【正文】 %1620（包含 20） 41 %2024（包含 24） 20 %2432（包含 32） 5 %合 計(jì) 562 %內(nèi)部鋪位分割建議（綜合面積配比）項(xiàng)目綜合面積配比租金權(quán)重分析及租金定位可比競爭市租金定位分類比較項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目 望湖市場 輕紡城 仇畢服裝輔料市場參考權(quán)重 　 15% 70% 15%租賃均價(jià)：元 /月 PX= PA=1458 PB=300 PC=218地理位置 10 8 10 7 5交通狀況 8 7 8 6 4商業(yè)氛圍 9 7 9 8 6人流狀況 8 6 8 5 7項(xiàng)目規(guī)模 6 4 5 6 5項(xiàng)目規(guī)劃 12 9 8 9 8人流動(dòng)線 7 6 6 6 5商場裝修 6 5 4 4 5綜合 /單一 8 7 8 8 6經(jīng)營管理 8 8 7 7 7品牌形象 10 7 5 8 6推廣手法 8 7 5 5 6合計(jì) 100 81 83 79 70運(yùn)用市場比較法計(jì)算一樓鋪位租賃價(jià)格修正后各相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格 PI’PI’= （ Qx / QI） PI 注： PI為租賃均價(jià)PA’= （ Qx / QA） PAPB’= （ Qx / QB） PBPC’= （ Qx / QC） PC各相關(guān)項(xiàng)目權(quán)重取值為 WIWA=15% WB=70% WC=15% PX=∑PIWI= 元 /平方米根據(jù)市場比較法，得出首層商鋪的目前租賃均價(jià)為： /平米以此方法算得二層月租金為 /平方米鑒于產(chǎn)品內(nèi)部具多元化交通體系 ,二層租可隨市上調(diào) 10%，即 /平方米。地鐵開通后 ,區(qū)域商業(yè)物業(yè)價(jià)值有望提升最低 20%，租金也做相應(yīng)提高。租金權(quán)重分析及租金定位項(xiàng)目招商和租金關(guān)系：u 鑒于中檔專業(yè)服裝市場在寧波的空白性，招商前期，本土商戶資源少，以較低的入駐門坎吸收本土和外市商戶或廠家進(jìn)駐能有效縮短招商期限，我司建議實(shí)行免除第一年租金；第 2年以計(jì)算租金值的 ， 后續(xù) 10年內(nèi)以 %的漲幅（商鋪投資回報(bào)率每年 7%8%）遞增 ，（ 地鐵開通后單鋪年租金總額可增加 20%，連續(xù)增加 5年后進(jìn)行調(diào)整）。u 以第 2年租金作為租賃保證金（首期合同期限暫定 2年）、入場費(fèi)、管理費(fèi)、廣告位和展示場地租賃費(fèi)作為市場前期運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用 ，商戶經(jīng)營 1年 6個(gè)月前，無不可抗因素續(xù)簽第 3年合同，并繳納第 3年的半年租金作為租賃保證金。商戶經(jīng)營期滿 2年，首期合同保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租金，一期合同終止，二期合同生效。u 自第 3年起，合同期限為一年， 且續(xù)租合同應(yīng)提前 6個(gè)月簽訂 ，商戶必須提前 6個(gè)月繳納租賃保證金，合同到期，租賃保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)化為租金。u 招商期所招商戶以項(xiàng)目正式開業(yè)時(shí)間為租賃合同起始時(shí)間；正式開業(yè)后，以合同簽訂時(shí)間為起始時(shí)間；u 如商戶經(jīng)營期限超過 1年 6個(gè)月后拒不簽訂續(xù)租合同，管理公司可按合同扣除商戶所有入場保證金。u 一期合同未到期，如客戶中途轉(zhuǎn)讓，必須報(bào)請(qǐng)管理公司批準(zhǔn)，從租賃保證金中扣除該鋪當(dāng)期日租 鋪位面積 實(shí)際租賃時(shí)間（日），不享受免租優(yōu)惠 ；接手經(jīng)營的商戶須重新辦理入場手續(xù)（不繼承原商戶入場費(fèi)）。市場運(yùn)作費(fèi)用和租金關(guān)系：項(xiàng)目租收益分析本案商業(yè)租金收益分析表樓層 出租面積 /收益 第 2年 第 4年 第 6年 第 8年 第 10年當(dāng)前租金倍率 一層 出租面積（㎡） 5783 5783 5783 5783 5783月租金 (元 /㎡ ) 年租收益（單位：元） 25476139 29433828 34031382 39316200 45430473 收益累積（單位：元） 49174873 106004437 171673629 247556975 335242291 二層 出租面積（㎡） 7714 7714 7714 7714 7714月租金 (元 /㎡ ) 年租收益（單位：元） 22847634 26396987 30520238 35259744 40743176 收益累積（單位：元） 44101247 95067410 153961171 222023239 300653607 綜合租金收益累積（單位：元） 93276120 202371847 325634800 469572215 635895898 注： 各樓層租金年度水平和綜合收益詳見電子表格 。 如除去第 1年租金收益， 10內(nèi)市場滿租收為 雖然忽略了空置率，如按 20%的空置率，地鐵開通后的租金漲幅基本與空置率持平。 是在撇開物業(yè)增值的角度計(jì)算收益。項(xiàng)目推廣思路1. 引導(dǎo)前瞻未來發(fā)展的商戶和經(jīng)營者，地鐵 “ 零 ” 換乘區(qū)的個(gè)性服裝市場，以滿足絕大數(shù)人需求的方式填補(bǔ)了該 類市場的空白。2. 寧波地鐵線上唯一的個(gè)性服裝賣場，一個(gè)快速聚人流和財(cái)富的商業(yè)旺地，一個(gè)商家趨之若赴的專業(yè)市場。市場價(jià)值線管理功能1. 以項(xiàng)目所獨(dú)具的個(gè)性服裝賣場形象牽動(dòng)，體現(xiàn)服裝行業(yè)聯(lián)動(dòng)、追捕和展示國內(nèi)、國際服飾潮流、品牌信息，以展示、新品發(fā)布、開業(yè)或周年慶典、整場促銷等經(jīng)營獨(dú)特性吸引商戶和消費(fèi)群體的關(guān)注。強(qiáng)化功能品牌傳播圈層推廣定向推廣事件營銷形象功能服務(wù)功能區(qū)位價(jià)值線1. 設(shè)立品牌展播區(qū)，以櫥窗、入口前庭展臺(tái)向有意向的代表性品牌服飾經(jīng)銷商戶出租，并提供展示方案和包裝服務(wù)；2. 建立市場整體性的共享資源數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站信息，提供網(wǎng)絡(luò)直銷平臺(tái)，按分類、品種、款式、檔次等，網(wǎng)購型消費(fèi)者推薦；3. 建立門庭導(dǎo)購系統(tǒng)，以計(jì)算機(jī)觸屏方式搜索市場各方位經(jīng)營分類屬性、品種、款式等信息，便于采購客商了解市場商品并快速選擇采購?fù)ǖ馈?. 與寧波外貿(mào)企業(yè)、服裝企業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)動(dòng)，發(fā)布項(xiàng)目信息搜尋廠家和代理商家；2. 建立寧波、杭州、溫州及浙東南區(qū)域服裝專業(yè)市場招商分展點(diǎn)，采集服裝廠家和代理商戶信息，定點(diǎn)招商，直接攔截商戶資源。3. 通過開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈或溫州商會(huì)搜尋服裝廠商和經(jīng)銷商；4. 參與寧波本地、浙江、江蘇、上海、廣東、福建等地服裝交易會(huì)，發(fā)布項(xiàng)目和招商信息，如寧波服裝交易會(huì)，廣交會(huì)等；1. 通過寧波服裝產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，聯(lián)合本地廠家和外地成熟市場的二類品牌經(jīng)銷商，籌劃一屆以項(xiàng)目為背景的主題式服裝節(jié)，以本案、經(jīng)銷商、廠家、市民互動(dòng)方式熱炒，引起行業(yè)和居民關(guān)注，借勢招商。2. 鑒于項(xiàng)目初期人流不足的實(shí)際，借本案入駐代表品牌促銷和服裝城采購直通車開通儀式強(qiáng)勢宣傳。1. 根據(jù)項(xiàng)目的市場定位、推廣概念、區(qū)位價(jià)值、經(jīng)營范圍等進(jìn)行檔身立面整體化包裝；2. 規(guī)范市場內(nèi)部功能區(qū)，突出公共區(qū)的市場形象，對(duì)展示區(qū)、公共走道、商鋪門楣、轉(zhuǎn)角等片區(qū)進(jìn)行全方位包裝；3. 建立市場外圍導(dǎo)視系統(tǒng)，精神堡壘、主入門庭，樓頂項(xiàng)目 VI識(shí)別系統(tǒng)；1. 商品物流服務(wù)配套管理系統(tǒng)； 商品進(jìn)出門禁檢驗(yàn)系統(tǒng)； 安全巡防管理； 專人導(dǎo)購。招商現(xiàn)場 形象1. 外 圍導(dǎo)視 系 統(tǒng)2. 招商中心硬裝3. 招商中心 軟 裝4. 形象 墻 和展板展示1. 服裝城內(nèi)部分割模型2. 招商手冊及招商物料3. 三 維 影音展示系 統(tǒng)戶外媒體 硬媒1. 戶 外高 P廣告2. 項(xiàng) 目周 邊 道旗廣告3. 公交 車 身廣告4. 公交站臺(tái)廣告5. LED影幕廣告6. 項(xiàng) 目樓身廣告軟 媒 1. 報(bào)紙項(xiàng) 目招商 說 明廣告2. 報(bào)紙項(xiàng) 目 說 明 軟 文3. 寧波服裝 業(yè) 行 業(yè) 會(huì)刊、 雜 志影視媒體廣告 1. 浙江 衛(wèi)視 招商廣告2. 寧波 電視劇 插播促 銷 活 動(dòng) 廣告3. 公交 車 移 動(dòng)電視 廣告欄 目 1. “掏最寧波 ”電視欄 目 專訪項(xiàng)目招商推廣媒體渠道：項(xiàng)目招商推廣媒體渠道項(xiàng)目推廣總控圖項(xiàng)目招商總控圖招商強(qiáng)度時(shí)間軸 招租率 %階段劃分65% 左右3個(gè)月 12個(gè)月約一周時(shí)45個(gè)月商戶蓄水期 項(xiàng)目形象導(dǎo)入期 持續(xù)招商期 后續(xù)招商期 開業(yè)期 56個(gè)月10% 左右 25% 左右 80% 左右50% 左右項(xiàng)目推廣招商廣告費(fèi)用預(yù)算———— 招商推廣費(fèi)用建議按商業(yè)租賃收益評(píng)估反推項(xiàng)目當(dāng)前資產(chǎn)總值 %來計(jì)算u 本項(xiàng)目按持續(xù)經(jīng)營 10年（滿租），租金收益反推出項(xiàng)目當(dāng)前作為商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)值為 63589 萬元人民幣；u 本項(xiàng)目推廣費(fèi)用如按商業(yè)銷售總價(jià)的 %計(jì)算，則需投入的廣告費(fèi)用為953萬元人民幣（此廣告費(fèi)用僅為初步估算，可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）；u 此費(fèi)用主要包括招商現(xiàn)場包裝、宣傳物料及戶外廣告、媒體廣告及公關(guān)促銷活動(dòng)等。匯報(bào)結(jié)束 Thanks!杭州橡果博日地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)愿通過我們的努力成功造就項(xiàng)目未來！愿通過我們的努力成功造就項(xiàng)目未來！靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 15:38:4815:38:4815:383/28/2023 3:38:48 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 三月 2115:38:4815:38Mar2128Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 15:38:4815:38:4815:38Sunday, March 28, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 三月 21三月 2115:38:4815:38:48March 28, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 28 三月 20233:38:48 下午 15:38:48三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 213:38 下午 三月 2115:38March 28, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/3/28 15:38:4815:38:4828 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 3:38:48 下午 3:38 下午 15:38:48三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 15:38:4815:38:4815:383/28/2023 3:38:48 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 2115:38:4815:38Mar2128Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 15:38:4815:38:4815:38Sunday, March 28, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2115:38:4815:38:48March 28, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 28 三月 20233:38:48 下午 15:38:48三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 213:38 下午 三月 2115:38March 28, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/28 15:38:4815:38:4828 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 3:38:48 下午 3:38 下午 15:38:48三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 15:38:4815:38:4815:383/28/2023 3:38:48 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 2115:38:4815:38Mar2128Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 15:38:4815:38:4815:38Sunday, March 28, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 三月 21三月 2115:38:4815:38:48March 28, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 28 三月 20233:38:48 下午 15:38:48三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 213:38 下午 三月 2115:38March 28, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/3/28 15:38:4815:38:4828 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 3:38:48 下午 3:38 下午 15:38:48三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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