié)構(gòu)分析，休閑類和時裝產(chǎn)品消費占消費總量的 %,其中休閑類服飾比例近達50%，而寧波區(qū)域近 70%的產(chǎn)品為品牌男裝， 30%多為貿(mào)易類服飾和外市定單合作加工產(chǎn)品，形成了短程產(chǎn)銷脫節(jié)，市場主營商品尚需外地供貨，這和 570多萬人口的發(fā)達城市不相吻合；u 寧波現(xiàn)有的服裝批發(fā)市場主要供應(yīng)中低檔服飾產(chǎn)品，商戶在長期的經(jīng)營中已經(jīng)積累了穩(wěn)固的采購客群，如作低端市場，挖掘較大數(shù)量的經(jīng)營商戶需要長時間的市場培育期和商戶積累，且有門坎較低、商戶維系難的劣勢；u 項目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)品價值體系，尤其是地鐵線路的規(guī)劃，區(qū)域價值有望上升 2030%，差異化其他市場定位具有先鑒之明，且易鶴立雞群，形成獨特優(yōu)勢，同時避免客戶競爭；u 市場同類產(chǎn)品沒有較為優(yōu)勢的推廣手段，采用立體營銷，著立于區(qū)域價值