【正文】 理想城 恒生基業(yè)理想城 同一個城市，同一個理想 形象推廣期，提高 恒生基業(yè)為項目后期銷售提供更多的賣點。 0359 0359 中心景觀區(qū)以一個林蔭環(huán)道環(huán)繞 ,形成簡潔主要的人行系統(tǒng)有機聯(lián)系各個景觀節(jié)點。 景觀功能分區(qū) 結合整體規(guī)劃布局，把景觀分為四個不同功能的區(qū)塊 。 運城制版廠各駐外機構回流人員 根據(jù)以上對客戶群體的分析，結合本項目的實際區(qū)位條件，將目標客戶的比例大致定位如下： （ 3）功能及物業(yè)組合 小高層 60％ 別墅 10％ 商業(yè) 30％ 90130 平米 50％ 130180 平米 10％ 6090 平米 40％ 地下車庫，人車分流是必須的 （ 4） 景觀規(guī)劃結構分析 一心 —— 中心景觀綠地為整個社區(qū)視線焦點。 需求： 追求個性、品味、檔次； 追求健康的身體與時尚的生活方式； 環(huán)境綠化程度； 室外空間的大??； 小區(qū)內住戶普遍身份地位的認同感； 外觀設計及室內設計； 物業(yè)的管理水平； 會所設施。他們在消費動機、人員構成等方面各有側重及特點，現(xiàn)分述如下： ★ 中高收 入階層： 指政府機構及各類公司中高層管理及技術人員，這類客戶具以下特點和需求： 特點： 以首次置業(yè)為主； 以中青年層面為主，年齡結構在 2635 歲之間； 家庭結構： 23 人； 文化素質較高，月收入較高； 工作年限較短，積蓄不多，一般采用銀行按揭付款； 主要購買中小戶型（ 2 房或 3 房）住宅，面積為 80110 平方米； 希望滿足心理需求，要求物業(yè)綜合素質高； 對物業(yè)景觀有強烈的向往和追求。 （ 7） 定位思考之七 —— 建筑 運 城純板式小高層社區(qū)標桿樓盤 ★ 項目做成純板式小高層社區(qū)，一方面可以形成項目的賣點，同時也符合項目整體形象。 ★ 新古典主義風格，更像是一種多元化的思考方式，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結合，高雅而和諧是新古典風格的代名詞。人之一生都會擁有理想。每個人都有理想，每個階段也都有不同的階段性理想。 ★ 本項目開發(fā) 商 恒生基業(yè) 具多年房地產開發(fā)經驗，引進名牌規(guī)劃設計院及其他相關伙伴公司，理應做成精品式物業(yè)。 （ 1）項目整體定位分析 → 定位思考之一 —— 地段 北城 區(qū)核心地段物業(yè) ★ 根據(jù)運城市 向北發(fā)展為主，遠景適度向西發(fā)展。精確的定位是一切營銷行為的基礎。 細分戰(zhàn)略 運城市房地產的競爭發(fā)展到今天，不僅是產品賣點的競爭、 更是 營銷手段的競爭，品牌的競爭；不僅是一時一地某個項目的競爭，更是企業(yè)的競爭、企業(yè)全局的戰(zhàn)略思路與經營模式的競爭，歸根結底是戰(zhàn)略理念和開發(fā)策略的競爭。 機會的利用： 項目區(qū)位定位要融入并強化城北發(fā)展區(qū)概念。我們將充挖 掘大規(guī)模、大社區(qū)概念，利用如此大規(guī)模的面積建造北城最大的城市綜合體。在購房習慣上人們更注重于人氣聚集的大型社區(qū)。 七、項目分析 項目概況 → 項目位于運城市北城國糧街，南北銜接條山街、中銀 大道、學苑路、北環(huán)路等城市主干道環(huán)繞，項目總占地 面積 1000 畝，地貌平整。為擴大銷售面積，幾乎所有的戶型都是封閉陽臺，算整面積出售。 北城：現(xiàn)階段市政府大力開發(fā)區(qū)域，星河城，橡樹灣，錦繡花園，四季綠城 等， 2020 年北城在售和待售項目將達到 20 個以上，所以北城的區(qū)域市場競爭將逐漸白熱化。 南城：第一批運城市老城區(qū)改造項目。 嚴格按照國家調控政策，加大土地監(jiān)管；征收轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅、個人所得稅等稅費；嚴格房地產開發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。 ? 為促進中心城市產業(yè)結構提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展住房供應渠道，滿足 居民住房需求，市、區(qū)兩級政府及相關部門應本著積極穩(wěn)妥、有序推進，政府主導、市場化運作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對待、分類指導的原則，逐步實現(xiàn)城中村（舊村）居住生活環(huán)境的普遍改善。 ? 對人均住房面積小于 8 平方米的家庭，每月按 100 元的標準發(fā)放廉租住房補貼。經濟適 用住房項目由政府提供優(yōu)惠政策，企業(yè)自籌資金開發(fā)建設；廉租住房建設或租賃住房補貼資金由市、區(qū)兩級政府根據(jù)國家規(guī)定的解決廉租住房建設資金的渠道負責籌措；要進一步加強保障性住房建設資金的監(jiān)管，促進保障性住房建設資金合理、節(jié)約使用。 ? 保障性住房規(guī)劃與建設。應建立并健全在限套型、限房價基礎上競地價、競房價的中低價位、中小戶型普通商品住房開發(fā)建設模式，積極推進中低價位、中小戶型普通商品住房用地招標出讓。針對中心城市土地資源日益緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內，在符合規(guī)劃控制原則和相關規(guī)范要求的前提下，商品住房容積率不低于 ，保障性住房容積率不低于 。 政策措施 ? 積極落實住房發(fā)展規(guī)劃目標，實施高效、集約的住房用地供應 政策。其中，商品住房用地計劃面積 765 畝；經濟適用住房用地計劃面積 135 畝。 商品住房用地計劃。 規(guī)劃期內，在強調土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，重點保證中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應；堅持新增供應與存量挖潛相結合，以盤活存量土地為主 ，新增用地為輔；堅持區(qū)域住房發(fā)展合理布局。 ? 2020 年，住房建設面積計劃總量 萬套，建筑面積 120 萬平方米，其中 ， 商品住房 10250 套，建筑面積 103 萬平方米；經濟適用住房 1700 套，建筑面積 萬平方米；廉租住房 50 套，建筑面積 3000 平方米。 ? 規(guī)劃期內，建設經濟適用住房 5500 套，建筑面積 50 萬平方米； ? 規(guī)劃期內，建設廉租住房 500 套，建筑面積 3 萬平方米。 注重挖掘中銀大道以西、工農街以南、圣惠路以東范圍內的舊城改造項目潛力，重點搞好二廊廟、阜巷、高家垣片區(qū)以及以軋鋼廠為中心的鐵北區(qū)舊城改造項目。 住房規(guī)劃建設的總體目標。 依據(jù)《運城市近期建設規(guī)劃 20202020》和《運城市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》， 2020 年中心城區(qū)人口達到 50 萬，人均住房建筑面積不低于 35 平方米的要求，規(guī)劃期內住房總需求約為 746 萬平方米。不僅考慮到提升運城的區(qū)域優(yōu)勢地位、競爭能力和區(qū)域資源合理配置，還全面考慮到了城市交通、產業(yè)發(fā)展、自然條件、城市基礎設施的建設和保護； 總結：黨指向哪里我們就向哪里發(fā)展，這點很重要。 道路系統(tǒng)布局結構為“兩環(huán)九橫九縱”。近期建設重點為東城區(qū)，中期建設重點為北城區(qū)，遠期重點是東北工業(yè)區(qū)，逐步改造老城區(qū)。城市性質是：晉南和晉、陜、豫黃河金三角地區(qū)重要的中心城市。 由于國家政策調控以及 房屋空置面積進一步加大，房地產投資開