【正文】 建議做法：在室內(nèi)安裝各種紅外探頭，且住戶可遠(yuǎn)距離設(shè)置室內(nèi)防區(qū)。2） 內(nèi)容要實(shí)際，要具有實(shí)用性。的全裝修房的選用材料檔次相當(dāng)，性價(jià)比較高也較為合理。多數(shù)樓盤的選材以高檔進(jìn)口產(chǎn)品和國(guó)內(nèi)名牌產(chǎn)品為主，較大的提升了樓盤的檔次，但同時(shí)裝修價(jià)格過于高昂。置身其中——彌漫在身邊的水霧、射燈勾畫出的光線、透明的水體……在此空間內(nèi)，一切都是不真實(shí)的，一切都是虛幻的……我們?cè)诖嗽∈业奶幚砩纤У奈ㄒ荒康木褪且褱厝闹黝}詮釋到極點(diǎn)、要把小資的浪漫情懷彌漫到客戶的每一寸神經(jīng)，用這種渲染到極點(diǎn)的氛圍來(lái)沖擊客戶的心理，讓客戶對(duì)浪漫能有一個(gè)無(wú)限想象的空間。 樣板間裝修建議： 我司建議在樣板間的處理上分為主題樣板間和標(biāo)準(zhǔn)樣板間兩個(gè)部分，其中的主題式樣板間為深化本案溫泉主題的特色樣板間，它主要用來(lái)渲染本案主題，提升樓盤檔次，與此同時(shí)，它又為業(yè)主提供了一個(gè)選擇的方向，提供一個(gè)未來(lái)生活方式的想象模板。具體如下：如上圖所示，在標(biāo)準(zhǔn)層的墻體、地面等建筑部分的處理上，要用簡(jiǎn)潔、干凈的現(xiàn)代處理手法，要使得整個(gè)空間在干凈、簡(jiǎn)潔間凸現(xiàn)出現(xiàn)代的風(fēng)格，要用這種清晰、明快的線條勾勒出空間的時(shí)代感。洗衣房：為客戶提供洗衣以及熨燙服務(wù)。器械健身器械健身是目前會(huì)所的必備內(nèi)容，此部分的處理要到位，不能僅僅停留在概念的基礎(chǔ)上，要突出亮點(diǎn)，渲染氛圍。具體內(nèi)容建議如下：健身房（包括女子韻律健身館與器械健身房）女子韻律健身館：該部分要進(jìn)行重點(diǎn)的處理，建議采取私人教練式的運(yùn)作模式。置身于夜色之中……置身于溫暖的泉水中……絲絲點(diǎn)點(diǎn)的雨水落在面頰上……漫水咖建議把咖啡廳設(shè)置上與溫泉緊密相連的區(qū)域，以形成漫水的效果。 溫泉部分的具體建議如下：日光溫泉浸泡區(qū)：如上圖所示，日光溫泉是整個(gè)溫泉館中最大的部分，它的頂部由透明玻璃組成，周邊做綠化處理，同時(shí)在玻璃頂部設(shè)置噴淋設(shè)施來(lái)人工模擬降雨。白天——奔走于各個(gè)辦公室之間快節(jié)奏的工作。選用健康作為本案的主題，首先可以肯定一點(diǎn)的就是這種主題是絕對(duì)不會(huì)被客戶所拒絕的。市場(chǎng)現(xiàn)狀：如市場(chǎng)篇所述，在目前的市場(chǎng)上，幾乎所有的“酒店式服務(wù)公寓”項(xiàng)目都是以各自的硬件設(shè)施、裝潢標(biāo)準(zhǔn)、管理公司檔次、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、投資回報(bào)率等等硬指標(biāo)來(lái)招攬客戶，也就是說，開發(fā)商其實(shí)是把自己所開發(fā)的樓盤當(dāng)作了一件件純粹的產(chǎn)品推向了市場(chǎng)，這就導(dǎo)致了目前市場(chǎng)的現(xiàn)狀就是，完全以比拼硬件的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為主，這就導(dǎo)致了目前市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。那么此時(shí)，產(chǎn)品后面所隱藏的文化底蘊(yùn)，產(chǎn)品后面所代表的文化類型就成為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體構(gòu)成部分。品牌競(jìng)爭(zhēng)階段：經(jīng)過前兩個(gè)階段的積累，隨著競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，市場(chǎng)開始趨向平衡。所以這一階段是賣方市場(chǎng)、是純粹意義上的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段。綜合以上分析，本項(xiàng)目酒店式公寓價(jià)格建議定位：12000—13500元/平方米 三、產(chǎn)品定位我們對(duì)本案所做的產(chǎn)品定位就是北外灘第一座主題式酒店公寓 ——溫泉與居住的深度融合◆ 定位于主題式酒店公寓的因由市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律：經(jīng)由我司近幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷研究以及對(duì)自身業(yè)內(nèi)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的不斷總結(jié)；并且在與業(yè)內(nèi)專家的不斷探討下，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)目前遵循著這樣的一種規(guī)律，“產(chǎn)品－質(zhì)量－品牌－文化”。將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目的參考定價(jià)：與項(xiàng)目：東方星座酒店公寓9050247。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，這里簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)間發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義。因此，本司認(rèn)為，在本項(xiàng)目客源定位方面，應(yīng)主要針對(duì)能為項(xiàng)目帶來(lái)最大效益的投資型客源；除了這方面因素，在總價(jià)方面可有效地避開大量的住宅競(jìng)爭(zhēng)樓盤，而爭(zhēng)奪相對(duì)空缺的投資市場(chǎng)也是該客源定位的主要原因之一。項(xiàng)目定位篇一、客源定位投資客為主詮釋：很顯然，我們開發(fā)樓盤的最終目的為了獲得最大的利潤(rùn)空間。有關(guān)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，準(zhǔn)備購(gòu)買面積在30至80平方米小戶型的消費(fèi)者，占市場(chǎng)總需求數(shù)量的11%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2002003年達(dá)到總房源38%的小戶型交易量。根據(jù)我們接觸的新項(xiàng)目，將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成小戶型的規(guī)劃樓盤較多，對(duì)該市場(chǎng)的長(zhǎng)期供應(yīng)壓力較大。Soho時(shí)代投資與自住比例各占50%左右。駿豪國(guó)際90%以上的購(gòu)房者為投資客源。而且，若未能在產(chǎn)品特色、宣傳力度等方面作到出類拔萃，很難在這樣的市場(chǎng)中立足，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。基本上涵蓋了中至高端住戶，投資客等層面的客源；其來(lái)源也與上海全市情況有較大的差別，其中非本區(qū)域客源所占到的比例也在逐步增加?？傮w而言，在單價(jià)方面，本區(qū)域是虹口區(qū)高價(jià)位樓盤非常集中的板塊。因此，這將對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位提出非常高的要求，不光在面積、戶型、建材控制等基礎(chǔ)方面，同時(shí)也必須兼顧“主題”這一關(guān)鍵性問題，爭(zhēng)取在投入市場(chǎng)后獲得最佳效果。l 從區(qū)位來(lái)說，上海的酒店式公寓主要還是集中在交通便捷、配套齊全、商業(yè)設(shè)施發(fā)達(dá)的城市中心區(qū)內(nèi)，如陸家嘴板塊、南京西路板塊、外灘輻射區(qū)板塊、靜安寺輻射區(qū)板塊等等……聯(lián)系到本項(xiàng)目，在區(qū)位方面已滿足了建設(shè)酒店式公寓的先決條件，因此，關(guān)鍵性的問題將是如何充分利用該方面的先天優(yōu)勢(shì)，以恰如其分的定位爭(zhēng)取市場(chǎng)支持，獲得最佳利潤(rùn)。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說，綜合研判市場(chǎng)現(xiàn)狀，以發(fā)展的眼光進(jìn)行產(chǎn)品定位才能取得最大利潤(rùn)。規(guī)避這一點(diǎn)成為了未來(lái)該類產(chǎn)品開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一，值得考慮。這和早期開發(fā)時(shí)的定位存在緊密的關(guān)系，不恰當(dāng)?shù)亩ㄎ缓芸赡茏罱K導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷，利潤(rùn)降低。 價(jià)格分析由于對(duì)于投資客而言，最重要的不是單價(jià)，而是總價(jià)，故此，本司對(duì)大量“酒店式服務(wù)公寓”的總價(jià)進(jìn)行了羅列：項(xiàng)目主力總價(jià)（萬(wàn)元）項(xiàng)目主力總價(jià)（萬(wàn)元）世福匯108－130青年匯25－50金隆海悅57－65世紀(jì)時(shí)空63－97萬(wàn)源晶典50－90感性達(dá)利26－40圣天地33－61國(guó)際金融家60－94駿豪國(guó)際80－115Soho時(shí)代26－60巴黎時(shí)韻28－68獨(dú)立時(shí)代28－45君悅靜安70－78金銀匯41－82恒升半島60－80莫耐印象70110四季沙龍2850東方星座3060從所列總價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，極少有項(xiàng)目達(dá)到100萬(wàn)元以上的標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)樓盤的總價(jià)控制是在30－60萬(wàn)元左右，這也是目前多數(shù)客源能夠承受的范圍，超出該額度的樓盤往往銷售情況欠佳，僅有少數(shù)項(xiàng)目因其特殊區(qū)位等優(yōu)勢(shì)獲得成功（如“駿豪國(guó)際”）。一般都是小型的“酒店式服務(wù)公寓”，據(jù)悉未來(lái)在徐匯、普陀等地區(qū)將會(huì)有少量類似產(chǎn)品開發(fā)，但目前尚未正式公開。如靠近外灘的“中?，F(xiàn)代城－世福匯”為了作到高標(biāo)準(zhǔn)，不惜設(shè)置了高達(dá)3000元／平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，整體裝飾也以歐洲宮廷風(fēng)格為主，配置豪華，而這也直接導(dǎo)致了項(xiàng)目的價(jià)格直線上升。：；，增加案場(chǎng)的可操作性，但上市量的控制是關(guān)鍵一環(huán)；，循序漸進(jìn)式的廣告布局是關(guān)鍵，整盤系統(tǒng)性廣告計(jì)劃的確立，階段性包裝思路的重點(diǎn)需要明確；，為目前市場(chǎng)所越來(lái)越重視，現(xiàn)金購(gòu)卡排位是可以借鑒的措施。5. 第五個(gè)階段：3號(hào)樓余房（強(qiáng)銷期、持續(xù)期、收尾期）銷售周期：60天 105套3號(hào)樓的保留層及南向房型的推出為本階段的沖刺奠定了基礎(chǔ)，其它的房型與開盤期基本一致，但樓層較好，延續(xù)上階段酒店式公寓的市場(chǎng)熱點(diǎn)，利用一期高檔公寓現(xiàn)房的形象和已建好的社區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)為這階段打造賣點(diǎn)，快速去化。3. 第三個(gè)階段：持續(xù)期、收尾期銷售周期：45天（73套）結(jié)合階段性投放市場(chǎng)需要有新的推廣點(diǎn)，利用社區(qū)綠化，交通概念的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品本身上增加優(yōu)勢(shì)，拓寬客戶面是持續(xù)熱銷的重中之重。以此探測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)，并及時(shí)進(jìn)行價(jià)格和行銷策略修正。——戶外媒體（30%）戶外廣告：首選在售樓中心、基地圍墻制作廣告牌配合：戶外廣告高架、高炮實(shí)施、燈箱廣告選擇基地?zé)粝洌涸谂R近主要干道、高架下口等制作燈箱廣告、條幅。b、配合次常規(guī)包裝線路，針對(duì)性選擇本地區(qū)媒體作為北外灘國(guó)際花園推廣載體。 表達(dá)方式a、配合常規(guī)包裝線路，本地主流媒體作為北外灘國(guó)際花園營(yíng)銷推廣的首要選擇。 推廣主題立體交通網(wǎng)絡(luò)，行如風(fēng)——北外灘國(guó)際花園交通優(yōu)勢(shì)展示有怎樣的居住，就有怎樣的人生——酒店式公寓優(yōu)勢(shì)展示四、媒體選擇 宣傳措施高效合理的宣傳系統(tǒng)，將是大體量項(xiàng)目成功操作的關(guān)鍵，媒體推廣和宣傳措施，都需要“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合。 推廣重點(diǎn)：a、 開盤廣告 要素：告之北外灘國(guó)際花園酒店式公寓將于年月日盛大公開。 推廣主題立體交通網(wǎng)絡(luò)，行如風(fēng)——北外灘國(guó)際花園交通優(yōu)勢(shì)展示北外灘國(guó)際花園，構(gòu)筑現(xiàn)代都市生活的綠色天際線——北外灘國(guó)際花園景觀優(yōu)勢(shì)展示 持續(xù)銷售期（時(shí)間：45天）本階段的推廣重點(diǎn)主要是及時(shí)解決在前幾個(gè)階段的2號(hào)樓銷售過程中所發(fā)現(xiàn)的問題和難點(diǎn)，找出解決方法，順利實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)房源的銷售去化。 推廣主題北外灘國(guó)際花園激情面世，演繹精彩人生！——北外灘國(guó)際花園開盤北外灘國(guó)際花園再掀滬上樓市高潮！——北外灘國(guó)際花園后續(xù)廣告 強(qiáng)銷期（45天）本階段的推廣重點(diǎn)主要是利用北外灘國(guó)際花園自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，迅速吸引目標(biāo)客源，順利實(shí)現(xiàn)2號(hào)樓的銷售去化。d、 酒店式公寓概念推出要素：利用3號(hào)樓為酒店式公寓房，再次展現(xiàn)北外灘國(guó)際花園的高檔品質(zhì)。 推廣重點(diǎn)：a、 項(xiàng)目的整體形象（品牌樹立） 要素：項(xiàng)目的規(guī)模、定位、內(nèi)部品質(zhì)、建筑形態(tài)、環(huán)境景觀規(guī)劃等方面的大致介紹。 居住文化整個(gè)社區(qū)人車分流，動(dòng)線合理；配備完善的智能化系統(tǒng)；大連路昆明路的專用會(huì)所和酒店式公寓五層的商住會(huì)所216。 環(huán)境規(guī)劃社區(qū)內(nèi)山、水等景觀的塑造。 體現(xiàn)了其定位就是一個(gè)高檔次的國(guó)際社區(qū)，與其客戶定位相匹配；216。結(jié)合以上綜合分析，建議高檔住宅定價(jià)為：價(jià)格范圍：9800——12000元/m2價(jià)格分布原則價(jià)格制定需要綜合項(xiàng)目本身的優(yōu)劣勢(shì)以及整個(gè)項(xiàng)目的分階段的銷售控制，據(jù)項(xiàng)目本身的差異所引發(fā)的價(jià)格差，其中主要有位置、景觀、樓層、戶型等；據(jù)項(xiàng)目整個(gè)銷售節(jié)奏控制的需要，主要原則是項(xiàng)目保持一種持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)；營(yíng) 銷 推 廣 篇一、案名建議鑒于本案高檔次的樓盤品質(zhì)，在其營(yíng)銷推廣中必須體現(xiàn)出一種與眾不同的大氣，并明顯體現(xiàn)出樓盤的具體地理特征和國(guó)際化的特點(diǎn)。表3 本案價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重香港麗園和平花園2期上海大花園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑單體15%區(qū)域位置10%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設(shè)計(jì)15%房型設(shè)計(jì)15%配套設(shè)施10%主題提煉10%合 計(jì)100%數(shù)據(jù)來(lái)源：向榮房產(chǎn)市場(chǎng)研展部將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目寫字樓的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A（香港麗園） 為參考： 11000247。216。 估價(jià)思路：市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。此外，產(chǎn)品在自身外立面、景觀設(shè)計(jì)和專業(yè)化的物業(yè)管理和先進(jìn)的智能化設(shè)施，從而輔以它更強(qiáng)的生命力。 由于市政規(guī)劃所帶來(lái)的美好前景，他們產(chǎn)生較強(qiáng)的投資意識(shí)。 追求高層次、便利、舒適的生活特征相當(dāng)明顯。 其他富有購(gòu)房者。 大型國(guó)有企事業(yè)單位、高級(jí)管理人員；178。 港、澳、臺(tái)三地因工作或經(jīng)商遷入本市；178。項(xiàng)目篇一、項(xiàng)目概況序號(hào)名稱單位數(shù)量1總用地面積平方米157822總建筑面積平方米68620其中地上建筑面積平方米58216地下建筑面積平方米1040421地上建筑面積平方米58393其中一號(hào)樓建筑面積平方米18486二號(hào)樓建筑面積平方米21760三號(hào)樓裙房建筑面積平方米5005三號(hào)主樓建筑面積平方米6682商業(yè)1建筑面積平方米2692商業(yè)2建筑面積平方米359122地下建筑面積平方米104043建筑密度%4建筑容積率5綠化率%6停車位輛2057總戶數(shù)戶323二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)北外灘未來(lái)規(guī)劃位于虹口和楊浦匯聚點(diǎn)，歸屬感不強(qiáng)大連路隧道和在建的輕軌四號(hào)線大量同類產(chǎn)品今年放量提藍(lán)橋、五角場(chǎng)和陸家嘴三大商業(yè)中心連接點(diǎn)周邊環(huán)境較差位于上海之星文化旅游休閑區(qū)、提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)范圍內(nèi)附屬設(shè)施和配套不齊全自身產(chǎn)品特色(外立面、山、水等)較高層能欣賞黃浦江三、目標(biāo)客群定位客戶定位思考：如上述區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論所講，虹口區(qū)不是一個(gè)傳統(tǒng)的高檔住宅，而我們產(chǎn)品的定位是高檔公寓，那么我們的客戶是從哪里來(lái)的？他們是一種什么類型的人群？他們?yōu)槭裁匆?gòu)買我們的樓盤呢？這直接影響到我們?nèi)蘸鬆I(yíng)銷中對(duì)推廣手段的把握。 由于眾多項(xiàng)目的相繼啟動(dòng)，商品房批準(zhǔn)上市預(yù)售面積會(huì)有所放量，非住宅物業(yè)比重將會(huì)增加；存量產(chǎn)權(quán)房交易量仍會(huì)處于上升通道中；216。 毛坯18000元/M2的均價(jià)降低很多投資客的熱情216。 后期裝修房的推出會(huì)影響部分客戶的購(gòu)房熱情216。 附屬配套設(shè)施相對(duì)不夠齊全，銀行、醫(yī)院距離本案較