【正文】 潛在供應(yīng)地塊，每平方米7000元到10000元的物業(yè)，短期內(nèi)仍將是高檔住宅市場(chǎng)中的主流供應(yīng)產(chǎn)品，但隨著上海樓市大氣候的轉(zhuǎn)好，每平方米15000元左右單價(jià)的物業(yè)上市量也會(huì)有很大的增長。 　　上海高檔公寓物業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域地塊或區(qū)域開發(fā)量（萬平方米）開發(fā)機(jī)構(gòu)陸家嘴濱江區(qū)域300湯臣、鵬利、世茂、和黃等黃浦董家渡聚居區(qū)110華浙、華潤、通海等黃浦老西門聚居區(qū)95中信泰富、中遠(yuǎn)等盧灣新天地區(qū)域89瑞安、國浩、凱德等虹口北外灘濱江區(qū)域100世茂、中遠(yuǎn)等長寧古北新區(qū)二期103和黃、強(qiáng)生、虹康等數(shù)據(jù)來源：向榮房產(chǎn)市場(chǎng)研展部二、高檔公寓區(qū)域板塊 高檔公寓的輻射區(qū)域逐漸擴(kuò)大，初期上海高檔公寓大多集中在徐匯、靜安、長寧等傳統(tǒng)中心區(qū)或老租界區(qū)，當(dāng)城市商業(yè)、區(qū)域規(guī)劃、景觀建設(shè)的飛速發(fā)展，高檔公寓的區(qū)域輻射也逐漸擴(kuò)大。目前上海高價(jià)位商品房對(duì)外來購房群體的依賴性很高，外地資本和境外資本成為市場(chǎng)穩(wěn)定的重要因素。古北古北新區(qū)黃金城道555號(hào)，7幢13－23層小高層、高層三房192－24316000－23000 西班牙巴塞羅那建筑風(fēng)格，豪華會(huì)所，1：1地下車庫，專用主人候梯廳，全裝修房長發(fā)虹橋公寓虹橋路1165號(hào)總建面33435 M2，占地9610 M224層高層，15層小高層及1幢9層商務(wù)樓兩房108－122，三房128－153毛坯11000－15000，裝修房17000－20000 高智能家居電子安保古北豪年華庭之古北之星黃金城道258－259號(hào)總建面10萬M2，占地42442 M217幢11－18層小高層三房144－17513000（均價(jià)）下沉式中心庭院廣場(chǎng)，無社區(qū)商鋪的純住宅社區(qū)，品牌物業(yè)管理，低容積率的裝修房古北中央花園伊犁南路500號(hào)總建面8萬M23幢12層小高層三房16018300（清盤價(jià)）8000㎡的歐式庭院的中庭花園，全裝修房點(diǎn)評(píng)：此板塊是上海早期定位的國際化開放式社區(qū)，目前生活配套齊全，環(huán)境優(yōu)美。 品牌優(yōu)勢(shì)216。 通過一期的成功銷售，為二期提供了良好的客戶鏈，對(duì)以后的銷售作好了充分的客源準(zhǔn)備216。 房型設(shè)計(jì)偏大，在目前大房型、總價(jià)高的房屋銷售趨緩甚至滯銷的市場(chǎng)環(huán)境下，非常不利區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論：216。n 我們的客戶是從哪里來？178。 部分外資企業(yè)白領(lǐng)；178。178。綜合因素決定它必須打造將成為該區(qū)域一個(gè)高起點(diǎn)、高品質(zhì)的國際生活社區(qū)。 修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。我司建議：北外灘國際花園案名選取理由：216。216。b、 鴻旭公司的實(shí)力（品牌樹立） 要素：借鑒鴻旭在市場(chǎng)與社會(huì)中的出色、感覺、底蘊(yùn)、厚重、文化、份量，從而衍生鴻旭在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的新視覺。 推廣重點(diǎn)：a、 項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)要素：利用大連路隧道和在建輕軌四號(hào)線構(gòu)筑而成的立體交通網(wǎng)絡(luò)，將北外灘國際花園的生活品質(zhì)進(jìn)一步拔高。b、 后續(xù)廣告——開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)盛況展示 要素：利用開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)熱銷、人氣鼎旺的場(chǎng)景進(jìn)一步擴(kuò)大聲勢(shì)。如：解放日?qǐng)?bào)、證卷報(bào)、新民晚報(bào)、申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)、外灘畫報(bào)、新聞晚報(bào)、中國房地產(chǎn)報(bào)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海樓市周刊、上海電視臺(tái)、東方電視臺(tái)、移居上海、東方航空、今日民航、生活速遞、新民周刊、上海樓市、理財(cái)周刊等。高炮：南北高架、機(jī)場(chǎng)、萬體館、商務(wù)樓等處做選擇； *在導(dǎo)入期開始投放，為期6個(gè)月1年橫幅、引導(dǎo)旗：漕溪路沿線、項(xiàng)目周邊、田林區(qū)域、體育館區(qū)域等；時(shí)間：短期租賃，根據(jù)實(shí)際需要，安排發(fā)布；輕軌4號(hào)線：上海體育館地鐵站、漕溪路輕軌站的戶外展板；時(shí)間：短期租賃，根據(jù)實(shí)際需要，安排發(fā)布；——雜志（10%）：首選：移居上海、東方航空、今日民航、生活速遞、理財(cái)周刊配合：新民周刊、上海樓市等——DM、樓書（3%）——網(wǎng)絡(luò)（1%）首選：房產(chǎn)之窗*在導(dǎo)入期開始投放，為期6個(gè)月—1年——SP活動(dòng)（4%）派送DM單片開盤慶典及其他活動(dòng)——其他（2%） 銷 售 篇一、銷售階段的分布由于高檔公寓樓符合預(yù)售條件的時(shí)間是一樣的，根據(jù)北外灘國際花園的開發(fā)進(jìn)度和銷售節(jié)奏的控制，我們認(rèn)為可以分為以下幾個(gè)銷售階段。同時(shí)為下續(xù)酒店式公寓的售出打下良好的價(jià)格上升基礎(chǔ)。售卡說明售卡用途是內(nèi)部預(yù)定的優(yōu)先權(quán)利，起到累計(jì)客戶的作用可以利用實(shí)名制的購金卡形式，通過內(nèi)部購買，根據(jù)售卡量和實(shí)際需求，有節(jié)奏的控制總量；售卡價(jià)格：人民幣5萬元一張金卡；金卡形式；實(shí)名制，不得轉(zhuǎn)讓，一張金卡限訂一套房子；售卡時(shí)間：按預(yù)售時(shí)間來具體確定開始購卡時(shí)間；售卡數(shù)量：數(shù)量不限，多余金卡作為后期訂購的憑證；購房價(jià)格：根據(jù)實(shí)際需要部分金卡享受一定的優(yōu)惠，并且有優(yōu)先選擇權(quán)利；購房形式：根據(jù)金卡的編號(hào)先后，來決定選購單元的順序；付定金：5萬元金卡，轉(zhuǎn)為定金簽約時(shí)間：轉(zhuǎn)定之日起十天之內(nèi)攜首付款到售樓處簽約第二部分 酒店式公寓市場(chǎng)篇一、酒店式公寓市場(chǎng)綜合分析目的：通過對(duì)所列各項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模、戶型面積、價(jià)格、去化、賣點(diǎn)、回報(bào)率等各方面的綜合分析，尋找市場(chǎng)特征及機(jī)會(huì)點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目的規(guī)模較小，但地段和交通規(guī)劃占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在開發(fā)基礎(chǔ)上已經(jīng)勝人一籌。 賣點(diǎn)分析在目前的市場(chǎng)上，幾乎所有的“酒店式服務(wù)公寓”項(xiàng)目都是以各自的硬件設(shè)施、裝潢標(biāo)準(zhǔn)、管理公司檔次、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、投資回報(bào)率等等硬指標(biāo)來招攬客戶，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。l 具體到目前市場(chǎng)上的單體項(xiàng)目來說，低總價(jià)的產(chǎn)品仍然具有非常巨大的吸引力。附1：目前上海小戶型項(xiàng)目一覽表：區(qū)域樓盤地段樓層電梯/戶數(shù)單套面積（㎡）總價(jià)（萬元）物業(yè)費(fèi)備注浦東壹間房張江路689號(hào)8F2/8327325734全裝修全配置國際金融家浦電路14F4/17507955854全裝修帶家具新金橋酒店式公寓碧云路19F2/7648133583全裝修海悅酒店式公寓浦東大道31F3/12567467854全裝修萬源晶典浦東大道東方路33F4/1732523570未定全裝修帶家具陸家嘴XP世紀(jì)大道浦電路不詳50未定未定全裝修帶家具黃浦寶利金陸家浜路19F4/23275825585老盤翻新全裝修帶家具獨(dú)立時(shí)代陸家浜路26F3/18335422435老盤翻新全裝修帶家具金銀匯九江路浙江中路29F6/34347538905全裝修帶家具世福匯山東中路廣東路315/17349870200辦公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具青年匯海潮路1119F11/803710023573全裝修閘北一天廈恒豐路27F7/33438226646老盤翻新全裝修感性達(dá)利烏鎮(zhèn)路29F3/18456230426老盤翻新全裝修奔騰新干線寶山路32F3/2126561239老盤翻新全裝修國際儷晶共和新路303/1633582238全裝修徐 匯尚都天鑰橋路438號(hào)232/44210945160全裝修華獅公寓天鑰橋路218號(hào)193/1248596080精裝修日式東方時(shí)空公寓虹橋路14,192/6,10448044906住宅全裝修帶家具巴黎時(shí)韻襄陽南路建國路31F6/20245725708辦公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具靜安新格公寓江寧路康定路23F3/1349504961老盤翻新全裝修帶家具世紀(jì)時(shí)空烏魯木齊,愚園路28F3/16446765120辦公產(chǎn)權(quán)全裝修帶家具同領(lǐng)都會(huì)康定路19F6/33507080120全裝修駿豪國際南京西路陜西路29F5/3240122802508全裝修帶家具藍(lán)朝部落萬航渡路康定路324/2424561539全裝修帶家具普陀悠詩閣滬太路826號(hào)57F/42703270全裝修圣天地江寧路長壽路235/30335532603住宅全裝修摩登時(shí)代蘭溪路16F3/213611024733全裝修世紀(jì)之門江寧路、近澳門路243/1829581535全裝修楊浦東方星座江浦路1508號(hào)18F/30602755全裝修獨(dú)立先鋒黃興路18F2/443642139全裝修鳳凰贏家本溪路187號(hào)（近鞍山路）18F/19411228全裝修閔行金坤服務(wù)公寓金匯路6F1/2633651229全裝修虹橋首席虹梅路、吳中路12F2/11476820322全裝修帶家具虹口四季沙龍新市南路585號(hào)27F/37553050全裝修恒升半島吳淞路26F6/12346545110全裝修帶家具東渡名人大廈曲陽路232/16465527362全裝修長寧莫耐印象延安西路1201號(hào)（近番禺路）27F5/195269701108全裝修帶家具新時(shí)空國際長寧路1031號(hào)234/164070581028全裝修三、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域范圍本區(qū)域所屬范圍為：北外灘，覆蓋東到江浦路沿線，南到黃浦江畔，西到提藍(lán)橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，北到和平公園一帶。這與未來交通的便捷有很大的關(guān)系，大連路隧道改變了區(qū)域的位置概念，浦江兩岸之間的通行距離縮短，大大提升了全市購房者的關(guān)注程度。圣天地同樣以投資客為主，比例達(dá)到60%以上。而在需求方面，由于2004年“小戶型酒店式公寓”進(jìn)入了上市高峰期，價(jià)格已普遍偏高的這類物業(yè)正面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。在后期銷售過程中，投資客的踴躍能夠有效地提升價(jià)格幅度（具體原因不再詳述）。功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位。10523與項(xiàng)目：瑞虹新城2期10000247。質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)階段：隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展和擴(kuò)大，隨著競(jìng)爭(zhēng)者的不斷加入，客戶的可選擇性也越來越多。由上面對(duì)四個(gè)階段的論述，我們可以清楚的看出，文化將是下階段地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段如果開發(fā)商能抓住文化，那就是抓住了未來的市場(chǎng)，也就是抓住了未來競(jìng)爭(zhēng)的核心武器。其次，現(xiàn)在越來越多的人都認(rèn)識(shí)到，溫泉浴其實(shí)并不僅僅只是一種潔身的方式，潔身其實(shí)只是它核心價(jià)值中很小的一個(gè)部分，它更多的作用是能讓人在溫暖潤滑的水中解去疲勞，釋放壓抑，它為人們提供了一個(gè)徹底放松的平臺(tái)。白天：陽光透過玻璃直接照射在整個(gè)浸泡區(qū)，浸浴于溫軟的水中，享受著陽光的撫慰，享受著綠樹的芬芳。具體如下圖所示：擁有一個(gè)健康的身體，保持一個(gè)優(yōu)美的體形，這是每一位女性都在向往著的目標(biāo)，而這種愿望在那些成功的白領(lǐng)女性中，則更是被詮釋到了極點(diǎn)，在這種愿望的支配下，價(jià)格等因素全都變的次要起來，最重要的就是高品質(zhì)和高質(zhì)量。其它還應(yīng)設(shè)置西餐廳、便利店、美容美發(fā)廳、桌球房、棋牌室等設(shè)施。具體如下： 主題樣板間——透明溫泉浴室：透明浴室——玄幻中勾畫出的浪漫如上圖所示，整個(gè)空間的著眼點(diǎn)要集中在浴盆的處理上，造型流暢的全玻浴盆，古色古香的黑色鑄鐵托架，提點(diǎn)出了房間內(nèi)最高亮點(diǎn)，集中了房間內(nèi)的所有視線。經(jīng)過調(diào)查，對(duì)比各樓盤的裝修檔次，我們擬定了1000元/m178。3） 對(duì)于一些已經(jīng)比較普遍的技術(shù)，如國際DDD和IDD電話、衛(wèi)星電視、寬帶接入等，我們要悉數(shù)采用。目前市場(chǎng)主要以防范燃?xì)庑孤?、火?zāi)等非入戶性災(zāi)害為主，入戶性災(zāi)害主要依靠小區(qū)物業(yè)管理在以整個(gè)小區(qū)為目標(biāo)進(jìn)行防范。其選用材料與市面上1500—2000元/ m178。在地面上設(shè)置若干彩色射燈，一部分打在浴盆上，一部分打在天花板上。 標(biāo)準(zhǔn)層裝修建議：標(biāo)準(zhǔn)層的裝飾處理手法要呼應(yīng)大堂的整體處理手法，“用干凈、簡潔的建筑處理手法＋溫馨、典雅的裝飾處理手法”。設(shè)想一下，一對(duì)一的指導(dǎo)，科學(xué)的服務(wù)，一切都是高質(zhì)量的，用這些高質(zhì)量的服務(wù)來換取一個(gè)健康而優(yōu)美的體形，對(duì)這些白領(lǐng)女性來說有什么能比一個(gè)優(yōu)美的體形更重要的呢。夜晚：客戶躺在溫泉湯池內(nèi)，置身于郁郁蔥蔥的綠樹中，抬眼望去，或是繁星點(diǎn)點(diǎn)的星空，或是月光皎潔的夜色。所以選用溫泉作為本案的主題，可以說是為酒店公寓業(yè)主所量身度做而成的一種生活方式。我們之所以為本案選擇一個(gè)主題，目的就是要向客戶表明，我們的樓盤并不是一件簡單的產(chǎn)品，并不是幾個(gè)房間，我們真正推出的其實(shí)是一種生活的方式，這就是我們選用主題式酒店公寓的核心因由所在。產(chǎn)品質(zhì)量是此階段內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)手段。13115本項(xiàng)目價(jià)格推算：本項(xiàng)目價(jià)格=以A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以C為參考的定價(jià)C權(quán)重=11920元/平方米注：權(quán)重為各比較對(duì)象的比較系數(shù)/三個(gè)比較對(duì)象的比較系數(shù)之和由于本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期將在未來一段時(shí)間內(nèi)，故在本案銷售過程中，上述價(jià)格