【正文】 收益點(diǎn)：加大室內(nèi)防范的深度，使室內(nèi)不留任何安全死角，把潛在客戶對安全方面的隱患降低到最低點(diǎn)。目前市場主要以防范燃?xì)庑孤?、火?zāi)等非入戶性災(zāi)害為主，入戶性災(zāi)害主要依靠小區(qū)物業(yè)管理在以整個(gè)小區(qū)為目標(biāo)進(jìn)行防范。3） 對于一些已經(jīng)比較普遍的技術(shù)，如國際DDD和IDD電話、衛(wèi)星電視、寬帶接入等，我們要悉數(shù)采用。每個(gè)樓盤的都具有自己的特性，所以它所采用高科技的內(nèi)容也要有針對性。具體如下：◆ 墻面涂料： 來威◆ 木器漆： 長春藤◆ 廚房、衛(wèi)生間吊頂： 香港 ◆ 木地板： 大自然 香脂木豆 ◆ 大理石（窗臺板、門檻條）： 進(jìn)口啡網(wǎng)紋 ◆ （局部地面鋪設(shè)）： 莎安娜米黃 ◆ 廚房墻面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 廚房地面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 衛(wèi)生間墻面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 衛(wèi)生間地面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 陽臺地面： 諾貝爾瓷磚◆ 房門： 松下◆ 門鎖： 弗羅倫（意大利）◆ 煤氣灶： 林內(nèi) ◆ 櫥柜： 柏麗 ◆ 脫排油煙機(jī)： 帥康◆ 空調(diào)： 特林（美）小型中央空調(diào)◆ 熱水器： 林內(nèi)11升◆ 開關(guān)： TCL住宅高科技建議本公司一直沒有放棄過對住宅高科技的關(guān)注與研究，并且有過多次成功實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，在這種豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為高科技的運(yùn)用也是提升本樓盤檔次的一個(gè)必備手段。其選用材料與市面上1500—2000元/ m178。經(jīng)過調(diào)查，對比各樓盤的裝修檔次，我們擬定了1000元/m178。對于建材的選用上，我們在考察了上海市多個(gè)中、高檔樓盤的全裝修情況，對各樓盤的相關(guān)施工工藝和材料選擇進(jìn)行了了解。標(biāo)準(zhǔn)樣板間在標(biāo)準(zhǔn)樣板間的裝修風(fēng)格上，要盡量向標(biāo)準(zhǔn)層的格調(diào)上靠齊。在地面上設(shè)置若干彩色射燈，一部分打在浴盆上，一部分打在天花板上。具體如下： 主題樣板間——透明溫泉浴室：透明浴室——玄幻中勾畫出的浪漫如上圖所示，整個(gè)空間的著眼點(diǎn)要集中在浴盆的處理上，造型流暢的全玻浴盆，古色古香的黑色鑄鐵托架，提點(diǎn)出了房間內(nèi)最高亮點(diǎn)，集中了房間內(nèi)的所有視線。216。對于一些輔助性的裝飾構(gòu)件及點(diǎn)綴，要盡量的柔，建議以原色木質(zhì)、室內(nèi)花木、布藝為主，基調(diào)要溫馨，要柔順。 標(biāo)準(zhǔn)層裝修建議：標(biāo)準(zhǔn)層的裝飾處理手法要呼應(yīng)大堂的整體處理手法，“用干凈、簡潔的建筑處理手法＋溫馨、典雅的裝飾處理手法”。其它還應(yīng)設(shè)置西餐廳、便利店、美容美發(fā)廳、桌球房、棋牌室等設(shè)施。對于會所的其它內(nèi)容建議如下：商務(wù)中心：為客戶提供簡單的商務(wù)服務(wù)。如下圖所示：由于我們的目標(biāo)客戶是集中在30～35歲的年齡段上，所以健身對此類人群來說，是必不可少的，并且要求健身房的層次要與其收入相對成正比。設(shè)想一下，一對一的指導(dǎo)，科學(xué)的服務(wù)，一切都是高質(zhì)量的，用這些高質(zhì)量的服務(wù)來換取一個(gè)健康而優(yōu)美的體形，對這些白領(lǐng)女性來說有什么能比一個(gè)優(yōu)美的體形更重要的呢。具體如下圖所示：擁有一個(gè)健康的身體，保持一個(gè)優(yōu)美的體形，這是每一位女性都在向往著的目標(biāo)，而這種愿望在那些成功的白領(lǐng)女性中，則更是被詮釋到了極點(diǎn)，在這種愿望的支配下，價(jià)格等因素全都變的次要起來，最重要的就是高品質(zhì)和高質(zhì)量?！?會所常規(guī)部分在會所常規(guī)內(nèi)容的設(shè)置上，要把握點(diǎn)到即可的原則，重要部分一定要醒目的提點(diǎn)出來，對于一些非重點(diǎn)部分，以滿足基本需求為根本原則。漫水咖，顧名思義，就是把溫泉池的池水蔓延到咖啡廳的地板上，沐浴完畢，從池中一步就可以跨坐到咖啡廳的座位之中。夜晚：客戶躺在溫泉湯池內(nèi)，置身于郁郁蔥蔥的綠樹中，抬眼望去，或是繁星點(diǎn)點(diǎn)的星空，或是月光皎潔的夜色。白天：陽光透過玻璃直接照射在整個(gè)浸泡區(qū)，浸浴于溫軟的水中，享受著陽光的撫慰，享受著綠樹的芬芳。其中的溫泉湯池部分是實(shí)現(xiàn)本案產(chǎn)品定位的核心支撐點(diǎn)，本案的溫泉主要又以下幾個(gè)部分組成：◆ 溫泉部分如下圖所示，整個(gè)溫泉被分為日光溫泉浸泡、高氧浸泡、活水浸泡、冷水浸泡和人工按摩五個(gè)核心部分，這幾個(gè)部分既相互獨(dú)立，保持著各自的主題，但又保持著彼此之間的聯(lián)系，五個(gè)核心部分相互獨(dú)立、相互穿插，烘托出了整個(gè)溫泉的主題，使得業(yè)主能在這個(gè)完整的空間內(nèi)享受到不同的服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)，周邊所結(jié)合的一些小的部分，如藥物浸泡、按摩間等精致服務(wù)項(xiàng)目又更加明顯的提點(diǎn)出了溫泉的健康主題。夜晚——浸泡在溫泉水中的徹底放松。所以選用溫泉作為本案的主題，可以說是為酒店公寓業(yè)主所量身度做而成的一種生活方式。其次，現(xiàn)在越來越多的人都認(rèn)識到，溫泉浴其實(shí)并不僅僅只是一種潔身的方式，潔身其實(shí)只是它核心價(jià)值中很小的一個(gè)部分，它更多的作用是能讓人在溫暖潤滑的水中解去疲勞，釋放壓抑，它為人們提供了一個(gè)徹底放松的平臺。◆ 選用溫泉作為本案主題的因由 健康是人類永恒的話題；健康是人類永遠(yuǎn)都關(guān)注著的問題；健康是人類生存的基本。這種同質(zhì)化競爭激烈的市場現(xiàn)狀就為我們提供了一個(gè)非常難得的機(jī)會點(diǎn)，也就是說，我們要用主題、用文化來貫穿到我們的產(chǎn)品的每一寸空間，我們向客戶所推薦的、或者說是引導(dǎo)的是一種生活的方式，是一種酒店公寓所應(yīng)該有的生活方式。我們之所以為本案選擇一個(gè)主題，目的就是要向客戶表明，我們的樓盤并不是一件簡單的產(chǎn)品，并不是幾個(gè)房間，我們真正推出的其實(shí)是一種生活的方式，這就是我們選用主題式酒店公寓的核心因由所在。由上面對四個(gè)階段的論述，我們可以清楚的看出，文化將是下階段地產(chǎn)競爭的主要手段如果開發(fā)商能抓住文化，那就是抓住了未來的市場，也就是抓住了未來競爭的核心武器。市場競爭越來越激烈，客戶也日趨走向成熟，客戶的滿足度也不斷被提升，一個(gè)純粹的產(chǎn)品在客戶的面前也越來越蒼白。經(jīng)過自身的不斷積累與市場的優(yōu)勝劣汰，巨型企業(yè)的雛形開始初步形成，企業(yè)的品牌開始成為競爭的主體，開始成為引導(dǎo)客戶選擇的核心手段，這也就是目前市場所處的階段。產(chǎn)品質(zhì)量是此階段內(nèi)的主要競爭手段。質(zhì)量競爭階段：隨著市場的不斷發(fā)展和擴(kuò)大，隨著競爭者的不斷加入，客戶的可選擇性也越來越多。產(chǎn)品是此階段的主導(dǎo)，只要你有產(chǎn)品，那么你的銷售就不成問題。這條路線就是房地產(chǎn)業(yè)的競爭規(guī)律路線。13115本項(xiàng)目價(jià)格推算：本項(xiàng)目價(jià)格=以A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以C為參考的定價(jià)C權(quán)重=11920元/平方米注：權(quán)重為各比較對象的比較系數(shù)/三個(gè)比較對象的比較系數(shù)之和由于本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期將在未來一段時(shí)間內(nèi)，故在本案銷售過程中，上述價(jià)格預(yù)計(jì)會隨市場的波動而可能有5%10%左右的調(diào)整。10523與項(xiàng)目：瑞虹新城2期10000247?！啊贝碇邢滤疁?zhǔn)，“”及以下代表差。價(jià)格比擬遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目周邊或其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價(jià)格，價(jià)格可參照的主要有江浦路上的東方星座酒店式公寓、四平路上的瑞虹新城2期，及浦東大道上的萬源晶典。修正思路：一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素。二、價(jià)格定位結(jié)合前面市場的分析和本項(xiàng)目酒店式公寓的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的品質(zhì)，我司認(rèn)為本產(chǎn)品的市場價(jià)格定位為：主力面積：40平方米銷售均價(jià)：13000元／平米（含裝修）主力總價(jià)：52萬元／套裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000－1200元／平米價(jià)格分析本案價(jià)格的確定采用以下基本思路：市場比較法推算單價(jià)（均價(jià)）估價(jià)思路：市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。而同時(shí)，本項(xiàng)目高檔公寓的大量購房者也將是主要的潛在購房者。在后期銷售過程中，投資客的踴躍能夠有效地提升價(jià)格幅度（具體原因不再詳述）。面對小戶型酒店式公寓市場日趨白熱化的競爭態(tài)勢，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象對于本案的去化將會產(chǎn)生很大的影響，因此，本案將一部分物業(yè)定位于小戶型酒店公寓，與周邊同類物業(yè)形成差異化錯(cuò)位競爭，將會受到市場歡迎。在銷的部分小戶型酒店式公寓也已顯現(xiàn)出了銷售冷淡的跡象，03年年底開盤的美麗園大酒店和協(xié)和麗豪酒店式公寓，至今仍然有大量50平方米的小戶型沒有找到買家，另一些項(xiàng)目如莫奈印象等也都沒有表現(xiàn)出前兩年的旺銷局面。與2002年的供不應(yīng)求和2003年的供求兩旺不同，2004年第一季度，市場對小戶型酒店式公寓的需求并沒有明顯增加。而在需求方面，由于2004年“小戶型酒店式公寓”進(jìn)入了上市高峰期，價(jià)格已普遍偏高的這類物業(yè)正面臨嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)。五、需求量分析小戶型項(xiàng)目供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查 單 位：套 由表可見，小戶型市場當(dāng)期消化量較大，后續(xù)供應(yīng)量尚少，不足以影響小戶型樓盤短期告罄的速度；同時(shí)，隨著酒店式公寓交房量的擴(kuò)大，暴露的問題將會越來越多。新時(shí)空國際以投資客為主，比例達(dá)到60%以上。國際金融家除75套被酒店集團(tuán)購得外，其他70%左右為投資客源。圣天地同樣以投資客為主，比例達(dá)到60%以上。金隆海悅已售出的22層以下物業(yè)中，80%以上為投資客源。而不得已而為之的價(jià)格戰(zhàn)是每個(gè)開發(fā)商都不愿意看到的。因此，在這樣的背景下，區(qū)域價(jià)格的提升相對是有限的。這與未來交通的便捷有很大的關(guān)系，大連路隧道改變了區(qū)域的位置概念，浦江兩岸之間的通行距離縮短，大大提升了全市購房者的關(guān)注程度。 客源分析從客源方面來說，由于北外灘這樣一個(gè)特殊的區(qū)位背景，也造就了此地獨(dú)特的客源層面。 去化分析區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，雖然有“和平公園”、大連路隧道、軌道交通M8和M4線等強(qiáng)力背景支撐，但由于價(jià)格、競爭、吸納量、性價(jià)比、宣傳力度等等因素，各個(gè)項(xiàng)目去化情況均有所不同，存在較大差異性。單價(jià)方面，大連路沿線、沿江地區(qū)、周家嘴路沿線等區(qū)域的項(xiàng)目基本均已超過萬元大關(guān)，少數(shù)如“臨潼苑”現(xiàn)在單價(jià)甚至已達(dá)到22000元／平米的高端，均價(jià)范圍在9000－20000元人民幣／平米；而除以上區(qū)域外，其他范圍內(nèi)的樓盤均價(jià)也在8000－15000元／平米左右。附1：目前上海小戶型項(xiàng)目一覽表：區(qū)域樓盤地段樓層電梯/戶數(shù)單套面積（㎡）總價(jià)（萬元）物業(yè)費(fèi)備注浦東壹間房張江路689號8F2/8327325734全裝修全配置國際金融家浦電路14F4/17507955854全裝修帶家具新金橋酒店式公寓碧云路19F2/7648133583全裝修海悅酒店式公寓浦東大道31F3/12567467854全裝修萬源晶典浦東大道東方路33F4/1732523570未定全裝修帶家具陸家嘴XP世紀(jì)大道浦電路不詳50未定未定全裝修帶家具黃浦寶利金陸家浜路19F4/23275825585老盤翻新全裝修帶家具獨(dú)立時(shí)代陸家浜路26F3/18335422435老盤翻新全裝修帶家具金銀匯九江路浙江中路29F6/34347538905全裝修帶家具世福匯山東中路廣東路315/17349870200辦公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具青年匯海潮路1119F11/803710023573全裝修閘北一天廈恒豐路27F7/33438226646老盤翻新全裝修感性達(dá)利烏鎮(zhèn)路29F3/18456230426老盤翻新全裝修奔騰新干線寶山路32F3/2126561239老盤翻新全裝修國際儷晶共和新路303/1633582238全裝修徐 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