【正文】 ，但地段和交通規(guī)劃占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在開發(fā)基礎(chǔ)上已經(jīng)勝人一籌。 去化分析由于總體而言，該類產(chǎn)品在市場上呈明顯的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。 賣點(diǎn)分析在目前的市場上，幾乎所有的“酒店式服務(wù)公寓”項(xiàng)目都是以各自的硬件設(shè)施、裝潢標(biāo)準(zhǔn)、管理公司檔次、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、投資回報(bào)率等等硬指標(biāo)來招攬客戶，同質(zhì)化競爭非常激烈。二、酒店式公寓市場分析結(jié)論l 從目前市場現(xiàn)狀來看：“區(qū)位理想”、“單棟高層規(guī)?！?、“30－60平米一房戶型”、“萬元以上單價(jià)”、“宣傳帶有1000－1500元／平米不等的裝潢標(biāo)準(zhǔn)”、“主要針對(duì)投資客源”的產(chǎn)品成為市場主流，多數(shù)項(xiàng)目都是在拼“地段”、拼“價(jià)格”、拼“面積”、拼“建材”，同質(zhì)化競爭的態(tài)勢(shì)非常明顯。l 具體到目前市場上的單體項(xiàng)目來說，低總價(jià)的產(chǎn)品仍然具有非常巨大的吸引力。l 綜觀目前市場上在售或已經(jīng)清盤的小戶型酒店式服務(wù)公寓，除了嘉創(chuàng)華獅的“徐家匯館”項(xiàng)目提出精裝修日式酒店式公寓外，基本上尚未出現(xiàn)帶有主題概念的項(xiàng)目。附1：目前上海小戶型項(xiàng)目一覽表：區(qū)域樓盤地段樓層電梯/戶數(shù)單套面積（㎡）總價(jià)（萬元）物業(yè)費(fèi)備注浦東壹間房張江路689號(hào)8F2/8327325734全裝修全配置國際金融家浦電路14F4/17507955854全裝修帶家具新金橋酒店式公寓碧云路19F2/7648133583全裝修海悅酒店式公寓浦東大道31F3/12567467854全裝修萬源晶典浦東大道東方路33F4/1732523570未定全裝修帶家具陸家嘴XP世紀(jì)大道浦電路不詳50未定未定全裝修帶家具黃浦寶利金陸家浜路19F4/23275825585老盤翻新全裝修帶家具獨(dú)立時(shí)代陸家浜路26F3/18335422435老盤翻新全裝修帶家具金銀匯九江路浙江中路29F6/34347538905全裝修帶家具世福匯山東中路廣東路315/17349870200辦公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具青年匯海潮路1119F11/803710023573全裝修閘北一天廈恒豐路27F7/33438226646老盤翻新全裝修感性達(dá)利烏鎮(zhèn)路29F3/18456230426老盤翻新全裝修奔騰新干線寶山路32F3/2126561239老盤翻新全裝修國際儷晶共和新路303/1633582238全裝修徐 匯尚都天鑰橋路438號(hào)232/44210945160全裝修華獅公寓天鑰橋路218號(hào)193/1248596080精裝修日式東方時(shí)空公寓虹橋路14,192/6,10448044906住宅全裝修帶家具巴黎時(shí)韻襄陽南路建國路31F6/20245725708辦公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具靜安新格公寓江寧路康定路23F3/1349504961老盤翻新全裝修帶家具世紀(jì)時(shí)空烏魯木齊,愚園路28F3/16446765120辦公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具同領(lǐng)都會(huì)康定路19F6/33507080120全裝修駿豪國際南京西路陜西路29F5/3240122802508全裝修帶家具藍(lán)朝部落萬航渡路康定路324/2424561539全裝修帶家具普陀悠詩閣滬太路826號(hào)57F/42703270全裝修圣天地江寧路長壽路235/30335532603住宅全裝修摩登時(shí)代蘭溪路16F3/213611024733全裝修世紀(jì)之門江寧路、近澳門路243/1829581535全裝修楊浦東方星座江浦路1508號(hào)18F/30602755全裝修獨(dú)立先鋒黃興路18F2/443642139全裝修鳳凰贏家本溪路187號(hào)（近鞍山路）18F/19411228全裝修閔行金坤服務(wù)公寓金匯路6F1/2633651229全裝修虹橋首席虹梅路、吳中路12F2/11476820322全裝修帶家具虹口四季沙龍新市南路585號(hào)27F/37553050全裝修恒升半島吳淞路26F6/12346545110全裝修帶家具東渡名人大廈曲陽路232/16465527362全裝修長寧莫耐印象延安西路1201號(hào)（近番禺路）27F5/195269701108全裝修帶家具新時(shí)空國際長寧路1031號(hào)234/164070581028全裝修三、項(xiàng)目區(qū)域市場分析 區(qū)域范圍本區(qū)域所屬范圍為：北外灘，覆蓋東到江浦路沿線，南到黃浦江畔，西到提藍(lán)橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，北到和平公園一帶。 去化分析區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，雖然有“和平公園”、大連路隧道、軌道交通M8和M4線等強(qiáng)力背景支撐，但由于價(jià)格、競爭、吸納量、性價(jià)比、宣傳力度等等因素，各個(gè)項(xiàng)目去化情況均有所不同，存在較大差異性。這與未來交通的便捷有很大的關(guān)系，大連路隧道改變了區(qū)域的位置概念，浦江兩岸之間的通行距離縮短，大大提升了全市購房者的關(guān)注程度。而不得已而為之的價(jià)格戰(zhàn)是每個(gè)開發(fā)商都不愿意看到的。圣天地同樣以投資客為主，比例達(dá)到60%以上。新時(shí)空國際以投資客為主，比例達(dá)到60%以上。而在需求方面，由于2004年“小戶型酒店式公寓”進(jìn)入了上市高峰期，價(jià)格已普遍偏高的這類物業(yè)正面臨嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)。在銷的部分小戶型酒店式公寓也已顯現(xiàn)出了銷售冷淡的跡象，03年年底開盤的美麗園大酒店和協(xié)和麗豪酒店式公寓，至今仍然有大量50平方米的小戶型沒有找到買家，另一些項(xiàng)目如莫奈印象等也都沒有表現(xiàn)出前兩年的旺銷局面。在后期銷售過程中，投資客的踴躍能夠有效地提升價(jià)格幅度（具體原因不再詳述）。二、價(jià)格定位結(jié)合前面市場的分析和本項(xiàng)目酒店式公寓的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的品質(zhì)，我司認(rèn)為本產(chǎn)品的市場價(jià)格定位為：主力面積：40平方米銷售均價(jià)：13000元／平米（含裝修）主力總價(jià)：52萬元／套裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000－1200元／平米價(jià)格分析本案價(jià)格的確定采用以下基本思路：市場比較法推算單價(jià)（均價(jià)）估價(jià)思路：市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位。價(jià)格比擬遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目周邊或其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價(jià)格，價(jià)格可參照的主要有江浦路上的東方星座酒店式公寓、四平路上的瑞虹新城2期，及浦東大道上的萬源晶典。10523與項(xiàng)目：瑞虹新城2期10000247。這條路線就是房地產(chǎn)業(yè)的競爭規(guī)律路線。質(zhì)量競爭階段：隨著市場的不斷發(fā)展和擴(kuò)大，隨著競爭者的不斷加入，客戶的可選擇性也越來越多。經(jīng)過自身的不斷積累與市場的優(yōu)勝劣汰，巨型企業(yè)的雛形開始初步形成，企業(yè)的品牌開始成為競爭的主體，開始成為引導(dǎo)客戶選擇的核心手段，這也就是目前市場所處的階段。由上面對(duì)四個(gè)階段的論述，我們可以清楚的看出，文化將是下階段地產(chǎn)競爭的主要手段如果開發(fā)商能抓住文化，那就是抓住了未來的市場，也就是抓住了未來競爭的核心武器。這種同質(zhì)化競爭激烈的市場現(xiàn)狀就為我們提供了一個(gè)非常難得的機(jī)會(huì)點(diǎn)，也就是說，我們要用主題、用文化來貫穿到我們的產(chǎn)品的每一寸空間，我們向客戶所推薦的、或者說是引導(dǎo)的是一種生活的方式，是一種酒店公寓所應(yīng)該有的生活方式。其次，現(xiàn)在越來越多的人都認(rèn)識(shí)到，溫泉浴其實(shí)并不僅僅只是一種潔身的方式，潔身其實(shí)只是它核心價(jià)值中很小的一個(gè)部分，它更多的作用是能讓人在溫暖潤滑的水中解去疲勞，釋放壓抑，它為人們提供了一個(gè)徹底放松的平臺(tái)。夜晚——浸泡在溫泉水中的徹底放松。白天：陽光透過玻璃直接照射在整個(gè)浸泡區(qū)，浸浴于溫軟的水中，享受著陽光的撫慰，享受著綠樹的芬芳。漫水咖，顧名思義，就是把溫泉池的池水蔓延到咖啡廳的地板上，沐浴完畢，從池中一步就可以跨坐到咖啡廳的座位之中。具體如下圖所示：擁有一個(gè)健康的身體，保持一個(gè)優(yōu)美的體形，這是每一位女性都在向往著的目標(biāo)，而這種愿望在那些成功的白領(lǐng)女性中，則更是被詮釋到了極點(diǎn)，在這種愿望的支配下，價(jià)格等因素全都變的次要起來，最重要的就是高品質(zhì)和高質(zhì)量。如下圖所示：由于我們的目標(biāo)客戶是集中在30～35歲的年齡段上，所以健身對(duì)此類人群來說，是必不可少的，并且要求健身房的層次要與其收入相對(duì)成正比。其它還應(yīng)設(shè)置西餐廳、便利店、美容美發(fā)廳、桌球房、棋牌室等設(shè)施。對(duì)于一些輔助性的裝飾構(gòu)件及點(diǎn)綴，要盡量的柔，建議以原色木質(zhì)、室內(nèi)花木、布藝為主，基調(diào)要溫馨，要柔順。具體如下： 主題樣板間——透明溫泉浴室：透明浴室——玄幻中勾畫出的浪漫如上圖所示，整個(gè)空間的著眼點(diǎn)要集中在浴盆的處理上，造型流暢的全玻浴盆，古色古香的黑色鑄鐵托架，提點(diǎn)出了房間內(nèi)最高亮點(diǎn)，集中了房間內(nèi)的所有視線。標(biāo)準(zhǔn)樣板間在標(biāo)準(zhǔn)樣板間的裝修風(fēng)格上，要盡量向標(biāo)準(zhǔn)層的格調(diào)上靠齊。經(jīng)過調(diào)查，對(duì)比各樓盤的裝修檔次，我們擬定了1000元/m178。具體如下：◆ 墻面涂料： 來威◆ 木器漆： 長春藤◆ 廚房、衛(wèi)生間吊頂： 香港 ◆ 木地板： 大自然 香脂木豆 ◆ 大理石（窗臺(tái)板、門檻條）： 進(jìn)口啡網(wǎng)紋 ◆ （局部地面鋪設(shè)）： 莎安娜米黃 ◆ 廚房墻面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 廚房地面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 衛(wèi)生間墻面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 衛(wèi)生間地面： 皮爾卡丹瓷磚◆ 陽臺(tái)地面： 諾貝爾瓷磚◆ 房門： 松下◆ 門鎖： 弗羅倫（意大利）◆ 煤氣灶： 林內(nèi) ◆ 櫥柜： 柏麗 ◆ 脫排油煙機(jī)： 帥康◆ 空調(diào)： 特林（美）小型中央空調(diào)◆ 熱水器： 林內(nèi)11升◆ 開關(guān)： TCL住宅高科技建議本公司一直沒有放棄過對(duì)住宅高科技的關(guān)注與研究，并且有過多次成功實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，在這種豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為高科技的運(yùn)用也是提升本樓盤檔次的一個(gè)必備手段。3） 對(duì)于一些已經(jīng)比較普遍的技術(shù)，如國際DDD和IDD電話、衛(wèi)星電視、寬帶接入等，我們要悉數(shù)采用。收益點(diǎn)：加大室內(nèi)防范的深度，使室內(nèi)不留任何安全死角，把潛在客戶對(duì)安全方面的隱患降低到最低點(diǎn)。目前市場主要以防范燃?xì)庑孤⒒馂?zāi)等非入戶性災(zāi)害為主，入戶性災(zāi)害主要依靠小區(qū)物業(yè)管理在以整個(gè)小區(qū)為目標(biāo)進(jìn)行防范。每個(gè)樓盤的都具有自己的特性，所以它所采用高科技的內(nèi)容也要有針對(duì)性。其選用材料與市面上1500—2000元/ m178。對(duì)于建材的選用上，我們?cè)诳疾炝松虾Ｊ卸鄠€(gè)中、高檔樓盤的全裝修情況，對(duì)各樓盤的相關(guān)施工工藝和材料選擇進(jìn)行了了解。在地面上設(shè)置若干彩色射燈，一部分打在浴盆上，一部分打在天花板上。216。 標(biāo)準(zhǔn)層裝修建議：標(biāo)準(zhǔn)層的裝飾處理手法要呼應(yīng)大堂的整體處理手法，“用干凈、簡潔的建筑處理手法＋溫馨、典雅的裝飾處理手法”。對(duì)于會(huì)所的其它內(nèi)容建議如下：商務(wù)中心：為客戶提供簡單的商務(wù)服務(wù)。設(shè)想一下，一對(duì)一的指導(dǎo)，科學(xué)的服務(wù)，一切都是高質(zhì)量的，用這些高質(zhì)量的服務(wù)來換取一個(gè)健康而優(yōu)美的體形，對(duì)這些白領(lǐng)女性來說有什么能比一個(gè)優(yōu)美的體形更重要的呢?！?會(huì)所常規(guī)部分在會(huì)所常規(guī)內(nèi)容的設(shè)置上，要把握點(diǎn)到即可的原則，重要部分一定要醒目的提點(diǎn)出來，對(duì)于一些非重點(diǎn)部分，以滿足基本需求為根本原則。夜晚：客戶躺在溫泉湯池內(nèi)，置身于郁郁蔥蔥的綠樹中，抬眼望去，或是繁星點(diǎn)點(diǎn)的星空，或是月光皎潔的夜色。其中的溫泉湯池部分是實(shí)現(xiàn)本案產(chǎn)品定位的核心支撐點(diǎn)，本案的溫泉主要又以下幾個(gè)部分組成：◆ 溫泉部分如下圖所示，整個(gè)溫泉被分為日光溫泉浸泡、高氧浸泡、活水浸泡、冷水浸泡和人工按摩五個(gè)核心部分，這幾個(gè)部分既相互獨(dú)立，保持著各自的主題，但又保持著彼此之間的聯(lián)系，五個(gè)核心部分相互獨(dú)立、相互穿插，烘托出了整個(gè)溫