【正文】 具體建議如下：室內(nèi)安全防范報(bào)警系統(tǒng)技術(shù)描述及市場(chǎng)現(xiàn)狀：在室內(nèi)安裝各種聲光探頭，24小時(shí)探測(cè)室內(nèi)可能發(fā)生的危險(xiǎn)，并向指揮中心發(fā)布報(bào)警信號(hào)。的裝修方案。同時(shí)采用玻璃馬賽克鋪地、玻璃衣柜來烘托亮點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層以及樣板間裝修建議216。——私人健身教練就是我們?yōu)闃I(yè)主所提供的最好的選擇。我們要用這種極至的閑適來沖擊客戶的心理期望，讓他們充分理解我們所極力推薦的這種浸浴于溫泉中的生活方式。從市場(chǎng)篇中可看到，我們的客戶無論是投資還是自住，基本都維持在30～35的一個(gè)年齡段，對(duì)于這個(gè)年齡段的人群來說，忙碌的工作是他們?cè)?4小時(shí)之內(nèi)最主要的活動(dòng)內(nèi)容，公寓或許更多的只是一個(gè)臨時(shí)休憩和停步的空間，在這種情況下，生活的質(zhì)量就是他們所要著重考慮的了，他們更希望的就是能在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)一天繁重工作下的疲勞，他們更希望在能工作以外的時(shí)間內(nèi)所享受的是徹底的放松。文化反映到地產(chǎn)行業(yè)中其實(shí)更多的是一種居住理念、一種居住方式，也就是說，我們真正推給客戶的其實(shí)并不是幾個(gè)房間，而是一種生活的方式、一種對(duì)居住的理解，這才是隱藏在樓盤后面的真正價(jià)值所在。在這種較高選擇性的情況下，客戶對(duì)所購產(chǎn)品的質(zhì)量也越來越關(guān)心，企業(yè)越能提供高質(zhì)量產(chǎn)品，那么它在市場(chǎng)中就越能占據(jù)有利位置。12121與項(xiàng)目：萬源晶典14000247。在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建物業(yè)，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對(duì)象。通過上表，我們也的確發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)已售的“酒店式服務(wù)公寓”客源均是以投資客為主。據(jù)有關(guān)部門最新調(diào)查顯示，04年交房的酒店式公寓的總量將達(dá)28個(gè)樓盤，加上2003年的同類供應(yīng)量15個(gè)，小戶型酒店式公寓的總體上市量將達(dá)到近140萬平方米，由于其購房者中70%以上是投資客，小戶型酒店式公寓集中上市必然帶來二手房交易的高峰。世福匯由于必須簽訂包租合同，100%為投資客。 前景分析根據(jù)本司的詳細(xì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大連路沿線的潛在個(gè)案比較多，包括即將開盤的“海上海新城”、“寶地東外灘花園”等超級(jí)大盤，以及其他如“臨潼苑”、“浦江名邸”、“香港麗園二期”、“鉑金富邑”等等樓盤，未來的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)非常嚴(yán)峻，供大于求的現(xiàn)象比較明顯。 項(xiàng)目供應(yīng)目前本案所屬的“北外灘”大連路沿線地區(qū)，在售或即將推出的項(xiàng)目有：寶地●東外灘花園，海上海新城，上海大花園，臨潼苑，格調(diào)星洲，香港麗園二期，鉑金富邑，中虹明珠苑等 價(jià)格分析從在售項(xiàng)目價(jià)格分析，目前區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目單價(jià)及總價(jià)均在大連路沿線處于前列，這與大連路隧道以及軌道交通M8和R4線建設(shè)，這些強(qiáng)力的支持點(diǎn)有著不可分割的聯(lián)系。匯總本司的調(diào)研數(shù)據(jù)，雖然酒店式公寓單價(jià)均不菲，明顯高于同等地段的普通公寓房，但各個(gè)項(xiàng)目的小面積房型（一般在45m2以內(nèi)的）基本均在第一時(shí)間售完，成為投資客首選的目標(biāo)。卻沒有樓盤在項(xiàng)目主題概念上進(jìn)行操作，站在更高的層面上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。 戶型面積下文將通過列舉一些已投入市場(chǎng)的“酒店式服務(wù)公寓”所定位的主力面積，以發(fā)掘該層面的主要特征：上海酒店式公寓主力面積比較表項(xiàng)目主力面積(m2)項(xiàng)目主力面積(m2)世福匯5465青年匯3757金隆海悅57世紀(jì)時(shí)空4467萬源晶典4062奔騰新干線2661圣天地3056感性達(dá)利4262駿豪國際4053國際金融家5079巴黎時(shí)韻2457Soho時(shí)代42－83君悅靜安56獨(dú)立時(shí)代31－58恒升半島3465金銀匯44－67東方星座3060四季沙龍3755由所列樓盤主力面積控制來看，30－60平米的小戶型房型仍然是當(dāng)前“酒店式服務(wù)公寓”的主流，非常簡單的理由：它有效的控制了總價(jià)，爭(zhēng)取到最多層面的客源。 產(chǎn)品品質(zhì)綜觀目前市場(chǎng)上的所有項(xiàng)目，不論何種產(chǎn)權(quán)的“酒店式服務(wù)公寓”，其各自的水準(zhǔn)都是參差不齊的。4. 第四個(gè)階段：3號(hào)樓上市（酒店式公寓開盤期）銷售周期：30天 45套酒店式公寓獨(dú)立開盤推出，是本案的點(diǎn)睛之筆，使本案再次成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。1. 第一個(gè)階段： 開盤期 銷售周期：45天（100套） 根據(jù)北外灘國際花園的體量和規(guī)模，項(xiàng)目本身需要有一個(gè)高起點(diǎn)、高投入的媒體集中炒作，是奠定項(xiàng)目形象和價(jià)格提升空間的良好市場(chǎng)基礎(chǔ)。目的在于鞏固項(xiàng)目形象和牢固市場(chǎng)地位。 推廣主題北外灘國際花園二期再現(xiàn)，重演北外灘國際花園輝煌！——北外灘國際花園開盤 強(qiáng)銷期（60天）本階段的推廣重點(diǎn)主要是利用一期高檔公寓的品牌影響，迅速吸引目標(biāo)客源，順利實(shí)現(xiàn)3號(hào)樓的銷售去化。b、 項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)要素：利用內(nèi)部大型山水景觀設(shè)計(jì)和黃浦江的概念。重點(diǎn)全面展示企業(yè)形象與品牌文化，包括業(yè)績、文化、實(shí)力、服務(wù)等方面。 建筑特色現(xiàn)代感極強(qiáng)的外立面設(shè)計(jì)、圍合式的建筑單體分布和軒昂的入戶大堂設(shè)計(jì)。 從案名上拔升樓盤檔次，給客戶以更大的沖擊力；216。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，這里簡略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)間為發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。五、產(chǎn)品價(jià)格定位216。 社交圈及朋友的認(rèn)可與贊許。 合資企業(yè)高級(jí)主管；178。 以虹口和楊浦地區(qū)高收入客群為主，他們對(duì)該區(qū)域有較強(qiáng)的認(rèn)同感和歸屬感；178。 根據(jù)區(qū)域規(guī)劃、功能定位及未來區(qū)域的發(fā)展計(jì)劃，如北外灘開發(fā)、東外灘開發(fā)、新江灣城的建設(shè)、五角場(chǎng)和四川北路的改造等項(xiàng)目，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的契機(jī)和強(qiáng)大的動(dòng)力；216。 小區(qū)自身優(yōu)勢(shì)超大綠化庭園；大型康體會(huì)所；社區(qū)商業(yè)中心，國際知名大型超市；風(fēng)情步行街；全面優(yōu)質(zhì)的“管家式居家服務(wù)”216。位置：大連路開發(fā)商: 寶鋼地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模: 總建面12萬平方米住宅售價(jià): 未定推廣主題: 高尚花園式高檔住宅社區(qū)主力房型: 未公開開盤時(shí)間：2004年底2005年初首期入住時(shí)間：2006年上半年開工日期：2004—8優(yōu)勢(shì)：216。 體量大，地塊方正，易于整體規(guī)劃布局，可操作性強(qiáng)216。古北一期最后開發(fā)的項(xiàng)目——黃金豪園已經(jīng)全部售完，二期以紅寶石路為界，北邊是商業(yè)分區(qū)，南面是居住分區(qū)，總開發(fā)量達(dá)103萬平方米，開發(fā)住宅樓盤共6個(gè)，以黃金城道為中軸線，但由于項(xiàng)目重復(fù)性強(qiáng)、同質(zhì)化明顯且國際航班移往浦東機(jī)場(chǎng)，顯現(xiàn)給人們面前的是一幅“沒落貴族”的畫卷，此區(qū)域樓盤以大房型、均價(jià)在15000元/平米出現(xiàn)的較多。 從上海的長遠(yuǎn)發(fā)展方向和規(guī)劃來看，隨著對(duì)外經(jīng)貿(mào)和國際交流活動(dòng)的擴(kuò)大，上海的城市吸引力將與日俱增，海內(nèi)外人士的紛紛入滬勢(shì)必將擴(kuò)大對(duì)上海優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)的需求，從而有效支撐起未來上海高檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展。在供應(yīng)量上也是逐年增加，統(tǒng)計(jì)說，同期空置率也在忽上忽下。 價(jià)格臺(tái)階越筑越高 從宏觀上看，上海高檔住宅市場(chǎng)增勢(shì)已逐步加快，市場(chǎng)供應(yīng)量與日俱增。在上海的高價(jià)房市場(chǎng)上，來自外地和境外的購房群體的激增有效地吸納了市場(chǎng)供應(yīng)。 　　在吸納量方面，眾多本地、江浙及外籍人士投資及居住的比例不斷攀升，拉動(dòng)了需求的持續(xù)上漲。 銷售價(jià)格一路凱歌 上海市高檔公寓的價(jià)格在經(jīng)歷了2001年的低谷期后，近兩年呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。 需求比供給上漲更快 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，古北、徐家匯等概念的高檔住宅一直在上海市高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)中占有重要的地位，而老西門地區(qū)、董家渡地區(qū)將在35年內(nèi)成為新崛起的高檔住宅聚居區(qū)。來自外地和境外的購房群體的激增是高檔公寓市場(chǎng)需求增大的一個(gè)重要因素。在此區(qū)域高檔樓盤大房型相當(dāng)可觀，兩房總價(jià)在200萬的比比皆是，盛大金磐近期更是報(bào)出總價(jià)千萬/套，但由于作為陸家嘴CBD及未來亞太地區(qū)金融、貿(mào)易中心，此區(qū)域升值潛力還是很值得關(guān)注的。 近幾年，楊浦和虹口累計(jì)主力面積區(qū)間均在90－130平方米/套之間，從兩區(qū)各季度主力面積走勢(shì)來看，雖主力變化較快，但基本上是在此區(qū)間范圍波動(dòng)；216。 項(xiàng)目以北遼源西路周邊環(huán)境影響項(xiàng)目整體觀感216。 與海上海新城具有較大的優(yōu)勢(shì)雷同點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化216。 小區(qū)注重內(nèi)部環(huán)境的營造劣勢(shì)：216。 虹口大連路沿線區(qū)域，不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，由于上海北外灘整體規(guī)劃的推動(dòng)，大連路西線將是未來規(guī)劃的高尚居住社區(qū)，本項(xiàng)目做高檔的產(chǎn)品規(guī)劃，處于區(qū)域高端市場(chǎng)的前線，項(xiàng)目的去化將面臨較大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)和客源選擇的挑戰(zhàn)。 私營企業(yè)主；178。178。同時(shí)通過在建M4線和大連路隧道的立體交通網(wǎng)絡(luò)，出入極其便利。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建物業(yè)，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對(duì)象。=11325本案價(jià)格推算：本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C為參考的定價(jià)C權(quán)重=10500元/平方米注：權(quán)重為各比較對(duì)象的比較系數(shù)/三個(gè)比較對(duì)象的比較系數(shù)之和；定價(jià)是以毛坯房作為參照，如考慮裝修，在此基礎(chǔ)上增加10001500元/m2；由于本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期將在未來一段時(shí)間內(nèi)，故在本案銷售過程中，上述價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)隨市場(chǎng)的波動(dòng)而可能有5%10%的調(diào)整。216。 預(yù)熱期（1個(gè)月）本階段的推廣重點(diǎn)主要是通過營銷推廣，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)北外灘國際品質(zhì)社區(qū)的概念，從而提升本案在市場(chǎng)上的知名度和影響力，并在開盤前迅速積累目標(biāo)客戶群，為開盤做好準(zhǔn)備。b、 后續(xù)廣告——開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)盛況展示 要素：利用開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)熱銷、人氣鼎旺的場(chǎng)景進(jìn)一步擴(kuò)大聲勢(shì)。b、 前階段出現(xiàn)的問題和銷售抗性 推廣主題北外灘國際花園熱銷的背后之一——北外灘國際花園熱銷分析 第二輪開盤期（30天）本階段的推廣重點(diǎn)推出酒店式公寓，利用前期高檔公寓的熱銷給人們?cè)谛睦镌斐傻牧夹杂绊懀斐伤麄儗?duì)本案的持續(xù)關(guān)注，從而帶動(dòng)酒店式公寓強(qiáng)銷。并結(jié)合北外灘的概念，利用戶外燈箱、橫幅、電桿隊(duì)旗等方式來展示項(xiàng)目形象；線：地鐵一號(hào)線、輕軌明珠線、內(nèi)環(huán)高架，便捷的交通網(wǎng)是項(xiàng)目的特性，利用雙軌一高架的客流量大的特征，充分利用站點(diǎn)廣告、車廂內(nèi)廣告、語音報(bào)站、高架戶外廣告，利用流動(dòng)性能，將北外灘國際花園的信息沿上海的主要軌道交通的擴(kuò)展；同時(shí)利用戶外橫幅、電桿隊(duì)旗等方式在各主要區(qū)域（如長寧區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)等區(qū)域）進(jìn)行分散戶外廣告發(fā)布，以期吸引這些區(qū)域的目標(biāo)客源，擴(kuò)大本案在這些區(qū)域的知名度和影響力；面：獲得專業(yè)性較高的大獎(jiǎng)，是客戶評(píng)定項(xiàng)目優(yōu)劣的指標(biāo)之一，結(jié)合媒體宣傳，全國性大獎(jiǎng)，北外灘國際花園在全國的市場(chǎng)知名度將是受益非淺。尤其選擇上海電視臺(tái)的目的更是為引發(fā)鴻旭品牌的影響，促動(dòng)北外灘國際花園的銷售而特別考慮的。第二階段的供應(yīng)量高于開盤階段，此階段主要目的是以北外灘國際社區(qū)概念優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生熱銷，為價(jià)格上升空間邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。北外灘國際花園銷售節(jié)奏分為5個(gè)階段，兩個(gè)公開階段，在每個(gè)公開階段利用較大投入的市場(chǎng)炒作，將北外灘國際花園演繹成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，成就兩個(gè)熱銷期。這和“酒店式服務(wù)公寓”區(qū)位特征存在緊密的聯(lián)系，由于其所在的地塊往往是寸土寸金的市中心區(qū)，因此，開發(fā)往往只能見縫插針的進(jìn)行，而一些爛尾樓改建項(xiàng)目也多是單棟的樓宇。但近期，一些商住性質(zhì)的物業(yè)由于受到首付額度、貸款方式、回報(bào)利潤的限制，使投資客的購買熱情有所收斂，一些項(xiàng)目盲目高開的價(jià)格更是將購房門檻拔升到非常高的層次，導(dǎo)致了項(xiàng)目去化的難題。各個(gè)產(chǎn)品的區(qū)位、價(jià)格、品質(zhì)、管理模式、回報(bào)率、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等均是影響其去化的決定性因素。但隨著市場(chǎng)逐漸走向成熟，客戶投資理念逐漸理性化以及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的嚴(yán)峻，單薄、蒼白的產(chǎn)品將很難立足，而帶有設(shè)計(jì)理念的主題性產(chǎn)品必然會(huì)成為市場(chǎng)主流，獲得最大利潤空間。 客源分析從客源方面來說，由于北外灘這樣一個(gè)特殊的區(qū)位背景，也造就了此地獨(dú)特的客源層面。金隆海悅已售出的22層以下物業(yè)中，80%以上為投資客源。五、需求量分析小戶型項(xiàng)目供應(yīng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)查 單 位：套 由表可見，小戶型市場(chǎng)當(dāng)期消化量較大，后續(xù)供應(yīng)量尚少，不足以影響小戶型樓盤短期告罄的速度；同時(shí)，隨著酒店式公寓交房量的擴(kuò)大，暴露的問題將會(huì)越來越多。面對(duì)小戶型酒店式公寓市場(chǎng)日趨白熱化的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象對(duì)于本案的去化將會(huì)產(chǎn)生很大的影響，因此，本案將一部分物業(yè)定位于小戶型酒店公寓，與周邊同類物業(yè)形成差異化錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)受到市場(chǎng)歡迎。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素。“—”代表中下水準(zhǔn)，“”及以下代表差。產(chǎn)品是此階段的主導(dǎo)，只要你有產(chǎn)品，那么你的銷售就不成問題。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，客戶也日趨走向成熟，客戶的滿足度也不斷被提升，一個(gè)純粹的產(chǎn)品在客戶的面前也越來越蒼白?！?選用溫泉作為本案主題的因由 健康是人類永恒的話題；健康是人類永遠(yuǎn)都關(guān)注著的問題；健康是人類生存的基本。其中的溫泉湯池部分是實(shí)現(xiàn)本案產(chǎn)品定位的核心支撐點(diǎn)，本案的溫泉主要又以下幾個(gè)部分組成：◆ 溫泉部分如下圖所示，整個(gè)溫泉被分為日光溫泉浸泡、高氧浸泡、活水浸泡、冷水浸泡和人工按摩五個(gè)核心部分，這幾個(gè)部分既相互獨(dú)立，保持著各自的主題，但又保持著彼此之間的聯(lián)系，五個(gè)核心部分相互獨(dú)立、相互穿插，烘托出了整個(gè)溫泉的主題，使得業(yè)主能在這個(gè)完整的空間內(nèi)享受到不同的服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)，周邊所結(jié)合的一些小的部分，如藥物浸泡、按摩間等精致服務(wù)項(xiàng)目又更加明顯的提點(diǎn)出了溫泉的健康主題?！?會(huì)所常規(guī)部分在會(huì)所常規(guī)內(nèi)容的設(shè)置上，要把握點(diǎn)到即可的原則，重要部分一定要醒目的提點(diǎn)出來，對(duì)于一些非重點(diǎn)部分，以滿足基本需求為根本原則。對(duì)于會(huì)所的其它內(nèi)容建議如下：商務(wù)中心：為客戶提供簡單的商務(wù)服務(wù)。216。對(duì)于建材的選用上