【正文】 2023年 1月 下午 1時(shí) 51分 :51January 31, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 13:51:3613:51:3613:51Tuesday, January 31, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 1時(shí) 51分 36秒 下午 1時(shí) 51分 13:51: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 31日星期二 下午 1時(shí) 51分 36秒 13:51: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 13:51:3613:51:3613:511/31/2023 1:51:36 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 下午 1時(shí) 51分 :51January 31, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 13:51:3613:51:3613:51Tuesday, January 31, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 THANK YOU INTEGRATED SERVICE PROVIDER IN REAL ESTATE INDUSTRY ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 結(jié)語：工程進(jìn)度建議 希望開發(fā)商盡快確定獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房等產(chǎn)品規(guī)劃藍(lán)圖，以利于銷售蓄客等。 推廣方式：服務(wù)體驗(yàn) 人性化服務(wù) —— 形象統(tǒng)一，規(guī)范化的接待流程 推廣方式：服務(wù)體驗(yàn) 服務(wù)精細(xì)化 —— 讓客戶感受獨(dú)到的貼心與用心 細(xì)節(jié)三：參觀工地后濕巾擦手 細(xì)節(jié)一：汽車遮陽罩 細(xì)節(jié)二：安全帽內(nèi)設(shè)置一次性隔離紙 推廣方式：活動(dòng)體驗(yàn) 通過各種活動(dòng)，是項(xiàng)目得到足夠的關(guān)注度，有效吸引客戶，促成項(xiàng)目成交 活動(dòng)體驗(yàn) 推廣方式：產(chǎn)品推介會(huì) 讓感興趣的客戶最終變成業(yè)主 我們的產(chǎn)品推介與說明活動(dòng)，不是產(chǎn)品的簡(jiǎn)單介紹，而是生活方式的全面訴求，通過產(chǎn)品推介，將堅(jiān)定客戶的購(gòu)買信心和決心。 推廣方式：體驗(yàn)營(yíng)銷 要素： 準(zhǔn)確把握客戶脈搏，用活動(dòng)刺激客戶購(gòu)買欲望 內(nèi)涵： 通過精確的信息傳遞，有效吸引客戶，留住客戶，形成銷售 手段： ? 展示項(xiàng)目宜居的生活氛圍，體現(xiàn)出項(xiàng)目的高性價(jià)比 ? 用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引客戶，給客戶以品牌開發(fā)商和品牌項(xiàng)目的高端感覺， ? 通過各個(gè)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，有效引起關(guān)注，吸引客戶，促成成交 體驗(yàn)營(yíng)銷 推廣方式：展示體驗(yàn) 通過對(duì)于高端客戶的研究，找到這部分高端客戶的所在，然后利用多種直接傳遞信息的手段，將項(xiàng)目信息傳達(dá)給這部分客戶，創(chuàng)造與目標(biāo)客戶群“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的傳播渠道 展示體驗(yàn) 推廣方式：展示體驗(yàn) 示范單位 —— 選擇原則 景觀展示的代表性 結(jié)合銷售策略 結(jié)合看樓路線的設(shè)計(jì)考慮 景觀較好的位置 主力戶型，做盡展示 方便看樓路線，考慮路線的循環(huán)性 ? 項(xiàng)目開工后，可以組織客戶體驗(yàn)工程質(zhì)量、施工進(jìn)度等； ? 考慮項(xiàng)目的銷售周期及工程周期，可考慮先做樣板間； 推廣方式：展示體驗(yàn) ? 導(dǎo)示： 戶型面積圖、裝修材料及隨樓附送說明；提醒注意，方便客戶，展示細(xì)心與誠(chéng)意。 ?霸州市博物館大屏幕位于市政府及市民廣場(chǎng)南側(cè)，每天傍晚，無數(shù)霸州市民來此廣場(chǎng)娛樂，若此屏幕播放項(xiàng)目廣告，不出幾日，項(xiàng)目可家喻戶曉。 ?戶外廣告受眾范圍廣，持續(xù)性強(qiáng)，長(zhǎng)期保持項(xiàng)目熱度， 樹立項(xiàng)目形象 。 推廣方式：圍擋 形象墻 —— 展示項(xiàng)目形象、劃清項(xiàng)目邊界，突出領(lǐng)域感 ? 主要內(nèi)容為項(xiàng)目的宣傳推廣口號(hào)和形象圖案 ； ?? ? 城界邊緣 ， 與周邊隔離 ， 突出領(lǐng)域感 ； ?? ? 文字 、 圖片要大氣 、 尊貴 ， 色彩要鮮明 ， 調(diào)性要統(tǒng)一 ?? ? 同一版面文字 、 圖片不相互喧賓奪主 ； ?? ? 形象墻外部造型不宜單調(diào)，應(yīng)有韻動(dòng)變化。 市場(chǎng)情況 市場(chǎng)環(huán)境需要在與城市適當(dāng)尺度的純粹宜居產(chǎn)品 項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位： 推廣方式：市場(chǎng)形象定位 項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位： 建立在 【 城市 】 基礎(chǔ)上的 最宜居的復(fù)合型居住模式 推廣方式：廣告主題思想 在玫瑰莊園的前期推廣中 [休閑、科技、創(chuàng)新 ]的推廣非常重要 是前期提升產(chǎn)品價(jià)值的重要支撐 從生態(tài)資源、科技資源到 玫瑰莊園 ? 推廣方式：廣告主題思想 是玫瑰莊園核心的價(jià)值所在 [玫瑰莊園調(diào)性控制 ] 以 [霸州開發(fā)區(qū)核心 ]和 [生態(tài)溫泉資源 ]為依托 帶有濃郁現(xiàn)代人文特征 和簡(jiǎn)歐風(fēng)情的高端聚集地 推廣方式：營(yíng)銷推廣手段 “通感營(yíng)銷 +體驗(yàn)營(yíng)銷” 通感營(yíng)銷：提升項(xiàng)目形象，加深市場(chǎng)認(rèn)知，刺激客戶購(gòu)買欲望 體驗(yàn)營(yíng)銷：全景展示項(xiàng)目，體現(xiàn)宜居生活氛圍 推廣方式：營(yíng)銷推廣架構(gòu)體系 通感營(yíng)銷 項(xiàng)目包裝 物料展示 體驗(yàn) 營(yíng)銷 展示體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) 客戶維系 活動(dòng)體驗(yàn) 媒體宣傳 營(yíng)銷架構(gòu)體系 推廣方式：通感營(yíng)銷 要素：細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶神經(jīng) 內(nèi)涵：引發(fā)客戶對(duì)未來美好生活的向往和憧憬 手段： 通過現(xiàn)場(chǎng)的包裝，廣告的表現(xiàn)， 給客戶雙重沖擊，使客戶擁有強(qiáng)烈的參與感和體驗(yàn)感 通感營(yíng)銷 推廣方式：項(xiàng)目包裝 利用包裝手段，強(qiáng)化項(xiàng)目的品質(zhì)感，提升項(xiàng)目的形象，觸動(dòng)客戶的敏感神經(jīng)，產(chǎn)生購(gòu)買欲望 項(xiàng)目包裝 推廣方式：售樓處示意 功能分區(qū) 接待流程 接待 模型展示 洽談 深度洽談 生活體驗(yàn) 簽約 付款 售樓處 前臺(tái) 模型 洽談區(qū) 貴賓區(qū) 體驗(yàn)區(qū) 辦公 推廣方式：售樓處示意 針對(duì)項(xiàng)目客戶定位，及銷售需求，售樓處應(yīng)設(shè)兩個(gè)。 產(chǎn)品特性分析：商業(yè)等配套 營(yíng)銷策略：價(jià)格定位 項(xiàng)目具有完善的社區(qū)配套，并且周邊配套日趨完備 ? 項(xiàng)目擁有五星級(jí)溫泉假日酒店，溫泉泡池等滿足社區(qū)居民各層次需求； ? 項(xiàng)目位于霸州開發(fā)區(qū)域，周邊居住、商業(yè)氛圍漸漸濃厚 ? 隨著其他項(xiàng)目的相繼建設(shè)，區(qū)域居住氛圍日漸濃厚，商業(yè)等配套設(shè)施逐步完善 產(chǎn)品特性分析：專業(yè)團(tuán)隊(duì) 營(yíng)銷策略：價(jià)格定位 在期房銷售的情況下，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的品牌聯(lián)盟，可以大大增強(qiáng)客戶對(duì)于產(chǎn)品的預(yù)期和信心，項(xiàng)目去化速度。 廊坊區(qū)域客戶分析： 霸州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有目共睹，多年名列河北省十強(qiáng)縣市，財(cái)政直屬河北省，霸州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)更打造出一個(gè)集生態(tài)、產(chǎn)業(yè)與一體的宜居社區(qū)，廊坊的別墅均價(jià)在 10000以上，相對(duì)較低的價(jià)格，較高的性價(jià)比，吸引廊坊中高收入群體。 玫瑰莊園地處霸州，一個(gè)三、四線的城市。 營(yíng)銷策略：文化附加值 事實(shí)上，雖然大部分別墅項(xiàng)目都宣揚(yáng) 與眾不同的生活方式， 并把它當(dāng)作其營(yíng)銷推廣的核心主題概念， 但市場(chǎng)上真正有內(nèi)涵的、名符其實(shí)的概念寥寥無幾。投資億元以上項(xiàng)目 11個(gè)，千萬元以上項(xiàng)目 50多個(gè)，逐步發(fā)展成為以工業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，以高科技、外向型項(xiàng)目為主導(dǎo)、多種產(chǎn)業(yè)并存的發(fā)展格局。 距北京 76公里，距天津 70公里，距保定 70公里，位于北京、天津、保定三角地帶中心。 營(yíng)銷策略： SWOT分析 本案機(jī)會(huì) Optunity ?區(qū)域內(nèi)溫泉資源豐富 ?國(guó)家嚴(yán)禁向別墅供地 ?項(xiàng)目位于霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；開發(fā)區(qū)現(xiàn)有入?yún)^(qū)項(xiàng)目 245家，項(xiàng)目總投資155億元。 營(yíng)銷策略： SWOT分析 本案優(yōu)勢(shì) Strength ?項(xiàng)目地處北京南部霸州開發(fā)區(qū)旅游渡假區(qū)域，空氣清新，溫泉資源豐富； 四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系，拉近了項(xiàng)目與京、津、保各大城市的時(shí)空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出。 發(fā)展軌道： 挑戰(zhàn)者 → 領(lǐng)導(dǎo)者 營(yíng)銷策略：概述 引導(dǎo)并創(chuàng)造客戶需求， 形成客戶圈層的簇群 提升文化附加值，形象占位高端，代表區(qū)域市場(chǎng)的未來， 建立價(jià)值標(biāo)桿 產(chǎn)品品質(zhì) 品牌價(jià)值 價(jià)格優(yōu)惠 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 虛 實(shí) ? 競(jìng)爭(zhēng)定位： 樹立項(xiàng)目品質(zhì)，挑戰(zhàn)現(xiàn)有項(xiàng)目，建立價(jià)值標(biāo)桿 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力： 產(chǎn)品品質(zhì) + 品牌價(jià)值 +性價(jià)比 +人文體驗(yàn) 爭(zhēng)奪客戶資源 ?本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略模型呈現(xiàn)“梭狀”結(jié)構(gòu)，需要做強(qiáng)的是 占位、體驗(yàn)和服務(wù) ；而要做大的是 挑戰(zhàn)領(lǐng)先客戶與核心客戶的規(guī)模 。 營(yíng)銷策略： 現(xiàn)狀總結(jié) 現(xiàn)場(chǎng)包裝有提升空間 ?大部分樓盤沒有設(shè)置樣板房，且樣板房感染力一般，很難吸引客戶； ?現(xiàn)場(chǎng)包裝凌亂且不完善，展示很少能做到位； ?銷售人員素質(zhì)參差不齊，品牌公司服務(wù)質(zhì)量更勝一籌； ?銷售物料設(shè)計(jì)滯后，部分項(xiàng)目風(fēng)格不統(tǒng)一。 展示及導(dǎo)視系統(tǒng) ?多數(shù)樓盤圍擋、形象墻、導(dǎo)視系統(tǒng)水平較低，宣傳內(nèi)容設(shè)計(jì)感不足，建造細(xì)節(jié)處理不善，弱化項(xiàng)目形象，降低項(xiàng)目檔次，對(duì)銷售產(chǎn)生消極影響； ?個(gè)別中高端樓盤投入較高，注重細(xì)節(jié)處理，全面展示項(xiàng)目形象，宣傳產(chǎn)品理念，對(duì)項(xiàng)目銷售起到積極作用； 工地、樓體包裝 ?部分項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)缺少圍合，樓體廣告功能沒有得到充分發(fā)揮，凌亂粗糙的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境降低項(xiàng)目形象，對(duì)銷售產(chǎn)生消極作用； ?少數(shù)中高端樓盤充分利用現(xiàn)場(chǎng)工地和樓體廣告進(jìn)行宣傳，建立項(xiàng)目高端形象，促進(jìn)銷售。 而目前各項(xiàng)目均未進(jìn)入實(shí)質(zhì)銷售階段，在價(jià)格及其他各方面，少有競(jìng)爭(zhēng)參考數(shù)據(jù)。 市場(chǎng)調(diào)研：霸州開發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析 開發(fā)區(qū)以泰山路為縱軸，兩側(cè)開發(fā)項(xiàng)目眾多，包含旅游觀光項(xiàng)目、商務(wù)會(huì)所、度假村、溫泉泡池、別墅等多個(gè)種類。 遠(yuǎn)京區(qū)域項(xiàng)目主要依靠白洋淀旅游景區(qū)，打造旅游度假 5+ 9+3的生活方式，項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，并有旅游文化價(jià)值，建筑風(fēng)格各異，東南亞風(fēng)格、歐式風(fēng)格等均有，此類項(xiàng)目為純第二第三居所，或是投資類房屋，銷售價(jià)格較低，在 650011000元 /平米。 除上述項(xiàng)目外，此區(qū)域還有永定河孔雀城，天地鳳凰城、十九城邦等項(xiàng)目，均類似于“別墅中的經(jīng)濟(jì)適用房”，故本案不做參考。 ?對(duì)于省內(nèi)戶口三次及以上購(gòu)房，不得貸款，只可全款購(gòu)買。 美國(guó)人還認(rèn)為紅色 月季花象征愛 、 愛情和勇氣 。 項(xiàng)目情況：概況 項(xiàng)目名稱： 玫瑰莊園度假村； 建設(shè)單位： 河北精銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 地理區(qū)位： 項(xiàng)目位于霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，大廣高速引線與泰山路交叉口北一千米，東側(cè)為京九鐵路，與南水北調(diào)工程近在咫尺，東臨 106國(guó)道，距首都第二機(jī)場(chǎng)僅為 30公里，有著得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近了霸州與京、津、保各大城市的時(shí)空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出，經(jīng)濟(jì)地位、戰(zhàn)略地位不斷提高，已成為京津冀經(jīng)濟(jì)帶上的新興交通樞紐城市。INTEGRATED SERVICE PROVIDER IN REAL ESTATE INDUSTRY 營(yíng)銷策劃報(bào)告 2023年 11月