某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-wenkub.com
2025-07-29 22:30 本頁(yè)面
【正文】 此外，還有很多廣告主題可供訴求，不同銷(xiāo)售階段可配以不同主題的廣告采取或感性或理性的推廣，這部分內(nèi)容將在下一步的市場(chǎng)推廣方案中作詳盡敘述。３．物管訴求：國(guó)際物管介入開(kāi)發(fā)實(shí)施管理的訴求。凝聚形象。完成公開(kāi)銷(xiāo)售前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，以試探性的系列廣告和活動(dòng)為先導(dǎo)推出本案的開(kāi)發(fā)和居住理念，預(yù)熱市場(chǎng)，積累客戶。４．戶外媒體選擇燈箱、路牌、橫幅、直幅、旗幟、氫氣球、車(chē)身廣告等為主要形式，用以引導(dǎo)客戶，渲染銷(xiāo)售氣氛，（１）燈箱、路牌以形象發(fā)布為主，選擇城市入口處設(shè)一大型燈箱或大型路牌，入市干道、城市主干道以及樓盤(pán)所在路段是引導(dǎo)性路牌的發(fā)布，施工現(xiàn)場(chǎng)要有大型的項(xiàng)目形象路牌。２．電視電視廣告形象、生動(dòng)，聽(tīng)覺(jué)和視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，具有感染力，對(duì)于傳達(dá)物業(yè)形象具有畫(huà)龍點(diǎn)睛之效，但存在收看選擇性大，不易記憶，制作成本高等缺點(diǎn)，鑒于瑞安對(duì)電視的收看率較高，故可選擇電視廣告作為樓盤(pán)銷(xiāo)售前期品牌宣傳之用，發(fā)布物業(yè)形象，以期在短期內(nèi)配合其它媒體達(dá)到塑造品牌形象的目的。二、廣告推廣思路1．以推薦品質(zhì)生活的手法推出營(yíng)銷(xiāo)的主題，利用電視、活動(dòng)以及報(bào)紙進(jìn)行市場(chǎng)造勢(shì)，以達(dá)到市場(chǎng)對(duì)本案項(xiàng)目品牌的初步認(rèn)識(shí)。總體來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售初期，萬(wàn)家城市花園的銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅和上漲頻率要比玉海大廈來(lái)得大和快，以這一方式用來(lái)拉近兩個(gè)項(xiàng)目之間的價(jià)格差，減少玉海的價(jià)格壓力，同時(shí)萬(wàn)家城市花園以這樣的價(jià)格趨勢(shì)可抬升自身的升值感，進(jìn)一步拉動(dòng)自身銷(xiāo)售；到銷(xiāo)售的中后期，兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)的抬升幅度與頻率以各自的銷(xiāo)售進(jìn)度為準(zhǔn)，銷(xiāo)售進(jìn)度越快的項(xiàng)目，抬升幅度越大，頻率越快，以此來(lái)增加自身項(xiàng)目的價(jià)值感，同時(shí)也為另一項(xiàng)目削弱價(jià)格上的阻力。（2）定價(jià)建議從利潤(rùn)回收的角度，玉海大廈的均價(jià)控制在3800元/ m2超出瑞安現(xiàn)有老城區(qū)樓市的平均價(jià)3300元/ m23500元/ m2，會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格壓力，這一情況下可考慮如何緩解這一價(jià)格抗力。2．玉海大廈與萬(wàn)家城市花園、品牌與銷(xiāo)售的相互聯(lián)動(dòng)作用。兩個(gè)項(xiàng)目在入市時(shí)機(jī)的選擇上一定要形成時(shí)間差。（4）準(zhǔn)業(yè)主答謝會(huì)邀請(qǐng)簽約客戶、預(yù)定客戶以及有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位等項(xiàng)目相關(guān)單位一起參加，以工作進(jìn)度匯報(bào)和互相間的交流為主要內(nèi)容，形式則選擇較為自由的酒店冷餐會(huì)。開(kāi)盤(pán)系列活動(dòng)（1）開(kāi)盤(pán)典禮：繼境外開(kāi)盤(pán)后在舉辦一次本地開(kāi)盤(pán)儀式，旨在烘一烘氣氛。（3）與報(bào)刊合作設(shè)立房產(chǎn)消費(fèi)專(zhuān)欄把這一專(zhuān)欄作為具有實(shí)質(zhì)性的欄目進(jìn)行“打理”，可下設(shè)購(gòu)房指南、樓市動(dòng)態(tài)、購(gòu)房常識(shí)、投資訊息等小欄目，它將是萬(wàn)家房產(chǎn)信息發(fā)布的一個(gè)陣地。（3）城市住宅發(fā)展暨產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)內(nèi)容包含新世紀(jì)城市住宅的發(fā)展趨勢(shì)，本產(chǎn)品的規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套、服務(wù)等等，廣大泛而全面地傳達(dá)項(xiàng)目信息，提升產(chǎn)品形象。環(huán)境設(shè)計(jì)招標(biāo)會(huì)可以以新聞發(fā)布會(huì)的形式進(jìn)行操作，邀請(qǐng)相關(guān)單位和新聞媒體參加。這既是確立公司在業(yè)內(nèi)地位的又一舉措，又可為后一步導(dǎo)入國(guó)際物管埋下伏筆。萬(wàn)家城市花園合理的規(guī)劃、優(yōu)雅的建筑、適意的套型以及以綠色為環(huán)境主題，以健康為生活主題，應(yīng)屬“城市新生態(tài)住宅”，陽(yáng)光、空氣、綠意、閑適、清新，新生態(tài)要素觸手可及。用全新的概念來(lái)看萬(wàn)家城市花園：實(shí)施三個(gè)先行，具有三大社區(qū)概念。這是一個(gè)無(wú)限延展的大會(huì)所，這也就是“泛會(huì)所”的優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)。玉海大海的會(huì)所形式是有形的實(shí)在的，以名流俱樂(lè)部為存在形式。玉海大廈又可增加一個(gè)“第一座智能化大樓”的說(shuō)法；萬(wàn)家城市花園倡導(dǎo)的則是“數(shù)字化e社區(qū)”。6．導(dǎo)入智能化配套。這是針對(duì)玉海大廈導(dǎo)入的。⑵在規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)中，尊重物管公司提出的合理建議，體現(xiàn)處處為業(yè)主著想的精神。生活要求不斷地?fù)?dān)高，物業(yè)管理勢(shì)在必行，瑞安現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理水平低，萬(wàn)家房產(chǎn)通過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目的國(guó)際物管招標(biāo)引過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代管家式物管模式，無(wú)論是提升物業(yè)品牌形象還是增加市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)份量都更有促動(dòng)力。萬(wàn)家城市花園還處于規(guī)劃期，可聘請(qǐng)環(huán)境設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，同時(shí)在建設(shè)施工前可進(jìn)行部分草皮和樹(shù)木的種植，形成“先造園，再造房”的“環(huán)境設(shè)計(jì)先行”的開(kāi)發(fā)新概念。玉海大廈以此可成為“第一個(gè)在境外率先開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)”；萬(wàn)家城市花園則享有“境外開(kāi)盤(pán)先行”的品質(zhì)新概念。涉外樓盤(pán)是一種品質(zhì)的象征，獲得批準(zhǔn)后不僅可向境外銷(xiāo)售擴(kuò)大銷(xiāo)售面，最主要的是無(wú)形中可以提升項(xiàng)目的品牌形象。2．開(kāi)發(fā)概念的導(dǎo)入，增加銷(xiāo)售籌碼，增加銷(xiāo)售說(shuō)法。2．整體性原則：由于本案涉及兩個(gè)項(xiàng)目，在營(yíng)銷(xiāo)上就在兼顧兩個(gè)項(xiàng)目，以整體性思考的原則尋求策略及實(shí)施。引導(dǎo)消費(fèi)群體的逐漸成熟，消費(fèi)觀念的日趨理性，體現(xiàn)在價(jià)值觀上的問(wèn)題就是價(jià)格向價(jià)值回歸，這種回歸是要靠“軟件”來(lái)完成的。5．生活配套老人活動(dòng)中心、兒童托管中心、商務(wù)中心、便利店等。2．五級(jí)安保系統(tǒng)每戶設(shè)對(duì)講電子系統(tǒng)、社區(qū)報(bào)警系統(tǒng)，小區(qū)設(shè)周界防盜系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)。7．建議房型設(shè)計(jì)中盡可能采用功能分區(qū)，并增加儲(chǔ)藏間的設(shè)計(jì)。3．增加住宅的開(kāi)窗度，可采用落地窗、低窗、飄窗等設(shè)計(jì)，強(qiáng)化窗的觀景功能，既可滿足通風(fēng)采光性能又有利于改善建筑外立面的的變化。2．有機(jī)地劃分居住的戶外空間層次與綠化景觀層次，確保均好性，使戶戶通風(fēng)采光，戶戶開(kāi)窗見(jiàn)景。第三部分 產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)一、空間布局1．緊密結(jié)合已有的地理?xiàng)l件和外部環(huán)境特征進(jìn)行布局。萬(wàn)家城市花園：享受優(yōu)雅生活的清新家園定位詮釋?zhuān)呵逍拢簭囊?guī)劃、建筑、景觀來(lái)看萬(wàn)家城市花園是一座充滿活力充滿陽(yáng)光具有自由自在生活意境的清新家園。典藏性：尊貴性所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值以及牧業(yè)升值和保值的特性都賦予了玉海大廈值得典藏的特性。玉海大廈及萬(wàn)家城市花園都是具有個(gè)性的物業(yè)，故在萬(wàn)家房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總定位的基礎(chǔ)上玉海大廈和萬(wàn)家城市花園細(xì)分定位如下
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