【正文】 具體建議如下：室內(nèi)安全防范報警系統(tǒng)技術(shù)描述及市場現(xiàn)狀：在室內(nèi)安裝各種聲光探頭，24小時探測室內(nèi)可能發(fā)生的危險，并向指揮中心發(fā)布報警信號。的裝修方案。同時采用玻璃馬賽克鋪地、玻璃衣柜來烘托亮點。標(biāo)準(zhǔn)層以及樣板間裝修建議216?！饺私∩斫叹毦褪俏覀?yōu)闃I(yè)主所提供的最好的選擇。我們要用這種極至的閑適來沖擊客戶的心理期望，讓他們充分理解我們所極力推薦的這種浸浴于溫泉中的生活方式。從市場篇中可看到，我們的客戶無論是投資還是自住，基本都維持在30～35的一個年齡段，對于這個年齡段的人群來說，忙碌的工作是他們在24小時之內(nèi)最主要的活動內(nèi)容，公寓或許更多的只是一個臨時休憩和停步的空間，在這種情況下，生活的質(zhì)量就是他們所要著重考慮的了，他們更希望的就是能在最短的時間內(nèi)恢復(fù)一天繁重工作下的疲勞，他們更希望在能工作以外的時間內(nèi)所享受的是徹底的放松。文化反映到地產(chǎn)行業(yè)中其實更多的是一種居住理念、一種居住方式，也就是說，我們真正推給客戶的其實并不是幾個房間，而是一種生活的方式、一種對居住的理解，這才是隱藏在樓盤后面的真正價值所在。在這種較高選擇性的情況下，客戶對所購產(chǎn)品的質(zhì)量也越來越關(guān)心，企業(yè)越能提供高質(zhì)量產(chǎn)品，那么它在市場中就越能占據(jù)有利位置。12121與項目：萬源晶典14000247。在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建物業(yè)，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。通過上表，我們也的確發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)已售的“酒店式服務(wù)公寓”客源均是以投資客為主。據(jù)有關(guān)部門最新調(diào)查顯示，04年交房的酒店式公寓的總量將達28個樓盤，加上2003年的同類供應(yīng)量15個，小戶型酒店式公寓的總體上市量將達到近140萬平方米，由于其購房者中70%以上是投資客，小戶型酒店式公寓集中上市必然帶來二手房交易的高峰。世福匯由于必須簽訂包租合同，100%為投資客。 前景分析根據(jù)本司的詳細調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大連路沿線的潛在個案比較多，包括即將開盤的“海上海新城”、“寶地東外灘花園”等超級大盤，以及其他如“臨潼苑”、“浦江名邸”、“香港麗園二期”、“鉑金富邑”等等樓盤，未來的競爭態(tài)勢非常嚴(yán)峻，供大于求的現(xiàn)象比較明顯。 項目供應(yīng)目前本案所屬的“北外灘”大連路沿線地區(qū)，在售或即將推出的項目有：寶地●東外灘花園，海上海新城，上海大花園，臨潼苑，格調(diào)星洲，香港麗園二期，鉑金富邑，中虹明珠苑等 價格分析從在售項目價格分析，目前區(qū)域內(nèi)住宅項目單價及總價均在大連路沿線處于前列，這與大連路隧道以及軌道交通M8和R4線建設(shè)，這些強力的支持點有著不可分割的聯(lián)系。匯總本司的調(diào)研數(shù)據(jù)，雖然酒店式公寓單價均不菲，明顯高于同等地段的普通公寓房，但各個項目的小面積房型（一般在45m2以內(nèi)的）基本均在第一時間售完，成為投資客首選的目標(biāo)。卻沒有樓盤在項目主題概念上進行操作，站在更高的層面上對項目進行開發(fā)。 戶型面積下文將通過列舉一些已投入市場的“酒店式服務(wù)公寓”所定位的主力面積，以發(fā)掘該層面的主要特征：上海酒店式公寓主力面積比較表項目主力面積(m2)項目主力面積(m2)世福匯5465青年匯3757金隆海悅57世紀(jì)時空4467萬源晶典4062奔騰新干線2661圣天地3056感性達利4262駿豪國際4053國際金融家5079巴黎時韻2457Soho時代42－83君悅靜安56獨立時代31－58恒升半島3465金銀匯44－67東方星座3060四季沙龍3755由所列樓盤主力面積控制來看，30－60平米的小戶型房型仍然是當(dāng)前“酒店式服務(wù)公寓”的主流，非常簡單的理由：它有效的控制了總價，爭取到最多層面的客源。 產(chǎn)品品質(zhì)綜觀目前市場上的所有項目，不論何種產(chǎn)權(quán)的“酒店式服務(wù)公寓”，其各自的水準(zhǔn)都是參差不齊的。4. 第四個階段：3號樓上市（酒店式公寓開盤期）銷售周期：30天 45套酒店式公寓獨立開盤推出，是本案的點睛之筆，使本案再次成為市場關(guān)注的熱點。1. 第一個階段： 開盤期 銷售周期：45天（100套） 根據(jù)北外灘國際花園的體量和規(guī)模，項目本身需要有一個高起點、高投入的媒體集中炒作，是奠定項目形象和價格提升空間的良好市場基礎(chǔ)。目的在于鞏固項目形象和牢固市場地位。 推廣主題北外灘國際花園二期再現(xiàn)，重演北外灘國際花園輝煌！——北外灘國際花園開盤 強銷期（60天）本階段的推廣重點主要是利用一期高檔公寓的品牌影響，迅速吸引目標(biāo)客源，順利實現(xiàn)3號樓的銷售去化。b、 項目的景觀優(yōu)勢要素：利用內(nèi)部大型山水景觀設(shè)計和黃浦江的概念。重點全面展示企業(yè)形象與品牌文化，包括業(yè)績、文化、實力、服務(wù)等方面。 建筑特色現(xiàn)代感極強的外立面設(shè)計、圍合式的建筑單體分布和軒昂的入戶大堂設(shè)計。 從案名上拔升樓盤檔次，給客戶以更大的沖擊力；216。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項因素的修正意義不大，這里簡略認為相同；個案得到的銷售價格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時間為發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。五、產(chǎn)品價格定位216。 社交圈及朋友的認可與贊許。 合資企業(yè)高級主管；178。 以虹口和楊浦地區(qū)高收入客群為主，他們對該區(qū)域有較強的認同感和歸屬感；178。 根據(jù)區(qū)域規(guī)劃、功能定位及未來區(qū)域的發(fā)展計劃，如北外灘開發(fā)、東外灘開發(fā)、新江灣城的建設(shè)、五角場和四川北路的改造等項目，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的契機和強大的動力；216。 小區(qū)自身優(yōu)勢超大綠化庭園；大型康體會所；社區(qū)商業(yè)中心，國際知名大型超市；風(fēng)情步行街；全面優(yōu)質(zhì)的“管家式居家服務(wù)”216。位置：大連路開發(fā)商: 寶鋼地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模: 總建面12萬平方米住宅售價: 未定推廣主題: 高尚花園式高檔住宅社區(qū)主力房型: 未公開開盤時間：2004年底2005年初首期入住時間：2006年上半年開工日期：2004—8優(yōu)勢：216。 體量大，地塊方正，易于整體規(guī)劃布局，可操作性強216。古北一期最后開發(fā)的項目——黃金豪園已經(jīng)全部售完，二期以紅寶石路為界，北邊是商業(yè)分區(qū)，南面是居住分區(qū)，總開發(fā)量達103萬平方米，開發(fā)住宅樓盤共6個，以黃金城道為中軸線，但由于項目重復(fù)性強、同質(zhì)化明顯且國際航班移往浦東機場，顯現(xiàn)給人們面前的是一幅“沒落貴族”的畫卷，此區(qū)域樓盤以大房型、均價在15000元/平米出現(xiàn)的較多。 從上海的長遠發(fā)展方向和規(guī)劃來看，隨著對外經(jīng)貿(mào)和國際交流活動的擴大，上海的城市吸引力將與日俱增，海內(nèi)外人士的紛紛入滬勢必將擴大對上海優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)的需求，從而有效支撐起未來上海高檔住宅市場的發(fā)展。在供應(yīng)量上也是逐年增加，統(tǒng)計說，同期空置率也在忽上忽下。 價格臺階越筑越高 從宏觀上看，上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，市場供應(yīng)量與日俱增。在上海的高價房市場上，來自外地和境外的購房群體的激增有效地吸納了市場供應(yīng)。 　　在吸納量方面，眾多本地、江浙及外籍人士投資及居住的比例不斷攀升，拉動了需求的持續(xù)上漲。 銷售價格一路凱歌 上海市高檔公寓的價格在經(jīng)歷了2001年的低谷期后，近兩年呈現(xiàn)上升的趨勢。 需求比供給上漲更快 業(yè)內(nèi)人士認為，古北、徐家匯等概念的高檔住宅一直在上海市高檔住宅的競爭中占有重要的地位，而老西門地區(qū)、董家渡地區(qū)將在35年內(nèi)成為新崛起的高檔住宅聚居區(qū)。來自外地和境外的購房群體的激增是高檔公寓市場需求增大的一個重要因素。在此區(qū)域高檔樓盤大房型相當(dāng)可觀，兩房總價在200萬的比比皆是，盛大金磐近期更是報出總價千萬/套，但由于作為陸家嘴CBD及未來亞太地區(qū)金融、貿(mào)易中心，此區(qū)域升值潛力還是很值得關(guān)注的。 近幾年，楊浦和虹口累計主力面積區(qū)間均在90－130平方米/套之間，從兩區(qū)各季度主力面積走勢來看，雖主力變化較快，但基本上是在此區(qū)間范圍波動；216。 項目以北遼源西路周邊環(huán)境影響項目整體觀感216。 與海上海新城具有較大的優(yōu)勢雷同點，競爭將趨于白熱化216。 小區(qū)注重內(nèi)部環(huán)境的營造劣勢：216。 虹口大連路沿線區(qū)域，不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，由于上海北外灘整體規(guī)劃的推動，大連路西線將是未來規(guī)劃的高尚居住社區(qū)，本項目做高檔的產(chǎn)品規(guī)劃，處于區(qū)域高端市場的前線，項目的去化將面臨較大的市場挑戰(zhàn)和客源選擇的挑戰(zhàn)。 私營企業(yè)主；178。178。同時通過在建M4線和大連路隧道的立體交通網(wǎng)絡(luò)，出入極其便利。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建物業(yè)，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。=11325本案價格推算：本案價格=以項目A為參考的定價A權(quán)重+……+以項目C為參考的定價C權(quán)重=10500元/平方米注：權(quán)重為各比較對象的比較系數(shù)/三個比較對象的比較系數(shù)之和；定價是以毛坯房作為參照，如考慮裝修，在此基礎(chǔ)上增加10001500元/m2；由于本項目開發(fā)時期將在未來一段時間內(nèi)，故在本案銷售過程中，上述價格預(yù)計會隨市場的波動而可能有5%10%的調(diào)整。216。 預(yù)熱期（1個月）本階段的推廣重點主要是通過營銷推廣，重點強調(diào)北外灘國際品質(zhì)社區(qū)的概念，從而提升本案在市場上的知名度和影響力，并在開盤前迅速積累目標(biāo)客戶群，為開盤做好準(zhǔn)備。b、 后續(xù)廣告——開盤當(dāng)日現(xiàn)場盛況展示 要素：利用開盤當(dāng)日現(xiàn)場熱銷、人氣鼎旺的場景進一步擴大聲勢。b、 前階段出現(xiàn)的問題和銷售抗性 推廣主題北外灘國際花園熱銷的背后之一——北外灘國際花園熱銷分析 第二輪開盤期（30天）本階段的推廣重點推出酒店式公寓，利用前期高檔公寓的熱銷給人們在心里造成的良性影響，造成他們對本案的持續(xù)關(guān)注，從而帶動酒店式公寓強銷。并結(jié)合北外灘的概念，利用戶外燈箱、橫幅、電桿隊旗等方式來展示項目形象；線：地鐵一號線、輕軌明珠線、內(nèi)環(huán)高架，便捷的交通網(wǎng)是項目的特性，利用雙軌一高架的客流量大的特征，充分利用站點廣告、車廂內(nèi)廣告、語音報站、高架戶外廣告，利用流動性能，將北外灘國際花園的信息沿上海的主要軌道交通的擴展；同時利用戶外橫幅、電桿隊旗等方式在各主要區(qū)域（如長寧區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)等區(qū)域）進行分散戶外廣告發(fā)布，以期吸引這些區(qū)域的目標(biāo)客源，擴大本案在這些區(qū)域的知名度和影響力；面：獲得專業(yè)性較高的大獎，是客戶評定項目優(yōu)劣的指標(biāo)之一，結(jié)合媒體宣傳，全國性大獎，北外灘國際花園在全國的市場知名度將是受益非淺。尤其選擇上海電視臺的目的更是為引發(fā)鴻旭品牌的影響，促動北外灘國際花園的銷售而特別考慮的。第二階段的供應(yīng)量高于開盤階段，此階段主要目的是以北外灘國際社區(qū)概念優(yōu)勢產(chǎn)生熱銷，為價格上升空間邁出了堅實的一步。北外灘國際花園銷售節(jié)奏分為5個階段，兩個公開階段，在每個公開階段利用較大投入的市場炒作，將北外灘國際花園演繹成為市場的焦點，成就兩個熱銷期。這和“酒店式服務(wù)公寓”區(qū)位特征存在緊密的聯(lián)系，由于其所在的地塊往往是寸土寸金的市中心區(qū)，因此，開發(fā)往往只能見縫插針的進行，而一些爛尾樓改建項目也多是單棟的樓宇。但近期，一些商住性質(zhì)的物業(yè)由于受到首付額度、貸款方式、回報利潤的限制，使投資客的購買熱情有所收斂，一些項目盲目高開的價格更是將購房門檻拔升到非常高的層次，導(dǎo)致了項目去化的難題。各個產(chǎn)品的區(qū)位、價格、品質(zhì)、管理模式、回報率、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等均是影響其去化的決定性因素。但隨著市場逐漸走向成熟，客戶投資理念逐漸理性化以及競爭態(tài)勢的嚴(yán)峻，單薄、蒼白的產(chǎn)品將很難立足，而帶有設(shè)計理念的主題性產(chǎn)品必然會成為市場主流，獲得最大利潤空間。 客源分析從客源方面來說，由于北外灘這樣一個特殊的區(qū)位背景，也造就了此地獨特的客源層面。金隆海悅已售出的22層以下物業(yè)中，80%以上為投資客源。五、需求量分析小戶型項目供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查 單 位：套 由表可見，小戶型市場當(dāng)期消化量較大，后續(xù)供應(yīng)量尚少，不足以影響小戶型樓盤短期告罄的速度；同時，隨著酒店式公寓交房量的擴大，暴露的問題將會越來越多。面對小戶型酒店式公寓市場日趨白熱化的競爭態(tài)勢，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象對于本案的去化將會產(chǎn)生很大的影響，因此，本案將一部分物業(yè)定位于小戶型酒店公寓，與周邊同類物業(yè)形成差異化錯位競爭，將會受到市場歡迎。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素。“—”代表中下水準(zhǔn)，“”及以下代表差。產(chǎn)品是此階段的主導(dǎo)，只要你有產(chǎn)品，那么你的銷售就不成問題。市場競爭越來越激烈，客戶也日趨走向成熟，客戶的滿足度也不斷被提升，一個純粹的產(chǎn)品在客戶的面前也越來越蒼白。◆ 選用溫泉作為本案主題的因由 健康是人類永恒的話題；健康是人類永遠都關(guān)注著的問題；健康是人類生存的基本。其中的溫泉湯池部分是實現(xiàn)本案產(chǎn)品定位的核心支撐點，本案的溫泉主要又以下幾個部分組成：◆ 溫泉部分如下圖所示，整個溫泉被分為日光溫泉浸泡、高氧浸泡、活水浸泡、冷水浸泡和人工按摩五個核心部分，這幾個部分既相互獨立，保持著各自的主題，但又保持著彼此之間的聯(lián)系，五個核心部分相互獨立、相互穿插，烘托出了整個溫泉的主題，使得業(yè)主能在這個完整的空間內(nèi)享受到不同的服務(wù)內(nèi)容，同時，周邊所結(jié)合的一些小的部分，如藥物浸泡、按摩間等精致服務(wù)項目又更加明顯的提點出了溫泉的健康主題?！?會所常規(guī)部分在會所常規(guī)內(nèi)容的設(shè)置上，要把握點到即可的原則，重要部分一定要醒目的提點出來，對于一些非重點部分，以滿足基本需求為根本原則。對于會所的其它內(nèi)容建議如下：商務(wù)中心：為客戶提供簡單的商務(wù)服務(wù)。216。對于建材的選用上